底地の売却が出来ない５つの理由と売却方法【買取業者の選び方も解説】

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「底地を買ってくれる人や不動産業者を探してるけど、なかなか買い手がつかない」
「底地を保有しているけど、管理が面倒だし地代も低いから売りたい」
このように考えていて底地を売却したいけど、売れずに困っている方もいらっしゃると思います。

そこで今回、底地の売却について
・底地を売却しにくい５つの理由
・売れない底地を誰に売却するか
・底地の売却相場
・底地買取業者の選び方
など、底地の売却をお考えの方に役立つ情報をお届けします。

当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングは、底地専門の買取業者として２００５年に創業いたしました。

創業より培ってきたノウハウにより、「再建築不可の底地」「共有持分の底地」など、様々な底地買取の実績があり、日本全国の底地を買取させて頂いております。

どんな底地でも買い取りさせて頂いておりますので、お困りの底地がございましたらこちらからお気軽にご相談ください。

1. 底地の売却が出来ない５つの理由
2. 売れない底地を誰に売却するか
3. 底地の売却を依頼する不動産会社の選び方
4. 底地を売却する際の相場
5. 売却出来ない底地も買取るURUHOME

１．底地の売却が出来ない５つの理由

底地は自分の土地であっても借地権者に貸しているため自由に利用出来ません。
このため、「不完全所有権」とも呼ばれていて、単独で第三者に売却するのは非常に困難な土地になります。

これが売却できない大きな理由ですが、他にも以下の様な売却が難しい理由があります。

• 借地人が保護されていて、自由に利用が出来ない
• 借地人とトラブルになる事がある
• 実勢価格より相続税が高いことがある
• 収益物件としての利回りが低い
• 購入の際に融資を利用出来ない

それぞれの理由について、詳しく解説してまいります。

• １－１．借地人が保護されていて自由に利用出来ない
• １－２．借地人とトラブルになる事がある
• １－３．底地購入の際に買い手が融資を利用出来ない
• １－４．実勢価格より相続税評価額が高いことがある
• １－５．収益物件としての利回りが低い

１－１．借地人が保護されていて自由に利用出来ない

底地は自分の土地であっても自由に利用出来ません。

多くの借地契約は平成4年8月の借地借家法の制定前に締結されており、平成4年7月以前の契約には大正10年に制定された借地法が適用されます。

借地法は、太平洋戦争中に当時の出征兵の居住権保護の為に、正当な事由がなければ借地契約の期間が満了しても更新拒絶できないように法改正され、借地人の権利が強く保護されるようになりました。

それが戦後80年近くたった今でも名残として残り、地主と借地人の関係では、借地人が強く保護される状態が続いているのです。

地主として、底地を必要とする正当事由があれば借地権の更新の際に返還してもらう事も可能ですが、自己居住用として土地を利用するなど、明らかに借地人より土地を必要としていると認められなければなりません。

また、借地契約期間中でも、借地人と合意すれば借地契約を解約する事は出来ますが、これも借地人が借地上の建物を利用していれば、基本的に難しいでしょう。

借地法が適用される平成4年7月以前の借地契約の場合、木造などの非堅固建物であれば借地契約は20年ごとの更新であり、契約期間が終われば更新を拒絶できるなら、底地を購入して借地権が返還されるまで待つ意味はあります。

しかし、どれだけ待っても借地人が土地を必要としている限り、借地は返還されないのです。

判例では、高額な立ち退き料を支払う事により借地の返還が認められた例もありますが、そこまでして底地を必要とする人も少ないというのが現状です。

このように、自分の土地であっても自由に利用出来ないのが、底地が売却できない一番の大きな理由です。

１－２．借地人とトラブルになる事がある

借地契約では、地主と借地人の関係において、借地人が保護されることをご説明しました。

その為、借地人の中でも、借地権が保護されて当然と考える人も少なくありません。

例えば、「戦後間もなく設定された地代を頑なに値上げさせない」「更新料や建て替え承諾料を一切払わない」というような借地人も多く居ます。

地代の相場は一般的には住宅地で固定資産税・都市計画税の３倍程度、更新料は借地権価格の５％程度であることが一般的ですが、借地人は強いと言い張り、そういった一般論など全く通じないという事は良くあります。

一方地主側としては、自分の土地なのになぜこんなに横暴な事をするのだと考えるのが当然で、最悪裁判に発展することもあります。

底地を購入するうえで、そこまでのリスクを覚悟してまで取得したいという方は中々居ないのです。

１－３．底地購入の際に買い手が融資を利用出来ない

底地を借地人以外の第三者に売却した場合、底地を購入する方は基本的に銀行の融資が利用できません。
ノンバンクなど金利が高い融資であれば利用可能かもしれませんが、金利も４％以上になるため、そこまで高い金利で底地を購入するメリットが無いのです。

そのため、底地を購入する時は現金での購入になる為、資産がある方が底地の買取業者に限られます。

資産がある方といっても、ほとんどは不動産投資を行っているセミプロの方が多く、買取業者より買取価格が低くなることがほとんどです。

そのため、底地を売却する場合、借地人か買取業者以外の選択肢は考えにくいと言えます。

１－４．実勢価格より相続税評価額が高いことがある

底地の相続税は、国税庁から公表されている路線価図に基づいて計算されることが一般的で、底地の評価額については、「自用地評価額×（１―借地権割合）」で計算出来ます。

相続税路線価図は、不動産の相続があった時に、不動産の評価額を決めるもので、国税庁のホームページより「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」によって調べることができます。

例えば、下記の様な底地があった場合、底地の評価額の計算は以下のようにします。

底地の相続税評価額＝[580,000円×300㎡＝174,000,000円](自用地評価額)×[１－0.7(借地権割合)]
＝580,000×300×0.3＝5220万円

これが相続する際の不動産の評価額ですが、実際に売買する時の不動産業者の買取価格は底地の相続税評価額の２／３程度となります。

底地の業者買取価格＝５２２０万円×２／３＝３４８０万円

また、投資家に売却する場合の価格はこの価格より更に安くなります。

１－４－１．底地の相続税評価額は、実勢価格より高い

５２２０万円の評価の底地を保有しているのであれば、売却して実勢価格３４８０万円の現金を相続させた方が税務上のメリットも大きいと考えられます。

底地は現金でしか購入できないことはお伝えしましたが、わざわざ現金で相続税の評価が高い資産である底地を購入するメリットはあまりないのです。

といっても、中々イメージが伝わりにくいので、実際に今回の底地を購入し、相続が発生したと仮定して、次に相続税計算の仕方をご説明します。

１－４－２．相続税額について

例えば法定相続人が子供１人で被相続人が現金３４８０万円の財産しかなかった場合、上記の底地を購入せずに３４８０万円の現金としてそのままにしておけば、基礎控除の範囲内で相続税はかかりません。

底地を購入しない場合の相続税＝０円

しかし、今回の底地を購入した場合、底地は５２２０万円分の評価となるため、かかる相続税は以下のようになります。

底地を取得した場合の相続税＝(５２２０万円―３６００万円)×０．１５(税率)ー５０万円(控除額)
＝　１９３万円

このように、買い手としては、底地を購入するより現金をそのまま保有していた方が税務上もメリットがあり、これも底地の売却が難しい理由の一つになっています。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

１－５．収益物件としての利回りが低い

底地を購入するのは、借地人でない場合は不動産買取業者か、セミプロレベルの投資家に限られることはご説明しました。

しかし、セミプロレベルの投資家が底地を購入する時は利回り１０％程度で考えている方がほとんどです。

ただ、利回り１０％と言われてもピンとこないですよね。そこで、投資家が購入するかどうかを判断する利回り１０％とは、相続税評価額や、不動産業者が購入する価格と比べどの程度になるのか見ていきましょう。

１－５－１．固定資産税・都市計画税の２～３倍が地代相場

一般的には、固定資産税の２～３倍が住宅地の場合の地代なのですが、固定資産税・都市計画税は、固定資産税路線価図を元に決められています。
(評価証明や固定資産税の課税証明書には実際の税額が書かれているのですが、無い場合は固定資産税路線価図よりおおよその税額計算が可能です)

１－５－２．固定資産税・都市計画税は固定資産税路線価で調べる事が出来る

例えば、１－３で紹介したような自用地評価額が１億７４００万円で、底地の相続税評価額が５２２０万円の底地があったとしましょう。

この物件と同じ場所の固定資産税路線価図を見ると、前面道路路線価は４９万８０００円／㎡でした。

ここから固定資産税・都市計画税計算すると、下記のような計算で求めることが出来ます。

〇固定資産税＝[(２００㎡×１／６[軽減措置]×４９８０００円)＋(１００×１／３[軽減措置]×４９８０００円)]×１．４％＝４６４,７９９円

〇都市計画税＝[(２００㎡×１／３ [軽減措置]×４９８０００円)＋(１００×２／３[軽減措置]×４９８０００円)]×０．３％＝１９９，１９９円

	固定資産税	都市計画税
税率	1.4%	0.3%
200㎡までの住宅用地	評価額×1／6	評価額×1／3
200㎡を超える部分の住宅用地	評価額×1／3	評価額×2／3

１－５－３．投資家より買取業者の方が２．５倍以上高く買える事も

２．売れない底地を誰に売却するか？

底地が一般の方や投資家に売却しにくいことについては説明してまいりましたが、良い売却の仕方は無いのでしょうか？

底地を高く売るには、下記のような売却方法があります。

• 底地を借地人に売却する
• 底地と借地を同時に売却する
• 借地権を購入して売却する
• 底地と借地を等価交換して売却する
• 底地買取業者に売却する

それぞれのメリット・デメリットについて見ていきましょう。

• ２－１．底地を借地人に売却する
• ２－２．底地と借地を同時に売却する
• ２－３．借地権を購入してから売却する
• ２－４．底地と借地を等価交換して売却する
• ２－５．底地買取業者に売却する

２－１．底地を借地人に売却する

底地の売却先として、まず最初に思い浮かぶのが借地人に売却する方法です。

借地人に売却するのが一番高く売れそうですが、トラブルになってしまうこともあります。

必ずしも高く売れるわけではない事や、どんなトラブルが考えられるかを知って失敗が無いようにしましょう。

２－１－１．底地を借地人に売却する[メリット①―購入する可能性が高い]

底地を借地人に売却するメリットは、不動産業者以外では、一番底地を購入する可能性が高い事や、ローンを組める可能性がある事です。

借地人にとってみれば、底地を購入することで所有権となる為、お金があれば購入したいと考える借地人も多くいます。

２－１－２．底地を借地人に売却する[メリット②―融資]

また、借地権は、底地を購入できれば所有権となる為、底地を購入する場合であれば借地人に底地購入費用を融資をする銀行もあります。

借地権付き建物をローンを組んで購入している場合は、借地の融資をした金融機関で貸してくれることが多く、融資を受けていない場合は地方銀行や信用金庫のプロパーのローンを利用します。

ただ、融資のハードルは高く、現在の年齢やお勤め先、年収などから返済計画に問題ないか銀行が判断することになります。

地主さんとしては、どんな借地人が融資を受けられるかが気になる所かと思いますが、５０歳を超えていたり、仕事が無い若しくは安定していない方は融資を受けるのが難しいという事は覚えておきましょう。

２－１－３．底地を借地人に売却する[デメリット①―資金が無い借地人が多い]

底地を借地人に売却出来るのが一番良い形ですが、借地人に金銭が無ければ勿論買ってもらうことは出来ません。

所有権の土地を購入できないから借地権付き建物を利用している訳で、地主さんと違い借地人さんは元々金銭的に余裕がある方が少ないと言えます。

また、借地人の中には旧借地法によって、強く権利が保護されていて、更新料や増改築の承諾料を支払わず、地代の値上げに一切応じずとも自由に住み続けることが出来ると考えている人も少なくありません。

こうした借地人は「地代を支払い続ければ住めるのだから、わざわざ底地を購入する必要が無い」と考えている人がほとんどです。

借地は立地が良いところが多いので、今の地代の支払いと同じくらいの月々の支払いで、今のような立地に住めないことが分かっているのです。

２－１－４．底地を借地人に売却する[デメリット②―境界トラブル]

また、借地人に底地を売却した時に良くあるのが境界トラブルです。

元々の境界と違った形で底地を所有している、借地契約が設定されているということも多く、この場合は売却する底地の一部を他人が利用していたり、借地権として設定している土地が第三者の土地を含んでいたという事も良くある話です。

また、所有している底地が大きな一筆(独立した一つの土地のこと)の底地だった場合、隣接する土地所有者の立ち合いをしてもらった上で測量しないと分筆(土地を分割すること)できないため、一般的には５０万円で境界確定と分筆を出来るものが、大きくて隣接地の所有者が多いと３００万円程度することもあります。

その上、自己費用で測量して分筆したとしても、別の借地人が「自分の借地はここまであるのに何で勝手に売却したのだ」などと、借地の範囲を巡ってトラブルになることが良くあるのです。

２－１－５．底地を借地人に売却する[メリット・デメリットまとめ]

以上のメリット・デメリットをまとめると、以下のようなものがあります。

〇底地を借地人に売却するメリット

• 底地を購入し所有権となれば、地代が無くなるなど借地人にもメリットがある
• 金銭的に余裕があれば購入したいと考えている借地人も居る
• 借地人が購入する場合は、ローンも組める可能性が高い

〇底地を借地人に売却するデメリット

• 金銭がなければ購入できない
• 借地権は法律的に強く守られていると考えている借地人も多く、わざわざ底地を購入する必要が無いと考える借地人も多く
• 直接金額の交渉等がしにくい
• 実際の境界(原始筆界)と所有権や借地契約の範囲が異なることがある
• 大きな土地だと分筆(土地を分割すること)しないと売却できず、多額の費用がかかる
• 境界確定をして分筆をする際に、借地の範囲を巡って他の借地人とトラブルになることもある

２－２．底地と借地を同時に売却する

底地と借地を同時に売却する事を「底借同時売買」と言います。
底借同時売買は、知識のある不動産業者を介さずに売却すると、トラブルに発展したりすることはあります。

また、基本的に底地上に一つの借地権が設定されている場合以外では難しいという特徴があります。

底借同時売買には、メリット・デメリットあるので、それぞれ見ていきましょう。

２－２－１．底地と借地を同時に売却する[メリット―所有権で売却出来る]

底借同時売買の最大のメリットは、兎に角買い手が付きやすいという事に尽きます。
買い手としては所有権としての土地建物が手に入るので、何も問題はありません。

また、それによって所有権と同じ位の価格で売れるのも魅力です。

２－２－２．底地と借地を同時に売却するデメリット[デメリット①―不動産業者の高い知識を要する]

底借同時売買をする際に、底地の契約と借地の契約を連動させて、「一方が解約になった場合、もう一方も解約になる」という特約を底地の契約にも借地の契約にも付けて契約をしなければなりません。

これは、例えば底地・借地の一方の契約が何らかの理由で解約になってしまった場合、もう一方だけ引渡しを受けなくてはならないという状態を防ぐための保全措置として、売買契約の特約に条件を付けるものです。

このように、二つ以上の契約が全て成就することを決済条件にすることを「不可分一体の契約」と呼びますが、経験の無い不動産業者はこのような事を知りません。

そのため、知識の無い不動産業者に売却の依頼をすると、一つの契約が何らかの事情で解約になってしまった際に、もう一方の契約を履行してほしいとトラブルに発展してしまうこともあります。

不可分一体の契約は、不動産会社の高度な知識と、借地も纏めきる根気が必要なため、不動産会社選びが大事と言えるでしょう。

２－２－３．底地と借地を同時に売却するデメリット[デメリット②―金額の配分が決まらない]

底地と借地を同時に売却する時に、良く揉めるのが金額の配分をどうするかという点です。

地主さんにしてみれば、元々所有している土地なので、自分の方が金額配分が多くて当然と考えます。

しかし、借地人から考えると、借地権は旧法借地により権利が保護されているうえ、相続税路線価で借地権割合が決められているのだから、借地権割合で売却できるのが当たり前という考えになるのです。

２－２－４．底地と借地を同時に売却する[メリット・デメリットまとめ]

また、借地人と金額の割合がまとまらず、トラブルになることがあります。

〇底地と借地を同時に売却メリット

• 所有権になるため買い手が付きやすい
• 金額が高く売れる

〇底地と借地を同時に売却デメリット

• 仲介業者が知識が無いとトラブルになる
• 借地人と金額の割合でトラブルになる
• 借地の売却の意思が無ければ売れない
• 底地上にいくつも借地権が設定されている場合は難しい

２－３．借地権を購入してから売却する

借地権を購入してから売却するというのも、考えられる売却方法です。

借地人より「借地を売却したいけど、買わないか」と言われて初めて、それであれば借地権を一旦購入してから、所有権として売却しようと考える方が多いようです。

一旦借地を購入する形になるので、同時売買の時と違って所有権として幾らで売却したか借地人が分かることもありません。

一旦借地を購入して売却した場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

２－３－１．借地権を購入してから売却する[メリット―借地人とトラブルになりにくい]

底借同時売買と違い、借地を一旦購入してから売却するので、借地人は地主さんが所有権として売却した価格が分かりません。

そのため、地主さんと借地人で金額配分などでトラブルになることは考えにくいと言えます。

２－３－２．借地権を購入してから売却する[デメリット①―自己資金が必要]

借地を一旦購入するには、まとまった自己資金が必要です。
幾ら複数の土地を保有している地主さんであっても、現金で直ぐ動かせるお金がある方も多くはないと思います。

銀行で借地購入資金を借り入れする際もプロパーローンになるため、別物件を担保物件として提供する必要も出てきます。

また、借地権を購入した価格や立地にもよりますが、売却が思うように行かないことも十分に考えられます。

例えば、東京・神奈川・千葉・大阪・愛知・福岡などで人気の立地の場合、借地権の買取りでも数千万を希望している方が多く、買い取ったところで本当に納得いく価格で売却できるかは疑問が残ります。

２－３－３．借地権を購入してから売却する[デメリット②―借地人が売却を考えているときのみ可能]

底借同時売買も、一旦借地を購入する場合も、借地人が売却を望んでいなければ話は進みません。

前述したように、多くの場合は借地人より借地の買取りを打診されることから、いったん買い取って売却を考える事になります。

このようなタイミングで丁度手元にまとまった現金がある場合でなければ、借地権を一旦取得して売却という方法は難しいでしょう。

２－３－４．借地権を購入してから売却する[メリット・デメリットまとめ]

〇借地権を購入してから売却するメリット

• 所有権として売却できるので買い手が付きやすい
• 幾らで売却したかで借地人とトラブルになることが少ない

〇借地権を購入してから売却するデメリット

• 自己資金が必要
• 希望金額で売却できるとは限らない
• 借地人より借地権の購入を持ちかけられたときなどに限る

２－４．底地と借地を等価交換して売却する

底地と借地を等価交換して売却するという方法も使われることがあります。

この方法は、地主さんの持っている底地の一部を借地人さんに譲り、逆に借地人さんの借地の一部を地主さんに譲ることで、地主さん、借地人さんがそれぞれ所有権の土地を取得するという方法です。

等価交換をする場合、基本的には借地人さんは現在の借地上の建物に住み続けることを希望しているケースが多く、借地が設定されている土地の面積が広くないと等価交換は出来ません。

というのも、借地人さんは現在建物が建っている部分の底地を取得し、地主さんが借地権が設定されている庭の借地を取得することで、両方が所有権となり等価交換が成立するためです。

２－４－１．底地と借地を等価交換して売却する[メリット―自己資金が必要ない]

等価交換をする場合、借地を一旦買い取るのと違い、購入資金を必要としません。

自己資金を必要とせず、貸している借地の一部が取得できるのであれば、売却せずともそこに新しいアパートを建てたり、月極や時間貸し駐車場として利用するなど、様々な選択肢が広がってきます。

２－４－２．底地と借地を等価交換して売却する[デメリット①―敷地分割でトラブル]

底地と借地の等価交換の場合、底借同時売買の時には金額配分でトラブルになるものが、敷地の分割の仕方によってトラブルになることがあります。

例えば、間口が狭い場合は「どちらが日当たりが良いところを取得するか」「面積の按分を借地権割合で行うかどうか」などのトラブルが考えられます。

２－４－３．底地と借地を等価交換して売却する[デメリット②―難易度が高い]

底地と借地の等価交換は難易度が高く、当事者同士で話を勧めていくのは難しいかもしれません。

等価交換をするためには、境界確定をして、土地を分筆する(２つ以上の土地に分けること)必要があります。分筆するしたりするために必要な測量を確定測量といって、今回の底地に隣接する全ての所有者から、立ち合い印付きの境界確認書を取得する必要があります。

また、等価交換の契約書も特殊なので、そのための契約書作成も経験のある不動産会社でないと出来ないという問題もあります。

２－４－４．底地と借地を等価交換して売却する[メリット・デメリットまとめ]

〇底地と借地を等価交換して売却するメリット

• 自己資金が不要

〇底地と借地を等価交換して売却するデメリット

• 敷地の分割の割合などでトラブルになる
• 協議の難易度が高い
• 境界確定、契約書作成の手続きが煩雑

２－５．底地買取業者に売却する

底地を売却するのに一番良いのは、底地買取の専門業者に買い取ってもらう方法です。
買取業者に買い取ってもらうのが一番トラブルが少なく、スムーズに事が運びます。

例えば一つの底地に複数の借地がある場合、それらの借地に一つ一つ交渉していくのは難易度が高いですし、知識のない不動産業者に一部のみ借地人に売却を依頼するなどして、「他の借地が再建築不可になってしまった」などのトラブルなってしまった方も多いです。

借地トラブルで裁判費用だけで数百万かかっている地主さんも居るので、特に一つの底地に複数の借地権が設定されていて、建物が建っているなら、底地の買取業者に売却することをお勧めいたします。

２－５－１．底地買取業者に売却する[メリット①―金額に上限が無い]

底地を借地人に売却したりするときと違い、底地の買取業者は基本的に買取金額に上限が無く、1億円位までなら現金で購入できる会社がほとんどです。

それが、一般の方に底地を売却する場合、1つの底地上に複数の借地が設定されて建物が建っている場合、底地を購入できる人、購入できない人が居て、一部の底地は売れるけど、一部の底地は売れないという中途半端な状態になってしまいます。

しかし、買取業者であればそのような心配はなく、全て一括して購入してくれるので安心です。

２－５－２．底地買取業者に売却する[メリット②―トラブルにならない]

底地を一般の方に売却する時、トラブルが発生することが良くあります。
特に底地上に複数の借地権が設定され、借地の範囲が明確でない場合、「売った底地に他の借地人の借地が含まれてしまっていた」という事が頻繁に起こります。

「私が利用していた借地をなぜ勝手に売却したんだ」などと言われて初めて問題に気が付くのです。

最悪の場合裁判に発展してしまうこともあり、著者の知る地主さんでも複数の裁判を起こされてしまっている方もいらっしゃいます。

ですが、ご安心ください。
底地の買取業者に買い取ってもらえば、売却した後にこのようなトラブルも起こらず、安心して暮らすことができます。

２－５－３．底地買取業者に売却する[メリット③―何もせずにそのまま売却できる]

１つの底地に複数の借地権が設定されている場合、借地人に売却したり、底借同時売買をする場合、個々の借地人に交渉したり、分筆したりする必要があります。

金額交渉が面倒であることもそうですが、一番面倒なのがトラブルになることです。

既にご説明させていただいているように、底地の売却には様々なトラブルが付きまといます。

買取業者に買い取ってもらうことで、そうした煩わしさから逃れることができるのです。

２－５－４．底地買取業者に売却する[メリット④―引き渡しまで早い]

買取業者に依頼する場合、ほとんどが現金決済なので引き渡しまでが早いことが特徴です。

また、交渉次第で境界確定などもしなくて済むため、持ち出し費用がかかることもありません。

相続などが発生し、相続税の支払いが差し迫っているときなどは、高く買い取ってくれる不動産業者に買取りしてもらうのが一番です。

２－５－５．底地買取業者に売却する[デメリット―底地買取業者が多い]

底地の買取業者が多く、どこにしたら良いか迷うこともあるかもしれません。

査定依頼をするときは、２～３社を選択して良さそうな会社から選ぶようにすると、同じことを何度も説明せずにすみます。

買取価格は２～３社ほどに依頼すれば、おおよその価格が分かるので、金額面や条件面だけでなく、本当に信頼できそうな会社か慎重に選ぶようにしましょう。

２－５－６．底地買取業者に売却する[メリット・デメリットまとめ]

〇底地買取業者に売却するメリット

• 金額に上限が無い
• トラブルにならない
• そのまま売却できる
• 引渡しまでが早い

〇底地買取業者に売却するデメリット

• 買取業者の選択肢が多い

３．底地の売却を依頼する不動産会社の選び方

底地を売却する時は、不動産業者に売却するのがトラブルが無く安心だという事が分かりましたが、どのように不動産業者を選べば良いでしょう？

選び方には次のような事が挙げられます。

• 自社で買取りをしているか
• 創業からの年数・底地事業の経験値
• お客様に合わせた最適な提案ができる

それぞれのポイントを見ていきましょう。

３－１．自社で買取りしているか？

インターネットで底地の買取業者を調べると、自社でほとんど買取りを行っていない会社が多くあります。

こうした会社はインターネットからの集客は得意でも、底地のノウハウがあまりないので、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングのような、底地買取りの専門業者が最終的に買い取らせていただいております。

インターネットを見ると一見して底地を買い取っていそうな会社でも、実はほとんど買い取らず、仲介として買取業者に買い取ってもらうという会社が実は多いのです。

どうせお願いするなら、直接買取りを行っている会社に売却した方が仲介手数料もかからずに手取りも多くなるので、そうしたいですよね。

ですので、「他の会社をご紹介しましょうか？」と言われたら、「直接買い取ってくれるところを探しています」と丁重にお断りしましょう。

３－２．創業からの年数・底地事業の経験値

これも、インターネットで底地買取業者を探すと良くありがちなのが、元々不動産屋でなかった会社がwebでの集客が得意なために、不動産の買取りを始めたという会社が良くあります。

こうした会社はあまり経験がないため、結局は自社で買わずにドリームプランニングのような本当の底地買取業者に買い取ってもらったり、一旦は買うけれども底地買取業者に転売することがほとんどです。

では、買取りを依頼した会社に何を聞けば良いかという事ですが、

①創業からの年数
②底地事業の経験値(事業としての年数)

などを聞くのが良いでしょう。

創業からの年数でいうと、不動産と全く関係ない会社や個人が、不動産会社を買収して引き継いでるだけという事も多くあります。

底地の買取りには長年のノウハウが必要ですので、底地の買取事業は何十年間やってきたのかも聞くようにしましょう。

３－３．お客様に合わせた最適な提案が出来る

底地を売却する際に、良い会社であれば売却するのに最適な方法を提案してくれます。

税制面や、現状の利回り、借地の契約期間を考えると、底地を１度に売却せず何度かに分けて売却した方が良いこともあります。

例えば所有期間が５年以内のものと、５年を超えるものでは譲渡所得が異なる(それぞれ、令和１９年まで税率”４１．１％”と”２２．１％”)ため、取得してから５年以内に売却する場合、取り急ぎ必要な金銭分以外の底地は売却しない方が税制面では良いと言えます。

また、契約期間は長いより短い方が、利回りも良い方が高く売却できる傾向にあるため、その中で最適な売却方法を提案してくれる底地専門業者を選ぶようにしましょう。

４．底地を売却する際の相場

実勢価格より相続税評価額が高いことがある事は１－３において説明しました。

上記のケースで、底地の相続税評価額＝[580,000円×300㎡＝174,000,000円](自用地評価額)×[１－0.7(借地権割合)]＝5220万円

実際に売買する時の不動産業者の買取価格は相続税評価額の２／３程度となるとご説明しましたので、買取価格＝５２２０万円×２／３＝３４８０万円となります。

買取価格３４８０万円÷更地価格１７４００万円＝０．２(２０％)であることから

買取業者の買取価格は更地価格の２０％程度であるという事が分かります。

この例の場合、借地権割合が７０％であるため、底地の買取価格は安くなっておりますが、更地価格の１５～３５％位が実際の買取価格になります。

実際の買取価格は借地権割合の他、立地や借地契約の内容によって決まってくるので、底地の売却をお考えでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにお気軽に査定をご依頼くださいませ。

５．売却出来ない底地も買取るURUHOME

ここまで長々と底地が売却が難しい理由や、売却方法について解説してしまいましたが、最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングは、２００５年の創業よりずっと底地の買取りを行ってまいりまして、今まで本当に多くの地主様のお悩みを伺ってまいりました。

そして、より多くの方が底地を所有する悩みから解放されればと思い、この記事を書かせていただいております。

もし売却をお考えの底地や、売却をしたくても売れない底地があれば、是非私共にご相談くださいませ。

当社では、底地の買取会社さんが保有している底地でさえも喜んで買い取らせていただいている位ですので、底地の買取会社さんからも難易度の高い買取りにおいては評価を頂いております。

最短２時間、最短２日で現金化も可能ですので、とりあえず査定だけという場合でもお気軽にご連絡くださいませ。

皆様のお役に立てましたら、私共も大変うれしく思います。