「話の中で『４号建築物』って出てきたんだけど、何のこと？」
「４号建築物なら建築確認が要らないから、再建築不可でもリフォームできるって聞いたけど、本当？」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングでは、４号建築物にまつわるお悩み相談が日々寄せられています。
そこで今回は、４号建築物について解りやすく徹底解説！果たして再建築不可でもリフォームできるのでしょうか。
【この記事で、こんなお悩みが解決できます！】
- ４号建築物について詳しく知りたい！
- ４号建築物なら再建築不可でもリフォームできるのか知りたい！
- 再建築不可の４号建築物を現金化したい！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より４号建築物を買取りする専門業者として日本全国で訳アリ物件を買取してまいりました。
大変ありがたいことに神奈川・東京をはじめ日本全国から不動産のご相談を頂いており、５，０００万円位までの不動産であれば最短２日で買取りさせていただくことも可能です。
４号建築物の売却でお困りでしたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 【結論】４号建築物なら建築確認不要は誤解！
- 横浜市建築局に確認「４号建築物でも建築確認は原則必要」
- そもそも４号建築物とはナニ？
- ４号建築物の特例（審査省略制度・４号特例制度）とはナニ？
- ２０２５年４月から４号建築物の特例が変わる予定
- 再建築不可の４号建築物を売却する方法
- 再建築不可の４号建築物でお悩みならURUHOMEへ
１．【結論】４号建築物なら建築確認不要は誤解！
インターネットで４号建築物について調べると、こんな感じの説明が多数見つかります。
「４号建築物なら建築確認が不要だから、再建築不可でもリフォーム／リノベーションができる！」
「一から新築＆建替えはできなくても、大規模修繕や大規模模様替は可能。だから柱や梁など枠組みだけ残して、ほとんど新築そっくりに仕上げるスケルトンリフォームが可能！」
などなど……不動産会社や建築会社、宅建士に行政書士など、プロの方が書いているページも少なくありません。
果たして、本当なのでしょうか？
１－１．誤解の原因は建築基準法の読み違え
結論から言うと、４号建築物でも原則的に建築確認が必要です。
建築確認がとれない再建築不可物件では、建築確認が必要となる建築行為（リフォーム／リノベーション等も含む）はできません。
にもかかわらず、インターネット上には「４号建築物は建築確認不要」説が蔓延しています。
誤解が広まってしまった原因は、建築基準法の読み違え。同法第６条１項に、こんな内容が書いてあるからです（原文は長すぎるため割愛）。
【建築基準法第６条１項の意訳】
・建築物には１～４号建築物までの４種類があります。
・１～３号建築物の建築（新築、増築、改築、移転）には建築確認が必要です。
・１～３号建築物の大規模修繕・大規模模様替にも建築確認が必要です。
・４号建築物の建築には建築確認が必要です。
……最後のポイントを逆に読めば「４号建築物の大規模修繕＆大規模模様替には建築確認が不要」と解釈できます。
だから「丸ごと建て替えるのではなく、また面積も増やさず建物の中身だけゴッソリ入れ替えるリフォームやリノベーションなら、大規模修繕や大規模模様替えに当たる。よって建築確認は要らない！」という誤解が広まってしまうのも無理はありません。
しかしあまり大規模なリフォームやリノベーションについては、建築行為とみなされて建築確認が必要となるのです。
建築行為か大規模修繕＆模様替かの判断はケースバイケースなので、自治体に確認しておきましょう。
１－２．建築確認が不要な建築行為は建築基準法第６条２項
しかし、実際に建築確認が不要となる条件は、次に定める建築基準法第６条２項のみ。こちらも意味をかみ砕いて解説しましょう。
【建築基準法第６条２項の意訳】
・防火地域or準防火地域の外で行う増築、改築、移転工事
・施工部分の床面積が合計１０㎡以内（１０㎡以下）の増築、改築、移転工事
これらの場合については、４号建築物も含め建築確認は不要となります。
しかしこの場合は１～３号建築物であっても建築確認は不要であり、４号建築物だから特別に不要となるものではありません。
２．横浜市建築局に確認「４号建築物でも建築確認は原則必要」
真相を確かめるには、建築確認の実務を担当する自治体の建築局に問い合わせるのが一番です。
そこで今回はドリームプランニングの本社がある神奈川県横浜市の建築局に問い合わせました。
- ２－１．まずは横浜市建築局情報相談課に聞いてみた
- ２－２．次に横浜市建築局建築指導課にも聞いてみた
- ２－３．４号建築物の建築確認要否まとめ
- ２－４．【予備知識】大規模修繕とは？
- ２－５．【予備知識】大規模模様替とは？
２－１．まずは横浜市建築局情報相談課に聞いてみた
「４号建築物でも建築行為については原則として建築確認が必要です。もし４号建築物の建築確認が不要だったら、その辺の戸建て住宅がほとんど建築確認不要になってしまいます」
「４号建築物で不要なのは構造計算のみです。これは建築士が設計した建築物について適用されるもので、審査省略制度（建築主事による構造計算の審査が省略される）・４号特例制度などと呼ばれます」
「ちなみに建築確認が必要なのは、４号建築物を新築・増築・改築する場合です。４号建築物を大規模修繕・大規模模様替する場合については建築確認が要りません」
「ただ、先ほどご説明したように、スケルトンリフォームについては、大規模修繕・大規模模様替えにはならず、改築とみなされてしまうのです。詳しいことは、建築指導課へお尋ねください」
２－２．次に横浜市建築局建築指導課にも聞いてみた
「大規模修繕・大規模模様替について、増改築にあたらなければ建築確認は不要です。具体的には延べ面積が増えないことを前提とします」
「ただし現実的にはゼロ㎡増築という考え方があるように、間取りの変更によって新たな面積が生み出された≒用途が大きく変わった場合は、増築とみなされて建築確認が必要です」
「また、本来は延べ面積に参入すべき部分について算入していなかった場合についても、増築と見なされて建築確認が必要になります」
「いわゆるスケルトンリフォームの可否については、ご依頼される建築士の方にご確認ください」
２－３．４号建築物の建築確認要否まとめ
以上、横浜市建築局の皆様でした。お忙しい中教えてくださり、誠にありがとうございます。
教えていただいた話をまとめると、４号建築物の建築許可要否は以下のとおりです。
| 新築増築改築 | 建築確認が必要 ※建築主事による構造計算の審査は省略（審査省略制度・４号特例制度） |
| 大規模修繕大規模模様替 | 建築確認が不要 ※面積が増えないことが前提 ※ただし「ゼロ㎡増築」と見なされた場合は建築確認が必要 ※建築主事による構造計算の審査は省略 |
４号建築物で建築確認が必要ないのは、あくまで面積の増えない大規模修繕と大規模模様替に限られるのですね。
あまり大胆なリフォームやリノベーションについては「ゼロ㎡増築」と見なされ、建築確認が必要となる可能性があるので注意しましょう。
ちなみに、後述するのですが４号建築物は２０２５年より「新２号建築物」と「新３号建築物」に分類されます。この場合においても同じ扱いになるので覚えておきましょう。
２－４．【予備知識】大規模修繕とは？
先ほど建築局の方から出てきた「大規模修繕」とは何でしょうか。念のために解説しておきましょう。
大規模修繕とは、建物の主要構造部について過半の修繕を行うことを言います（建築基準法第２条１項１４号）。
主要構造部とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段を指し、建物の防火上・安全上・衛生上重要な部分です（建築基準法第２条１項５号）。
過半とは半分を超えること（５０％超）。半分ピッタリは含まないので注意しましょう。
修繕とは、劣化した部分について、概ね同程度の品質・形状に補うor作り直すことを指します。
２－５．【予備知識】大規模模様替とは？
続いて「大規模模様替」についても確認しておきましょう。
大規模模様替とは、建物の主要構造部について過半の模様替を行うことです（建築基準法第２条１項１５号）。
主要構造部・過半については先に同じ。模様替とは、修繕と異なり品質や形状を変えることを言います。
面積を変えていないと見なされる範囲であれば、４号建築物の大規模修繕・大規模模様替は建築確認が不要となるのです。
３．そもそも４号建築物とはナニ？
さて、ここまで当たり前のように４号建築物という言葉を使ってきました。
今回の記事を最初から読んで下さっている方なら、予備知識がなくても何となく建築基準法が関係していると感づかれたのではないでしょうか。
４号建築物とはどんな建築物を指すのか、具体的に解説していきます。
- ３－１．建築基準法第６条１項４号に該当する建築物
- ３－２．特殊建築物の場合（建築基準法第６条１項１号。１号建築物）
- ３－３．木造建築物の場合（建築基準法第６条１項２号。２号建築物）
- ３－４．木造以外の建築物（建築基準法第６条１項３号。３号建築物）
- ３－５．４号建築物のまとめ
３－１．建築基準法第６条１項４号に該当する建築物
４号建築物とは、その名が示すとおり建築基準法第６条１項「４号」に該当する建築物です。実際の条文を見てみましょう。
建築基準法 第６条１項４号
四 前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域（いずれも都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。）若しくは景観法（平成十六年法律第百十号）第七十四条第一項の準景観地区（市町村長が指定する区域を除く。）内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物
相変わらずゴチャゴチャしていて、よく分かりませんね。解きほぐすとこうなります。
【４号建築物とは】
以下の区域内にあって、１～３号建築物ではない建築物のこと。
・都市計画区域
・準都市計画区域
（上２区域は都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見により指定した区域を除く）
・準景観地区（景観法第７４条１項。市町村長が指定する区域を除く）
・都道府県知事が指定した区域（市町村の意見に基づいて全部or一部を指定）
何となく分かってきたような気もしますが、４号建築物が「１～３号建築物でない建築物」と言われても、今一つです。それぞれ確認していきましょう。
３－２．特殊建築物の場合（建築基準法第６条１項１号。１号建築物）
建築基準法 第６条１項１号
一 別表第一（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が二百平方メートルを超えるもの
建築基準法 別表第一（い）
| （一） | 劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場その他これらに類するもので政令で定めるもの |
| （二） | 病院、診療所（患者の収容施設があるものに限る。）、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎その他これらに類するもので政令で定めるもの |
| （三） | 学校、体育館その他これらに類するもので政令で定めるもの |
| （四） | 百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場その他これらに類するもので政令で定めるもの |
| （五） | 倉庫その他これに類するもので政令で定めるもの |
| （六） | 自動車車庫、自動車修理工場その他これらに類するもので政令で定めるもの |
建築基準法第６条１項１号と同法別表第一（い）を確認すると、１号建築物とは「用途部分の床面積が合計２００㎡を超える特殊建築物」を指します。
逆に用途部分の床面積が合計２００㎡以下の特殊建築物は、４号建築物ということです。
３－３．木造建築物の場合（建築基準法第６条１項２号。２号建築物）
建築基準法 第６条１項２号
二 木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの
２号建築物とは、以下の条件をいずれか満たす木造建築物です。
（１）３以上の階数がある（地下階も含む）
（２）延べ面積が５００㎡超
（３）建物高さが１３ｍ超
（４）軒の高さが９ｍ超
これを裏返せば（１）木造建築物で（２）階数は２以下で（３）延べ面積が５００㎡以下で（４）建物高さが１３ｍ以下で（５）軒の高さが９ｍ以下のすべてを満たす建物が４号建築物に当てはまります。
３－４．木造以外の建築物（建築基準法第６条１項３号。３号建築物）
建築基準法第６条１項３号
三 木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの
木造以外の建築物と言えば、コンクリート造・コンクリートブロック造・レンガ造・石造・鉄骨造などがあります。
これらの内（１）２以上の階数があり、（２）延べ面積２００㎡超の建物は３号建築物ということです。
つまり（１）木造以外で（２）１階のみの平屋で（３）延べ面積２００㎡以下の建物は４号建築物となりますね。
３－５．４号建築物のまとめ
以上、４号建築物について紹介してきました。１～３号建築物について調べることで、４号建築物の全体像が見えてきたかと思います。
４号建築物とは何か、以下にまとめたのでご参考にどうぞ。
【４号建築物とは何か】
| 特殊建築物 | 用途部分の床面積が合計２００㎡以下 |
| 木造建築物 | ２階以下 |
| （すべて満たすもの） | 延べ面積５００㎡以下 |
| 建物高さ１３ｍ以下 | |
| 軒の高さ９ｍ以下 | |
| 木造以外の建築物 | １階のみ |
| （すべて満たすもの） | 延べ面積２００㎡以下 |
| 全建築物に共通（区域内の建築物） | 都市計画区域（知事が都道府県都市計画審議会の意見で指定した区域を除く） |
| （いずれかに該当） | 準都市計画区域（知事が都道府県都市計画審議会の意見で指定した区域を除く） |
| 準景観地区（景観法第７４条１項。市町村長が指定する区域を除く） | |
| 都道府県知事が指定した区域（市町村の意見に基づいて全部or一部を指定） |
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４．４号建築物の特例（審査省略制度・４号特例制度）とはナニ？
４号建築物について把握したところで、次は４号建築物にかかる特例についても解説しましょう。
先ほど少し言及したとおり、４号建築物は構造計算（厳密には建築主事による構造計算の審査）が省略できます。
これを審査省略制度、通称４号特例制度と言って、建築確認の手続きをスムーズにする上で導入されました。
根拠法規は建築基準法第６条の４（※６条４項ではなく「６条の４」という条です）で規定された「建築物の建築に関する確認の特例」。
かみ砕くと「建築士が設計した４号建築物については、構造計算の審査を省略しても問題ない」と定めたものです。
もちろん建築士がちゃんと構造計算をしていることが前提になるのですが、後にこれを悪用する建築士が続出しました。
２００５年の姉歯事件をキッカケに４号特例制度の見直し≒建築確認の規制強化が叫ばれるようになり、徐々に厳しく戻りつつあります。
４－１．予備知識：４号特例制度をめぐる経緯（歴史）
| １９８３年 | ４号特例制度が導入される |
| １９９９年 | 建築確認の民間開放を軸に、改正建築基準法が施行される |
| ２００５年 | 姉歯事件（構造計算書の重大な偽造、建築基準法改正の契機に） |
| ２００６年 | ４号特例による建売住宅の欠陥が多数発見される事案発生 |
| ２００７年 | 改正建築基準法が施行、建築確認が厳格化される |
| ２０１０年 | 建築現場の混乱に対処するため、４号特例の継続を公表 |
| ２０１４年 | 社会資本整備審議会・建築分科会が４号特例の継続を検討すべきと答申 |
| ２０１８年 | 日弁連が「４号建築物に対する法規制の是正を求める意見書」を公表 |
| ２０２０年 | 改正建築士法が施行。建築士事務所に対して関係書類の保存を義務化 |
| ２０２５年 | 【予定】建築基準法改正（省エネ基準適合の義務化） |
古今東西、よかれと思って法律の規制を緩和すると、その隙間をついて悪用しようとたくらむ輩が後を絶ちません。
かと言ってあまり厳しくしすぎると、今度は経済成長・産業活動が阻害されてしまいます。
今後も、難しいさじ加減が続いていくことでしょう。
５．２０２５年４月から４号建築物の特例が変わる予定
国土交通省によると、２０２５年４月から４号建築物に関する特例制度の変更が公表されています。
省エネ基準の適合義務化にあわせて、木造戸建て住宅を建築する場合の建築確認手続きが見直されるということです。
※参考：４号チラシ 国土交通省
２０２２年６月に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律などの一部を改正する法律」により、住宅を含むすべての建築物に省エネ基準の適合が義務化されます。
４号特例見直しを含むポイントは以下の通り。これから詳しく解説していきましょう。
- 建築確認、建築審査、審査省略制度（４号特例制度）の対象範囲が変更に
- 建築確認の申請時に構造＆省エネ関連の図書提出が必要に
- ２０２５年４月から施行予定
５－１．建築確認＆建築審査と審査省略制度（４号特例制度）の対象範囲が変更に
これまでは４号建築物として取り扱われていた建築物が「新２号建築物」と「新３号建築物」に分類されます。それぞれの違いを確認しましょう。
【新２号建築物とは】
・木造２階建て
・木造平屋建て（延べ面積２００㎡超）
※すべての地域で建築確認・検査が必要（大規模修繕＆模様替を含む）
※審査省略制度（４号特例）の対象外に
【新３号建築物とは】
・木造平屋建て（延べ面積２００㎡以下）
※都市計画区域等の中に建築する際、建築確認・審査が必要
※審査省略制度（４号特例）の対象
これらはそれぞれ既存の２号建築物・３号建築物に組み込まれます。
審査省略制度（４号特例制度）の対象は、延べ面積２００㎡以下の木造平屋建てのみに絞り込まれてしまいました。
５－２．建築確認の申請時に構造・省エネ関連の図書提出が必要に
これまで４号建築物の確認申請は、構造計算書など一部の図書が省略可能でした。しかし改正後はこうなります。
【新２号建築物の必要書類】
・確認申請書＆図書（現行どおり）
・構造関係規定等の図書（新たに提出が必要）
・省エネ関連の図書（新たに提出が必要）
【新３号建築物の必要書類】
・確認申請書・図書（現行どおり）
詳しい内容については、建築基準法施行規則で規定される予定（※国交省による）とのことです。
６．再建築不可の４号建築物を売却する方法
ここまで解説してきたとおり、再建築不可の４号建築物をリフォーム／リノベーションするのは非常に高いハードルがあります。
皆さんの中にはもう手放してしまいたいと思われている方も少なくないのではないでしょうか。
そこで再建築不可の４号建築物を売却する方法について解説していきましょう。
６－１．再建築不可の４号建築物を、不動産会社の仲介で売却する
餅は餅屋、不動産のことなら不動産屋ということで、再建築不可の４号建築物を売却するなら不動産会社に仲介をお願いしようと考える方が多いでしょう。
しかし不動産会社は法的に限られた仲介手数料の中で、利益を最大化できる物件を数多く取り扱いたいものです。
再建築不可という大きなデメリットを抱えた４号建築物の売買仲介を敬遠してしまうのは無理もありません。
ちなみに仲介手数料は物件の取引価額に対して３％＋６万円（４００万円超の場合）。例えば４号建築物の取引価額が１，０００万円なら３０万円＋６万円＝３６万円に消費税がプラスされます。
また厄介な物件を取り扱うため、後から不具合が生じた場合に契約不適合責任を問われるリスクも見逃せません。
６－２．再建築不可の４号建築物なら、買取り専門業者がおすすめな理由
一方、再建築不可の４号建築物を買取り専門業者に売却するのはどうでしょうか。
再建築不可の買取り専門業者は、最初からクセのある物件を専門に取り扱うため一般の不動産会社に対してアドバンテージを持っています。
不動産再生のノウハウを蓄積しているため再生コストを抑え、お客様の利益を最大化できるのです。
仲介ではないので仲介手数料がかからず、そのぶん手にできるお金が多くなります（※自社買取りできる業者に限る）。
また、クセがあることを承知で買取りするため、契約不適合責任を免責にしてくれるケースもあるでしょう。
ただ買取り専門業者にはデメリットもあります。一般の不動産会社に売却を仲介してもらうケースに比べて、買取り金額が若干安くなってしまうかもしれません。
とは言え、それは再建築不可の４号建築物に含まれるリスクをすべて織り込んでの金額です。
再建築不可の４号建築物がなかなか売却できないリスクを考えても、コスパとしては決して悪くないでしょう。
７．再建築不可の４号建築物でお悩みならURUHOMEへ
以上、再建築不可の４号建築物について徹底解説して参りました。
もし皆さんが再建築不可の４号建築物でお悩みなら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京を中心に再建築不可の４号建築物を多数買取りして参りました。
永年の取引でつちかったノウハウを、今回も皆様のお役に立てられると思います。
再建築不可の買取り査定は完全無料。最速のケースではご依頼から２時間で査定完了、２日で売却できました。
再建築不可の４号建築物について、スピード売却＆現金化をご希望の方はぜひともドリームプランニングへご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
