借地, 底地, 賃貸借契約

『借地権の相続』”必見!3つの注意点”【地主の許可、名義変更料、相続税】



借地権を相続する際の注意点、地主の許可などについて【地主の承諾や名義変更料が必要なケースや、相続税の発生について】

借地権を相続したけど、地主から名義変更の承諾は必要なの?

名義変更料がかかるのはどんな時で、いくらかかるの?

借地権を相続した方、遺贈を受けた方の疑問をURUHOMEが解決いたします。

1.借地権の相続をした場合、地主の承諾は必要?

1-1 借地権の権利の移転をする場合、基本的に地主の承諾が必要です。

相続財産の中に借地上に存在する家屋などが含まれる場合、普通の持ち家を相続するときとは色々と異なる側面があるので注意が必要です。所有権に基づき戸建て住宅を相続する場合は、地主などは存在しないので法律上は特に問題はありません。

ですが、借地上の建物となると地主から、建物所有目的で借地権の設定を受けているので、借地権の売買等、権利の移転を行うにあたっては地主の承諾が必要になります。地主にとって借地人が誰かというのは、借地契約の重要な要素といえるからです。

1-2.相続により借地権を取得した場合、地主の承諾は不要です。

借地権は相続財産である以上、被相続人から相続人に借地権が承継されることになるので、地主の承諾が必要なようにも思えます。

しかし相続人は被相続人の権利の一切を承諾するので、実質的に権利主体は変更していないものと評価することができます。そのため相続人が相続する場合、地主の承諾は不要です。

2.どんな時に地主の承諾が必要で、名義変更料はいくらなの?

2-1 遺贈や生前贈与の場合、地主の承諾が必要

遺贈などで法定相続人以外に権利主体が変更するときは、受遺者に借地権が帰属するわけではないので、地主の承諾が必要になります。したがって遺贈のように相続人以外への譲渡は承諾料必要になるのは注意点です。

また、推定相続人への生前贈与についても地主の承諾が必要と解されており、生前贈与の権利移転に伴い、譲渡承諾料の支払を認めた判例も出ております。

よってお子様、お孫様など推定相続人へ生前贈与する際には気を付けるようにしましょう。

2-2 譲渡承諾料の相場について

借地権の譲渡承諾料については、借地権価格の5~10%位であると言われております。ただ、生前贈与による推定相続人への贈与の場合、借地権価格の3%位が一般的です。また、登記費用として10万円程度かかることが一般的です。

2-3 相続税

借地権付き建物の相続を受けた場合、相続を受けた方に納税義務が生じます。

借地権付き建物を相続したときの計算方法は、借地権やその他の財産を単体でそれぞれ相続税を計算するわけではなく、合計の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分によりあん分した額に税率を乗じます。

この場合、民法に定める相続分は基礎控除額を計算するときに用いる法定相続人の数に応じた相続分(法定相続分)により計算します。

基礎控除額は[3000万円+(600万円×法定相続人の数)]となります。

例えば両親が借地権付き建物のみを所有していて、法定相続人が1人しかいない場合、借地権の相続税評価額が1000万円、建物評価額が500万円の借地権付き建物を両親から相続した場合、上記の基礎控除の範囲となる為、相続税はかかりません。

相続税の税率

法定相続分により按分した法定相続分に応ずる取得金額を下表に当てはめて計算し、算出された金額が相続税の総額の基となる税額となります。

基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%
400万円以下15%10万円
600万円以下20%30万円
1000万円以下30%90万円
1500万円以下40%190万円
3000万円以下45%265万円
4500万円以下50%415万円
4500万円超55%640万円
特例贈与財産用の速記表

相続対策として相続人に借地権を生前贈与する場合でも、譲渡承諾料が必要になったり、相続によって取得した場合でも地主様より譲渡承諾料を請求されたり、借地権の相続は非常に複雑な権利です。

相続した際は承諾の要否の確認もかねて一度専門の不動産屋へご相談されることをお勧めいたします。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

URUHOME
BY
DREAMPLANNING CO.,LTD.
ニッチ不動産のプロである私達が
お困りの不動産を高値買取いたします
再建築不可
CAN NOT BE REBUILT
底地・借地
LAND・LEASED LAND
市街化調整区域
URBANIZATION CONTROL AREA
私道・階段
PRIVATE ROAD
Slider

(5)件のコメント

  1. […] 「借地権を相続する際に絶対知っておくべき3つの注意点」【地主の許可、… 関連記事のこちらもチェックしてみてくださいね […]

  2. […] 「借地権を相続する際に絶対知っておくべき3つの注意点」【地主の許可、… 関連記事のこちらもチェックしてみてくださいね […]

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です