「山林を宅地にするにはどうすればいいの？」「山林を宅地にする場合の注意点はある？」
山林を造成したら、すぐに宅地化できそうですが、実はそうではありません。
宅地化する前に、調べなければいけない法令上の制限があります。
今回は宅地化する際の注意点・地目変更の方法・造成工事費用などの注意点をお知らせいたします。
山林の宅地化を検討されている方は、ご参考になさってくださいませ(^.^)
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の山林・山林付き物件など特殊な不動産を専門的に買い取りしているため、不動産トラブルの相談を多数受けてきました。
当サイトURUHOMEは、これまで積み上げたノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
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- 山林・傾斜地を宅地にするには？
- 山林・傾斜地を宅地化する造成費用は？
１．山林・傾斜地を宅地にするには？
１－１．傾斜地・がけ地で地目「山林」を「宅地」に地目変更する
地目山林を宅地に変更する際には、後述するように地目変更が必要です。
また、地目変更をする前に次のようなことに注意し、市町村で確認しなければなりません。
- 農政事務所などで「保安林」に指定されていないか確認
- 環境創造局などで「地域森林計画対象民有林」に指定されていないか確認
- 環境創造局などで「農業振興地域の整備に関する法律の農振地域」に指定されていないか確認
- 土木事務所などで「土砂災害警戒区域」に指定されていないか確認
- 建築局都市計画課などで「市街化調整区域」に指定されていないか確認
- 建築局などで「希望の建物が建築できるか確認」
- 「農業振興地域の整備に関する法律の農振地域」に指定されているか確認
- 「保安林」に指定されている場合、許可または届け出が必要になる事があります。
- 「地域森林計画対象民有林」で樹木の伐採をする際には届け出や報告書の提出が必要になる事があります。
- 「農業振興地域の整備に関する法律の農振地域」に指定されていると、農振法適用除外の申請をしないと建物は建てられません(建物を建てるのはかなり難しいです)
- 「土砂災害特別警戒区域」で建築をする際は、建築物の建築に構造上の制限がかかり、許可を要することがあります。
- 「市街化調整区域内」で建物を建築する際には、立地基準や開発基準をクリアする必要があり、許可を要します。
- 「都市計画区域内」で建物を建築する際には建築確認申請が必要になります。
１－２．傾斜地・がけ地で地目が「山林」の土地に家を建てるには、「宅地」への地目変更が必要
不動産登記法第３７条では、「地目、または地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない」とされております。
不動産登記法第１６４条では、「地目変更登記を一か月以内に行わないと、１０万円以下の過料に処する」とあるので、山林を造成するなどして宅地化した場合は速やかに宅地に地目変更しましょう。
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２．山林・傾斜地の造成費用は？
２－１．傾斜地・がけ地にある山林の土地造成費用
山林を宅地化する場合、土地の造成費用が一番高くなります。国税庁の財産評価基準を宅地の造成費の参考にした場合、首都圏、中部地方の宅地造成費の目安は以下の通りで、傾斜によって金額がかなり変わってきます。
| 東京・神奈川・千葉 | 埼玉・茨城・群馬 | 静岡・愛知・三重 | |
| ３度超５度以下 | １８６００円／㎡ | １８４００円／㎡ | １８１００円／㎡ |
| ５度超１０度以下 | ２２８００円／㎡ | ２２６００円／㎡ | ２２２００円／㎡ |
| １０度超１５度以下 | ３４９００円／㎡ | ３４６００円／㎡ | ３３５００円／㎡ |
| １５度超２０度以下 | ４９５００円／㎡ | ４９１００円／㎡ | ４７０００円／㎡ |
| ２０度超２５度以下 | ５４７００円／㎡ | ５４４００円／㎡ | ５２１００円／㎡ |
| ２５度超３０度以下 | ５７９００円／㎡ | ５７１００円／㎡ | ５５３００円／㎡ |
例えば、土地の面積を６０坪（約１９８㎡）と仮定すると、財産評価基準を元に造成費の計算をすると造成費の目安は以下の通りになります。
| 東京・神奈川・千葉 | 埼玉・茨城・群馬 | 静岡・愛知・三重 | |
| ３度超５度以下 | 3,682,800円 | 3,643,200円 | 3,583,800円 |
| ５度超１０度以下 | 4,514,400円 | 4,474,800円 | 4,395,600円 |
| １０度超１５度以下 | 6,910,200円 | 6,850,800円 | 6,633,000円 |
| １５度超２０度以下 | 9,801,000円 | 9,721,800円 | 9,306,000円 |
| ２０度超２５度以下 | 10,830,600円 | 10,771,200円 | 10,315,800円 |
| ２５度超３０度以下 | 11,464,200円 | 11,305,800円 | 10,949,400円 |
傾斜地・がけ地の宅地化には相当な費用がかかります。
そのため、一般の方は売却する場合、傾斜地・がけ地のまま造成せずに売却します。
売るなら高く売りたいですよね。
そんな時は、こちらの記事を参考になさってみてください。
２－２．傾斜地・がけ地にある地盤改良費用
宅地を造成するだけならともかく、宅地化して建物を建てるには地盤改良費用が別途でかかることもあります。
地盤改良にも【軟弱地盤を掘ってセメントなどと混ぜて固める『表層改良』】【地中に電信柱のようなコンクリートの柱を注入する『柱状改良』】【地中に鋼管の杭を打ち込む『鋼管杭工法』】があり、工法によって費用が変わってきます。
山林を宅地に地目変更をするには、さまざまな法律が絡んでまいります。山林のご売却をお考えの方は、ニッチな不動産のプロである「URUHOME」までご相談くださいませ。
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