自宅や所有している不動産が浸水被害に遭ってしまったら、もう売却できないのではないか。
そんな不安を抱えている方も、少なくないのではないでしょうか。
しかし、浸水被害に遭ってしまった不動産でも、決して諦める必要はありません。
売却の手順と高く売る方法について、浸水被害のある家などの買取を行ってきた不動産屋社長が解説いたします。
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
災害大国である日本では、令和３年の既に分かっている水害被害で３７００億円、半壊２０００棟、床上浸水４６００棟、床下浸水９０００棟がありました。
中には浸水被害に遭ってしまい、「もう売却したい」とお考えの方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回、当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングは浸水被害のあるお家も積極的に買取しています。
お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談ください。
- 過去の浸水履歴と、将来的な浸水リスクを調べる方法
- 浸水被害に遭った不動産も売却できる
- 浸水被害に遭った不動産を売却するには
- 浸水被害に適用できる保険は？
- 仲介よりも買取りがおすすめな理由
- 浸水被害に遭った不動産の買取りならURUHOME
１．過去の浸水履歴と、将来的な浸水リスクを調べる方法
自分の所有している不動産が浸水被害に遭ったかどうか、自分で体験しているなら確実に分かります。
しかし実は自分が入居する前に浸水被害に遭っていた≒購入する時に売主が伝えてくれなかったということも少なくありません。
そこで不動産のある地域が過去に浸水したことがあるか（浸水履歴）と、今後浸水するリスク（危険性）があるかについて調べる方法を紹介してまいります。
１－１．実際に浸水のあった場所（浸水履歴、水害の記録）
インターネットで自治体の災害履歴を検索すると、市区町村ごとにデータが記録されているので、自分の不動産が過去に浸水被害を受けたか調べることができます。
「○○（不動産のある市区町村や都道府県） 浸水履歴」「○○ 災害記録」などで検索してみましょう。ただし地図ではなく、文章や統計表でデータが出てくることもあるため、ちょっと見づらいかも知れません。
また、地図の場合でも縮尺や精度が発行元によってまちまちなため、複数の記録を照らし合わせながら総合的に判断するのがおすすめです。
国土交通省から出されている災害履歴図も参考になるでしょう。
※参考：過去の水害記録～浸水実績図～
１－２．浸水被害が予想される場所（ハザードマップ）
また、自治体ではこれまでに浸水被害が記録されていなくても、今後の浸水被害が予想される場所・区域を示すハザードマップも発行しています。
ハザードマップには洪水かハザードマップ・内水ハザードマップ・高潮ハザードマップ・津波ハザードマップ等があり、自分の不動産がどの浸水リスクを抱えているのか、事前に確認しておきましょう。
※ハザードマップの種類や想定などは自治体や地理条件によって異なります（例えば山奥の自治体は津波ハザードマップを作成しない、等）。
具体的には不動産を管轄している自治体データをご確認ください。
１－２－１．洪水ハザードマップ
大雨で河川が氾濫した場合に備え、どの地域がどのくらい浸水するか（浸水予想地域・浸水予想水深）を示したマップです。
水防法第15条・水防法施行規則第11条にもとづいて作成され、想定しうる最悪の事態を前提とすることで、住民のスムーズで確実な避難を図っています。
１－２－２．内水ハザードマップ
内水とはマンホール等の下水道から水があふれ出すことを言い、河川から水があふれ出す洪水とは区別されています。
想定しうる限り最大量の降雨（153ｍｍ／時間）によって下水道から水があふれ出た場合、どの程度まで浸水被害が出るかがまとめられています。
大きな河が近くにないからと油断していると、思わぬ浸水被害に遭ってしまうこともあるのですね。
１－２－３．高潮ハザードマップ
最大限の高潮に見舞われた場合、沿岸部の浸水区域と被害水深を示したのがこちらの[高潮ハザードマップ]です。
例えば横浜市では、室戸台風の中心気圧（911.6ヘクトパスカル）と伊勢湾台風の移動速度と暴風半径（時速32.4km／半径300km）を持つ台風が襲来、高潮と同時に河川が氾濫、更には堤防等が決壊するという状況を想定しています（※想定は自治体や地理条件によって異なります）。
これほどの大災害に見舞われた場合、自分の不動産は無事なのか、しっかり調べておきましょう。
１－２－４．津波ハザードマップ
洪水・内水・高潮と来て、地域によっては津波にも警戒しなければなりません。
高潮と似ている気もしますが、両者は似て非なるもの。
津波は地震や火山噴火などによって海底が大きく動き、海全体が陸地に向かって押し寄せてくるように感じられます。
2011年3月11日の東日本大震災をご記憶の方も多いでしょうが、その破壊力は高潮の比ではなく、また河川などをさかのぼって上流にまで被害を及ぼす点にも注意が必要です。
ハザードマップの想定以上の被害をもたらす可能性も十分あり得るため、少し大きめに被害を見積もることをおすすめします。
１－３．古い地名（小字）
少し前になりますが、2014年8月に発生した広島県の豪雨・土石流災害では、八木蛇落地悪谷（やぎじゃらくじあしだに）という古い地名が報道されていました。
地名は不動産のブランドに大きく影響を及ぼすため、こうした過去の災害を伝えるネガティブな地名はどんどん変更されているようです。
例の八木蛇落地悪谷も八木上楽地芦谷そして現代では単に八木と変化しています。
なので不動産を購入する前には現代の地名（大字）だけでなく、古い地名（小字）についても注意を払う必要があるでしょう。
水害に関して言うならさんずいを含む漢字（沢、池、沼、深など）や、川や竜、田畑といった水に関係する漢字もかつて水害を経験している可能性が高いと考えられます。
昔の地図は、役所だけでなく図書館などでも閲覧できるので、ぜひ調べておきたいところです。
２．浸水被害に遭った不動産も売却できる
最初に申し上げたとおり、浸水被害に遭ってしまった不動産でも売却は可能です。
とは言え、一度でも浸水被害に遭った物件が敬遠されがちなのは事実。
同じような条件なら、浸水被害に遭っていない不動産の方がいいに決まっていますよね。
売主として不利は重々承知の上で、それを克服するにはどうすればいいのでしょうか。
２－１．浸水被害に遭った不動産の売却価格は通常相場の２～３割減
多くの場合、浸水被害に遭ってしまった不動産を売却する時は、値下げという形で対応しています。
取引価格を調べてみると、浸水被害に遭った不動産は通常の相場に比べて２～３割ほど安く価格設定されているようです。
逆に皆さんが通常相場より2～3割安い不動産を見つけたら、浸水被害など何かしらの問題が潜んでいると見て良いかもしれません。
安いからとすぐ飛びつかず、その物件を取り扱っている不動産会社に詳しい事情を確認しましょう。
モノには適正価格があり、安いモノにはそれだけの理由があるのです。
２－２．浸水被害の事実は告知義務がある
不動産の売却価格が２～３割も下がってしまうのか……それなら、買主には黙っておきたい……そう思った方もいるのではないでしょうか。
「水害が頻繁に起きる地域であればともかく、数十年に一回くらいの浸水被害なら、黙っていてもバレないのでは？……」
絶対にバレますからやめて下さい。
今どき不動産を購入する前に、先ほど紹介してきた現地のハザードマップや災害情報を調べない人はまずいません。
インターネットで検索すればいくらでも調べることが可能です。
仮に調べないで購入してくれる方がいたとして、そういう方に限って後から「知らなかった、聞いていない」など、トラブルに発展してしまう傾向が散見されます。
どのみちおすすめできません。
そもそも浸水被害の事実は、買主が不動産を購入する前に知っておくべき重要事項に該当し、不動産仲介業者にはこれを告知する義務もあるため、売却を不動産仲介業者に依頼すれば必ず調べることになります。
第四十七条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
宅地建物取引業法 第47条（業務に関する禁止事項）
一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
【大まかな意味】取引相手が判断するために必要な重大要素を伝えなかったり、または嘘を伝えたりしてはいけません。
この告知義務に違反すると契約不適合責任を問われ、契約を解除されたり損害賠償を請求されたりすることがあるのです。
また、宅地建物取引業法の適用が無い直接取引においても、民法の信義則によって、損害賠償請求をされることがあります。
ここはきちんと、浸水被害の事実を伝えた上で不動産売却に臨むべきでしょう。
２－３．浸水被害に遭っても値下がりしにくいケース
なお浸水被害に遭っていても、それほど値下げしなくても売却できるケースがあります。
国や自治体も水害に手をこまねいているばかりでなく、浸水被害を教訓に災害対策を強化しているので、かえってそれが強みになることもあるのです。
例えば水防堤や護岸の補強、川底を深くする河道掘削工事などによって水害への安全性が高まれば、まだ浸水被害に遭っていない類似地域よりも人気が高まることもあり得るでしょう。
また駅近など元から人気の高い不動産については、浸水被害を織りこみ済みで立地条件や利便性を優先する方も少なくありません。
そうした不動産であれば、あまり値下げしないでも売却できるチャンスがあります。
一度浸水被害に遭ってしまったからと諦めないで、地域の特性をよく知っている不動産会社に相談すれば、どのように売却するのがよりよいか等のアドバイスを受けられるでしょう。
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３．浸水被害に遭った不動産を売却するには
ここまでの話で、浸水被害に遭った不動産でもきちんと売却できることについては、ご安心いただけたかと思います。
それではこれから、実際に浸水被害に遭った不動産を売却するための具体的な段取りを見ていきましょう。
- ３－１．建物状況調査(ホームインスペクション)
- ３－２．修繕・リフォーム（主に床下浸水まで）
- ３－３．解体した方がいい場合（床上浸水）
- ３－４．地盤調査・地盤改良工事
３－１．建物状況調査（ホームインスペクション）
最初から建物を解体すると決めているなら別ですが、まずは浸水被害に遭った不動産について、建物が今どんな状態になっているのか調査・把握しましょう。
この建物状況調査（ホームインスペクション）の対象となっているのは構造耐力上主要な部分（柱・梁・床・土台など）や基礎、屋根や外壁、給排水管など。
検査方法には目視・触診・打診・計測などが用いられています。
※参考：建物状況調査について 一般社団法人日本住宅耐震普及協会
あらかじめ建物の状態を把握しておけば適切な対応が分かりますし、調査結果報告書の写しを買主に提供すれば、売主に対する信頼感も高まるでしょう。
建物状況調査は専門の検査事業者に依頼し、調査費用は5～6万円が相場（オプションで給排水路管検査＋5千円程度）となっています。
３－２．修繕・リフォーム（主に床下浸水まで）
浸水被害の程度にもよりますが、建物を修繕・リフォームすれば売却できると判断した場合は、無理に解体しなくても大丈夫かも知れません。
建物の被害部分を原状復帰するための修繕費用は火災保険でまかなえることがありますので、火災保険に加入している場合は水災補償も適用されているかを確認しましょう。
ただし、原状よりも資産価値を向上させるリフォームについては火災保険が適用されないことが多いため、注意が必要です。
修繕・リフォームで対応する目安は主に床下浸水までで、もし床上浸水してしまったら建物の解体も視野に入れなければなりません。
ちなみに浸水の基準について、国土交通省では地面からの水位が0.5～1.0mに達した状態を床上浸水としていますが、実際には自宅の床や畳が濡れるか否かで判断することがほとんどでしょう。
３－２－１．床下から排水する
床下浸水に見舞われた場合、水が引きしだいなるべく早く排水しましょう。
床下に浸水した水は衛生上悪影響を及ぼし、いつまでも放置しておくとカビや雑菌が増殖し、床下から被害をもたらすことになります。
くれぐれも「床や畳が濡れていないし、特に影響がないから大丈夫」と油断してはいけません。
排水する時には、床板や畳を外して床下の浸水状況を確認しましょう。
浸水している量が少なければバケツ等を使ってくみ出します。
浸水量が多いときは、排水ポンプなどを使うのが効率的です。
この時、排水に使用するポンプは何でもいいわけではなく、汚水でも使用可能なものを確認して使いましょう。
汚水使用不可のものを無理に使うと故障してしまいます。
なお、排水作業を行う時は汚水が身体に触れないよう、肌の露出が少ない服装を心がけてください。
ゴム手袋やマスク、ゴーグルなども重要です。
排水作業中に負傷すると、その傷口から破傷風などの感染症にかかってしまうリスクが高まるため、くれぐれも安全第一で作業するようにして下さい。
３－２－２．床下を乾燥させる
床下の排水作業に区切りがついたら、次は床下を徹底的に乾燥させましょう。
目に見える水だけをくみ出しても、地面や基礎等に残っている湿気がカビや雑菌の発生源となり、病気や悪臭の原因となってしまうのです。
気候がよければ自然乾燥も可能ですが、湿気の多い時期や悪天候が続く時は送風機などを使ってしっかりと風を送り込みます。
時期によってはなかなか乾燥してくれないのでじれったくなるものの、ここで妥協すると床面を復旧した後から悪影響が出てくるため、ここは時間と労力を惜しまず乾燥させるよう心がけましょう。
３－２－３．床下内部を消毒する
床下がすっかり乾燥したら、最後に消毒を行います。消毒は義務ではありませんが、消毒しないでおくとカビや雑菌が繁殖して感染症など健康被害をもたらすリスクが高まるため、消毒は必須作業と考えて下さい。
※ただし後述するように、消毒作業は危険をともないます。そのため厚生労働省では清掃と乾燥のみを推奨しています。
万全を期したい場合のみ消毒を行い、保護具が揃わないなど難しいと思ったときは無理をしない方がいいでしょう。
消毒は業者に依頼してもいいのですが、その場合は10万円ほど費用がかかってしまいます。
しかも大規模な被災直後は業者の手配もすぐにはいきません。
自分で作業する場合は、ホームセンターや園芸店で入手できる消石灰を使うのが便利です。
消石灰の必要使用量は1平米／１キロが目安、1,000～1,500円／10キロくらいで購入できます。
また、水害後は自治体で無料配布してくれることもあるので事前の確認がおすすめです。
【注意！】消石灰が目に入ると失明する危険があります。
また皮膚や粘膜、呼吸器にも炎症を起こすことがあるため、作業する時にはゴーグルやマスク、手袋を必ず着用しましょう。
また、自治体によっては消毒薬を配布、噴霧器の貸し出しを行っているところもあるので、役所へ確認して下さい。
３－３．解体した方がいい場合（床上浸水）
建物が床上浸水してしまった場合、建物に対するダメージが深刻になるため、修繕やリフォームも大規模になっていきます。
費用がかさむほど回収が見込めなくなるので、それならばいっそ建物を解体してしまった方が結局は割安となることも少なくありません。
気になる解体費用は建物の構造や面積、立地や周辺環境によって異なります。
目安として木造3～5万円／坪、鉄骨造5～7万円／坪、RC造（鉄筋コンクリート）6～8万円／坪が相場です。
戸建注文住宅の全国平均面積が約38坪（※住宅金融公庫「2018年度フラット35利用者調査」）なので、これを当てはめると木造114～190万円、鉄骨造190～266万円、RC造228～304万円となります。ざっと100～300万円は見積もる必要があるでしょう。
※参考：住宅金融支援機構 2018年度フラット35利用者調査
更に建物だけでなく、庭木や塀などの付帯工事やアスベスト調査・除去、整地費用などを含めると結構な金額になってしまいますね。
３－４．地盤調査・地盤改良工事
こうして建物を解体し、更地とした場合は、建物を建て直す前に地盤調査の必要があります。
浸水被害によって水分を多く含んでしまった地盤は、液状化現象などのリスクが想定されるため、そのまま売却する訳にはいかないのです。
地盤調査にかかる費用は比較的簡易なSWS試験で5～8万円程度、本格的なボーリング調査で25～35万円程度が相場とされています。
調査の結果として地盤が十分な強度をもっていなかった場合、建物を建て直す前に地盤改良工事をせねばなりません。
地盤改良には「表層改良工法」「柱状改良工法」「鋼管杭工法」の3種類があります。
- 表層改良工法 ― 土を掘ってセメント系固化材を混ぜ込むことで地盤を固めて強化するもので、価格は20坪程度で約50万円
- 柱状改良工法 ― コンクリートの杭を何本も打ち込み、土との摩擦で建物を支える方法。一般的な戸建ての場合では4mの深さで50本ほど打ち込んで、100万円ほどかかります。
- 鋼管杭工法 ― 柱状改良工法と同じ要領で、コンクリート杭の代わりに鋼管を用います。価格も概ね同じです。
４．浸水被害に適用できる保険は？
修繕の項で少し触れましたが、浸水被害の復旧・修繕には火災保険が適用できるものもあります。
契約されている火災保険に水災補償がついている場合は、保険会社に適用できる基準や範囲を確認することが大切です。
以下に水災補償の対象災害・支払い要件・支払い金額例を紹介します。
【水災補償の対象となる災害の範囲】
・洪水……台風や暴風雨、ゲリラ豪雨などによって河川や下水道などが氾濫した場合など
・高潮……発達低気圧や台風などで海水面が急上昇し、海水や漂流物などによる浸水被害
・土砂崩れ……台風や集中豪雨などによる山の斜面や崖などの崩落、土石流被害など
※地震による津波、雨漏り被害、雪や雹（ひょう）は補償の対象外
※ただし雪については、融雪（とけて水になった雪）が洪水を起こした場合は補償対象となります
【主な補償対象】
・建物 ・門扉、塀、垣 ・物置、車庫 ・庭木、庭石 ・冷暖房設備 ・玄関ドア、窓
※建物等のほか、家財（家具・家電・衣類・自転車・原付など）の補償もカバーする保険もあります。
【支払い要件】
・再調達価額の30％以上の被害を受けた場合
・床上浸水または地盤面から45センチを超える浸水被害を受けた場合
※再調達価額とは、現時点で同等のものを購入する場合の金額です。
※床上浸水とは居住用の床面（畳またはフローリング。土間や三和土などは除く）まで浸水が及んだ状態を指します。
【支払い金額】
損害保険金（支払われる金額）＝浸水被害額－免責金額（契約により異なる）
※補償金額は火災保険の30～50％、建物は5,000万円・家財は1,000万円まで
水災補償は現在加入している火災保険に後から追加できる場合もあります。必要性を感じる方は、ご契約中の保険会社や保険代理店に相談するのがおすすめです。
５．仲介よりも買取りがおすすめな理由
ここまで読んできて「修繕・リフォームするにしても、解体するにしてもどのみち大きな費用がかかるなら、多少安くなっても何も手をつけないまま売却できる手段はないの？」と思った方も少なくないのではないでしょうか。
しかし買い手の立場から見れば、少しくらい値下げしてもらったところで、浸水被害に遭ってしまった不動産を買ってもすぐには使えません。
使えるようにするには大変な手間と費用がかかります。
そんなめんどくさい不動産を買おうとする物好きは、そうそういるものではありません。
となると、やはり浸水被害に遭ってしまった不動産を売却するのは難しい。
あるいは売却できてもコスト倒れになってしまうのか……そう諦めてしまうのはまだ早いです。
浸水被害に遭ってしまった不動産の売却は、不動産会社に仲介してもらうより、不動産の買取りに強い不動産会社へ買取りを依頼した方がいいでしょう。
仲介よりも買取りがおすすめな理由を、以下に解説します。
５－１．仲介手数料がかからない場合がある
不動産の売却を不動産会社に仲介してもらった場合、一般的に仲介手数料がかかります。
仲介手数料は取引金額に対して200万円以下なら5％＋税、200万円超～400万円以下なら（4％＋2万円）＋税、400万円超なら（3％＋6万円）＋税ですね。
※参考：全日本不動産協会 埼玉県本部
決して小さくない金額ですから、何とか節約したいところ。
それが不動産会社に直接買い取ってもらうのであれば、仲介手数料は必要ありません。
仲介ではないのだから当たり前ですね。
ただし不動産会社によっては自社で買取りをせず、買取りをする不動産会社に仲介する場合は、仲介手数料が発生してしまいます。
これでは本末転倒なので、自社で直接買取りをしている不動産会社を確認するようにしましょう。
５－２．契約不適合責任が免除される場合がある
浸水被害に遭ってしまった不動産を個人間で売買する時には、売却後に不具合が生じた場合に契約不適合責任を問われるリスクがあります。
その一方で不動産会社が相手であれば、浸水被害の状況もしっかり確認した上で買取りするので、契約不適合責任を免除してもらえる可能性があるのです。
一度浸水被害に遭ってしまった不動産は、今後どんな欠陥や支障が出るか予測がつきません。
だから契約不適合責任が免除されるのは、売主にとって大きなメリットと言えるでしょう。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングは、浸水歴のある不動産など、売却が難しい不動産でも「契約不適合責任免責」で積極的に買い取っております。
お困りの不動産がありましたら、お気軽にご相談下さいませ。
５－３．修繕しないままで売れる場合がある
不動産会社が物件を買取りをする時は、多くの場合で全面リフォームもしくは解体・建て替えの上で売り出すことを前提としています。
だから浸水被害について手を加えず、ほぼそのまま買い取ってもらえるパターンも少なくありません。
もちろん買取り価格は安くなるものの、自力で修繕・リフォームあるいは建て替えまでしたところで、その費用を回収するのは難しいでしょう。
そういう点を考えれば、不動産会社による買取りは、有効かつ現実的な選択肢として検討の価値があります。
６．浸水被害に遭った不動産の買取りならURUHOME
以上、浸水被害に遭った不動産の売却について解説してまいりました。
浸水被害に遭った不動産でも、ちゃんと売れることはご理解いただけたかと思います。
ただし売却後のトラブルを防ぐためにも、個人で売却するより不動産会社に買取りを依頼した方が、取引の安全性はより高まるでしょう。
そのような時は、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングにご相談くださいませ。
当社は創業より18年「浸水履歴のある家」など、売却が難しい不動産の買取り専門業者として東京・神奈川を中心に、日本全国の不動産の買取りして参りました。
これまで浸水被害に遭ってしまった不動産買取りのご相談も多くいただいており、今回もお役に立てると思っております。
お問い合わせから最短３０分で査定、最短２日で買取をさせて頂いた実績もございます。
「浸水履歴のある家」についても、お困りごとなどございましたら、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
