借地権を相続したけど、地主から名義変更の承諾は必要なの？
名義変更料がかかるのはどんな時で、いくらかかるの？
借地権を相続した方、遺贈を受けた方の疑問を当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングの社長が解決いたします。
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
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どんな借地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 借地権を相続した時には地主の承諾は必要？
- 借地権を遺贈や生前贈与で取得した場合は地主の承諾は必要？
- 借地権の相続でやっておくべき手続き
- 借地権の遺贈や生前贈与の名義変更料は？
- 借地権相続にかかる相続税は？
- 借地権の相続で困ったらURUHOME
１．借地権の相続をした場合、地主の承諾は必要？
相続財産の中に「借地上に建てられた家屋（借地権付き建物）」が含まれている場合、一般的な所有権の持ち家を相続するときとは異なり、権利関係が複雑になります。
ここでは、借地権を相続した場合に地主の承諾が必要かどうかについて、まずは解説してまいります。
１－１．借地権と所有権との違い
まず大前提として、完全な「所有権」に基づき戸建て住宅とその敷地を相続する場合は、土地も建物も自分たちのものになるため、地主という存在は関係しません。
そのため、法律上、誰の承諾を得ることもなく、自由に売却や賃貸を行うことができます。
しかし、借地上の建物の場合、建物の所有者は自分たちであっても、その土地は「地主から建物を所有する目的で借りている（借地権を設定している）」状態です。多くの場合、この借地権は民法上の「土地賃借権」に該当します。
１－２．借地権の権利の移転は地主の承諾が必要
相続財産の中に借地上に存在する家屋などが含まれる場合、普通の持ち家を相続するときとは色々と異なる側面があるので注意が必要です。
所有権に基づき戸建て住宅を相続する場合は、地主などは存在しないので法律上は特に問題はありません。
ですが、借地上の建物となると地主から、建物所有目的で借地権の設定を受けているので、借地権の売買等、権利の移転を行うにあたっては地主の承諾が必要になります。（民法第612条）
地主にとって借地人が誰かというのは、借地契約の重要な要素といえるからです。
また、もし地主に無断で借地権を第三者に譲渡・転貸した場合、地主は借地契約を解除することができると法律で定められています。
なぜこのような厳しいルールがあるかというと、土地の賃貸借契約が「地主と借地人との間の強い信頼関係（人的信頼関係）」の上に成り立っているからです。
地主にしてみれば、「Aさんだから土地を貸したのに、勝手に知らないBさんに権利を譲られたら、地代をきちんと払ってくれるか不安だ」と感じるのが当然といえば当然のこととご理解いただけると思います。
１－３．相続における地主の承諾は「不要」
借地権は立派な財産的価値を持つ相続財産の一つです。
被相続人（亡くなった方）から相続人へ借地権が移るわけですから、「権利の移転にあたるため、地主の承諾が必要なのでは？」と思われるかもしれません。
しかし結論から言うと、相続人が相続によって借地権を取得する場合、地主の承諾は一切不要です。
その理由は、相続という行為の法的な性質にあります。
相続とは、民法上「包括承継（ほうかつしょうけい）」と呼ばれ、相続人は被相続人のプラスの財産もマイナスの財産（借金など）も含め、法的な地位や権利義務の一切をそのまま丸ごと引き継ぐことを意味します。
つまり、法律上は「別の誰かに権利を譲り渡した」のではなく、「被相続人と相続人は同一の立場（権利主体）として扱われる」ため、実質的に権利主体の変更はないものと評価されます。
したがって、民法第612条の「無断譲渡の禁止」には該当せず、地主の承諾を得ることなく、当然に借地権を承継することができるのです。
２．借地権を遺贈や生前贈与で取得した場合は地主の承諾は必要？
借地権付きの建物を親から子へ引き継ぐ場合、「通常の相続（法定相続）」であれば地主の承諾は不要ということを解説いたしました。
しかし、引き継ぎ方が「遺贈（遺言による譲渡）」や「生前贈与」に該当する場合は法律上の扱いが大きく異なり、原則として地主の承諾が必要となるので、注意が必要です。
２－１．法定相続人以外への「遺贈」は地主の承諾が必要
遺贈とは、遺言によって自分の財産を特定の人に譲ることを指します。
法定相続人以外の人（内縁の配偶者、お世話になった知人）から借地権を遺贈を受ける場合は、地主の承諾が必須となります。
通常の相続が「被相続人の権利義務をそのまま丸ごと引き継ぐ（包括承継）」のに対し、第三者からの特定財産の遺贈は「借地権という権利の新たな譲渡（特定承継）」とみなされるためです。
借地契約は地主と借地人の強い信頼関係で成り立っているため、地主の不利益にならないよう、見知らぬ第三者に勝手に権利が移ることを法律で制限しています。
したがって、この場合は地主の承諾を得るための「承諾料（名義書換料）」の支払いが発生する点に注意が必要です。
２ー２．親や祖父母などからの「生前贈与」も要注意
最も誤解が生じやすく、トラブルになりやすいのが「生前贈与」です。
将来確実に相続するであろう親か祖父母から、生きているうちに借地権を贈与を受ける場合、「どうせ将来相続するものだから、地主の承諾は不要だろう」と勘違いされがちです。
しかし、法律上、生前贈与は相続ではなく「生存中の当事者間で行われる権利の譲渡契約」に該当します。
たとえ被相続人が親や祖父母であっても、借地権の譲渡にあたるため、例外なく地主の承諾が不可欠です。
実際の過去の裁判例においても、推定相続人に対する生前贈与での権利移転に伴い、地主への譲渡承諾料の支払いが正当であると認められています。
相続税対策などで良かれと思って生前贈与をした結果、想定外の多額の承諾料を地主から請求されるケースは少なくありません。
３．借地権の相続でやっておくべき手続き
法律上、地主の承諾や承諾料の支払いが不要だとしても、何もせずに放置してよいわけではありません。今後のトラブルを防ぎ、円満な関係を築くために、以下の手続きや対応を行うことが強く推奨されます。
３－１．地主への速やかな通知と挨拶
承諾を得る必要はありませんが、借地人が亡くなった事実と、「誰が相続して、今後の地代は誰が支払うのか」を地主へ速やかに通知することは、マナーとして、また実務上のトラブルを防ぐために非常に重要です。
地主との間に感情的なしこりが残ると、将来的に建物を建て替えたい時や、借地権を第三者に売却したくなった時に、地主が強硬な態度に出て承諾してくれないなどの不利益を被る可能性があります。
そのため、直接挨拶へ伺うか、書面での通知を行うなどして良好なコミュニケーションを保つことを心がけましょう。
３－２．借地上の建物の「相続登記」
借地権そのもの（土地）の名義は地主のままですが、その上に建っている「建物の所有権」の相続登記（名義変更）は必ず行わなければなりません。
借地権に関する法律（借地借家法）では、「借地権者は、その土地の上に登記されている建物を所有していれば、第三者に対して借地権を主張（対抗）できる」と定められているため、建物の登記名義が亡くなった親のままになっていると、万が一地主がその土地を第三者に売却してしまった場合、新しい地主に対して「自分にはここを借りる権利がある」と主張できなくなる恐れがあります。
そのため、相続が発生して遺産分割協議がまとまったら、速やかに法務局で建物の相続登記を行いましょう。
３－３．借地契約書の巻き直し（再作成）は必要？
相続に伴って、地主さんから「新しい名義で借地契約書を作り直そう」と提案されることがあります。
これ自体は、現在の権利関係を明確にするために有益ですが、安易に署名・捺印するのには注意が必要です。
作り直した契約書に、これまでになかった不利な特約（例えば、「将来の建て替えを禁止する」「地代を大幅に値上げする」「承諾料の支払いを明記する」など）が知らないうちに追加されているケースがあるためです。
契約書の巻き直しは必須ではありませんが、従前の契約書を引き継ぐか、もし新しく作成する場合は、必ず旧契約書の内容と照らし合わせ、不利な条件に変更されていないか念入りに確認しましょう。
４．借地権の遺贈や生前贈与の名義変更料は？
前述の通り、法定相続人以外への遺贈や、親や祖父母からの生前贈与によって借地権を移転する場合は、地主の承諾が不可欠です。
そして、その承諾を得る対価として「名義変更料（譲渡承諾料）」を支払うのが一般的なルールとなっています。
ここでは、その相場や計算方法、知っておくべき注意点について詳しく解説します。
４－１．名義変更料の相場
名義変更料（譲渡承諾料）には、法律で定められた明確な「定価」というものはありません。
しかし、過去の裁判例や長年の不動産取引の慣行から、ある程度の目安となる相場が形成されています。
一般的に、借地権の名義変更料の相場は「借地権価格の１０％程度」とされておりますが、土地そのものの価値（更地価格）ではなく、借地権という「権利の価値」に対して約１０%が掛かるという点がポイントです。
４－２．名義変更料の計算方法
具体的な金額を算出するには、まずベースとなる「借地権価格」を求める必要があります。
借地権価格は、土地が更地だった場合の時価に、地域ごとに国税庁が定めている「借地権割合」を掛けて計算します。
【計算手順】
- 土地の時価（更地価格）を算出する
- 土地の時価 × 借地権割合（概ね60%〜70%）＝ 借地権価格
- 借地権価格 × 名義変更料の相場（約10%）＝ 名義変更料
【シミュレーション例】
- 土地の時価：5,000万円
- 借地権割合：60％（住宅地に多い割合） の場合
5,000万円 × 60% ＝ 3,000万円（借地権価格） 3,000万円 × 10% ＝ 300万円（名義変更料の目安）
このように、土地の評価額が高いエリアでは、名義変更料だけで数百万円というまとまった金額が必要になってしまいます。
４－３．名義変更の際の注意点
遺贈や生前贈与を進めるにあたっても、相場通りの譲渡承諾料を請求されるケースがあるほか、以下の点に十分注意が必要です。
４－３－１．身内への譲渡でも相場通り請求されやすい
「自分の子供や孫に譲るのだから、他人に売るより安くしてくれるだろう」と考える方は少なくありません。
しかし地主さん側からすれば、契約者が変わる以上は第三者への譲渡と同じ扱いで、身内への生前贈与であっても、相場の１０％をきっちり請求されるケースが多々あります。
４－３－２．地主との交渉が難航するリスク
「１０%」はあくまで相場であり、地主がそれ以上の金額（１５%など）を提示してくることもあります。
地主さんが頑なに承諾を拒否したり、法外な金額を要求してきたりした場合は、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求める法的な手続きが必要になることもあります。
借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
借地借家法 第十九条 （土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
４－３－３．贈与税や相続税がかかる
税金と名義変更料の「二重の負担」 生前贈与の場合は受け取った側に「贈与税」、遺贈の場合は「相続税」などの税金が課せられます。
これに加えて地主への名義変更料も現金で支払わなければならないため、資金ショートを起こさないよう、事前の綿密な資金計画が不可欠です。
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５．借地権の相続にかかる相続税は？
前項の遺贈や生前贈与の部分でも少し触れさせていただいておりますが、借地権付き建物の相続を受けた場合においても、当然ですが納税義務が生じます。
借地権付き建物を相続したときの計算方法は、借地権やその他の財産を単体でそれぞれ相続税を計算するわけではなく、合計の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分によりあん分した額に税率を乗じます。
この場合、民法に定める相続分は基礎控除額を計算するときに用いる法定相続人の数に応じた相続分(法定相続分)により計算します。
※基礎控除額は[3000万円＋(600万円×法定相続人の数)]となります。
例えば両親が借地権付き建物のみを所有していて、法定相続人が1人しかいない場合、借地権の相続税評価額が1000万円、建物評価額が500万円の借地権付き建物を両親から相続した場合、上記の基礎控除の範囲となる為、相続税はかかりません。
５－１．借地権にかかる相続税の税率
法定相続分により按分した法定相続分に応ずる取得金額を下表に当てはめて計算し、算出された金額が相続税の総額の基となる税額となります。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10％ | |
| 400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 1000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 3000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 4500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4500万円超 | 55％ | 640万円 |
５－２．借地権の取得にかかる税
相続対策として相続人に借地権を生前贈与する場合でも、譲渡承諾料が必要になったり、相続によって取得した場合でも地主様より譲渡承諾料を請求されたり、借地権の相続は非常に複雑な権利です。
借地の取得に際しては、下記の様な税金がかかりますので覚えておくようにしましょう。
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 贈与税
- 相続税
どういったときにかかるかについては、こちらも参考にしてみてみましょう！
６．借地権の相続で困ったらURUHOME
相続した際は承諾の要否の確認もかねて一度専門の不動産屋へご相談されることをお勧めいたします。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングは、底地、借地などの買取も行っておりますので、売却をお考えの方はお気軽にご相談くださいませ。
URUHOMEには、年間に３００件ほどの借地権の相談が寄せられます。
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