再建築不可, 連棟式建物

連棟式建物とは?『どこよりもわかり易く解説!』



連棟式建物とは何か、「登記」「ローン」「解体」「建て替え」「リフォーム」「買取業者」など、連棟式建物の売買にあたり気になる事をまとめて解説!

チラシやインターネットで安い連棟式建物が売りに出ているのを見ることはありませんか?

そもそも連棟式建物って何?安いけどローンは組めるの、建て替えはできるの?などなど気になる事が色々とあると思います。

そんな連棟式建物を相続した方、これから居住用、投資用として購入するうえで気になる事を一通りまとめましたので、ご参考になさってくださいませ。

1.連棟式建物って何?登記はどうなっているの?

1-1.連棟式建物はタウンハウスやテラスハウス、長屋と呼ばれるものがあります。

連棟式建物には、敷地や庭を共有しマンションのような権利形態になっている『タウンハウス』と敷地が明確に分かれている『テラスハウス』(長屋)があります。

タウンハウスは敷地が共有
テラスハウスは敷地が明確

見た目的にはあまり変わりませんが、マンションのように管理組合があったり、建物の面積割合に応じて敷地権の設定がされている場合は『タウンハウス』、敷地の境界が明確でそれぞれの所有者の敷地が明らかであるような場合は『テラスハウスになります。

1-2.連棟式建物と一口に言ってもタウンハウスとテラスハウスで登記の方法は異なる。

前項でご説明したように『タウンハウス』は土地を他の所有者と共有しており、『テラスハウス』は敷地毎にそれぞれの所有者の登記がされている(共有では無い)という特徴があります。

タウンハウスやテラスハウスの登記について、詳しくはこちらでご説明しております。

2.連棟式建物のデメリット「ローン」「解体」「建て替え」が難しい

2-1.連棟式建物はローンが組みにくい

連棟式建物はローンが組みにくいという特徴があります。ただ、マンションのような扱いであるタウンハウスを新築で購入する場合は、事業主の紹介する住宅ローンだと融資が受けやすくなります。

ただ、投資用としてタウンハウスやテラスハウスを購入する場合や、居住用としてテラスハウスを購入する場合のローンは、取扱金融機関が限られてきます。そのような方はこちらの記事を参考になさってくださいませ。

連棟式建物への銀行からの融資は難しい

2-2.連棟式建物は解体が難しい

連棟式建物で敷地を共有している場合『タウンハウス』は区分所有法にもかかわるので、4/5以上の賛成が必要になりますが、『テラスハウス』のように分有(それぞれの所有者が別々に敷地を持っている場合)でも、建物が区分所有建物であるとして勝手に建て替えた土地所有者に、他の所有者への損害賠償請求を認めた事例(東京地判 平成25年8月22日)もあるので、隣同士だけ許可を得て解体するようなことは避けることをおすすめいたします。くわしくはこちらの記事をご覧くださいませ。

テラスハウスでも4/5以上の賛成が必要な事もあります

『タウンハウス』はもとより、『テラスハウス形式の登記でも』区分所有法に関わる場合、4/5以上の賛成が必要な事もあります。

2-3.連棟式建物は建て替えが難しい

連棟式建物については、解体を出来たとしても、一つ一つの敷地が建築基準法上の接道義務を満たさないと再建築できません。連棟式建物自体が敷地内に一つ以上建物を建てられないために建築されていることが多いため、連棟式建物の一部を解体して再建築するのは難易度が高いです。

建物を解体できるにしても全ての建物が基準法上の道路に接道が必要になります

それ以外にも市町村で定めている敷地面積最低限度などにも抵触してはいけないので、連棟式建物が建て替えが難しいと言えます。

連棟式建物を建て替えする場合、こちらの記事もご参考になさってくださいませ。

連棟式建物の建物の建て替えの際には建築基準法の接道義務や敷地面積最低限度、斜線制限なども考慮しなければなりません

3.連棟式建物をリフォームする際の注意点は?

3-1.連棟式建物のリフォームする際の注意点

連棟式建物は戦後まもなく建てられたような建物も多く、リフォームする際には雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、主要構造部の腐食、耐震性能の低下など、建物の最も重要な箇所にも瑕疵が生じている可能性もあるので、そのあたりのチェックも必要です。

特に昭和56年以前に建てられた旧耐震の建物は想定しうる地震の規模を震度5程度で倒壊しない程度の建物とし、震度6,7程度の大地震を想定しておりません。

そのため、阪神淡路大震災でも新耐震(昭和56年以降の建物)が70%程度が軽微な被害であったのにも関わらず、旧耐震で軽微な被害で済んだのは30%程度にとどまります。(平成7年阪神淡路大震災建築審査委員会中間報告より)

死者数の対部分が建物の倒壊が原因であることを考えますと、古い建物をリフォームする際にいかに耐震補強工事が必要かがお分かりいただけるかと思います。

連棟式建物のリフォームについてお考えの方はこちらの記事もご参考になさってくださいませ。

3-2.長屋リフォームする際の価格

連棟式建物をリフォーム場合、水回りやクロスを一通り交換して300~500万円位、外壁塗装や屋根補修などで100~250万円位、耐震診断が一軒10~30万円位、耐震補強もすると100万円~200万円位が一般的です。

耐震補強工事を行う場合、補助金や融資を受けることも可能なこともあり、固定資産税の減免を受けることもできたりするので、詳しくしりたい方はこちらの記事も参考になさってみてくださいませ。

4.連棟式建物って売れるの?どこで買うの?

4-1.連棟式建物の相場

連棟式建物は権利関係にもよりますが、新しいタウンハウス形式のものや、切り離しと解体が簡単なものであれば、同規模のマンションや土地とそこまで変わらない価格で売れることもありますが、そうでなければ市場の4割~7割程度の価格での売却になる事が多いです。

4-2.連棟式建物は売れる?

連棟式建物は前述しているように、銀行の担保評価が低いため、住宅ローンや投資用ローンを受けるのが難しく、売りにくいことが多いです。タウンハウス形式で築年数の浅いものや、切り離しが簡単なものは売りやすいですが、そうでなければ長期戦も覚悟しなければなりません。

中々売れない場合に検討すべき売り方は、リノベーションなどをしてバリューアップをして投資家に売ったり、連棟式の他の所有者から建物を買い取るなども有効なアプローチです。

また、少し安くなってしまっても専門の買取業者に売るのも良い方法です。この場合は瑕疵担保責任を負わなくても良いことが多く、なにかとトラブルになりやすい連棟式建物をとにかく問題なくすっきりさせたいという方にはお勧めです。

連棟式建物の売却の仕方についてはこちらの記事も参考になさってくださいませ。

4-3.連棟式建物はどこで買うの?

連棟式建物については、一般の不動産ポータルサイトで売っている事も少ないため、そういったニッチな物件を良く扱っているような不動産屋さんに声をかけてみるもの良い方法です。

投資家の方であれば、そのような不動産業者と常日頃から連絡を取っておくことで、目新しい物件情報が出た段階で優先的に連絡をいただけます。

連棟式建物の購入や売却をお考えであれば、ドリームプランニングのような専門の業者にご相談することをお勧めいたします。

以上、連棟式建物のデメリットや注意点など、特に気を付けるべき問題について解説してまいりました。特に権利関係の複雑な物件になりますので、売買を検討されている方は、よければ他の記事も読んでいただき、参考にして頂けましたら幸いです。

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