ご親族で自死されてしまった方がいらっしゃる方にはお悔み申し上げます。
とても不動産の事を考える気にもならないとは思いますが、どんな事情であれ、立地次第で売却は可能です。
同じマンション建物内での自殺であっても買主に告知しなければならないのは同じですが
内容によっては金額も大きく違ってきます。
そこで今回、告知事項がある不動産の買取をしている不動産会社の社長が自殺のあった不動産の売却について解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の事故物件などの訳アリ不動産を専門的に買い取ってまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 自殺があった家・マンションは売却できる？
- 自殺があった家・マンションの売却取引には告知義務がある
- 自殺があった家・マンションなどの不動産を売却する方法
- 自殺があった不動産を売却した際の相場
- 自殺があった不動産の売却はＵＲＵＨＯＭＥ
１．自殺があった家・マンションは売却できる？
１－１．自殺があった家・マンションの売却方法
自殺があった家やマンションは、現在賃貸中の場合などは管理会社に連絡して、荷物を親族に引き取っていただくなどしたうえで賃貸借契約を解約して売却の手続きをします。
また、マンションの共有部分などで自殺があった場合や、発見までに時間がたっていない場合は近くの不動産業者でも売却可能です。
発見まで時間がたってしまっている場合などで、賃貸の場合などは、保証会社に連絡するなどして特殊清掃をお願いすることが多いです。
親族の持ち家や別荘などでお亡くなりになられ、発見までに時間がかかってしまった場合などは相続人様が特殊清掃の会社を探すか、専門の不動産業者に売却を依頼します。
特殊清掃とは
特殊清掃とは、孤独死などが発生した住居において、原状回復のために消臭・消毒など特殊な清掃を行うサービスです。
具体的には一般的な清掃では対応するのが難しい汚損に対して消臭、脱臭を含めた衛生処理を専用の器具や洗剤を使って清掃することをいいます。
１－２．自殺があった家・マンションの特殊清掃業者を探す
特殊清掃が必要かどうかは、亡くなった際の状況や何日経過したか、どの程度の汚れかによりますが、自己判断はしないで特殊清掃の業者に連絡をして相談します。
物件を売却するのであれば、売却後のトラブルを避けるためにも信頼できる特殊清掃業者に依頼しましょう。
特殊清掃の費用の相場は、清掃する部屋の広さ清掃範囲によりますが、ゴミ屋敷などではない場合は遺品整理の費用を別として10～30万円位が一般的です。
遺品整理の相場
| 間取り | 料金の目安 | 作業人数 | 作業時間 |
| 1K | 30,000円～90,000円 | 1〜2名 | 1〜3時間 |
| 1DK | 50,000円～110,000円 | 2〜3名 | 2〜4時間 |
| 1LDK | 80,000円～200,000円 | 2〜4名 | 2〜6時間 |
| 2DK | 100,000円～250,000円 | 2〜5名 | 2〜6時間 |
| 2LDK | 130,000円～350,000円 | 3〜6名 | 3〜8時間 |
| 3DK | 150,000円～400,000円 | 3〜7名 | 4〜10時間 |
| 3LDK | 200,000円～500,000円 | 4〜8名 | 5〜12時間 |
| 4LDK | 250,000円～600,000円 | 4〜10名 | 6〜15時間 |
特殊清掃の作業別の料金相場
| 作業内容 | 料金 |
| 消毒・除菌（1R,1K） | 20,000円～25,000円 |
| 消臭処理（1R,1K） | 15,000円～25,000円 |
| 体液の清掃 | 50,000円～150,000円 |
| 畳撤去 | 5,000円～10,000円／枚 |
| 建具撤去 | 3,000円～9,000円／枚 |
◆特殊清掃業者選びのポイント
- 完全消臭の技術力、施工方法の実績がある
- 実績や口コミを開示していて、スタッフの勤務年数が長いなど経験豊富な会社
- 見積内容が明確でどこまでの作業をするか、アフターフォローなど細かく提示している
- 解体・原状回復リフォーム工事の対応が可能
特殊清掃を依頼する際に、その不動産を今後どうするつもりかを伝えると見積もりがより明確になります。
例えば、売却先が不動産業者であれば、不動産業者の方で解体やリフォームを希望するケースがあります。
特殊清掃の内容は多岐にわたるため、業者は内装仕上工事業の許可・古物商許可・産業廃棄物収集運搬業許可・解体工事業の登録などを取得していることもあります。
２．自殺があった家・マンションの売却取引には告知義務がある
不動産の売買、賃貸に際しては、自殺などがあった事実について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性があります。
告知すべき内容については、判断基準が無く円滑な不動産流通が阻害されているという指摘があったことから、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。
２－１．人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン
ガイドラインでは、自殺のあった家を取引する時には、買主・借主に自殺があったことを伝えなければならないこととなっております。
国土交通省では、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、令和２年２月より「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」において検討を進め、令和3年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」として公表されました。
心理的瑕疵とは
孤独死や他殺、自殺などの事件や火災など、自然死以外で人が亡くなっているというような、心理的な不安を連想させる欠陥。
このガイドラインは「取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理しとりまとめたもの」です。
ガイドラインにおける告げる必要の有無は以下のようなポイントがあります。
２－１－１．取引の相手方に告げなくても良い場合
- （賃貸借・売買取引）対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよい。
- （賃貸借取引）対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死、特殊清掃等が行われた死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
- （賃貸借・売買取引）対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死、特殊清掃等が行われた死は告げなくてよい。
２－１－２．取引の相手方に告げる必要がある場合
- 上記の告げなくてよいとされた①、②の場合においても、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある
- 上記の告げなくてもよいとされた場合においても、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要があります。
- 人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があります。
２－２．自殺があった家・マンションの売却に際して告知すべき内容及び留意点について
告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げます。
また、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから「氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない」とされております。
人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱い、搬送先の病院で死亡した場合の取扱い、転落により死亡した場合における 落下開始地点の取扱いなど、一般的に妥当と整理できるだけの裁判例等の蓄積がないものは、今後の事例の蓄積を踏まえて、適時にガイドラインへの更新を検討するとされております。
３．自殺があった家・マンションなどの不動産を売却する方法
自殺があった物件を売却するには、以下のような工夫が必要になります。
- 事故後にすぐに売るのではなくしばらく時間を空ける
- マンションの場合は特殊清掃とリフォームをして売却する
- 戸建ての場合は建物を取り壊し更地で売る
- 事故物件などに詳しい取り扱い不動産業者に売る
また、自殺があった不動産については、基本的にお祓いをしたうえで売却するのが一般的です。
具体的な売却方法については、以下解説いたします。
３－１．自殺があった家・マンションを特殊清掃と一部リフォームをして売却
自殺があった家・マンションは、その状況や経過時間、汚れの程度によりますが、特殊清掃をすることになります。
状況に合わせて細菌の除去、消臭、床や壁などに付着した汚れの除去、臭いの付いた家財道具、浴室トイレなどの什器の交換などを施して、汚損・臭いの無い状態に原状回復工事（内装リフォーム）を行います。
自殺が原因でリフォーム工事や解体をした場合は「工事を行った原因」について告知して売却します。
３－２．自殺物件が戸建ての場合は建物を解体して売却する
マンションの場合は解体が難しいため、特殊清掃とリフォームをして販売を行うのですが、自殺があった物件が一戸建ての場合、建物を解体して売却する事が多いです。
解体を行う事で、心理的な負担が軽いと感じられる方が多くなり、売却がしやすくなる傾向にあります。
| 構造 | 費用（坪単価） |
| 木 造 | 2万5,000円 から 4万円／坪 |
| 鉄 骨 | 3万5,000円 から 6万円／坪 |
| R C | 4万5,000円 から 8万円／坪 |
３－３．自殺があった家・マンションの売却に強い買取業者を探す
事故物件は心理的瑕疵があり個人買主を見つけることは難しく、すぐには売れないことが多くなります。
しかし、不動産買取業者の場合には、事故物件が現況のままであっても購入をしてくれますし、早く売りたいと考える売主にとっては、早く話がまとまることは大きなメリットといえます。
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営する株式会社ドリームプランニングにおいても自殺のあった不動産も買い取らせて頂いておりますので、お気軽にご相談くださいませ。
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４．自殺があった不動産を売却した際の相場
自殺があった家・マンションなどの不動産は、相場が安くなってしまいます。
一戸建てかマンションか、どのような亡くなられ方をされていらっしゃるかによっても、売却できる金額は変わってきます。
ここでは、売却時の相場について解説してまいります。
４－１．家・マンションの室内や飛び降り自殺があった場合の売却相場
室内などで亡くなられてしまった場合、基本的には相場より10～30％ほど値段が下がる傾向があります。
マンションから飛び降りてしまった場合のお部屋も同じくらい成約価格が下がることがあります。
４－２．同じマンションなどで自殺があった場合の売却相場
通常使用しないマンションなどの共用部分や隣接住戸で発生した自殺については、ガイドラインでは告げなくても良いとされていますが、事故物件のサイトなどで公開されていて価格に影響することがあります。
事件の大きさにもよりますが、隣接住戸などでの自殺などは価格にほとんど影響しないこともあり、大きく影響したとしても10％程度になります。
５．自殺があった不動産の売却はＵＲＵＨＯＭＥ
ご親族を亡くされたご遺族様にとって、不動産を売却するというのは非常に根気のいる作業かと思います。
ＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングでは、自殺などがあった不動産も適正価格でお買い取りさせて頂き、不動産のご供養もさせて頂いております。
当社にご相談頂くまで売却するのも気が引けるという事で諦められていた方も、ご相談頂くことで楽になったと言っていただけることもございます。
また、お住まいになられていた不動産でご遺族を亡くされて、引越しをご検討されている場合などでもお手伝いさせて頂いております。
まずは相談だけ、査定だけという方からのお問い合わせも多くいただいておりますので、お困りのことがございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
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