借地権付き建物を所有していて「底地を買えれば良いのに」と思ったことはありませんか？
最近多いのは借地を相続した方からのご相談で「底地を購入したいけど地主さんが取り合ってくれない」という内容のお話を良くお伺いいたします。
そこで今回、底地買取りのプロが、地主との交渉のポイントや相場について解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな底地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．底地を買い取る交渉はどうしたらよい？
底地を買い取るに当たって重要なのは、地主さんとの良好な関係です。
基本的に地主さんは面倒な交渉を嫌う方が多く、底地の売却を考えるときには弊社のような底地専門の不動産業者に最初にご相談を頂きます。
弊社のような地主様と繋がりがある底地の専門業者の中でも色々な会社があり、底地の売却相談を受けた時にまず借地人さんに話を持ってきてくれるところもあれば、一旦底地買取業者で買い取ってから借地人さんに話をした方が利益が出ると考える会社もあります。
そこで、最初に底地を売却をするときに借地人さんに話を持ってきてもらうためには、信頼関係が何より重要です。ここでは信頼関係を築く方法について解説します。
１－１．[交渉術１]地主が底地を売却する際は購入することを伝えておく
まずは底地を購入したいと考えている借地人さんは、地主さんに「売却をする際は、買いたいから教えてほしい」と伝えておくようにしましょう。
普段から地代や更新料などをきちんと支払っていて、きちんと人間関係ができていれば、売却をする際は教えてくれる地主がほとんどです。
また底地の購入希望金額が適正な価格であれば、元々売却する気持ちはほとんどない地主さんでも、売却してくれることもあります。
ですので、底地を購入するにあたって金銭的な問題が無い場合で、いずれ借地関係を解消したい場合は早めに底地を購入したい意思を伝えておくようにしましょう。
１－２．[交渉術２]地主の弱みにつけ込むような事は普段からしない
借地人さんでも、地主さんでも、普段から相手の弱みにつけ込むことしか考えていないような方をよくお見掛けします。
また、借地人さんでは、戦後間もなく決められた地代から一切値上げさせようとせず、更新料も承諾料も払わずに好き勝手に増改築をしている方などがたまにいらっしゃいます。このような借地人には地主が底地売却しようと思っても、まず声がかかることはありません。
当然の事をいっているつもりでも、地主さんからしたら自分の事しか考えていないと思われるため、この借地人さんとは話もしたくないと思われてしまいます。
そうならない為にも、地主さんと借地人さんは持ちつ持たれつの関係であることを忘れずにいましょう。
１－３．[交渉術３]第三者の意見も聞く
底地の買取り交渉を借地人と地主が直接行った結果、「間違った分筆を行い、他の借地人の土地を間口２m以下にして再建築不可にさせた」など、自己流で交渉をしたがためにトラブルの元を作ってしまったというケースは少なくありません。
このような時に第三者が入っていればこういうトラブルも防げたはずですが、その際は誰に相談するかも大事です
そこで、第三者の意見を求めたい場合、不動産SNS ウチカツ を利用するのもおすすめです。
ウチカツでは底地買取の際の注意点を、底地専門の不動産業者に直接無料で相談出来て、気に入った回答の中から直接不動産業者に相談することも可能です。
よく近くの不動産屋に相談して、間違ったアドバイスを受けてしまう方もお見受けしますが、全ての不動産業者が底地や借地の知識を持っているわけではありません。
相談する際はウチカツなどを利用して底地や借地の専門の不動産業者に相談するようにしましょう。
１－４．[交渉術４]底地売却の提案があった時はよく考える
地主さんが相続や資産整理をする中で、底地の売却の話が突然降ってわいてくることがあります。
地主さんに今まで何度も底地を購入したい旨を伝えていても、その時はダメでもある時突然「底地を購入しないか」という提案を受けることがあります。
よくあるのが
- 「地主さんの親族間の話し合いで、相続人が底地を相続する気が無いと分かった時」
- 「他の所有している土地に建物を新築した」
- 「他の管理物件の改修をしたりする際に費用が必要になった時」
などが多く、底地を絶対に売らないことで有名な地主さんからごく稀に売却の提案を受けることもあります。
こういう場合は一生に一度あるか無いかのチャンスで、あの時買っておけば良かったと後悔されていらっしゃる方も多くお見受けしますので、慎重に交渉することをお勧めします。
２．底地買取り交渉の際の相場は？
底地を買取り交渉する際の相場は、底地の種類によって異なり、下記の記事でもご紹介しておりますが、今回は普通借地権や旧法借地の場合の買取り相場について解説してまいります。
２－１．普通借地権、旧法借地の場合の底地の相場
一般的には、時価を元に国税庁が発表している財産評価基準の路線価図（https://www.rosenka.nta.go.jp/）に記載されている借地権割合から計算して価格を出すのが一般的です。
路線価図は相続の際の不動産の財産評価（所有権、借地権、底地などの評価）に使われることが多いのですが、実際の取引でもよく使われます。
例えば図のような１００㎡の土地の底地の価格の計算について説明しますと対象地の前面道路に書かれている”４４０C”という所が底地評価の際のポイントになります。
”４４０”というのは、１㎡あたり440（千円）という意味で、440,000円／㎡であるという意味です。
また、”Ｃ”というのは借地権の割合が７０％（底地が３０％）であることを表しています。
尚、アルファベットと借地権割合の関係は以下の通りです。
| 記号 | 借地権割合 | 底地割合 |
| A | ９０％ | １０％ |
| B | ８０％ | ２０％ |
| C | ７０％ | ３０％ |
| D | ６０％ | ４０％ |
| E | ５０％ | ５０％ |
| F | ４０％ | ６０％ |
| G | ３０％ | ７０％ |
ですので、上記のような土地の底地の価格は以下のような計算式になります。
➤ 底地価格 ＝４４０，０００円（／㎡）×１００㎡×３０％＝１３,２００,０００円
２－２．定期借地権や使用貸借の底地は高い
普通借地権、旧法借地と違い、定期借地権負担付きの底地や使用貸借の土地については、更地価格の６０～９０％位が底地価格の相場です。
こちらは賃貸借契約の残存期間や、契約内容などによっても異なりますので、いくらくらいが妥当か分からない場合などは、不動産SNS ウチカツ などで底地買取りの際の相場を質問してみるとよいと思います。
ウチカツは、全国の底地や借地などの売買を得意とする不動産業者に、無料かつ匿名で売却相談が出来る上に、最も良い回答をしてくれた不動産業者に直接問い合わせすることも可能です。
２－３．交渉の相場はあって無いようなもの
普通借地権、旧法借地権負担付き底地の買取価格については、ご説明させていただいたように路線価と底地割合から計算することが多いのですが、買取りの相場はあってないようなもので、地主さんがその価格で売りたくないと言えばそれまでです。
定期借地権や使用貸借の負担付き底地についても同じですが、価格は当事者間の合意でしか成り立たないのです。
地主さんによっては、底地を買えば所有権になるわけなので、普通借地権、旧法借地権負担付き底地であっても、一般的な更地価格と同じ位の価格なら売却すると言われることもあり、個々の地主さんによって提示してくる金額も変わってきます。
ですので、たとえ底地が思うような価格で買い取れなくても、腹を立てずに気長に待つ根気が大事です。
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３．底地買取りの際はローンは組める？
借地人さんが底地の買取りをして所有権となる場合、ローンを組めることがあります。
借地権付き建物で住宅ローンを組んでいる場合、年収に対する月々の返済金額に問題がなく、支払いに滞りがなければ、現在借りている金融機関でローンを組むことが可能です。
現在の借地権付き建物をローンを組んで購入していない場合、物件所在地近くの地銀や信金で相談するとローンを組めることがあります。
４．底地の買取り交渉をするタイミング
底地買取り交渉をするには、下記のようなタイミングが良いと思われます。底地の買取りをする際には、ある程度底地の相場を路線価などから調べるようにしておきましょう。
- 借地契約の更新や建て替えをするとき
- 借地権を譲渡するとき
- 底地の相続や売却で所有者が変わるとき
また、第三者の意見を聞きたい場合は、不動産SNS ウチカツ がお勧めです。
ウチカツは、無料かつ匿名で、全国の底地や借地の売買を得意とする不動産業者に相談することができる上、複数回答の中から一番気に入った回答をしてくれた業者に直接問い合わせ可能です。
底地の相場を調べたいときなどは、不動産SNS ウチカツ で相談するようにしましょう。
４－１．借地契約の更新や建て替えをするとき
借地契約の更新や、借地上の建物を建て替えするときは、地主さんと更新や建て替え条件を細かく話し合いすることになります。このような時に底地を購入できることがあります。
地代も固定資産税・都市計画税の３倍程度で、更新料や建て替え承諾料を受領してもそこまでの金額にならないため、底地を購入してほしいという話になることがあります。
こういった話が出たときに直ぐに買えるように、地主さんとの人間関係作りが大事です。
４－２．借地権を譲渡するとき
借地権の譲渡をする際に、譲渡承諾の話を地主さんとすると、地主さんも底地を売却したいという話になることがあります。
底地と借地の同時売買という方法ですが、底地だけだと底地割合の半分程度で売却しなくてはならないため、借地権を売却するときに底地を同時に売却したいということにもなるのです。
底地と借地を同時売買出来ると、借地権のみで売却するよりも高く売却できる可能性もあるので、地主さんと協力して売却することをお勧めします。
４－３．底地の相続や売却で所有者が変わるとき
地主さんが底地を第三者に売却したとき、相続などにより底地所有者が変わるときは、特に底地を購入できるチャンスです。
第三者が底地を購入してしまうと路線価の底地割合程度の金額では底地を購入できなくなる可能性もあります。
また、相続などにより所有者が変わるタイミングの場合、管理が大変な底地を子供の代に残したくないという心理から底地を売却することもあります。
この場合、被相続人である地主さんから話を持ちかけられる場合と、相続人である子供たちから話を持ちかけられる場合がありますが、底地を買い取る交渉をするなら相続が発生する前の方が望ましいです。
なぜなら、被相続人である地主さんと借地人さんは長い付き合いで、ある程度信頼関係も出来ていますが、相続人と借地人さんは面識もないため、今までの関係性を無視して地代を大幅に増額したり、法外な更新料を請求したりしてくる人も居るためです。
もちろん全てそういった横暴な相続人ばかりではないですが、代が変わると今までの関係性がまたゼロから始まると考えた方が良いでしょう。
５．底地の買取り交渉をするならＵＲＵＨＯＭＥ
底地の買取り交渉は、一般の方が行うと間違った分筆をしてトラブルになったり、値段の解釈が違うため思うように交渉が進まないこともあります。
そのようなときには、当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営しているドリームプランニングにご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業から、底地の買取専門業者として東京、神奈川の底地の買取りをしてまいりました。
借地人様より底地買取りのご相談を受けることもあり、底地の売買仲介をさせていただくことも可能です。
また、地主さんとのトラブルが発生している場合は、弁護士法第７２条により、当社では交渉事に当たらず、弁護士さんをご紹介させて頂くなどして、問題解決のお手伝いをさせていただくこともあります。
お困りごとなどがございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
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