「シェアハウスの運用が難しい」「シェアハウスを売却したいけど売れない」
などなど、「投資用でシェアハウスを購入したけど売りたい」と思う方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
シェアハウスの理想と現実を知り、売却をしたい方などにシェアハウスの売却方法について解説してまいります。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より、東京・神奈川のシェアハウスなどの特殊な不動産を専門的に取り扱い、多数の物件買取りをしてまいりました。
日本全国どこでも買取りますので、ご売却にお困りのシェアハウスがございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．シェアハウスって何？
シェアハウスとは、親族ではない、主に単身者が共同生活をおくるための物件の事を指します。
リビングルームやキッチン、浴室、トイレなどを入居者で共有するため、安い賃料で広々とした設備が使えるという近年人気の居住スタイルで、入居者同士のコミュニケーションがはかれる点も魅力です。
１－１．シェアハウス運営の難しさ
人気のシェアハウスですが、経営者側からの視点でいうとその経営は、決して簡単とは言えません。
シェアハウスは退去までのサイクルが早いので、頻繁に入居者を募る必要がありますし、見ず知らずの他人との同居のため、入居者同士のトラブルが起き、トラブルから退去につながることもあります。
また都心部から離れているなど立地に不利なシェアハウスは入居者確保が上手くいかないことがあります。
シェアハウスではその初期費用の設定の低さから、入居者も身軽に転居を繰り返しており、安定した稼働率を稼げないということもあります。
１－２．建物の劣化が早い
シェアハウスは多くの人が共用で設備を使うので、建物の劣化が想定よりも早いといったことも挙げられます。
特に共有部分に関しては通常のアパートよりも入居者の使用方法が雑になり劣化が進み、修繕やリフォームの頻度が高くなる可能性があります。
また、キッチン、風呂、トイレなどの水回りは、シェアハウスを運用する方自身や、管理者に委任して共用部の清掃などをしないと劣化が早くなります。
水回りなどの清掃を怠る事できれい好きな入居者は退去し、ますます設備が劣化するといった形で悪循環に陥ってしまうのです。
２．シェアハウスはどんなものがある？
シェアハウスは運用が難しい事が分かってきましたが、シェアハウス売却を考えている方にとって、そもそもシェアハウスにはどのようなものがあるか気になる方もいらっしゃるかと思います。
そこで、シェアハウスの種類や特徴を見ていくことにしましょう。
２－１．２０年以上の戸建てをリノベーションしたものが多い
戸建てからマンションタイプまで様々なタイプのシェアハウスがありますが、国土交通省の「シェアハウスに関する市場動向調査」によりますと、シェアハウスのなかで最も多くみられる物件は、築20年以上となっており、全体の７割を占めています。
そして建物の形態でいうと、４割弱が元戸建て住宅のリノベーションという統計結果でした。
つまり典型的なシェアハウスは「築年数20年以上のリノベーションをした元戸建て住宅」であり、次いで「築年数20年以上の元共同住宅若しくは元寄宿舎のリノベーション」になります。
２－２．一人部屋タイプのシェアハウスの特徴
シェアハウスには個室（一人部屋）と、ドミトリータイプ（相部屋）があります。
前述の国土交通省の調査によりますと、シェアハウス毎の一人部屋の数は、５～10部屋が一番多くなっており、全体の36.6％になります。
そして全体の46.5％はシェアハウスが相部屋を有していないという結果になりました。
この結果から現代のシェアハウスの主流は一人部屋が多く、共有スペースで入居者同士のコミュニケーションを楽しみつつ、個室でプライバシーを守りたいという人が多いということが分かります。
一人部屋の広さは7.5～10㎡（約５～７帖）が47.8％で一番多く、次いで10～12㎡という結果になりました。
家賃に関しては、一人部屋５万円～６万円未満が29％と一番多い価格帯であることから考えると、ワンルーム のアパートとそこまで大きさや賃料設定が変わらない事は分かります。
さらに敷金・保証金（デポジット）は３万円～５万円が42％、保証会社への支払金と礼金に関しては多くの事業者が不要とのことです。
敷金・保証金（デポジット）と家賃を併せて、10万円程がシェアハウスの個室に引っ越す際の初期費用の平均となっています。
このことから、運用者側からすると初期費用を安くする分、賃料がアパートなどとそこまで変わらないため、改装費を安く抑えることが出来て、手軽で高利回りの投資商品であるという事がシェアハウス投資の人気である理由だと思います。
２－３．ドミトリータイプの特徴
ドミトリータイプは定員２名のものが43.5％と多く、面積は15～20㎡未満が22.7％と一番多いようです。
相部屋の家賃は一人部屋よりも当然安く、４万円未満が一番多く、約４割を占めています。
実はシェアハウスのうち入居者が日本人のみは31％程度で、中国、台湾、韓国、アメリカなどの外国籍の入居者もそれぞれ３割以上居るようです。
外国人留学生などは同じ国出身者同士で相部屋を好む傾向があり、理由としては賃料が安く、日本という異国の地で同郷者同士の心強さを感じることができる点が魅力のようです。
このことから、ドミトリータイプを運営されている場合は、海外の方が住むことによるメリット、デメリットも理解しておいた方が良さそうです。
２－４．入居者の状況
シェアハウスの入居者は25歳から30歳が約50％となっており、その中でも女性が多い傾向があります。前述の国土交通省の調査によると７割弱の運営者が、女性が多いと回答しており、「女性専用」など入居者を絞る運営方針をとっている事も多いようです。
シェアハウスに女性が多い理由として、背景には男女間の賃金格差という現実や、女性は住居よりも身につけるものにお金を使いたいという人が多いためということが考えられます。
また女性は結婚や同棲などで、ライフステージが変わる際に転居をしがちなので、身軽に入居できるシェアハウスに人気があります。
一番多い居住期間は、半年～１年未満という結果になっている事から、シェアハウスの回転率が一人暮らしアパートと比べて高いことが分かります。
また入居者の国籍を見ても外国人が多く、留学生やワーキングホリデーなどの人々を受け入れていることからも、入居期間が短くなる傾向にあると言えます。
（グラフは国土交通省HP「シェアハウスに関する市場動向調査」資料の数値より作成）
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３．シェアハウスの中には脱法シェアハウスがある
シェアハウスの中には、建築基準法によって採光のための窓を設ける規制や、消防法による火災報知器の設置義務などを無視した脱法シェアハウスが存在します。
ひどいものになると、レンタルオフィスで届け出を出しながら不特定多数の人に賃貸したり、倉庫として届け出をしておきながら１、２畳ほどの小さなスペースを貸している例もあります。
こうした脱法シェアハウスは、日当たりや換気などの居住空間としての問題の他、地震や火災などが生じた時の生命の安全に大きな問題を抱えているものが多く存在します。
真面目にシェアハウス運営をしていれば売却する際も何ら問題が無いと思われますが、こうした脱法シェアハウスのためにシェアハウスが社会問題化してしまったことから、一時期の人気に陰りも見え始めています。
３－１．脱法シェアハウスが増加する要因
脱法シェアハウスの利用者のほとんどは、低賃金で不安定な生活を送っている人です。
身分証明と印鑑、顔写真などだけで入居でき、かつ賃料が２～３万円という格安な脱法シェアハウスには需要があります。
住所として利用することもできるので、職探し中の人の利用も増えています。
３－２．国土交通省はシェアハウスを寄宿舎と定義
脱法シェアハウスが増加している背景から、国土交通省は平成25年9月6日付の通知において「入居者を募集し、複数人を居住させる」貸ルームを寄宿舎と定義しました。
また、下記の図１～４のような間仕切壁を設けた区画は居室に該当すると明示されました。
こうした取り組みで、平成26年１月24日の公表では、合計621件の違法シェアハウスや貸しルームがある事が分かったのです。
３－３．シェアハウスには法整備が必要
シェアハウスが、国交省の法解釈「寄宿舎」としての基準を満たす必要がでてくると、健全なシェアハウスにも影響が出てきます。
シェアハウスには元一戸建てや元共同住宅をリノベーションしてシェアハウスにしているものが多く、各地方自治体の建築安全条例で定められている「寄宿舎」の基準を満たさなければならなくなります。
そうすると、改修ではなく、建替えが必要となる場合も出てくるため、健全な運営を図っているシェアハウスも一から建て直さなくてはいけなくなってしまいます。
個別のシェアハウスが適法かどうか、自治体と協議しながら適法であるか確認を取ってゆく必要があるのです。
３－４．脱法シェアハウスは行政指導を受ける可能性がある
国交省では脱法シェアハウス対策のために、建築基準法の防火関係規定違反などの疑いのある建物について、情報受付窓口を設け、情報収集するとともに、是正指導などを行うようにしています。
４．シェアハウスの契約方式
次はシェアハウスの契約方式について書きたいと思います。
また、シェアハウスを売却する際はこの契約方式によって売却しやすさも変わってきます。
ここでシェアハウスの契約方式とその特徴について解説してまいります。
４－１．普通建物賃貸借契約
アパートなどの一般賃貸と同じで２年に定められていることが多いのが普通建物賃貸借契約です。
借主の意思によって契約は更新され、長く住むことが前提となる契約になります。
入居期間が１年未満と短いことが多いシェアハウスでは普通建物賃貸借契約を結ぶことは少なく、国土交通省の調査によると、14.1％しかこの契約形態が選ばれることはないようです。
また普通建物賃貸借契約では通常、貸主の意向で住民を退去させることは出来ないのがデメリットです。
トラブルがある人でも退去させることが出来ないのは、シェアハウス運営にとって、大きなリスクと言えます。
４－２．定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約を8割弱のシェアハウスが選んでいる契約方式で、契約期間は6カ月から1年が38％と最も多くなっており、次いで1年～1年半が16.9％となっています。
契約終了後、再契約を結ぶには、双方の合意の上でのみ可能となります。
この契約のメリットとしては、問題のある入居者がいた際に、契約を更新せず、退去させることが出来るという点にあります。
また、年齢制限のあるシェアハウスもあるほどなので、住民の年齢層を一定に保つという意味でも、一人の入居者が長く住むのを好まないシェアハウス運営者もいます。
これらの理由からシェアハウスでは定期建物賃貸借契約が選ばれています。
定期建物賃貸借契約の方が居住者に退去してもらいやすいため、売却の場合も定期建物賃貸借契約により契約されている事が望ましいと言えます。
５．シェアハウスの売却方法
シェアハウスの経営は上手くいけば利益を出すことができますが、たとえ入居者がいても、空室があれば、赤字経営になってしまうという難しさがあるため、常に空室を埋めなくてはならないというプレッシャーがあります。
こういった運営の難易度の高さから、シェアハウスを売却したいと考える人もいらっしゃるかと思います。
赤字経営だけでなく、オーナーが高齢になり、管理が難しくなったり、建物の老朽化が進み売却に踏み切る方もいらっしゃいます。
ここでは、シェアハウスの売却方法について解説いたします。
５－１．入所者を空にして売却
入居者を全て退去させて売却する方法は、中古戸建としても売却できるというメリットがあります。
シェアハウスに多い定期建物賃貸借契約では、契約期間に満たず契約を終了することは貸主、借主双方にとって難しいですが、貸主は期間満了の１年～半年前までに借主に通知すれば、双方の話し合いで期間満了を待たずに退去してもらうこともできます。
入所者を退去させて部屋を空にして売却することによって、投資家だけでなく、一般の中古物件としても売却できるチャンスが広がります。
５－２．オーナーチェンジ物件として売却
オーナーチェンジの場合はスムーズです。
入居者を退去させ、空にする必要がありません。
入居者は居住したまま、次のオーナーにシェアハウスの所有権と管理が引き継がれます。
オーナーが変わる旨の同意を入居者にとる必要もありません。
オーナーチェンジのメリットは手続きが簡単な点です。
しかし、買い手は投資家のみに限定されるために、運営や融資を受けることが難しいシェアハウスは敬遠される傾向にあります。
５－３．任意売却で売却
ローンで物件を購入し、シェアハウスを経営している人は多いと思います。
しかし、シェアハウスの経営が上手くいかず、ローンの支払いが延滞してしまうと債務者から一括返済を迫られることがあります。そんな場合にお勧めなのが任意売却です。
任意売却とはシェアハウスを売却し、競売になる前にローンを清算する売却方法です。
しかし、任意売却の際には、債権者からの許可が必要になります。
ですが、銀行をいきなり訪れ任意売却を希望しても、門前払いにあう可能性があるので、まずは当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングのような、任意売却に通じた不動産会社に間に入ってもらい、銀行への話を進めてもらいましょう。
６．シェアハウスをどのように売却するか
様々な売却方法が考えられるシェアハウス。
では具体的に、どのように売却したらよいのか考えてみましょう。
６－１．不動産業者に売却を依頼
不動産会社に仲介してもらい、一般の投資家さんや、居住者売却する方法が挙げられます。
戸建てとして売却するにも、投資物件としてオーナーチェンジで売却するにも、不動産会社で査定をしてもらうことが必要になります。
不動産会社を決める重要なポイントは、シェアハウスの運営や売却時の扱いについて理解の深い不動産会社を選ぶことです。
６－２．買取業者に買取ってもらう
買取の場合、仲介に比べて買取価格が下がります。しかし確実に買い取ってもらえるという事と、
契約不適合責任を追わなくても良いという利点があります。
仲介の場合は売却完了するまでに時間がかかることがありますが、当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングであれば、査定から買取まで最短２日でお買取り可能です。
また、買取り物件に関しては契約不適合責任免責で買取りさせていただきます。
６－３．シェアハウスの売却ならＵＲＵＨＯＭＥ
ＵＲＵＨＯＭＥを運営しているドリームプランニングは、シェアハウスなど特殊な不動産の売却を得意としており、仲介で売却のお手伝いをさせていただくことも、お買取りさせていただくことも可能です。
創業18年の実績に、東京・神奈川を中心に全国の不動産をお買取りしております。
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