「底地権を持っているけど、譲渡したい」
「だけど不動産会社に相談したら『底地権の譲渡は厳しい』と言われてしまった」
「実際のところ、底地権の譲渡相場はどのくらいなの?」

ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングでは、底地権(そこちけん)にまつわるお悩み相談が日々寄せられています。

そこで今回は、底地権の譲渡相場や譲渡方法、譲渡に関する注意点など徹底解説。
皆さんが底地権を譲渡される際のご参考にどうぞ。

【この記事で、こんなお悩みを解決できます!】

著者情報

底地権の譲渡相場は?底地権の譲渡方法や注意点も解説!with image|URUHOME

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介業者を経て、株式会社ドリームプランニングに入社。底地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、2005年より日本全国の底地やニッチな不動産を専門的に買い取ってまいりました。

どんなに売却が難しい物件でも買取りさせて頂きますので、なかなか売却できずお困りの底地などございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

  1. 底地権は譲渡(売却)できる!
  2. 底地権を譲渡するメリット
  3. 底地権を譲渡するデメリット
  4. 底地権の譲渡相場は?
  5. 底地権を譲渡する時の注意点
  6. 借地権は誰に譲渡する?
  7. 底地の譲渡に強い専門業者おすすめ5選
  8. 底地の譲渡でお悩みなら、URUHOMEへご相談を

1.底地権は譲渡(売却)できる!

冒頭の相談例では、不動産会社から「底地権の譲渡は厳しい」と言われてしまったようですね。

しかしご安心ください。底地権はちゃんと譲渡できます。厳しいは不可能とイコールではありません。

ただ、厳しいのは間違いない事実で、底地権の譲渡には相当な骨折りが必要となるでしょう。

これからじっくり解説していく前に、基本的な用語を解説したいと思います。

1-1.底地権(底地)とは?

底地権とは、土地に関する所有権の一種です。

自分の土地を他人に貸して使用させている状態、またはその土地を底地と言い、その底地の所有権を底地権と言います。

不動産取引の現場では、底地も底地権もまとめて底地と呼ぶことがほとんどです。

底地権の所有者は底地権者(~けんじゃ)と言いますが、そんな堅苦しい表現はせず地主の方が通用します。

底地についても、地主が貸している土地であるため貸地(かしち)と呼ぶことも多いでしょう。底地も貸地も同じ意味とご理解ください。

1-2.借地権(借地)とは?

一方、土地を借りている側が借りている土地を底地と呼ぶことは少なく、借地(しゃくち、かりち)と呼ぶことが多いです。

借地を借りる権利を借地権と呼び、借地を借りている人は借地権者よりも借地人の方が通じるでしょう。

1-3.底地権まとめ

ここまでの話をまとめると、底地と借地は同じ土地です。

同じ土地について、貸している地主の立場から見ると「底地」、借りている借地人の立場から見ると「借地」ということになります。

地主にとっての底地権とは、土地を貸すことで借地人から地代(ちだい。土地使用料)を得る権利と言えるでしょう。

その他、借地契約の期間満了にともなう更新料や、借地の譲渡や建物の増改築等について承諾料をもらう権利もあります。

対して借地人にとって借地権とは、地主に地代等を払うことで土地を使わせてもらえる権利と言えるでしょう。

2.底地権を譲渡するメリット

さて、冒頭のように底地権を譲渡したい方はたくさんいらっしゃいます。

底地権を譲渡=手放すメリットが大きいと見たからですが、底地権を譲渡することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、底地権を譲渡するメリットについて解説してまいります。

2-1.納税義務から解放される(固定資産税・都市計画税)

不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税が課税されます(都市計画税は原則として市街化区域のみ)。

底地にかかるこれらの税金は、原則として地主が負担しなければなりません。

地代等の収入を充ててまかなっているとは言え、納税の義務は地主にとって大きな負担となるでしょう。

底地権を譲渡することで、これらの納税義務から解放されます。

2-2.底地管理のわずらわしさから解放される

地主の皆さんはすでに実感されている方も多いと思いますが、底地を持っていると、その管理がとても大変です。

よくあるのが、借地人が地代等を滞納する・ご近所さんに迷惑をかける・借地人同士のトラブル……などなど。

また、増改築に際して承諾料の支払いを拒絶するケースもありました。

底地を持っている地主にとって、地代等の収入はほぼ唯一のメリットです。それがままならなければ、底地権など持っている意味がありません。

満足に収益も上がらない底地権など、一刻も早く譲渡して楽になりたい地主様は、非常に多くいらっしゃいます。

2-3.相続のトラブルリスクを低減できる

底地権は、遺産相続時における大きな火種と言えるでしょう。相続人が複数いる場合など、権利関係の調整や配分が非常に複雑になりがちです。

世代が下るにつれて、どんどん細分化・複雑化していく底地権。子々孫々にいたる相続トラブルの火種を断ち切っておくことが、遺される方々への愛情と言えます。

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3.底地権を譲渡するデメリット

底地権を持て余して、さっさと譲渡してしまいたい地主様は非常に多いと解説しました。

しかし底地権の譲渡にはデメリットもあるので、詳しく解説してまいりましょう。

3-1.譲渡のハードルが高い

そもそも底地権は取り扱いが面倒な割に、所有しているメリットが少ないため、誰にでも譲渡できる(誰もが買い取ってくれる)わけではありません。

スタート時点から底地権を譲渡できる対象者=買い手候補が絞り込まれてしまうのです。

後ほど詳しく解説しますが、現実的に底地権を譲渡できる相手としては(1)借地人(2)底地権共有者(3)買取専門業者などが考えられます。

その中から、底地権を引き受けてくれる相手を選んで譲渡しなければならないのですから、底地権を譲渡するハードルの高さが分かるのではないでしょうか。

3-2.譲渡価格が安い(相場は15%)

底地権の譲渡価格は、完全な所有権の土地に対して約15%と言われています。

地代などいくらかの収入が見込めるとは言え、自分で自由に使えない土地ですから、底地の評価が低いのは仕方ありません。

借地人から底地を取り戻したくても、借地人の権利は借地借家法や旧借地法で手厚く保護されているため、軽々には取り戻せない(立ち退いてもらえない)のです。

底地権を譲渡するなら、経済的合理性よりも義務やトラブルから解放されるなどのメリットを重視した方が満足できるでしょう。

底地権の譲渡相場については、後ほど詳しく解説します。

3-3.地代・更新料・承諾料などの収入源がなくなる

当然ながら、底地権を譲渡してしまえば、底地から得られる地代などの収入はなくなります。

地代の相場は固定資産税や都市計画税の3~5倍と言われますが、きちんと地代等を支払ってくれる借地人であれば、それを手放してしまうのはもったいないかも知れません。

ただ、状況がよい時に譲渡しておかないと、不利になってから慌てて手放そうとしてもなかなか底地権を引き受けてはもらえないでしょう。

後々のトラブルを視野に入れれば、目先の収入と引き換えにしてでも譲渡しやすいタイミングを逃さないのがおすすめです。

3-4.譲渡利益が出た場合は譲渡所得税の納税義務がある

これはデメリットというより当たり前なのですが、底地権を譲渡して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。

納税費用は底地権を譲渡した利益の中から出せばいいと解ってはいても、なるべく払いたくないのが税金というもの。

確定申告の手間もかかるので、やはりデメリットと言っていいでしょう。

4.底地権の譲渡相場は?

さて、先ほど底地権を譲渡する際、その相場は完全所有権の土地に比べて安くなってしまうと解説しました。

その理由は、底地じたいの厄介さと加えて、買取り業者の事情が大きく影響しています。

4-1.一般的な譲渡相場は市場価格の15%

よくインターネットで「底地 買取」などと検索して見つけた業者は、その多くがネットでの集客が得意なだけで、ほとんど買取をしていない会社の可能性が高いです。

また、直接買取をしていたとしても、買取後すぐに他の会社に転売したりする会社も多いです。

底地の買取りを謳ってはいるけど実際には他社へ仲介するだけの会社が多く、自社で買い取っていても転売したり、権利調整や交渉をするにしても弁護士などの外部専門家に依頼していたり。そうなると、いわゆる中間マージンが発生します。

地主様から底地買取り相談を受ける業者・実際に底地を買取る業者・底地を第三者へ販売する業者など……いわゆる「あんこ業者(ブローカー)」が多いほど底地の譲渡利益は減ってしまうでしょう。

【あんこ業者】
不動産取引に介入して利益を得る業者。饅頭や大福の中に入っている餡子が語源。個人で動いている人物については単に「あんこ」「ブローカー」とも。
不動産業者が持っている情報を他の不動産業者に流したり、買い取ってもらうなどして中間マージンを取るのが仕事です。彼らの情報が大きな利益につながることもなくはないため、なかなか関係を断ち切れない不動産会社も多い。

例を挙げると、Aという会社に売却を依頼したのに、なぜかB社、C社が媒介に入り、結局D社が底地を購入するなんていう事も良くあります。

A社はともかく、B社、C社の中抜き利益を織り込んでいるからこそ、底地権の譲渡相場は安くおさえられてしまうのです。

また、D社も底地を購入後、借地人との交渉をE弁護士事務所に依頼し、借地を買い取り所有権化したあとE社に売却と、底地を普通の所有権の不動産として売却するのに色々な会社が介在する事が少なくありません。

4-2.URUHOMEなら40%以上で譲渡できるケースも

そんな中、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングであれば、ケースバイケースで40%以上の底地権譲渡を実現できるチャンスがあります。

と聞いて、地主様の多くは「そんな上手いことを言って……」と疑いの目を向けられることでしょう。

なぜドリームプランニングでは、40%以上の底地権譲渡を実現できるのか。最大の理由は「買取りから販売までを自社で完結できるから」です。

地主様から底地を買取り・自社で借地人と交渉し権利関係を調整。ある時は借地人に底地を売却し、ある時は借地を買い取り、建物を建築するなどして第三者へ再販するまで、一連の流れをすべて自社完結できるから中間マージンが発生しません。

普通は買い取るまでに様々な不動産業者が入り、権利調整も弁護士などに依頼し、売却するまでに更に幾つかの不動産業者が入るのが一般的なのですが、ドリームプランニングはこれを全て自社で行います。

だから地主様の利益を最大化することが可能となるのです。

もちろんドリームプランニングだけが買取から販売まで一貫して行っているという訳ではないのですが、インターネットで「底地 売却」と検索して出てくる会社の多くは、インターネットからの集客が得意なだけであって、実際の権利関係の調整や売却のノウハウが無い事がほとんどです。

大切にしてきた底地権を譲渡する際は、信頼できる買取業者かをよく吟味しましょう。

5.底地権を譲渡する時の注意点

さて、いざ底地権を譲渡しようと思ったら、いくつか注意すべき点があります。

ここでは底地権を譲渡する時に注意すべきポイントを解説していきましょう。

5-1.借地人への事前告知(推奨)

底地権を譲渡しても、借地人には直接的な影響がありません。

だから地主が底地権を譲渡する際、借地人に告知する法的な義務はないのです。
言ってしまえば借地人に黙って底地権を譲渡しても、何の問題もない……というのは理論上の話。

借地人の立場で考えてみれば、いきなり地主が入れ替わって、新しい地主から地代を要求されたら戸惑ってしまうでしょう。

余計なトラブルを予防するためにも、借地人には底地の譲渡を事前告知しておくことをおすすめします。

5-2.底地共有者の同意が必要

底地権を単独所有でなく共有している場合でも、底地権を単独で売却する事は出来ます。

URUHOMEを運営するドリームプランニングでは、底地権の持分のみでも購入できますし、持分のみの売買も良く行っております。

ただ、より高く売却したいがために、共有者全員で同時に底地を売却するのは、足並みをそろえるのが中々難しい事があります。

相続が発生して実際に売却しようとなっても他の共有者と金額が折り合わなかったり、そもそも売却に前向きでなかったりなどで簡単には進みません。

こういった事態に備えて、ドリームプランニングのような共有持分のみ買取可能な会社を探しておくことも大事です。

5-3.売却利益には譲渡所得税が発生

先ほども軽くふれたとおり、底地権を譲渡して利益が出た場合は譲渡所得税が発生します。

【譲渡所得税の計算方法】
譲渡所得税納税額=課税譲渡所得金×譲渡所得税率
課税譲渡所得金=譲渡収入金額-取得費-譲渡費用-特別控除額
譲渡所得税率:長期譲渡所得15%/短期譲渡所得30%

この数式を見て面倒そうだと思った方は、こう考えてください。

「底地権を譲渡して得た金額から底地権を得るため&底地権を譲渡するためにかかった経費を差し引き、特別控除の適用対象ならそれも引いた金額に、底地権を所有していた期間に応じて15%もしくは30%をかけた金額を納税する」

具体的な納税額については、皆さんが実際いくらで底地権を譲渡できたか、底地権の取得費用や譲渡費用によって大きく異なります。

詳しくは、税務署にお問い合わせください。

※参考:No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

6.借地権は誰に譲渡する?

さて、底地権の譲渡についてさまざま解説してまいりましたが、底地権を譲渡する相手は大きく(1)借地人(2)共有者(3)買取専門業者が挙げられるでしょう。

底地権は誰に譲渡したらよいのか、ここで解説してまいります。

6-1.借地人に底地権を譲渡する

底地を貸している借地人に底地権を譲渡できれば、地主は面倒な底地を手放せるし、借地人は完全所有権の土地が手に入るのでWin-Winと言えるでしょう。

しかし借地人は、底地を購入するほどの資金がないから土地を借りている可能性が高いです。

そのため、実現性ゼロとは言わずとも、あまり現実的な選択肢ではありません。

また底地を共有していた場合、借地人はあえて面倒な権利関係に首を突っ込みたくはないでしょう。

6-2.共有者へ底地権を譲渡する

底地権を共有している場合、共有者の一人または複数に底地権の譲渡を考える方がいるかも知れません。

しかし共有者の多くは、一度の取引ですべての底地権を得られるならともかく、それが難しいからむしろ手放したいと思っていることが多いです。

だから中途半端な底地権の共有持分をあえて買取ろうとは思わないでしょう。

6-3.買取専門業者に底地権を譲渡する

そこで選択肢に浮上するのが底地権を買取してくれる専門業者。譲渡相場は15%とかなり低いものの、絵に描いた餅よりはよほどマシです。

先ほども解説したとおり、当社ドリームプランニングのように買取から権利交渉、再販まで自社完結できる業者であれば40%以上の高額譲渡も不可能ではありません。

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7.底地権の譲渡に強い専門業者おすすめ5選

さて、底地権の譲渡は専門業者の買取りがおすすめと解説しました。

ここでは底地権の譲渡を得意とする専門業者を5社紹介。この中から2~3社を見つくろって連絡するのがおすすめです。

あまり多くの業者に連絡してしまうと、対応の手間が大変なばかりで譲渡金額は大して変わりません。

結局骨折り損に終わることが多いため、2~3社に絞り込んだ方がいいでしょう。

7-1.(株)ドリームプランニング

「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」

ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングは、底地権の譲渡をはじめとして、不動産に関するあらゆる悩みや問題解決に取り組んでいます。

底地権の買取から再販まで自社完結できることから、お客様の利益を最大化。神奈川・東京を中心に日本全国のお客様に喜んでいただけました。

底地権だけでなく、再建築不可・調整区域・事故物件なども守備範囲です。

面倒な権利関係の交渉や調整も一手にお引き受けいたします。底地に関することでしたら何でもご相談くださいませ。

7-1-1.(株)ドリームプランニング・企業データ

会社名株式会社ドリームプランニング
免許神奈川県知事(4)第25679号
創立2005年7月
事業内容負動産(ニッチな不動産)の買取り・再生・販売・不動産売買仲介・不動産テック
資本金1,000万円
代表者代表取締役 髙橋樹人(たかはし たつひと)
本社〒231-0023 神奈川県横浜市中区山下町252 グランベル横浜10F
電話番号045-641-5480
FAX045-641-5490
HPhttps://dream-plan.com/
営業時間9:30~18:30
定休日水曜日・日曜日(祝日は営業)
運営サイト不動産のお悩み解決サイト URUHOME(ウルホーム・当サイト)
 業界初の不動産SNS UCIKATU(ウチカツ) https://ucikatu.com/

7-2.エドマスター

「底地買取即決でトラブル解決と即現金化できます」

不動産のプロでも取り扱いの難しい底地権譲渡を得意とする専門業者です。

一般の地主様だけでなく、税理士や会計士、不動産会社からも頼りにされています。

とにかく急いで現金化したい・底地権譲渡の事実を周囲に知られたくない・借地人や共有者と揉めてしまって困っている……などなど。

底地権にまつわるトラブルを抱えて困っている方は、一度相談してみるといいでしょう。

全国の底地買取りに対応しており、スピード売却&現金化に定評があります。

7-2-1.エドマスター・企業データ

会社名エドマスター株式会社
免許国土交通大臣(1)第9504号
創立2006年10月
事業内容建築リフォーム・不動産賃貸・売買仲介・不動産コンサルティング・マンション管理運営・学習塾運営
資本金2,000万円
代表者代表取締役社長 武岡史郎
本社東京都世田谷区給田3-34-1-101
電話番号03-6895-1320
FAX03-6895-1321
HPhttps://sokochi.edomaster.com/
営業時間9:30~17:30
定休日土曜日・日曜日

7-3.高橋不動産鑑定事務所

福島県福島市に本社を構え、30年以上にわたり2,000件を超える鑑定評価案件を取扱ってきた専門業者です。

底地権の譲渡はもちろん、不動産に関するトラブルやお悩みごとは何でもご相談ください。

専門スタッフによる交渉代行や、提携弁護士との人的ネットワークをフル活用した問題解決に尽力しています。

買い手がつかず持て余している底地権について、力になってくれることでしょう。

7-3-1.高橋不動産鑑定事務所・企業データ

会社名株式会社高橋不動産鑑定事務所
免許福島県知事免許(4)第2603号
創立1982年6月
資本金1,200万円
代表者代表取締役 髙橋推三(会社HPより。商号は高橋)
本社〒960-8131福島県福島市北五老内町1番3号 福島法曹ビル2F
電話番号024-528-2121
FAX024-531-8268
HPhttps://www.takakan.co.jp/syakutisokoti
営業時間9:00~18:00
定休日日曜日・祝祭日

7-4.底地買取センター 

「底地を相続したが、賃貸状況がわからず、契約書類なども残っていない」

……そんな底地であっても、譲渡可能な底地買取りセンターは、創業から10年以上にわたって底地トラブルを解決してきました。

関西地域の土地に精通しており、底地権取引の相場観をつかんでいるため適正な価格での買取りが可能です。

初回面談から譲渡契約まで、懇切丁寧にサポートしてくれるでしょう。

7-4-1.底地買取センター・企業データ

会社名新生都市開発株式会社
免許大阪府知事(2)第58127号
創立2013年
事業内容不動産の売買、賃貸、仲介、管理業務/戸建、マンション事業用地の底地権、借地権、老朽化による借家、文化住宅、アパート等の買取及びコンサルティング(権利調整総合サポート)業務/マンション、戸建住宅及びビルのデベロッパー業務/耐震建築物の建設工事及び土木建築工事の請負、設計、施工、管理業務/保険代理業
資本金1,000万円
代表者代表取締役 永尾英次
本社〒530-0047大阪府大阪市北区西天満3-6-35 NISHITENMA GTC BLDG 6F
電話番号06-6366-4071
FAX06-6366-4072
HPhttps://sokochi-kaitori.com/
営業時間9:00~18:00
定休日日曜日・祝日

7-5.アミコム

「おかげさまで40年。不動産のことなら全てアミコムへお任せください」

持て余している底地権を、最短1週間で現金化。現況引渡しOK&仲介手数料無料&契約不適合責任免責など、サポートも充実しています。

個人情報は秘密厳守でプライバシー対策も万全、査定後にしつこく勧誘されることもありません。

半世紀を超える不動産取引の経験と実績に裏づけられた知識やノウハウを存分に発揮して、皆さんのお悩み解決に尽くしてれることでしょう。

7-5-1.アミコム・企業データ

会社名株式会社アミコム
免許東京都知事(4)第84445号
創立1969年10月
事業内容不動産売買/不動産コンサルティング/サブリース・賃貸管理/民泊・簡易宿泊所の建築・運営/マンスリーマンション
資本金1億円
代表者代表取締役 佐藤泰道
本社東京都中央区八重洲1-3-7八重洲ファーストフィナンシャルビル13F
電話番号03-6895-7270
FAX03-6895-7271
HPhttps://www.amicom.jp/sokochi/
営業時間9:00~18:00
定休日土曜日・日曜日・祝日

8.底地の譲渡でお悩みなら、URUHOMEへご相談を

以上、底地の譲渡について分かりやすく徹底解説してまいりました。

底地の譲渡は専門性の高い取引なので、権利関係など複雑化してしまう前に、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は2005年の創業以来、神奈川県・東京都を中心に全国各地の底地権を買取しております。今回も悩める地主様のお役に立てると思います。

底地権の買取査定は完全無料、最速ではご連絡から2時間で査定完了、2日間で売却完了できたこともございました。

底地権を持て余してお悩みでしたら、ぜひ一度ドリームプランニングへご相談くださいませ。

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