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再建築不可物件を購入【良くある後悔5選】



再建築不可物件購入の後悔【良くある事例・後悔しない為にする事】

「再建築不可物件って安いし、買いたいけど買って後悔する事ってあるの?」

「再建築不可物件を買う良くある失敗例ってどんなもの?」

この記事を読もうと思っていただいた方は、基本的に再建築不可物件を購入したいけど、購入しても良いか、どんな事で失敗するか、失敗しない為にどうすれば良いか悩まれている方だと思います。

そんな再建築不可物件を買おうかどうか迷われている方に、「再建築不可の良くある失敗例」と「失敗しない為にどうすれば良いか」をニッチな不動産のプロ「URUHOME」が徹底解説します。

1.再建築不可物件を購入して後悔した事

1-1 住宅ローンが組みにくい

再建築不可の物件のデメリットであり、良くある後悔その1は「住宅ローンが組みにくい」という事です。不動産のローンを組む際、重要事項説明書と売買契約書を出すのですが、「本物件は建築基準法の接道義務を満たしていない為再建築は出来ません」と重要事項説明に記載することがほとんどで、これをメガバンクなどが見たらローンは即否決です。

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その際「ただし43条2項による許可を得た時はこの限りではありません」と続く事が多いのですが、これは但し書き道路として認定を受けれれば再建築出来ますよという内容のものです。

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この但し書きの認定を受ける為のエビデンス(私道所有者が私道を道路として供し、維持管理をする旨の誓約書)などがあれば、地方銀行でも通る事がありますが、エビデンスが無い場合に住宅ローンを組むのはかなり難しいです。

信金であれば担当者さんによって通してもらう事も出来ますが、かなり難易度が高く、「契約したは良いものの住宅ローンを利用できなかった」という方もいらっしゃいます。

再建築不可物件を購入して、何とか住宅ローンを組まれたい方は、宜しければ下記の記事を参考になさってみて下さい。

1-2.建築確認を要する増改築が出来ない

建築確認申請が必要な条件として以下のようなことが挙げられますが、これに当てはまるような増改築はできないという事になります。

  • A.10㎡以上の増築工事
  • B.防火地域、準防火地域での増築工事

防火地域、準防火地域に該当しているかどうかについては、自治体の都市計画課などで確認できます。

1-3 とにかく売りにくい

再建築不可物件は1-1でもご説明した通りローンが組みにくいため買い手が限られ、売りにくいという事も良くお聞きする後悔の一つです。政令指定都市であればある程度の価格はつきますが、場所によってはお金を払って引き取ってもらっているような方もいらっしゃいます。

建て替えの出来ない建物ですので、築年数が古い場合は特に売りにくくなります。買ったはいいものの売れないというのは良くお聞きする話です。もし、お困りの不動産がありましたら買取もいたしますので、こちらからご連絡くださいませ。

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1-4.朽廃しても所有し続けるしかない

再建築不可物件の場合、朽廃しても所有し続けるしかないという問題があります。使えない建物であっても固定資産税、都市計画税がかかりますし、売るにも売れない、自治体に寄付しようと思っても受け取ってもらえないという事がほとんどです。

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寄付に関して説明いたしますと、更地であり、境界確定が出来て、担保権設定がされておらず、自治体の施設や公園などとして活用できることが要件になります。

再建築不可物件の場合は公園や施設などとして利用できませんので、寄付できることもまずありません。

1-5.そこまで安くない

安いと思って購入した再建築不可物件が売る時になって安くなかったと気が付くというのも良くある後悔です。再建築不可であるデメリットも良く考えず購入してしまった方からこのようなご相談を受けることがありますが、適正価格を良く調べずに購入してしまうと必ず後悔します。

居住用で長くお住まいになるのであればよいのですが、購入する不動産屋以外の第三者に相談するようにしましょう。検討している物件があれば不動産鑑定士や1級フィナンシャルプランナーにも相談できる”セカオピ”「不動産投資にこそ、セカンドオピニオンを」がメディアでも良く紹介されていて有名で安心です。

2.再建築不可物件を購入して後悔しないために

2-1.周辺の物件の相場を調べる

再建築不可物件を購入する前に、周辺の相場をきちんと調べましょう。43条但し書きで建て替えられる場合は相場の8~9割程度ですが、完全に再建築が出来ない物件の場合、相場の5割以下のものが適正価格であることが多いです。

再建築不可物件の適正価格

43条但し書きで建て替えられる場合は相場の8~9割程度

完全に再建築が出来ない物件の場合、相場の5割以下

2-2.建物の状態を確認する

建物の状態、躯体がどのくらい傷んでいて修復が可能か、物件の近くの工務店から比較見積もり出来る「リフォーム比較プロで見積もり比較」などでリフォーム費用がいくらかかるのか確認することや、給排水管が利用できるかや、その状態を確認することも重要です。

再建築不可でリフォームして利用し続けるしかない場合、きちんとリフォームして、どの位利用できるかの見通しをつけていく必要があります。

2-3.権利関係者との権利関係を確認する

例えば基準法上の道路に2m接道していない場合、専用通路部分の境界確定が取れているかや、全く接道していない場合は、囲繞地通行権を認める覚書があるかなどを確認したほうが良いです。再建築不可物件の場合、これらの書類がないことがほとんどなので、できれば購入する際の不動産業者に取得してもらえると安心です。

また、接道が私道になっている場合は持分があるか確認することや、通行掘削の覚書があることも確認したほうが良いです。

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確認しておくこと

  • 基準法上の道路に2m接道していない場合、専用通路部分の境界確定が取れているか
  • 全く接道していない場合は、囲繞地通行権を認める覚書があるか
  • 接道が私道になっている場合は持分があるか
  • 通行掘削の覚書があるか

再建築不可物件の購入をする際は物件が適正価格がどうか”セカオピ”「不動産投資にこそ、セカンドオピニオンを」などの専門業者に確認したり、対象不動産の近くの工務店に一括リフォームの見積もりが無料で出来て便利な「リフォーム比較プロで見積もり比較」でリフォームの見積もりを行うようにしましょう!

また、すでに購入されていて後悔してしまっている場合、こちらから買取の見積もりも出来ますので、お気軽にご相談くださいませ。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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