「内容証明郵便で『期限の利益喪失通知』というのが自宅に届いた。これ、放置しても大丈夫なの?」

ニッチな不動産でお馴染みドリームプランニングには、こんなご相談が寄せられることがあります。

結論から言います。もしあなたの手元に期限の利益喪失通知があるなら、放置厳禁!急いでください!

期限の利益を喪失するとどうなってしまうのか、期限の利益喪失通知が届いたらどうするべきか、をドリームプランニングの社長が緊急解説いたします!

【この記事は、こんな方向けに書きました】

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、2005年より日本全国のニッチな不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんなに売却が難しい物件でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

  1. 期限の利益喪失通知が届いたらどうなる?
  2. 期限の利益喪失通知が届いたらどうする?
  3. 期限の利益の喪失とは何か【予備知識編】
  4. 期限の利益喪失通知が届く前に
  5. 期限の利益喪失通知が届いたら、URUHOMEへご相談を

1.期限の利益喪失通知が届いたらどうなる?

結論から言います。あなたの手元に「期限の利益喪失通知」が届いたら、あなたは遠からず自宅を失うことになるかもしれません。

ここでは自宅の住宅ローンについて、期限の利益を喪失した場合について、その後どうなるのかを解説していきます。

1-1.住宅ローンの残債が一括で請求される

期限の利益を喪失すると、あなたはこれまで分割払いしていた住宅ローンを一括で支払わなければなりません。

なぜかって?後で詳しく解説しますが、ざっくり言えば「あなたが住宅ローンを滞納し続けたので、ついに金融機関がブチ切れた」からです。

期限の利益とは、ごく簡単に言うと「住宅ローンの支払いを分割にしてあげるよ」という権利になります。

数千万から時には億単位にもなる住宅購入。とても一括払いは難しいので、分割払いだと助かりますよね。

それは当たり前でなく、債権者(金融機関)が債務者(あなた)に認めてくれた権利なのです。

それが「滞納を続けるなら、もう分割払いの権利は認めない!残金を今すぐ耳を揃えて今すぐ支払え!」とブチ切れた状態。それが「期限の利益の喪失」であるとイメージして下さい。

1-2.遅延損害金が付加される

期限の利益を喪失すると、債務の履行遅滞として住宅ローンの支払いに遅延損害金が付加されます。

支払いが遅れたことによって、債権者が損害を受けているので、それを賠償してあげなくてはなりません。

遅延損害金は住宅ローンの残債金額に対して年利で計算します。特に取り決めがなかった場合は年利3%(民法第404条1~3項)が適用されますが、大抵の場合は年利14.6%(国税通則法第60条2項に定める延滞税の料率に準じる)との取り決めがあるでしょう。

あなたの場合がどうなっているかは、契約書をご確認ください。

遅延損害金はあなたが残債の支払いを完了するまで増大するので、少しでも早く支払いを完了したいところです。

ただし遅延損害金の金額は元本の15%(利息制限法第1条。元本100万円以上の場合)が上限となっています。

1-3.住宅ローンを保証会社が代位弁済する

住宅ローンを組む時に、保証会社が入っている場合、あなたが滞納した住宅ローンを保証会社が肩代わり(保証)してくれます。

これを代位弁済(だいいべんさい)と言いますが、もしかして「住宅ローンがチャラになった」なんて思ってないでしょうか?

債権者が金融機関から保証会社に代わっただけであって、残念ながらあなたが負うべき住宅ローンの債務が1円たりとも安くなるわけではないのです。

代位弁済が行われると、保証会社からその旨が通知されるでしょう。そして次の段階に進みます。

▲代位弁済通知書が届いたらどうするべきか?こちらでも解説しています。

1-4.抵当権が実行され、あなたの自宅は競売にかけられる

あなたが住宅ローンを組む時に、抵当権(ていとうけん)という言葉が出てきたと思います。覚えていないかも知れませんが、十中八九出てきています。

この抵当権をごく簡単に言うと「住宅ローンの支払いが滞ったら、あなたが購入した自宅を借金のカタに持っていきますよ」(古い?)という債権者の権利です。

今回の場合、抵当権を持っている債権者(保証会社)を抵当権者(ていとうけんじゃ)、相手の抵当権を認めた債務者(あなた)を抵当権設定者(ていとうけんせっていしゃ)と言います。

そして「借金のカタに持っていく」ことを抵当権の実行と言い、あなたの自宅は競売(けいばい/きょうばい。要はオークション)にかけられるでしょう。

1-5.あなたは自宅にいつまで住める?

さぁ、抵当権の実行によってあなたの自宅は競売にかけられてしまいました。

「もう自宅には住めないの?」

いえ。競売期間中つまり落札者(買受人。新オーナー)が代金を支払い、所有権の移転登記が終わるまでは、あなたはまだ自宅に住み続けられます。

と言っても、正直なところ時間の問題。競売から代金支払い・所有権移転登記まで、長くても1~2ヶ月程度しか猶予がありません。

不法占拠で強制退去させられるより、立つ鳥跡を濁さずを心がけましょう。

1-6.強制退去させられるとどうなる?

「嫌だ!絶対にこの家から出ていくものか!」と思われるお気持ちはよくわかります。

しかし、自宅に愛着が強すぎて居座り続けた場合、残念ながら不法占拠=立派な犯罪行為(刑法第235条の2、不動産侵奪罪)となってしまいます。

色々なお気持ちはあるのは重々承知しておりますが、競売完了後に万一住み続けた場合、裁判所の執行官が派遣され、力づくで退去させられてしまうのです。

あなたの身柄はもちろん、家財道具から何から一切運び出され、鍵も交換されてしまいます。しかも、それらの費用はすべて債務者(あなた)の負担です。

ちなみに、不動産侵奪罪には10年以下の懲役刑が規定されています。住み続ける事の代償はあまりに大きなものと言えるでしょう。

1-7.それでも債務が残った場合、あなたに残された選択肢(自己破産、個人再生など)

さて、競売にかけられた自宅の代金は、その全額があなたの滞納した住宅ローンの返済にあてられます。

しかし、それでも住宅ローンの債務が残った場合、あなたはそれを支払わねばなりません。
期限の利益を喪失しているため、本来であれば一括払いです。

金策のアテあてがあるならそれで支払えば良いのですが、これまで住宅ローンを滞納してしまっていることも考えると、資金の調達は難しいでしょう。

その場合は自己破産や個人再生などの手続きをとることになります。

【自己破産】裁判所の破産宣告を受けて債務の免責を求める制度
【個人再生】裁判所を通じて分割返済&残債免除を求める制度

それぞれの制度については複雑なので、今回は解説を割愛します。どちらにしても、その後の生活に大きな成約がかかることは覚悟しなければなりません。

1-8.住宅ローンの滞納から強制退去までの流れ

住宅ローンの滞納開始滞納1ヶ月目~
督促状滞納1ヶ月~毎月or隔週程度
期限の利益喪失「予告」通知書滞納5ヶ月程度
期限の利益喪失通知書滞納6ヶ月程度
差押通知書滞納8ヶ月程度
競売開始決定通知書滞納9ヶ月程度
裁判所執行官による現況調査滞納10ヶ月程度
競売の期間入札通知書滞納13ヶ月程度
BIT(競売物件の情報サイト)公開滞納18ヶ月程度
入札開始滞納19ヶ月程度
落札者の決定・決済・移転登記滞納20ヶ月程度
強制退去(執行される場合)滞納23~24ヶ月程度
※URUHOMEまとめ。あくまで一例・目安です。

住宅ローンを滞納してから強制退去されるまで、約2年間。期限の利益を喪失してからだと約1年半。

せっかくのマイホームを手放すことのないよう、期限の利益のありがたみを感じながら、決められた期日までにローンを返済する事をお勧めします。

1-9.期限の利益の喪失・一問一答

Q1.期限の利益の喪失とはナニ?

A1.分割払いの権利が取り消され、一括払いを請求されること

Q2.期限の利益喪失通知が届くとどうなる?

A2.何もしなければ、最終的に自宅を競売にかけられる

Q3.自宅にはいつまで住める?

A3-1.競売にかけられてから最長で1~2ヶ月程度
A3-2.期限の利益を喪失してから約1年半程度

Q4.強制退去させられたらどうなる?

A4.退去費用は自己負担、退去しないと不動産侵奪罪に問われることも

Q5.自宅を競売で手放したら、住宅ローンは免除される?

A5.競売では買い叩かれる(よくて相場の5~7割)ので、債務が残る可能性が高い

期限の利益の喪失について、よくある質問をまとめてみました。

自宅は失うわ、個人情報は公開されますし、多額の負債も残る……あまり良い事がありません。

期限の利益を喪失してしまった以上、今回については取り返しがつかないものの、今後の生活再建に注力していきましょう。

2.期限の利益喪失通知が届いたらどうする?

さて、期限の利益を喪失してから自宅を競売で失い、強制退去させられるまでの流れを解説してきました。

期限の利益通知が届いたら、その運命を受け入れるしかないのでしょうか。

少しでも事態を良くするため、打てる手はあるので解説してまいります。

2-1.すぐに債権者へ連絡する

期限の利益喪失通知が届いたら、真っ先に債権者(金融機関⇒保証会社)へ連絡をとりましょう。

期限の利益を喪失してしまった以上、もはや分割払いには戻せません。それでも最大限の誠意を示しましょう。

「戻せないなら、そんなの、意味なくない?」と思われるかも知れませんが、後で解説する任意売却には債権者の同意が必要になります。

すぐに債権者と連絡を取り合い、善後策を協議していきましょう。

2-2.債務整理を検討する

自宅を手放しても支払い切れないほどの債務が残る場合、先ほども言及した自己破産や個人再生などを検討することになります。

また、換金できる物があるなら処分して債務を少しでも軽減していきましょう(それを住宅ローン返済にあてていれば……)。

2-3.任意売却を検討する

債権者の同意が得られるのであれば、自宅を競売にかけるよりも任意売却した方が有利です。

任意売却は文字通り自宅を任意に売却すること。多少の制限はあるものの、一般的な不動産取引とほぼ同様に売却できます。

任意売却は不動産業者によって慣れていないこともあるので、任意売却に慣れている専門業者への買取依頼がおすすめです。

2-4.任意売却のメリット≒競売のデメリット

任意売却には競売と比べて多くのメリットがあります。分かりやすく表にまとめたので見ていきましょう。

任意売却競売
売却相場市場価格の7~9割程度市場価格の5~7割以下
売却代金引越し費用など最低限確保できる全額住宅ローンの返済に回される
プライバシー個人情報は買主以外に公開されない個人情報≒経済状況をBITや新聞などで公開される
退去時期自分である程度調整できる落札者によって決められる(引越し先が決まっていなくても強制退去)
手間自分で不動産仲介業者や買手を探す必要あり放置しておけば自動で競売に
※URUHOMEまとめ。数値は目安です。

任意売却の方が競売に比べて、圧倒的にメリットが大きいとことが分かります。

強いて言うなら、売却の仲介業者や買手を探す手間がかかることが、任意売却のデメリットとなるかも知れませんね。

しかし、任意売却のメリットを考えれば、多少の手間を補ってあまりある選択肢と言えるのではないでしょうか。

2-5.任意売却は時間との勝負

任意売却はとにかく時間との勝負です。

期限の利益喪失通知が届いたら、ただちに動かねばなりません。

(1)債権者と接触して、任意売却の同意を得る
(2)任意売却を仲介してくれる不動産会社を探す
(3)自宅を売りに出して、買手を探す
(4)買手がついたら売買契約を結び、所有権移転登記をする
(5)売却代金から引越し費用などを捻出、残金を住宅ローンの返済にあてる
(6)自宅から退去する

これら一連の行動を、およそ半年から1年で済ませる必要があります。この他にも引越し先を探しておくなどの必要もあるでしょう。

人気の高い物件であれば自宅の買手は早くつくでしょうが、そうでもなければ、なかなか買手がつかない事態も考えられます。

そうこうしている内に競売が始まってしまったら、もう待ってはくれません。

任意売却の成功率を高めるためにも、期限の利益喪失通知が届いたら一旦落ち着いて、一刻も早く行動に移りましょう。

▲任売(任意売却)について、こちらでも詳しく解説中です!

3.期限の利益の喪失とは何か【予備知識編】

さて、期限の利益喪失通知が届いたらどうなる?どうする!について対処法などを緊急解説してまいりました。

もしお手元に期限の利益喪失通知が届いてしまった方は、すぐ行動に移るべきです。

ここからは、予備知識として期限の利益とは何か、概論的な解説をしておきましょう。

時間的な余裕がある方は、ぜひともおつき合いくださいね。

3-1.期限の利益とは(民法第136条)

期限の利益については、民法第136条に規定されています。

民法 第136条
(期限の利益及びその放棄)
第百三十六条 期限は、債務者の利益のために定めたものと推定する。
2 期限の利益は、放棄することができる。ただし、これによって相手方の利益を害することはできない。

【意訳】期限を定めるのは、債務者のために定めたものと推定します。これを期限の利益と言います。
2 期限の利益は、放棄してもいいです。しかし、期限の利益を放棄しても債権者の利益をは侵害することはできません。

本来ならば、責任はただちに果たさなければなりません。そこれへを期限をの設けて待ってあげるのは、責任を負う債務者のため(利益)と推定します。

推定とは「とりあえず、そういうものとして取り扱う」こと。後からそうではない事実が確認された場合は、そちらが優先です。

期限の利益は、あくまでも債務者の権利なので、放棄することもできます。ただし債権者の権利が優先されるので、放棄することで債権者の権利を害することはできないのです。

とりあえず、期限の利益とは「債務者(あなた)のために債権者(金融機関等)が認めてくれた権利と、それによって得られる利益」この場合「住宅ローンの支払いを分割にしてもらう権利」と理解しておけばいいでしょう。

3-2.期限の利益の喪失(民法第137条)

民法第137条によると、以下の場合は期限の利益を喪失するそうです。

民法 第137条
(期限の利益の喪失)
第百三十七条 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
一 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
三 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

【意訳】(1)債務者が破産したとき。(2)債務者が担保をダメにしたとき。(3)債務者が必要な担保を出さないとき。これらのケースでは期限の利益を喪失します。

住宅ローンの滞納について民法の規定は当てはまらないようですが(例外あり)、実務的には契約で規定することになります。

3-3.期限の利益の喪失(契約の規定)

期限の利益の喪失については、契約で規定することが多いです。

契約だから当事者間で自由好きに決めていいのですが、よくあるのがこんなパターン。

  • 返済の滞納
  • 重大な契約違反(虚偽申告、反社会的勢力など)
  • 債務整理(任意整理、個人再生など)
  • 差押え……など

こうした場合は期限の利益を喪失し、ただちに残債の一括払いを請求されるでしょう。

3-4.返済を合計6ヶ月滞納すると喪失するケースが多い

契約内容にもよりますが、住宅ローンの返済を6ヶ月滞納すると期限の利益を喪失するケースが多くあります。

この6ヶ月は連続でなくても、1ヶ月×6回など断続滞納でも期限の利益を喪失する可能性があるため注意しましょう。

もちろん、うっかり支払いを忘れてしまったというケースもありますから、債権者が情状酌量してくれることもあります。

期限の利益を喪失させるかの判断は、あくまで債権者がキャスティングボードを握っていることを忘れないようにしましょう。

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4.期限の利益喪失通知が届く前に

期限の利益喪失通知が届いたら、ダメージの程度はどうあれ、もう自宅を手放す以外にありません。

なので、できればそうなる前に手を打っておきたいところです。一体どうすればよかったのでしょうか。

既に期限の利益喪失通知を受け取ってしまった方はもう繰り返さないために、そうでない方はそうならないように、改めて確認したいと思います。

4-1.そもそも住宅ローンの返済を滞納しない

住宅ローンを滞納しなければ、期限の利益を喪失するような事態には陥ることはないでしょう。

支払いを忘れてしまうのであれば、給与から自動引き落としにするなど、あらかじめ合理化しておくのがおすすめです。

たいていの方は毎月の給料や売り上げといった定期収入がある(でなければ住宅ローンが組めない)と思いますので、住宅ローンの返済資金は真っ先に確保しましょう。

4-2.届いた督促状などは無視しない

さて、ここからが問題になります。

住宅ローンの返済を滞納してしまうと、督促状(催告書などとも言います)が届くでしょう。

督促状はたいてい月1ペース、業者によっては隔週ペースくらいで来ることもあります。

書面だけでなく、電話も結構頻繁にかかってくることもあります。何なら金融機関の担当者が直接訪問してきた、というケースもご相談いただいています。

払えない事情があるならあるで、きちんと話し合いをすることをお勧めします。誠実な対応をとらないと、相手は次なる段階へ踏み切る可能性もあります。

4-3.期限の利益喪失「予告」通知が来たら最大限の誠意を

期限の利益喪失予告通知。それは期限の利益を喪失させる最後通牒です。

「○年○月○日までに○○万円(遅延損害金込み)支払わないと、期限の利益を喪失しますよ(要約)」

恐らく、滞納を始めてから5ヶ月くらいで届くでしょう。

この段階まで進んでしまうと、今まで通りローンを返済していくのは難しくなってくる可能性が高くなります。

誠意を見せて話し合おうとしても、一括返済を迫られることが多くなります。

4-4.きちんと支払いをしていれば……

予告通知を無視すると、ついに期限の利益喪失通知が届くことになります。

たいていは内容証明郵便が利用されると思いますが、そうでなく普通郵便などであっても法律的な効果が変わる訳ではないので注意しましょう。

きちんと支払いをしていれば避けられたであろう「期限の利益の喪失」。どのようにすればよいかは後ほど解説してまいります。

4-5.そもそも住宅ローンを組む前に……

ここまで読んでこう怒り出す方もいらっしゃるのではないでしょうか?

「そんな事を言ったって、住宅ローンの支払額が高すぎるのが悪い!」

お気持ちはわかるのですが、セールストークに流されず、先々まできちんと支払い続けられるかどうか、よく考えなくてはなりません。

一般的に、住宅ローンの借入金額は、年収の約5~8倍が相場と言われます。例えば年収300万円であれば1,500~2,400万円、年収500万円なら2,500~4,000万円くらいですね。

住宅ローンの計算は複雑なので割愛しますが、一年単位の支払いが年収の20%くらいなら、無理なく返済できるでしょう。

ただ、不動産業者や銀行にペアローンを勧められて、返済可能金額ギリギリの物件を購入してしまった方は、勤務先を変えたり、産休・育休などのタイミングで支払いが厳しくなってしまう事もあります。

4-6.不動産屋の営業トークに流されないために

実際にご相談があった事例では、年収360万円の方なら20%の72万円、それを月に直すと÷12で月々6万円の支払いが無理なく返済できる金額になります。

不動産屋としては、お客様の気に入った物件を勧めるために、年収に対する借入可能額が多くても何とかローンを組める銀行を探してきます。

そもそも「借りられる金額」と「返せる金額」は大きく違いますが、そこまでの知識を持っている不動産屋は多くありません。

彼らにとっては金額が大きいほど利益(インセンティブ)が大きいため、少しでも高い物件を購入させようとアプローチするのです。

しかし「正直不動産」に登場する、ミネルバ不動産の神木さんのように「いったん買わせてしまえば後は野となれ山となれ」と考えている不動産屋も少なくはありません。

期限の利益の喪失にしても、その営業マンが責任をとってくれることも、助けてくれることもありません。

そうならないために、これからローンを組む方は月々の支払金額を慎重に検討し、予算に妥協しないように強い意志を持つ必要があります。

また、すでに住宅ローンを組んでいる方は毎月きちんと返済し、利率が高すぎる場合は借り換えなども検討しながら、大切なマイホームを失わないように気を付ける必要があります。

▲任意売却でどうしても買い手がつかない場合はどうするか?お急ぎの方はこちらもどうぞ!

5.期限の利益喪失通知が届いたら、URUHOMEへご相談を

以上、期限の利益の喪失について、不動産会社の視点から解説してまいりました。

もしこれを読んでいるあなたに「期限の利益喪失通知」が届いてしまったのであれば、すみやかに任意売却へ動き出すことを強くおすすめします。

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当社は2005年の創業以来、神奈川・東京を中心に任意売却など訳あり物件を多数取引してまいりました。今回も、皆さまのピンチをお助けできると思います。

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事態は急を要します。もし期限の利益喪失通知を受け取って、もう何をしたらいいか分からない方は、すぐにでもドリームプランニングへご相談くださいませ。

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