『更新料は払う必要があるか、相場、経費になるか』など更新料に関してすべて解説します
借りている土地がそろそろ更新の時期になってきた。
ところで、更新料って払わなければならないの？
更新料の相場って幾らくらいなの？
更新料って必要経費に入れられるの？
そんな疑問にお応えすべく、更新料ついてご説明いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
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ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．借地の更新料って支払わなければならないの？
１－１．借地契約には更新料の定めがある場合と無い場合がある
借地借家法ではその契約期間は30年以上と言う法律の定め(当事者間でそれより長い期間の定めがある場合はその期間)があり、契約延長の際には更新の手続きが発生します。
旧法借地の場合は法廷更新もありますが、旧法で法定更新の場合においても更新料の支払義務があるかどうかについては議論が分かれるところです。
ただ、これは法律で厳格に規定されているものではないと言う点に注意が必要です。
法律では規定が無いため、判例から判断すると、借地契約を行う時点で契約書に「更新料の支払をする事及び金額の記載がある場合」と「更新料の支払いに関して何も明記されていない場合」で異なります。
「更新料の支払をする事及び金額の記載がある場合」は更新料の支払を命じられる判例が多く、更新料が支払われなかったために契約解除になった事例もあります。逆に「更新料の支払いに関して何も明記されていない場合」については、支払い義務は存在しないという判例が多くあります。
１－２. 更新料は地主と借地人の間でトラブルになるので、借地契約時に料金をきちんと定めましょう
ほとんどの借地権は旧借地法である場合が多く、地域に居る有力者が広大な土地を所有していて、「ここに土地があるから月いくらで住んでいいよ。更新料なんていらないよー」的なノリだったと思うのですが、当時のように土地を所有する事が珍しい時代の慣習が今でも続いていると思うのは、時代錯誤な気がいたします。
当時の借地は、一度借りたら半分は自分の土地位の感覚で、それが慣習として浸透していたと思いますが、現代は地主と小作人のような時代と違う為、トラブルにならないように更新料の支払の有無、金額についてもきちんと契約書に盛り込むようにしましょう。
１－３．更新料の定めがない場合、更新料の支払いをしなくてもよいとした判例があります。
更新料の定めが借地の契約書にない場合、更新料を支払わなくてもよいとした判例があります。契約書に定めがなければ必ず払わなくてもよいというものではありませんので、トラブルを避けるためには、具体的な金額についても契約書に定めたほうが良いでしょう。
１－４. 更新を拒否された場合、建物買取請求も可能です
更新料の定めがあるなしに関わらず、借地権の更新の拒否をされた場合、借地借家法13条により地主に対して建物の買取請求も可能です。
こちらはあくまで建物の買取請求になるので、学説にもよりますが、借地権価格は含まれないとも解されます。詳しくは下の記事で解説しておりますので、更新が拒否されてしまった場合は参考にしてみてくださいませ。
１－５．更新を拒否された場合は地主の承諾に代わる許可を裁判所に求めることも可能です。
借地非訟にすれば、借地の更新を拒否された場合、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求めることもできます。借地の使用を継続したい場合は建物買取請求よりも、こちらを利用のが一般的です。
借地、底地は権利関係が複雑で、世代が変わったり、長い年月の中で人間関係の変化があり、話がこじれることも多くあります。私共は長年、底地や借地の問題の解決のお手伝いをさせて頂いてきたノウハウがありますので、更新でお困りの際は、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
２．更新料の相場は幾ら位なの？
２－１． 更新料に定めがある場合はその金額
借地権を設定する場合に、基本的にはその契約書に基づいて細かな契約内容が規定されているため、その契約書に更新料に関する項目が規定されている場合には、その契約に則って支払わなければならないことになります。
これを支払わない場合には法律以前に契約の不履行と言うことになるため、更新料に関して金額が明記されている場合はその金額を支払いましょう。
２－２. 更新料は”住宅の場合、借地権価格の５～８％、更地価格の３～５％程度””商業地は借地権価格の１０％程度～、更地価格の５％程度～”が一般的
一般的に借地権の更新は貸主と借主が合意の上で行う合意更新、及び法律で定められた30年を経過した時点で行う法定更新のほか、どちらかからの更新請求による更新等があります。
更新料の金額に定めが無い場合、悪質な地主だった場合、その関係性により支払を拒むことも出来ますが、良好な関係を保ちたい場合であれば、更新料の一般的な相場は借地権価格の5％程度を支払う事が多いです。
３．更新料は必要経費になるのか？
３－１．更新料は必要経費として処理できません
更新料は土地や建物の借地権を取得するための費用であるため、必要経費として処理することができません。
不動産を購入する場合には様々な費用が発生し、その中には控除対象として認められるものも多いのですが、一般的には事業などを行うために必要なものと認められているものが必要経費となるため、これを取得し維持するために必要な更新料は経費として認められないことが多いのです。
例えば借地権を購入した場合などこれに係る費用が必要経費に認められることが多いのですが、更新料の必要経費にならないことからその費用は経費として処理することができないものとなるため注意が必要です。
３－２. 一定の条件で一部必要経費として計上可能
不動産の貸付や、賃貸住宅の業務に使用されている土地の更新料であれば、「更新直前の借地権の取得費×(更新料の額/更新時の借地権の時価）＝必要経費に算入される額」という計算式で一部を必要経費として計上出来ます。
更新料の取り扱いについては、地主と借地人の間でトラブルになりやすい事項になる為、契約時にきちんと更新料の有無と金額について定めるようにしましょう。
また、更新でお困りの際は、借地、底地の専門業者の私共にこちらからお気軽にご相談くださいませ。
