再建築不可購入の後悔【事例＆後悔しない為】
「再建築不可物件って安いし、買いたいけど買って後悔する事ってあるの？」
「再建築不可物件を買う良くある失敗例ってどんなもの？」
この記事を読もうと思っていただいた方は
「再建築不可物件を購入したいけど、購入しても良いか」
「購入するとどんな事で失敗するか」
「失敗しない為にどうすれば良いか」
と悩まれていらっしゃるのではないでしょうか？
私共「株式会社ドリームプランニング」は
再建築不可物件や底地・借地など特殊な不動産を専門に買い取っているのですが
数年に１回、「買わなきゃよかった」と後悔することがあります。
お客様からも、再建築建築不可物件のセミナーを受けて購入したものの、リフォーム費用も当初の見積もりより高く、利回りも良くない為
結局「そのまま売却されたい」というご相談をお受けする事も多数ございます。
・買おうと思っているけど、迷っている方
・買ってしまって後悔されている方
・再建築不可物件に興味がある方
後悔したくない方は後悔しない為
後悔されている方は何とかする為に
この記事をお読みいただけましたら幸いです。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は
日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウが
「不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てれば」と思い
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、金額を即ご提示させて頂く無料査定は大変ご好評いただいております。
5000万円程度であれば、現金決済可能で、東京、神奈川、千葉、埼玉、京都、大阪、兵庫、愛知は特に多く買取実績がございます。
一般のお客様にご売却するお手伝いもさせて頂きますので、お悩みの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．再建築不可物件を購入して後悔した事
１－１ 住宅ローンが組みにくい
再建築不可の物件のデメリットであり、良くある後悔その１は「住宅ローンが組みにくい」という事です。
不動産のローンを組む際、”重要事項説明書”と”売買契約書”を金融機関に提出するのですが
「本物件は建築基準法の接道義務を満たしていない為再建築は出来ません」
と重要事項説明に記載することがほとんどです。
メガバンクはこの「再建築できません」というワードを見たらローンは即否決になってしまいます。
たまに銀行提出用の重要事項説明書と、売買契約書をつくる業者もあるのですが
銀行にバレたら取引停止になるため、お勧めできません。
再建築不可物件の重要事項説明書、売買契約書には
「 本物件は建築基準法の接道義務を満たしていない為再建築は出来ません」
「 ただし４３条２項による許可を得た時はこの限りではありません」
と記載されていることがあります。
これは「但し書き道路として認定を受けれれば再建築出来ますよ」という内容のものです。
この但し書きの認定を受ける為のエビデンス
（私道所有者が私道を道路として供し、維持管理をする旨の誓約書）などがあれば、地方銀行でも通る事がありますが、エビデンスが無い場合に住宅ローンを組むのはかなり難しいです。
信金であれば担当者さんによって通してもらう事も出来ますが、かなり難易度が高く
「契約したは良いものの住宅ローンを利用できなかった」
という方もいらっしゃいます。
再建築不可物件を購入して、何とか住宅ローンを組まれたい方は、下記の記事でも説明しているように
「地銀や信金などで、物件が４３条２項による認定を受ければ再建築できる」
と熱心に説得することです。
金融機関の担当者さんも人間です。
熱意と気合い、担保に出来ると熱く説明すれば融資が下りることは結構あります。
私も一度断られた後、熱心に説得して融資していただいた事は何度もございます。
安西監督も言っておりましたが
「諦めたら試合終了(古くてごめんなさい)」ですので
担保評価が出そうなのに、融資が否決になったら「首を縦に振るまで帰らない」つもりで粘りましょう！
１－２．建築確認を要する増改築が出来ない
建築確認申請が必要な条件として以下のようなことが挙げられますが、これに当てはまるような増改築はできないという事になります。
- A．１０㎡以上の増築工事
- B．防火地域、準防火地域での増築工事
防火地域、準防火地域に該当しているかどうかについては、自治体の都市計画課などで確認できます。
「再建築不可物件は、１０㎡以上の増改築も出来ない」
というのを始めて知った方もいらっしゃるかと思います。
中には、建築確認を取得しないで増改築している方も中にはいらっしゃいます。
しかし、よほどのことが無い限り市町村の建築課から撤去要請がなどが出ることはありませんが
「可能性としてゼロではない」
のでお勧めは出来ません。
これから購入される方は、増改築が基本的に難しいことを考えたうえで買うようにしましょう！
１－３ とにかく売りにくい
再建築不可物件は１－１でもご説明した通り
「ローンが組みにくいため買い手が限られ、売りにくい」
という事も良くお聞きする後悔の一つです。
政令指定都市であればある程度の価格はつきますが…
場所によってはお金を払って引き取ってもらっているような方もいらっしゃいます。
「この物件なら売れますよ」
「他に購入しようとしている方がいるんですよ」
などという不動産屋さんのいう事を真に受けてはいけません。
購入する前に、まずは査定サイトなどで物件の査定をすることをお勧めいたします。
建て替えの出来ない建物ですので、築年数が古い場合は特に売りにくくなります。
買ったはいいものの売れないというのは良くお聞きする話です。
もし、お困りの不動産につきましては
不動産SNSウチカツ(UCIKATU)で専門の不動産業者に無料で相談・査定依頼可能です
こちらからお気軽にご連絡くださいませ。
(質問や査定をしてくださる不動産業者様も無料で登録可能です)
１－４．朽廃しても所有し続けるしかない
再建築不可物件の場合、朽廃しても所有し続けるしかないという問題があります。
使えない建物であっても固定資産税、都市計画税がかかりますし
「売るにも売れない」
「自治体に寄付しようと思っても受け取ってもらえない」
という事がほとんどです。
自治体への寄付に関して説明いたしますと
- 更地である事
- 確定測量が出来ている事
- 担保権設定がされていないこと
- 自治体の施設や公園として利用できること
などが自治体に寄付できる要件になります。
これらの要件を考えると、結構寄付するためのハードルが高い事が分かるかと思います。
再建築不可物件の場合は公園や施設などとして利用できませんので、寄付できることもまずありません。
１－５．そこまで安くない
「安いと思って購入した再建築不可物件が売る時になって安くなかったと気が付く」
というのも良くある後悔です。
目先の安さに目が行って買ってしまったけど、
「残置物の処理や、リフォーム費用に思ったよりお金がかかる」
「４３条２項２号申請で再建築できると思ったけど、権利関係者からの承認が出ない為再建築できなかった」
というのは、プロでもあるミスです。
再建築不可であるデメリットも良く考えず購入してしまった方から、このようなご相談を受けることがあります。
ただ間違えなく、適正価格を良く調べずに購入してしまうと必ず後悔します。
再建築不可物件の場合、取引事例も少なく、
再建築できる可能性がどのくらいあるのかによっても全く価格が違います。
ほとんどの方は収益物件として購入することが多いと思いますので、
取引事例ではなく、購入諸経費やリフォーム費用、残置物処理費用なども考慮した
『実質利回り』を他の物件と比較しながら検討するようにしましょう。
居住用で長くお住まいになるのであればよいのですが、
購入する不動産屋以外の第三者に相談するようにしましょう。
『不動産SNSウチカツ』を利用すると、簡単に第三者の不動産業者に匿名で相談できます。
１－６．再建築不可物件のセミナーは特に注意
再建築不可物件のセミナーは特に注意が必要です。
「再建築不可物件を投資用として購入し、賃貸出来ないから売りたい」
とご相談にいらっしゃる方の９０％以上はセミナーで購入された方です。
お話を聞くと、大体次のような流れで契約されているようです。
- 資産運用の目的で運用益が高い商品で、手軽な価格のものを探していた
- 不動産で、再建築不可物件は手が届きそうで、利回りも高い事に目を付けた
- どこで購入できるか分からない為、とりあえず勉強の為セミナーに参加した
- 市場に出回ってない特別な物件があって、利回りも高いのでここがいいと勧められた
- 場合によっては建て替えも出来るらしいので、担保評価も期待できるという事で購入
そして実際に購入された後は
- リフォームの見積もりを出したら想定していたより高い
- 想定賃料で出したけど賃借人が付かない
- 売却しても購入価格より高く売れるという事で売りに出したが、全然買い手がつかない
以上のような流れで弊社に相談にいらっしゃる方が多いです。
よくよくお話を聞くと
- 購入した価格が相場の倍以上
- 想定賃料なども相場より高い
という事でどうする事も出来ず
「結局相場で売却する」という方がほとんどです。
不動産投資経験があまりない段階でセミナーに出て「紹介された不動産を購入する」のは本当に危険です。
ただの情報交換の場位であれば良いのですが、直ぐに手を出すのは絶対に止めましょう。
２．再建築不可物件を購入して後悔しないために、後悔したら
２－１．周辺の物件の相場を調べる
再建築不可物件を購入する前に、周辺の相場をきちんと調べましょう。
「４３条但し書きで建て替えられる場合は相場の８～９割程度」ですが
「完全に再建築が出来ない物件の場合、相場の５割以下」が適正価格であることが多いです。
再建築不可物件の適正価格
４３条但し書きで建て替えられる場合は相場の８～９割程度
完全に再建築が出来ない物件の場合、相場の５割以下
２－２．建物の状態を確認する
”建物の状態””躯体がどのくらい傷んでいて修復が可能か”
物件の近くの工務店から比較見積もり出来る
「リフォーム比較プロで見積もり比較」などで
「リフォーム費用がいくらかかるのか」
「給排水管が利用できるか」
を詳しく計算し、その状態を確認することも重要です。
再建築不可でリフォームして利用し続けるしかない場合、きちんとリフォームして、どの位利用できるかの見通しをつけていく必要があります。
２－３．権利関係者との権利関係を確認する
例えば基準法上の道路に2m接道していない場合
「専用通路部分の境界確定が取れているか」
全く接道していない場合は
「囲繞地通行権を認める覚書があるか」
などを確認したほうが良いです。
再建築不可物件の場合、これらの書類がないことがほとんどなので
できれば購入する際の不動産業者に取得してもらえると安心です。
また、接道が私道になっている場合
「持分があるか確認すること」
「通行掘削の覚書があること」
なども確認したほうが良いです。
確認しておくこと
- 基準法上の道路に2m接道していない場合、専用通路部分の境界確定が取れているか
- 全く接道していない場合は、囲繞地通行権を認める覚書があるか
- 接道が私道になっている場合は持分があるか
- 通行掘削の覚書があるか
２－４．不動産投資初期の段階で手を出さない
基本的に再建築不可物件は私道などを含む
「戸建て投資」の売買実績が数件出来てからでないとお勧めできません。
戸建て投資で数件実績が出来て
”信頼できる不動産業者”
”信頼できるリフォーム業者”
を見つけてから始めないと必ず後悔します。
再建築不可物件にかかるリスクはプロでも想定できないものが沢山あります。
出口も思っているほど甘くはありません。
高い想定利回りに惑わされず、着実に戸建て投資などで勉強することから始めましょう
２－５．毎日新規物件のチェックをする
不動産投資で成功しているお客様は、毎日必ず新規物件をチェックして相場観を養っております。
また、気になる物件が出たら、元付業者まで足を運び
「新規物件が出たら紹介してほしい」と回っている投資家さんも多くいらっしゃいます。
そういった地道な努力で、お買い得な物件を探しているのです。
不動産は購入するまでにほとんどの勝負が決まり
買ってしまったら物件の資産価値を上げるために出来ることは限られます。
セミナーに数回言った程度で、損をしない物件を見つけられることはまずありえません。
- 不動産ポータルサイトなどで新規物件を毎日チェックして
- 気になる物件があれば、直ぐに問い合わせしてみて
- 書籍なども読んで勉強したりして
- 不動産投資コミュニティなどに通うなどして
再建築不可物件の投資は、きちんとした知識を得て、絶対に大丈夫という自信が無い限り止めたほうが良いです。
成功する投資家さんは
”誰に相談するまでもなく自分の中で適正価格を持っていて”
”確固たる自信をもって不動産を購入”しています。
再建築不可などの難易度の高い物件は
その位確固たる自信を持てるようになってから購入するようにしましょう。
２－６．再建築不可物件を購入して後悔したら
再建築不可物件を購入して後悔したら、兎に角『賃貸する』か『売る』しか方法がありません。
基本的に再建築不可物件は私道などを含む
「戸建て投資」の売買実績が数件出来てからでないとお勧めできません。
後悔されていらっしゃる方の中には、すでに売却査定などに出されていて
「購入価格より査定が低いこと」に頭を抱えられている方もいらっしゃるかもしれません。
その場合、まずは何とか賃貸を付けることを考えましょう。
「敷金、礼金を下げる」
「ペット可にする」
「賃料を下げる」
考えられるあらゆる方法を試してみましょう。
それでもだめであれば、売却するしかありません。
ニッチな不動産でURUHOMEでお馴染み、株式会社ドリームプランニングでは『色々な会社に行って取扱を断られた物件』なども買い取らせていただいております。
査定は無料ですので、宜しければこちらから、一度ご相談下さいませ
[…] 再建築不可物件を購入【良くある後悔５選】 […]