「再建築不可物件って安いし、買いたいけど買って後悔する事ってあるの？」
「再建築不可物件を買う良くある失敗例ってどんなもの？」
当サイトURUHOMEを運営しており、再建築不可物件の買取業者でもある「株式会社ドリームプランニング」の社長が良くある失敗について詳しく解説します。
【この記事はこんな方にお勧め】
- 買おうと思っているけど、迷っている方
- 買ってしまって後悔されている方
- 再建築不可物件に興味がある方
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の再建築不可物件などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな再建築不可物件でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．再建築不可物件の購入で良くある後悔
- １－１ 再建築不可物件の後悔①住宅ローンが組みにくい
- １－２ 再建築不可物件の後悔②建築確認申請を要する増改築が出来ない
- １－３ 再建築不可物件の後悔③とにかく売りにくい
- １－４ 再建築不可物件の後悔④朽廃しても所有し続けるしかない
- １－５ 再建築不可物件の後悔⑤そこまで安くない
１－１ 再建築不可物件の後悔①住宅ローンが組みにくい
再建築不可の物件のデメリットであり、良くある後悔その１は「住宅ローンが組みにくい」という事です。
不動産のローンを組む際、”売買契約書”の他に”重要事項説明書”を金融機関に提出させていただくことがあり、その際に「本物件は建築基準法の接道義務を満たしていない為再建築は出来ません」と重要事項説明に記載される形になります。
しかし、メガバンクはこの「再建築できません」というワードを見たらローンは即否決になってしまいます。
そこで、銀行提出用の重要事項説明書と、売買契約書をつくる業者もあるのですが、銀行にバレたら取引停止になるため、絶対にやめましょう。
１－１－１．４３条２項２号の許可で再建築不可出来ることも
再建築不可物件の重要事項説明書、売買契約書には「 本物件は建築基準法の接道義務を満たしていない為再建築は出来ません。ただし４３条２項による許可を得た時はこの限りではありません」と記載されていることがあります。
これは「４３条２項２号（但し書き）の許可を得れば再建築出来ますよ」という内容のものです。
この但し書きの許可を得るためには、私道の所有者から「”私道を道路として供し、維持管理をします”という内容の誓約書」が必要となります。
そして、この誓約書があり４３条２項２号の許可を受けて再建築可能であることが確実という事が分かれば、地方銀行でも通る事があります。
しかし、エビデンスが無い場合に住宅ローンを組むのはかなり難しいです。
１－１－２．誓約書が無くともローンが通る場合もある
再建築不可物件を購入して、何とか安い金利で住宅ローンを組まれたい方は、「地銀や信金などで、物件が４３条２項による認定を受ければ再建築できる」と熱心に説得することです。
金融機関の担当者さんも人間です。熱意と気合い、担保に出来ると熱く説明すれば融資が下りることもあります。
著者も一度断られた後、熱心に説得して融資していただいた事は何度もございます。
また、別の物件を担保に入れるなどの方法でローンを組めることもありますので、諦めずに説得を続けるように頑張ってみましょう。
１－２．再建築不可物件の後悔②建築確認を要する増改築が出来ない
建築確認申請が必要な条件として以下のようなことが挙げられますが、これに当てはまるような増改築はできないという事になります。
- １０㎡以上の増築工事
- 防火地域、準防火地域での増築工事
防火地域、準防火地域に該当しているかどうかについては、自治体の都市計画課などで確認できます。
「再建築不可物件は、１０㎡以上の増改築も出来ない」というのを始めて知った方もいらっしゃるかと思います。
中には、建築確認を取得しないで増改築している方もいらっしゃいます。
しかし、よほどのことが無い限り市町村の建築課から撤去要請がなどが出ることはありませんが「可能性としてゼロではない」のでお勧めは出来ません。
これから購入される方は、増改築が基本的に難しいことを考えたうえで買うようにしましょう！
１－３ 再建築不可物件の後悔③とにかく売りにくい
再建築不可物件は１－１でもご説明した通り「ローンが組みにくいため買い手が限られ、売りにくい」という事も良くお聞きする後悔の一つです。
政令指定都市であればある程度の価格はつきますが…
場所によってはお金を払って引き取ってもらっているような方もいらっしゃいます。
「この物件なら売れますよ」「他に購入しようとしている方がいるんですよ」
などという不動産屋さんのいう事を真に受けてはいけません。
購入する前に、まずは第三者の不動産屋に相談することをお勧めいたします。
建て替えの出来ない建物ですので、築年数が古い場合は特に売りにくくなります。
「買ったはいいものの売れない」というのは良くお聞きする話です。
購入すべきか悩んだら不動産SNSウチカツ(UCIKATU)で匿名かつ無料で相談出来ます。
買ってから後悔する前に、本当に買っても損をしないか第三者に相談してみましょう。
１－４．再建築不可物件の後悔④朽廃しても所有し続けるしかない
再建築不可物件の場合、朽廃しても所有し続けるしかないという問題があります。
使えない建物であっても固定資産税、都市計画税がかかりますし「売るにも売れない」「自治体に寄付しようと思っても受け取ってもらえない」という事がほとんどです。
１－４－１．寄付にも高い要件がある
建物を利用できなくなったら寄付してしまえばよいと思うかもしれませんが、それも実は難しいのです。
自治体への寄付に関して説明いたしますと以下のような要件があります。
- 更地である事
- 確定測量が出来ている事
- 担保権設定がされていないこと
- 自治体の施設や公園として利用できること
などが自治体に寄付できる要件になります。
これらの要件を考えると、結構寄付するためのハードルが高い事が分かるかと思います。
再建築不可物件の場合は公園や施設などとして利用できませんので、寄付するのは難しいと言えます。
１－４－２．相続土地国庫帰属法によって国庫に帰属させる
また、令和５年４月２７日に施行された「相続土地国庫帰属法」によって、相続等で、土地の所有権又は共有持分を取得した場合は、法務大臣に対して、その土地の所有権を国庫に帰属させるよう申請することができるようになりました。。
国庫に帰属させるためには、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金の納付が必要となります。
ただ、以下のような土地は国庫に帰属させるさせることは出来ません。
- 建物の存する土地
- 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
- 通路その他の他人による使用が予定される土地（墓地、境内地、現に通路・水道用地・用悪水路・ため池の用に供されている土地）が含まれる
- 土地
- 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある
- 崖（勾配が30度以上であり、かつ、高さが５メートル以上のもの）がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの
- 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地
- 通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地
これらを考えると、国庫に帰属させるのも決して簡単なことではないことが分かります。
ですので、何とかなると思わずに、本当に買っても大丈夫か慎重に検討しましょう。
１－５．再建築不可物件の後悔⑤そこまで安くない
「安いと思って購入した再建築不可物件が売る時になって安くなかったと気が付く」というのも良ある後悔です。
目先の安さに目が行って買ってしまったけど、「残置物の処理や、リフォーム費用に思ったよりお金がかかる」「４３条２項２号申請で再建築できると思ったけど、権利関係者からの承認が出ない為再建築できなかった」というのは、プロでもあるミスです。
ただ間違えなく、適正価格を良く調べずに購入してしまうと必ず後悔します。
再建築不可物件の場合、取引事例も少なく、再建築できる可能性がどのくらいあるのかによっても全く価格が違います。
ほとんどの方は収益物件として購入することが多いと思いますので、取引事例ではなく、購入諸経費やリフォーム費用、残置物処理費用なども考慮した『実質利回り』を他の物件と比較しながら検討するようにしましょう。
２．再建築不可物件のセミナーは特に注意
再建築不可物件のセミナーは特に注意が必要です。
「再建築不可物件を投資用として購入し、賃貸出来ないから売りたい」とご相談にいらっしゃる方の９０％以上はセミナーで購入された方です。
お話を聞くと、大体次のような流れで契約されているようです。
- 資産運用の目的で運用益が高い商品で、手軽な価格のものを探していた
- 不動産で、再建築不可物件は手が届きそうで、利回りも高い事に目を付けた
- どこで購入できるか分からない為、とりあえず勉強の為セミナーに参加した
- 市場に出回ってない特別な物件があって、利回りも高いのでここがいいと勧められた
- 場合によっては建て替えも出来るらしいので、担保評価も期待できるという事で購入
そして実際に購入された後は以下のような流れで弊社に相談にいらっしゃる方が多いです。
- リフォームの見積もりを出したら想定していたより高い
- 想定賃料で出したけど賃借人が付かない
- 売却しても購入価格より高く売れるという事で売りに出したが、全然買い手がつかない
よくよくお話を聞くと購入した時の価格が高く、売るに売れないと嘆いている方が多いのです。
- 購入した価格が相場の倍以上
- 想定賃料なども相場より高い
不動産投資経験があまりない段階でセミナーに出て「紹介された不動産を購入する」のは本当に危険です。
ただの情報交換の場位であれば良いのですが、直ぐに手を出すのは絶対に止めましょう。
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３．再建築不可物件を購入して後悔しないために
- ３－１．再建築不可物件で後悔しないために①周辺の物件の相場を調べる
- ３－２．再建築不可物件で後悔しないために②建物の状態を確認する
- ３－３．再建築不可物件で後悔しないために③権利関係者との権利関係を確認する
- ３－４．再建築不可物件で後悔しないために④不動産投資初期の段階で手を出さない
- ３－５．再建築不可物件で後悔しないために⑤毎日新規物件などをチェックする
３－１．再建築不可物件で後悔しないために①周辺の物件の相場を調べる
再建築不可物件を購入する前に、周辺の相場をきちんと調べましょう。
「４３条但し書きで建て替えられる場合は相場の８～９割程度」ですが,
「完全に再建築が出来ない物件の場合、相場の５割以下」が適正価格であることが多いです。
４３条但し書きで建て替えられる場合は相場の８～９割程度
完全に再建築が出来ない物件の場合、相場の５割以下
３－２．再建築不可物件で後悔しないために②建物の状態を確認する
建物の状態や、躯体がどのくらい傷んでいるか、修復は可能か、給排水管は利用できるかなどを詳しく調べ、リフォーム費用は幾らかかるかを確認するようにしましょう。
後々予算が膨らんでしまって、購入代金の倍以上のリフォーム費用が買ってしまうこともあります。
建物に関しては、一部を解体してみないと分からないこともあり、当初の見積もりより予備費として大目に見ておく必要があります。
３－３．再建築不可物件で後悔しないために③権利関係者との権利関係を確認する
例えば基準法上の道路に2m接道していない場合「専用通路部分の境界確定が取れているか」を確認しておくと、現段階での間口が分かり、場合によっては４３条２項２号の許可という救済措置を利用して建て替え出来る可能性があります。
全く接道していない場合は「囲繞地通行権を認める覚書があるか」などを確認したほうが良いです。
この通行権を認める覚書があると、安心して隣接地を通路として利用できるので、売却の際のプラス材料になります。
再建築不可物件の場合、これらの書類がないことがほとんどなので、できれば購入する際の不動産業者に取得してもらえると安心です。
また、接道が私道になっている場合「持分があるか確認すること」「通行掘削の覚書があること」なども確認しておいた方が良いでしょう。
３－４．再建築不可物件で後悔しないために④不動産投資初期の段階で手を出さない
基本的に再建築不可物件は私道などを含む「戸建て投資」の売買実績が数件出来てからでないとお勧めできません。
戸建て投資で数件実績が出来て”信頼できる不動産業者””信頼できるリフォーム業者”を見つけてから始めないと必ず後悔します。
再建築不可物件にかかるリスクはプロでも想定できないものが沢山あります。
出口も思っているほど甘くはありません。
高い想定利回りに惑わされず、着実に戸建て投資などで勉強することから始めましょう
３－５．再建築不可物件で後悔しないために⑤毎日新規物件のチェックをする
不動産投資で成功しているお客様は、毎日必ず新規物件をチェックして相場観を養っております。
また、気になる物件が出たら、元付業者まで足を運び「新規物件が出たら紹介してほしい」と回っている投資家さんも多くいらっしゃいます。
そういった地道な努力で、お買い得な物件を探しているのです。
不動産は購入するまでにほとんどの勝負が決まり、買ってしまったら物件の資産価値を上げるために出来ることは限られます。
セミナーに数回言った程度で、損をしない物件を見つけられることはまずありえません。
とにかく下記のように情報収集することから始めましょう。
- 不動産ポータルサイトなどで新規物件を毎日チェック
- 気になる物件があれば、直ぐに問い合わせ
- 書籍なども読んで勉強
- 不動産投資コミュニティなどに通う
再建築不可物件の投資は、きちんとした知識を得て、絶対に大丈夫という自信が無い限り止めたほうが良いです。
成功する投資家さんは”誰に相談するまでもなく自分の中で適正価格を持っていて””確固たる自信をもって不動産を購入”しています。
再建築不可などの難易度の高い物件は、その位確固たる自信を持てるようになってから購入するようにしましょう。
４．再建築不可物件を購入して後悔したら
再建築不可物件を購入して後悔したら、兎に角『賃貸する』か『売る』しか方法がありません。
基本的に再建築不可物件は私道などを含む「戸建て投資」の売買実績が数件出来てからでないとお勧めできません。
後悔されていらっしゃる方の中には、すでに売却査定などに出されていて「購入価格より査定が低いこと」に頭を抱えられている方もいらっしゃるかもしれません。
その場合、まずは何とか賃貸を付けることを考えましょう。
「敷金、礼金を下げる」「ペット可にする」「賃料を下げる」考えられるあらゆる方法を試してみましょう。
それでもだめであれば、売却するしかありません。
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