底地・借地価格の評価、実勢価格についても解説
底地や借地を保有している方、相続した方は
相続税路線価、借地権割合、底地割合
という言葉を耳にする機会が多いと思います。
これらは底地や借地の価格、相続税に主に関係があるのですが
どのように関係があるかご存じに方は少ないかと思います。
そこで今回、底地、借地の専門業者である当サイトURUHOMEを運営する
ドリームプランニングの社長が解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
１．借地権割合、底地割合、相続税路線価って何？
- １－１．相続税路線価とは？
- １－２．借地権割合、底地割合とは？
- １－３．底地価格の決まり方
１－１．相続税路線価とは？
相続税路線価とは、相続税を評価する際に基準とするその道路に面する土地の㎡辺りの価格の事を言います。一般的には路線価と言われており、国税庁が毎年7月頃「財産評価基準書」によって公示する「宅地が面する道路に設定された標準的な敷地」の相続税や贈与税を計算するためのもので、路線価図・評価倍率表で確認できます。
この相続税路線価を元に、土地の形状（間口が狭い、不整形）という事や、接道状況（２方向接道、角地）などを考慮して土地の評価額は算出されます。
本来であれば、相続税や贈与税において土地の価額は時価により評価することとされています。しかし、一般の方が相続や贈与などで取得した土地の時価を把握するのは困難なため、相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から、土地等の評価額の基準となる相続税路線価が公開されているのです。
尚、相続税路線価は時価の８０％程度が目安とされているため、時価で算出するより土地の評価が安くなります。
相続をした際の土地の評価額は、相続を開始した日の価格を元に算出されますが、路線価は１月１日時点の評価額が毎年発表されるので、相続発生年の路線価を元として、上記の土地の形状などを考慮し価格の補正をして決まるのが一般的です。
また、相続税路線価は、底地や借地の売買などの際にもよく利用されます。次に相続税路線価と底地や借地の価格についてご説明してまいります。
１－２．借地権割合、底地割合とは？
土地を貸したり借りたりしている方は良くご存じだと思いますが、借りた土地の上に建物を建てる権利のことを借地権と言い、貸している土地を底地、借りている土地を借地と呼びます。
借地権割合とは、その土地を所有権とした場合の価値を１００％としたときに、借地権の評価額の割合の事を言い、国税庁の相続税路線価図では３０％～９０％の間で土地が接する道路毎に決められています。
一方底地割合とは、所有権の土地の価値を１００％としたときに、底地の評価額の割合の事を指し、借地権割合が６０％の場合、４０％というように【１ー借地権割合】によって決まっています。(定期借地権の場合は【借地権割合＋底地割合≠１００％】となり、普通の借地権と評価が異なります)
そして、この相続税路線価と、借地権割合や底地割合を元に相続税などの評価額が決まるのです。
といっても分かりにくいので、次に下記の図を例に、借地権割合・底地割合や相続の際の評価額を見ていくこととします。
まず、路線価図・評価倍率表記載の路線価が300Dの道路に接している敷地面積が100㎡の土地を例に考えていきます。
この場合の土地の評価額は100㎡×30万円＝3,000万円 記号Dの借地権割合は60％のため、底地割合は40％ つまり、借地権の評価額は100㎡×30万円×60％＝1800万円 底地の評価額は100㎡×30万円×40％＝1200万円となります。
そして、借地権を相続した方、底地を相続した方は、上記の借地権と底地のそれぞれの評価額をもとに相続税が決定されるのです。
あくまでも、路線価額は相続税の評価額で使われるもので実際に取引のときの金額とは異なる、取引の際にはこの割合よりもかなり低くなりがちです。
１－３．底地価格の決まり方
ご紹介してきた相続税路線価、底地割合、借地割合などは、実際の底地や借地の取引の際の参考価格の計算にも役立ちます。
前項でご紹介した300Dの道路に接している敷地面積が100㎡の土地を元に、底地や借地権が取引される価格を考えていきます。
ここで重要なのは、相続税路線価は実勢価格の８割程度であるということです。ですので、300Dに接する１００㎡の土地の実勢価格の計算式は以下のようになります。
実勢価格(理論値) １００㎡×３００,０００円／㎡÷０．８＝３７，５００，０００円
借地権価格 ３７，５００，０００円×６０％＝２２，５００，０００円
底地価格 ３７，５００，０００円×４０％＝１５，０００，０００円
あくまで参考価格なので、実際は不動産鑑定士などに鑑定評価を依頼して不動産の時価を算出してもらい、借地権割合や底地割合を考慮、更新料の有無や利用状況など総合的に評価したうえで、借地権や底地の価格が決定します。
相続税路線価は実勢価格の８割程度というのは、あくまで理論値です。実際は２倍以上乖離している場合や、実勢価格の方が安いこともあります。実際は不動産鑑定士などに土地の時価、借地権価格、底地価格を出してもらうのが一番望ましいと言えます。
２．底地と借地権価格はどうやって決まる？
- ２－１．底地の価格はどうやって決まる？
- ２－２．借地権の価格はどうやって決まる？
２－１．底地の価格はどうやって決まる？
前項では、底地の価格は相続税路線価や底地割合などを元に決まる事が多く、正確な価格は不動産鑑定士に土地の時価を出してもらうことなどもご紹介しました。ここからはもう少し詳しく実際に売買される際の価格についてご説明してまいります。
２－１－１．借地人に売却する際の価格
相続税路線価や底地割合によって決める価格や、不動産鑑定士による底地の不動産鑑定評価による価格は、借地人さんに購入していただく際の良くある底地価格の提示方法です。
しかし、実際の取引の価格決定の際には、借地の残存期間や地代滞納の有無、更新料の取り決めといった「契約内容による要因」や、地主と借地人の関係性、借地人の経済力など、「個別的な要因」によっても価格は左右されます。
特に大きいのは「個別的要因」で、借地人との契約が長期間にわたっており、地代の値上げもさせてもらえず、更新料の支払いも一切拒絶するような借地人であれば、借地人の経済力も期待できず、第三者に売却する際も安い価格での取引となってしまいます。
基本的には、最初に価格提示をする際は「実勢価格(路線価÷0.8)×底地割合」になることが多く、上記の様な複数の要因によって、実際は売買価格は増減する事になります。
２－２－２．不動産業者に売却する際の価格
また、借地契約が複数（借地人が多い場合）の場合、個人で借地の買取交渉をするのは困難な為、不動産業者に売却することになります。
不動産業者に売却する場合も上記の様な「契約内容による要因」や「個別的な要因」によって決定しますが、それ以外には対象となる底地の利便性、分割のしやすさなど、将来的に所有権となった場合の「販売のしやすさ」や、引き続き借地契約が継続した場合の「投資利回りの要因」など、様々な要素によって価格が決定します。
不動産業者に販売する場合は、特に重要になるのは「販売のしやすさ」です。不動産業者は底地を購入した後に借地人に底地を分筆して販売していくことが多いのですが、借地人が購入する事が多いエリアとそうでないエリアがあります。
借地人が購入しやすいのは東京23区などの都心部や、政令指定都市の主要駅の駅徒歩10分以内の場所などがそれにあたります。借地人が底地を購入する際、相続人が相続を希望する場所かどうかが大きなポイントになるのですが、郊外の土地はたとえ所有権であったとしても相続を拒否する相続人が多く、このような場所は借地人が底地を取得しない事が容易に想像できるため、底地の立地が不動産業者に販売する際の重要な価格要因となります。
不動産業者が購入する際の底地価格は「実勢価格(路線価÷0.8)×底地割合×(0.5～1）」となります。場所によっては「実勢価格×底地割合」で売却できるので、借地人に売却する交渉の手間を考えると、底地専門業者に売却するのも良いと思います。
２－２．借地権の価格はどうやって決まる？
底地の価格の決まり方はご説明してきたとおりですが、借地権の価格はどのように決まるのでしょうか？借地の場合も路線価や借地権割合を元に決まる事が多いです。
路線価や借地権割合によって基本的な価格が決まるのは底地と同じですが、借地は底地と違い地主の承諾が無い限り自由に売買出来ない事や、地代や各種承諾料などの定期的な費用が発生する事から、底地よりも売買が難しい傾向にあります。
これらを踏まえたうえで、売買される際の借地権価格の決まり方について説明してまいります。
２－２－１．地主に売却する時の価格
借地権を地主に売却する際の価格は、借地の残存期間や更新料の有無などの「契約内容による要因」もありますが、ほとんどは”地主がどの位借地を必要としているか”、”地主に経済力があるか”、”地主の人間性”といった「個別的な要因」によって決まります。
借地人が底地を購入する際は、借地権の範囲だけ購入すれば良い上に、底地の方が借地権より価値が低いので、そこまでの資金力は必要ありません。
また、借地人が底地を購入すると、地代や更新料、譲渡承諾料や建替え承諾料などの各種承諾料が必要なくなるということで、かなりの経済的メリットがあります。
一方、地主が借地を購入するのは金銭的に困っている地主でない限り、あまりメリットはありません。借地を取得して自宅を建てるのであれば借地を取得できるメリットはありますが、自宅を所有していない地主はほとんど居ないため、借地権を取得して売却したり、アパートを建てて収益を得るくらいのメリットしかありません。
先祖から受け継いだ土地を売却するのにも気が引ける、アパートを建てるのもお金がかかるという事で、地主としては自分以外の第三者に売却を望む方が多いのです。
また、本当は借地権を取得したいけれども、借地を安く買いたたく為に、わざと第三者への譲渡を承諾しない悪質な地主も一定数居ます。こうした地主は悪質な不動産業者や弁護士に依頼して嫌がらせをしてくるのです。
そのため、地主に借地を売却するときは、地主が借地権を取得することをどの位希望しているかや、地主の人間性によって、価格がかなり変わってきてしまうのです。
こうした借地の性質から、地主に借地権を売却する際は、基本的には最初は「実勢価格(路線価÷0.8)×借地権割合」を提案して交渉を始めますが、地主がこの金額で買い取ることはあまりなく、実際は地主の人間性などの個別要因によって、売買価格は大きく変わります。
２－２－２．不動産会社など第三者に売却する時の価格
借地の場合、地主に売却するよりも不動産会社に売却する方が高く売れることが多いです。
地主さんが借地を買い戻す気があって、資力があり誠実な方でない限り、地主が第三者より借地権を高く買うことは少ないと言えます。
買わないだけなら良いのですが、前述したように悪質な地主は第三者に売却する際に譲渡承諾をしなかったり、法外な譲渡承諾料を請求するような地主も少なからずおります。
借地権を不動産会社に売却する際に重要なのは、こうした地主との関係性も大きくかかわってきます。第三者に借地権を売却する際も「個別的な要因」に大きく左右され、譲渡承諾をしてくれるか、購入後に地代の改定が行われないかなどによって、借地権の価格は大きく変わってしまうのです。
地主以外の第三者に借地を買い取ってもらう場合も、基本的に「実勢価格(路線価÷0.8)×借地権割合」の価格で買取依頼がされることが多く、場所によっては上記価格で成約することもあります。
しかし、都心部でない限り、実際は「実勢価格(路線価÷0.8)×借地権割合×1/2」程度で決まることが多いです。
借地は誰に売却する時でも、地主の人間性によって売却価格が大きく左右されます
３．底地の事で困ったら
底地や借地権の評価は相続税路線価によって左右されるが、売却する際の価格は様々な要因によって相場より大きく変動することが分かりました。
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３－１．底地・借地を売却するには【東京・神奈川編】
底地や借地を所有されている方は、借地人さんや地主さんと交渉するのも大変なので、いっそのこと買い取ってほしいという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
東京、神奈川であれば、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングが、底地・借地を積極的にお買取りさせていただいております。
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ですので、東京・神奈川の底地・借地売却をお考えの方は、底地・借地の買取を専門としているドリームプランニングへご相談くださいませ。
３－２．底地・借地の相談・売却【日本全国編】
東京・横浜の底地・借地については、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにご相談いただければお買取り可能でございます。
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