「底地を整理したいんだけど、何かいい方法はない？」
「そもそも底地の『整理』ってナニ？」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングでは、そんなご相談をよくいただきます。
今回は底地の整理について、ドリームプランニングの社長が分かりやすく解説！
皆さんが底地を整理される時の参考にしていただければ幸いです。。
【この記事は、こんな方に向けて書きました】
- 底地を整理する方法を知りたい方
- 底地とは何か、不動産知識を深めたい方
- 細かいことはいいから、早く底地を整理＆現金化したい方！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する株式会社ドリームプランニングは、２００２年より日本全国の底地やニッチな不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんなに売却が難しい物件でも買取りさせて頂きますので、なかなか売却できずお困りの底地などがございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 【結論】底地の整理方法は大きく３つ
- 底地の整理方法①底地を売却する
- 底地の整理方法②借地を買取る
- 底地の整理方法③底地と借地を等価交換する
- 底地の放置でよくあるトラブル
- 底地の整理に強い買取不動産業者５選
- 底地の整理でお悩みなら、URUHOMEへご相談を
１．【結論】底地の整理方法は大きく３つ
まずは話の全体像をつかむために、結論からお話ししましょう。
底地を整理する方法は、売却・買取・等価交換の大きく３つに分けられます。
そもそも底地とはナニ？整理するとはどういうこと？という素朴な疑問にも、しっかりお答えしていきましょう。
１－１．そもそも底地とは？
底地（そこち）とは、他人に貸している土地を言います。
土地を貸している相手（借地人）から、利用料として地代（ちだい。じだい）をもらうことが多いため、定期的な不労所得が期待できるでしょう。
しかし他人様に貸してしまっているので、自分の土地であっても自由に使うことはできません。
ちなみに、底地という言葉は主に土地を貸している地主側の呼び名であり、土地を借りている借地人からは借地（しゃくち）や借地権（しゃくちけん）と呼ばれることが多いです。
要するに同じ土地について、地主からは底地・底地権、借地人からは借地・借地権と呼んでいることになります。
１－２．底地の整理の必要性
底地についてよくご存じの方もいらっしゃると思いますが、なぜ「整理」が必要なのでしょう？
例えば、底地の地主が一人で、借地人も一人であれば、権利関係はそれほど複雑ではありません。地主Aと借地人Bだけなら、二人の貸借関係で完結できます。
しかし、地主Aが亡くなって底地の権利が妻Cと子供D・Eに相続されたらどうでしょうか。底地の権利は妻５０％、子供D・Eがそれぞれ２５％ずつ（子供の相続権利は５０％を頭割り）です。
さらに、借地人Bが亡くなることで借地権がその妻Fと子供G・H・I・Jに相続されるなどすると、権利関係はどんどん複雑化していきます。
【この時点で底地と借地の権利配分】
底地：地主妻C５０％、地主子供D２５％、同E２５％
借地：借地人妻F５０％、借地人子供G～J各１２．５％
このように底地も借地も相続などによって権利者が増えると、誰がどれだけ底地や借地の権利を持っているのか、把握し切れなくなっていきます。
そのため、底地の権利関係を整理とは、こうした権利関係をシンプルにする必要があるのです。
１－３．底地の整理方法は売却・買取・等価交換の３つ
底地を整理するための方法は、大きく分けて以下の３つです。
（１）底地を整理する方法①自分の持っている底地を売却する
（２）底地を整理する方法②相手の持っている借地を買取る
（３）底地を整理する方法③自分の底地と相手の借地を等価交換する
インターネットで「底地 整理」などと検索すると、底地の整理方法について４つとか５つ紹介されているサイトが多数見つかりますが、細かな売却先や買取り相手の違いでしかありません。
底地の整理方法を絞り込んでいくと、やはり売却・買取・等価交換の３つです。
次章からそれぞれ詳しく解説していきましょう。
２．底地の整理方法①底地を売却する
底地を整理しようと思った時、最初に思いつくのが底地の売却ではないでしょうか？
「底地を手放して、できるだけ高く売りたい…」と思われる方も多くいらっしゃるかと思います。
ここでは、底地の売却先とそれぞれの難易度を解説してまいります。
- ２－１．借地人に売却する（難易度 ★★★★☆）
- ２－２．借地人以外の第三者に単独売却する（難易度 ★★★★★）
- ２－３．借地人と共に第三者へ同時売却する（難易度 ★★★★★）
- ２－４．買取り業者に買取りしてもらう（難易度 ★☆☆☆☆）
- ２－５．底地を売却するメリット
- ２－６．底地を売却するデメリット
２－１．借地人に売却する（難易度 ★★★★☆）
売却金額 安い★★★★☆高い
売却の手間 少い★★★★☆多い
売却実現性 低い★★☆☆☆高い
底地を売却するなら、その底地を現在使っている借地人に売却するのが一番シンプルです。
しかし、借地人の多くは底地を購入するための資金を持っていないことがほとんどで、土地を自分で買うほどの経済的余裕がないから、借地で借りているという方が少なくありません。
また、借地人が複数名居る場合、敷地を分筆して売却しなければならず、底地を購入できる人もいれば出来ない人もいるなど、全てを売却できるわけでもありません。
また、分筆するにも全ての土地を間口２ｍ以上確保して再建築可能な状態にせねばならないのですが、分筆方法を間違えて、再建築不可物件になったため、借地人とトラブルに発展してしまう事が良くあります。
このような理由から、底地を借地人に売却するのは、実現が難しい選択肢と言えます。
２－２．借地人以外の第三者に単独売却する（難易度 ★★★★★）
売却金額 安い★★☆☆☆高い
売却の手間 少い★★★☆☆多い
売却実現性 低い★☆☆☆☆高い
自分で住んだり利活用したりできない底地ですが、収益目的で購入する投資家も稀にいらっしゃいます。
しかし、現金で購入しなければならない事や、利回りをあまり高く設定できないことなどから、底地を投資家などの第三者に売却する選択肢は、現実的ではありません。
２－３．借地人と共に第三者へ同時売却する（難易度 ★★★★★）
売却金額 安い★★★★☆高い
売却の手間 少い★★★★★多い
売却実現性 低い★☆☆☆☆高い
権利関係の複雑な底地を、借地権と同時にで売却してしまう方法もあります。
買う方からしてみれば、借地権と底地権を合わせて完全な土地所有権となるため、購入しやすくなるでしょう。
しかし、借地人にしてみれば立ち退きが必要となるため、すぐにという訳にはいきませんし、権利者が複数いる場合は調整が非常に難航しがちです。
そのため、地主と借地人による底地と借地の同時売却も現実的に難しいと言えます。
２－４．買取り業者に買取りしてもらう（難易度 ★☆☆☆☆）
売却金額 安い★★☆☆☆高い
売却の手間 少い★☆☆☆☆多い
売却実現性 低い★★★★★高い
底地を手放すなら、買取り専門業者に買取りしてもらうのが早いです。
権利関係の調整交渉は不要なため、とにかく底地を早く売りたいという方は、買取り専門業者へ依頼するのがいいでしょう。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングは、２００２年の創業より日本全国で底地の買取をしてまいりました。
買取業者の中では古参の会社で、再建築不可の底地や傾斜地の底地など、複雑な底地の買取経験も豊富です。お困りの底地がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
２－５．底地を売却するメリット
- 現金が手に入る（売却金額による）
- 面倒な権利関係≒人間関係から解放される
- 固定資産税＆都市計画税の納付義務から解放される
底地を整理する手段として売却した場合、上記のようなメリットが考えられるでしょう。
売却金額によってはまとまった現金が手に入り、面倒な権利関係や納税義務から解放されるのは嬉しいですね。
２－６．底地を売却するデメリット
- 定期収入が失われる
- 土地を取り戻す可能性が失われる
一方、底地を売却整理した場合にはこのようなデメリットも直視する必要があります。
底地の地代収入が大きい場合、収入源が絶たれてしまうのは痛手になります。
また、土地を完全に手放すことになるため、底地が先祖代々のものである場合などは心理的抵抗があるかもしれませんね。
しかし、現在の底地は旧法による底地が多く、その場合旧借地法が適用されるため、圧倒的に借地人が強く、一度貸したら返してもらう事はかなり困難になります。
こうした底地の特性を考えたうえで、保有していた方が良いか、売却するか、メリットとデメリットを天秤にかけて、合理的な判断が求められます。
３．底地の整理方法②借地を買取る
底地を整理するには、借地人から借地を買取る選択肢も有効です。
借地権を買い取ることで完全な所有権を取り戻せば、土地を利活用できるし、売却もしやすくなるでしょう。
３－１．借地人から買取る（難易度 ★★★★☆）
支払い金額 安い★★★★☆高い
買取る手間 少い★☆☆☆☆多い
購入実現性 低い★★☆☆☆高い
借地人にお金を払って立ち退いてもらうには、相応の金額を支払う必要があります。
また、今まで当然のように借地で借りていたものを返すことになるので、すぐには転居先を探せないですし、法律的に借地人は保護されているため、退去する義務もありません。
お金で借地権を買い取るにもそれ相応の金額が必要になりますし、借地権が保護されているため、借地権を買い取るのは思ったほど簡単ではないのです。
３－２．借地を買取るメリット
- 完全な所有権の土地を取り戻せる
- 土地を売却する際、有利になる
借地の買取りによって底地を整理する場合、これらのメリットが考えられるでしょう。
完全な所有権を取り戻した土地は自由に使えますし、売却の際も売りやすくなります。
３－３．借地を買取るデメリット
- まとまった購入資金が必要になる
- 借地人が立ち退きを拒否する可能性が高い
借地を買取りするには、相応にまとまった資金が必要です。正当な権利を持った借地人に立ち退きを要求する以上、低い金額では納得してくれないでしょう。
借地人の権利は借地借家法で手厚く保護されているため、立ち退いてもらうのは非常に難しいのです。
また、借地が複数名で共有されていると交渉が非常に複雑化してしまいます。
４．底地の整理方法③底地と借地を等価交換する
等価交換（とうかこうかん）とは、文字通り「等しい価値のものを交換する」ことです。
底地と借地を等価交換するとはどのようにするのか、分かりやすく解説いたします。
４－１．等価交換を分かりやすく解説
等価交換をシンプルに解説すると、こういう理屈です。
まず底地を持っている地主が、底地の半分を借地人に与えます。同時に借地人は、持っている借地権の半分を地主に与えるのです。
こうすると、地主と借地人のお互いが底地と借地権を半分ずつ持った状態になりますよね。
つまり、完全な所有権の土地を半分ずつ分け合った形にできるのです。
使えるor所有している土地面積は半分になるけど、お互い完全な所有権の土地が手に入るから、悪い話ではないでしょう。
４－２．等価交換は権利調整が難しい（難易度 ★★★★★）
コスト 安い★★☆☆☆高い
手間 少い★★★★★多い
実現性 低い★★★★★高い
等価交換はお互いの底地と借地権を交換するため、取引自体にはお金がかかりません。
また、土地建物の等価交換には譲渡所得税がかからない特例があるので、出費は諸経費レベルに収まるでしょう。（※借地人が土地を取得する場合、不動産取得税はかかります）
ただし底地と借地権の価格は必ずしも１：１ではなく、その計算は非常に複雑です。先ほどの解説は、あくまで分かりやすさを重視して、ごくシンプルにしました。
不動産知識のない方がいきなり正確に計算できるものではないため、底地と借地権の等価交換を検討している場合は、不動産会社へ相談するのがおすすめです。
ただ不動産会社にも得手不得手があるため、どこでもよいと言うわけではありません。
ドリームプランニングでも底地と借地権の等価交換を手がけているため、お悩みの際はお気軽にご相談くださいませ。
４－３．底地と借地を等価交換するメリット
- 出費がほとんどない（登記手続き費用などは発生）
- 地主は、完全な所有権の自由に使える土地が手に入る（取り戻せる）
等価交換のメリットと言えば、出費の少なさがまず挙げられるでしょう。底地を支払って借地権を買ったのだから、取引自体に現金が必要ありません。
合わせて譲渡所得税もかからないので、金銭的出費は登記費用などに留まります。
また地主さんにとってみれば、借していた自由に使えない土地が、自由に使えるようになるのは嬉しいものだと思います。
借地人としても、安く完全な所有権の土地が手に入るので、Win-Winと言えるでしょう。
４－４．底地と借地を等価交換するデメリット
- 地主は、自分の土地が減ってしまう
- 借地人は、自分の使える土地が減ってしまう
- そもそも等価交換できるだけの広い土地がなければならない
一方、等価交換のデメリットと言えば自分の土地が減ってしまうこと。地主は所有権を持った土地が、借地人は自分の使える土地が減ってしまいます。
面積が十分にあればそれでも上手くやれますが、元から小さい土地であった場合は、かなり難しくなってしまうでしょう。
底地と借地権を等価交換する場合、建物が建っている土地（底地）を借地人に譲り、建物が建っていない庭の借地を地主に譲る形で等価交換しますが、そもそもそれだけの広い庭が無いと等価交換は成立しません。
こうした理由から、交渉が難航してしまうことがほとんどです。
５．底地の放置でよくあるトラブル
ここまで解説を聞いてこられて「底地の整理は大変そう」と思われた方も少なくないでしょう。実際、底地の整理は非常に面倒な手続きを要するものです。
では、底地を整理することなく、放置したらどうなるのか？よくあるトラブルをまとめたので解説していきましょう。
５－１．借地人からの地代値下げ要求
長く住んでいる借地人から、地代の値下げを要求された地主さんは少なくないと思います。
必ずしも応じる必要はありませんが、交渉はそれ自体が心身に負担がかかりますし、ましてそれを断らねばならないプレッシャーは意外と大きいものです。
借地人もやみくもに値下げ要求してくるなら断りようもありますが、弁護士を付けてきたり、周囲の賃料相場などそれなりに根拠をもって主張してくるケースも少なくありません。
粘り強い交渉のすえ、得られるのはあくまで地代の維持。要求を断ったことによる人間関係の悪化も気になるところです。
５－２．借地人が地代を滞納
これは地主がもっとも恐れる事態ですね。
「すみません、懐事情が苦しくてどうしても賃料を払えないので、少し待っていただけないでしょうか」
なんて言ってくれれば、こっちだって鬼じゃありませんから、多少の融通は利かせてあげたくなりますよね。
でも、この手の滞納者はたいてい平気な顔をして連絡一本よこさないことが実に多いのです（筆者も経験多数あり）。
支払督促や訴訟など、法的措置をとるのだってタダではありませんので、できれば事を荒立てたくありません。
と言って、やさしく丁寧にお願いしていたら、いつまで経っても払ってくれない……難しい駆け引きを迫られることになります。
５－３．借地人が更新料や承諾料の支払いを拒絶
更新料や承諾料の支払い拒絶も、良くある問題です。
値下げ交渉ならまだしも、法的な義務ではないからと完全に拒絶されるケースは少なくありません。
例えば借地人が増改築にともなう承諾料を支払いたくないからと、裁判所を通じて承諾に代わる許可を申し立てることがあります。これが借地非訟（しゃくちひしょう）です。
裁判所が地主に代わって許可を出すことで、借地人は増改築ができるようになります。
５－４．共有者間のトラブル
底地を共有している場合、共有者間でトラブルになることもあるでしょう。
地代の分配やコストの負担、土地利用の許可など、底地を共有されている地主様は思い当たることがあるかと思います。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
６．底地の整理に強い買取不動産業者５選
ここまで、底地の整理方法やメリット＆デメリット、底地を放置するリスクなどについて解説してきました。
底地を整理する上で最もトラブルになりにくく、安全な選択肢が、先ほど解説した専門業者の買取りです。
今回は底地の整理に強いおすすめ業者を５社紹介。皆さんが底地を整理する際はご参考になさってくださいませ。
６－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の喜びと幸せを追求する」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングでは、底地の整理をはじめ、訳アリ物件を多数買取りしてまいりました。
２００２年の創業より底地の買取をしてきたため、底地にまつわる権利交渉のノウハウも豊富にあります。都心部の底地はもちろん、郊外にあり一般的な不動産会社が敬遠してしまう底地の物件であっても買取りが可能です。
神奈川・東京を中心に日本全国どこでも、基本的にどんな底地でも買取りいたします。底地の整理でお困りでしたら、ぜひともお声がけくださいませ！
６－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事（４）第２５６７９号 |
| 創立 | ２００２年７月 |
| 事業内容 | 負動産（ニッチな不動産）の買取り・再生・販売・不動産売買仲介・不動産テック |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F |
| 電話番号 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日は営業） |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 業界初の不動産SNS UCIKATU（ウチカツ） https://ucikatu.com/ |
６－２．サンセイランディック
ミッションは「人と人の未来を繋ぐ先駆者となる」。
約半世紀にわたる不動産取引実績を誇るサンセイランディックは、底地や物件の買取りだけでなく不動産経営のコンサルティングも行っています。
不動産業界の既成概念を打ち破って成長を続け、世界中を視野に入れた災害・高齢化・貧困・環境問題などに向き合う企業です。
皆さんが抱えている底地問題についても、真摯に寄り添い、よきパートナーとなってくれるでしょう。
６－２－１．サンセイランディック・企業データ
| 会社名 | 株式会社サンセイランディック |
| 免許 | 国土交通大臣（４）第６２８２号 |
| 創立 | １９７６年2月 |
| 事業内容 | 底地および古アパート（居抜き）の仕入れ及び企画販売／底地の管理 |
| 資本金 | ８億６，０８７万８千円 |
| 代表者 | 代表取締役 松﨑隆司 |
| 本社 | 〒１００－６９２１ 東京都千代田区丸の内２－６－１丸の内パークビルディング２１階 |
| 電話番号 | ０３－５２５２－７５１１ |
| FAX | ０３－５２５２－７５１２ |
| HP | https://www.sansei-l.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日・夏季休暇・年末年始 |
６－３．ジャパンケルモ
大阪市内だけでも約３万坪の底地を買い取ってきた実績を誇る企業です。
底地の売却においては、時間や労力のかかる権利交渉や各種手続きなどを一手に肩代わりしてくれるでしょう。
地主だけでなく、借地人とも丁寧にコミュニケーションをとり、取引後のアフターケアにも定評があります。
１０億円までなら自社買取できるので、相談時に物件情報が他社へ漏れる心配がありません。なので、安心して底地の整理を相談できますね。
６－３－１．ジャパンケルモ・企業データ
| 会社名 | 株式会社 ジャパンケルモ |
| 免許 | 大阪府知事（５）第４７０５４号 |
| 創立 | １９９９年８月 |
| 事業内容 | 収益物件、土地、中古戸建・マンション等の買い取り／賃貸マンション・アパート企画、運営、管理／事業用店舗・倉庫企画、管理／駐車場企画、運営、管理／等価交換方式、賃貸事業／借地権付土地管理／不動産売買、仲介 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 石津勉 |
| 本社 | 大阪市東淀川区東淡路２丁目１７番４号 |
| 電話番号 | ０６－６３２６－４６００ |
| HP | https://kelmo.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
６－４．チェスター
「すべての相続不動産に ベストな提案を」
税理士法人チェスターのグループ会社で、相続税案件の取り扱い実績が豊富です。
単に底地を買取りするだけでなく、税理士・司法書士など各分野のプロフェッショナルが在籍しているため、ワンストップ＆スピーディな対応が強みと言えるでしょう。
取扱っている売却案件は年間１００億円以上。豊富な実績に裏づけられた安心感が評判を呼んでいます。
底地の整理でお困りの際は、一度相談してみてください。
６－４－１．チェスター・企業データ
| 会社名 | 株式会社チェスター Chester Co .,ltd. |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第９４１６号 |
| 創立 | ２０１４年１０月 |
| 事業内容 | 不動産売買の仲介・不動産の買取・不動産コンサルティング |
| 資本金 | ３００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 阿部雅行 |
| 本社 | 〒１０３－００２８ 東京都中央区八重洲１－７－２０ 八重洲口会館2階 |
| 電話番号 | ０３－６８６９－５０４３ |
| FAX | ０３－６８６９－５０４４ |
| HP | https://chester-fudosan.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１７：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
６－５．昭和住地
４０年以上のキャリアを誇る底地・借地のエキスパート。これまで多数の当事者間売買や同時一括売却を手がけてきました。
依頼時に業務報酬を事前見積もりしてくれるため、底地の整理にかかる予算を把握できるのが安心材料になりますね。
地主だけでなく、借地人の立場も考えた上で双方が納得できる調和点を探り出せるのは、永年の実績と経験あればこそ。
底地の整理でお悩みでしたら、ぜひ一度相談してみてください。
６－５－１．昭和住地・企業データ
| 会社名 | 株式会社 昭和住地 |
| 免許 | 東京都知事（１０）第４４２２４号 |
| 創立 | １９８４年３月 |
| 事業内容 | ・不動産の諸問題解決、活用・処分、ご提案と実行・底地・借地の権利調整・共有不動産、親族間不動産の権利調整・親族間の不動産売買サポート・不動産の調査・診断業務 個人・不動産会社・不動産鑑定会社・ 法律事務所・税務事務所様等よりの代行業務・不動産売買・仲介業務一般 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 森進 |
| 本社 | 〒１７９－００７６ 東京都練馬区土支田３丁目２２番８-２０１ |
| 電話番号 | ０３－３９２４－６００１ |
| FAX | ０３－３９２４－６０３５ |
| HP | https://showa-juchi.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～不定 |
| 定休日 | 不定休 |
７．底地の整理でお悩みならURUHOMEへ
以上、底地の整理について３つの方法とメリット＆デメリット、おすすめ買取り業者を紹介してきました。
皆さんが底地の整理でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００２年の創業以来、神奈川・東京を中心に全国各地の底地整理を手がけてまいりました。今回もお客様の悩みに寄り添い、解決へ導くお手伝いができると思います。
底地の買取査定は完全無料、最速ケースではご依頼から２時間で査定完了、２日で買取をさせていただいたこともあります。
底地の整理でお悩みの際は、まずドリームプランニングへご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
