チラシやインターネットで安い物件を見つけたら「連棟式建物」「テラスハウス」「タウンハウス」
と書かれているけど、何がどう違うの？
そもそも「連棟式建物って安いけどローンは組めるの？」「建て替えはできるの？」
などなど気になる事が色々とあると思います。
そこで今回、連棟式建物とは何かについて、不動産会社の社長が解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の連棟式建物などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな連棟式建物でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 連棟式建物とは何か？登記はどうなってるの？
- 連棟式建物のデメリット「ローン」「解体」「建て替え」が難しい
- 連棟式建物をリフォームする際の注意点は？
- 連棟式建物って売れるの？どこで買う？
- 連棟式建物で困ったら
１．連棟式建物とは何？登記はどうなっているの？
１－１．連棟式建物はタウンハウスやテラスハウス、長屋と呼ばれるものがあります。
連棟式建物には、敷地や庭を共有しマンションのような権利形態になっている『タウンハウス』と、敷地が明確に分かれている『テラスハウス』(長屋)があります。
見た目的にはあまり変わりませんが、どう違うかと言うとマンションのように管理組合があったり、建物の面積割合に応じて敷地権の設定がされている場合は『タウンハウス』
敷地の境界が明確でそれぞれの所有者の敷地が明らかであるような場合は『テラスハウス』になります。
１－２．連棟式建物でもタウンハウスとテラスハウスで登記の方法は異なる。
前項でご説明したように『タウンハウス』は土地を他の所有者と共有しており『テラスハウス』は敷地毎にそれぞれの所有者の登記がされている(共有では無い)という特徴があります。
タウンハウスやテラスハウスの登記について、詳しくはこちらでご説明しております。
２．連棟式建物のデメリット「ローン」「解体」「建て替え」が難しい
２－１．連棟式建物のデメリットとは？①ローンが組みにくい
連棟式建物はローンが組みにくいという特徴があります。
ただ、最近は首都圏や都市部ではマンションのような感覚で建てられた『タウンハウス』の人気が出てきており、事業主の紹介する住宅ローンだと融資が受けやすくなります。
しかし『投資用としてタウンハウスやテラスハウスを購入する場合』や『居住用としてテラスハウスを購入する場合』のローンは、取扱金融機関が限られてきます。
２－２．連棟式建物のデメリットとは？②解体が難しい
連棟式建物のデメリットとして、最も大きなものは解体が難しいというものです。
特に敷地を共有している『タウンハウス』は区分所有法にもかかわるので、所有者の４／５以上の賛成が必要になります。
ここで、「テラスハウスなら敷地も明確に分かれているから自由に建て替えても大丈夫だろう」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし『テラスハウス』のように分有(それぞれの所有者の敷地が明確に分かれている場合)でも「建物が区分所有建物であるとして勝手に建て替えた土地所有者に、他の所有者への損害賠償請求を認めた事例」(東京地判 平成２５年８月２２日)などもあります。
いくら敷地が分離されているからといっても、隣同士だけ許可を得て解体するようなことは避けることをおすすめいたします。
２－３．連棟式建物のデメリットとは？③建て替えが難しい
連棟式建物については、解体を出来たとしても一つ一つの敷地が建築基準法上の接道義務を満たさないと再建築できません。
連棟式建物自体が”敷地内に一つ以上建物を建てられないために連棟式として建築されていることも多いため”連棟式建物の一部を解体して再建築できない事も多いです。
また、建物を解体できるにしても全ての建物が基準法上の道路に接道が必要になります。
それ以外にも市町村で定めている敷地面積最低限度などにも抵触してはいけないので連棟式建物が建て替えが難しいと言えます。
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３．連棟式建物をリフォームする際の注意点は？
３－１．連棟式建物のリフォームする際の注意点
連棟式建物は戦後まもなく建てられたような建物も多く、リフォームする際のチェック箇所は『雨漏り』『シロアリの害』『給排水管の故障』『主要構造部の腐食』『耐震性能の低下』など多岐に渡ります。
建物の最も重要な箇所にも瑕疵が生じている可能性もあるので、気を付けて見るようにしましょう。
特に昭和56年以前に建てられた旧耐震の建物は想定しうる地震の規模を震度５程度で倒壊しない程度の建物とし、震度６，７程度の大地震を想定しておりません。
阪神淡路大震災でも新耐震(昭和５６年以降の建物)が７０％程度が軽微な被害であったのにも関わらず、旧耐震で軽微な被害で済んだのは３０％程度にとどまります。
(平成7年阪神淡路大震災建築審査委員会中間報告より)
死者数の大部分が建物の倒壊が原因であることを考えますと、古い建物をリフォームする際にいかに耐震補強工事が必要かがお分かりいただけるかと思います。
連棟式建物のリフォームについてお考えの方はこちらの記事もご参考になさってくださいませ。
３－２．長屋リフォームする際の価格
連棟式建物をリフォーム場合の費用の目安は以下の通りです。
- 水回りやクロスを一通り交換して300～500万円位
- 外壁塗装や屋根補修などで100～250万円位
- 耐震診断が一軒10～30万円位
- 耐震補強もすると100万円～200万円位
耐震補強工事を行う場合、補助金や融資を受けることも可能なこともあり、固定資産税の減免を受けることもできたりします。
４．連棟式建物って売れるの？どこで買うの？
４－１．連棟式建物の相場
連棟式建物は権利関係にもよりますが、新しいタウンハウス形式のものや、切り離しと解体が簡単なものであれば、同規模のマンションや土地とそこまで変わらない価格で売れることもあります。
そうでなければ市場の4割～7割程度の価格での売却になる事が多いです。
４－２．連棟式建物は売れる？
連棟式建物は前述しているように、銀行の担保評価が低いため、住宅ローンや投資用ローンを受けるのが難しく、売りにくいことが多いです。
タウンハウス形式で築年数の浅いものや、切り離しが簡単なものは売りやすいですが、そうでなければ長期戦も覚悟しなければなりません。
中々売れない場合に検討すべき売り方は、リノベーションなどをしてバリューアップをして投資家に売ったり、連棟式の他の所有者から建物を買い取るなども有効なアプローチです。
また、少し安くなってしまっても専門の買取業者に売るのも良い方法です。
この場合は瑕疵担保責任を負わなくても良いことが多く、なにかとトラブルになりやすい連棟式建物を
「とにかく問題なくすっきりさせたい」という方にはお勧めです。
連棟式建物の売却の仕方についてはこちらの記事も参考になさってくださいませ。
４－３．連棟式建物はどこで買うの？
連棟式建物については、一般の不動産ポータルサイトで売っている事も少ないため、そういったニッチな物件を良く扱っているような不動産屋さんに声をかけてみるもの良い方法です。
投資家の方であれば、そのような不動産業者と常日頃から連絡を取っておくことで、目新しい物件情報が出た段階で優先的に連絡をいただけます。
また、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにお問い合わせ頂けましたら、連棟式建物をご紹介する事も可能です。
連棟式建物の物件探しについては、不動産メディア「リノビズム」の下記コラムもお役立てください。
未公開土地・非公開物件の探し方-ネットに載っていない物件を探す方法！
５．連棟式建物で困ったらURUHOME
連棟式建物は建て替えやリフォームが難しいことが分かってきました。
そこで、いっそのこと売却したいという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、連棟式建物の不動産を積極的にお買取りさせていただいております。
２００５年の創業より年間の３００件ほどの売却相談を頂いており、連棟式建物の不動産売買に精通しております。
ですので、連棟式建物の売却をお考えの際は、売却が難しい不動産の売買を専門としているドリームプランニングへご相談くださいませ。
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