借地権割合、底地割合とは何か？【相続税路線価と実際の底地価格の決め方、底地評価、売買価格要因】についても解説
底地を相続、購入したけど、誰かに売ったりできるの？
相続税路線価、借地権割合、底地割合っていう言葉を聞くけど、底地や借地の価格や相続税にどう関係があるの？
底地を売る時の価格をどう決めたら良い？どうやって決まる？
そんな素朴な疑問を底地、借地に詳しい「URUHOME BY DREAMPLANNING」が解説いたします。
１．借地人に底地を売るのが一番高く売れる可能性が高い
１－１．底地は状況によって一番高く売れる相手が変わる
底地の買取価格は、諸条件で変動しやすい性質がありますが、中でも買取価格に大きな影響を与えるのは誰に底地を買取して貰う点です。
売り先としては、借地の利用者・買取業者・第三者の3つがありますが、この3つの中で最も高い値段で売れる可能性を持つのは借地人といわれています。
借地人は底地を使って建物を建築して運営を行っている人で、底地を買取することで土地および建物すべての所有権を得られるので売却するときにもスムーズに行えるなどのメリットが出て来るためです。
ただ、これは所有している底地上に1つの借地権のみ設定されている場合に限ることが多いです。
１－２．底地上に複数名の借地人が居るときは気を付けましょう
他の記事でも少し触れておりますが、1筆の土地上に複数名の借地人がいる地主で、交渉の順番と分筆の仕方を間違えたため、利用価値の無い再建築出来ない底地だけが残ってしまったため売るにも売れないという方は結構います。
このような場合は専門の買取業者に依頼したほうが高く買い取ってもらえることが多くあります。株式会社ドリームプランニングでは、神奈川、東京都内、埼玉、千葉を中心に全国の底地を高値で買い取っております。
無料査定も大変好評のため、底地売却を考えている方にはお勧めです。
２．借地権割合、底地割合、相続税路線価って何？
２－１．相続税路線価とは？
底地を売ろうと考え始めたとき、相続税路線価の借地権割合や底地割合を思い浮かべる人も多いのではないでしょうか？
相続税路線価とは、国税庁が毎年7月頃「財産評価基準書」によって公示する「宅地が面する道路に設定された標準的な敷地」の相続税や贈与税を計算するためのもので、路線価図・評価倍率表で確認できます。
２－２．借地権割合、底地割合とは？
例えば路線価図・評価倍率表記載の路線価が300Dの表記のとき、敷地面積が100㎡の場合では100㎡×30万円×40％＝1,200万円です。
これは、国税庁の公式サイト内にある路線価価格の表にある借地権割合のパーセンテージを使い算出しているもので、路線価価格の表には借地権割合のパーセンテージが表記してあり、記号Dのときの借地権割合は60％、底地割合は100％から借地権割合のパーセンテージを差し引いたものなどから40％のパーセンテージであることがわかります。
あくまでも、路線価額は相続税の評価額で使われるもので実際に取引のときの金額とは異なる、取引の際にはこの割合よりもかなり低くなりがちです。
２－３．必ずしも相続税路線価や借地権割合、底地割合で底地価格が決まるとは限りません。
あくまでも、路線価額は相続税の評価額で使われるもので実際に取引のときの金額とは異なります。
路線価が幾らだから、底地割合が何割だからという事で、底地の価額が決定するわけではなく、複数の要因がある中の一つと考えるようにしましょう。
実際の価格については、取引事例と借地権割合が併用されることが多く、例えば取引事例から物件の更地価格が5000万円、底地割合が40％だった場合
5000万円×40％＝2000万円(底地価格)
という計算で決まることが多く、借地の残存期間や更新料の支払いの有無なども加味したうえで話し合いで価格を決めてゆいきます。
３．底地価格を決める要因として、取引事例、残存期間、地代も関係ある？
３－１．底地価格を決める要因は相続税路線価や底地割合だけではないです。
底地価格を決める要因として特に重要な要素は相続税路線価や底地割合ですが、取引事例、残存期間、地代、更新料などの取り決めも重要な要素の一つとなります。
３－２．取引事例、残存期間、地代、更新料が価格に及ぼす作用
周辺の底地の取引事例が高ければ底地売買の際の価格も高くなるのは勿論ですが、残存期間の日数、地代、更新料も価格に影響を及ぼします。
売却の際は相続税路線価や借地権割合、底地割合の意味や、価格を決める為の要素を理解した上で売却するようにしましょう。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
