再建築不可, 連棟式建物

『99%の不動産屋が知らない』連棟式建物の切り離し



『全員の承諾が必要?』
【連投式建物の切り離しルール、費用】
について解説

「連棟式建物を切り離して売りたい・買いたい」
とお考えの方に、切り離しのルールや費用について解説します。

「連棟式建物を売却する際に切り離しが出来るか」

「切り離しの際に注意すべき点は何か」
と気になっている方も多くいらっしゃると思います。

連棟式住宅の切り離しについては

ただ単純に隣接する建物のみ許可をとれば良いと思われるかもしれませんが、実は違います
しかも、この事を知っている不動産屋は多くはありません。

勝手に切り離すと裁判に発展してしまう事もある為、
当サイトURUHOMEを運営している私達ドリームプランニングも
連棟式建物を購入し、建物の切り離しをする際は細心の注意を払います。

なぜ隣接する建物の許可のみを取得して切り離しをすると危険なのか

不動産屋も知らない連棟式住宅の切り離しルールや費用について解説いたします。

著者情報

『99%の不動産屋が知らない』連棟式建物の切り離しwith image|URU HOME

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」では
日本全国の連棟式建物や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイト
URUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」
として立ち上げたものです。

大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。

ご売却にお困りの不動産がございましたら
こちらからお気軽にご相談くださいませ。

1.連棟式建物の切り離し費用

1-1.連棟式建物の解体費用

解体費用はものによりますが、大体安いものでも80万円からです。

建物自体がつながっているため、一部手解体になるので一戸の解体だけでも200万円以上かかることもあります。

解体は隣の壁も壊してしまうと大変なことになりますので、値段だけでなく信頼できる業者かどうかきちんと検討しましょう。

1-2.切り離された側の建物の壁の補修費用

切り離された側の建物ですが、壁の補修費用が必要になります。

どこで切り離すかにもよりますが
柱をきちんと補強し、断熱材、パネルを張る、サイディングを張る」という作業をすると100万円以上かかることもあります。

また、基礎もつながっているため、基礎の補修も必要になる事もあります。

2.連棟式建物の切り離しルール

2-1.連棟式建物の4/5以上の所有者の承諾が必要

連棟式建物の場合で敷地が他の所有者と明確に分かれている場合であれば
『隣り合う建物所有者のみ許可を取ればよい』
と思われる方も多くいらっしゃいます。

しかし、本来であれば区分所有法62条の建て替え決議が必要という判例もあり

(東京地裁 平成25年8月22日)全住戸の所有者の4/5以上の許可を得たほうが安全です。

この判例については、

「鉄骨3階建ての建物で元々は区分所有者全員で敷地を共有する予定であった」

「解体工事を起因とする雨漏りが発生した」

という経緯もあるため、必ずしも4/5以上の許可が必要とも言えません。

ですが、トラブルを避けるためには最低4/5以上、できれば全員の許可を得たほうが無難と言えます。

連投式建物の切り離しには
『区分所有法の共有部分の処分』
という解釈も出来るため

紛争を避けることを考えた場合は、最低4/5以上、できれば全員の許可を取りましょう。

テラスハウスでも4/5以上の賛成が必要な事もあります
テラスハウス方式(敷地が明確に分かれている場合)でも4/5以上の賛成が必要な事があります。

連棟式建物の建て替えの際は、敷地が明確に分かれているテラスハウス方式の場合でも4/5以上の賛成が必要な事があります。

集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

建物の区分所有等に関する法律 第62条 wikibooksより

2-2.切り離された建物が建築基準法に抵触しないようにする

切り離された建物についても

  • 建築基準法の接道義務(4m以上の道路に2m以上接道する事)
  • 斜線制限(北側や隣地、道路側の通風や採光を確保するために、建築物を真横から見たときに斜線で切り取ったような形態に制限する事)

に適合するような建物でないとトラブルの元になります。

基準法上の道路に接道が必要
切り離す場合でも、全ての建物が建築基準法に適合しなければなりません。

切り離す場合でも、他の建物が接道義務などの他の建築基準法に適合しなければなりません。

2-3.切り離しの際に4/5以上の所有者より同意書、承諾書をもらう

切り離しの際には言った言わないのトラブルに発展させないために
4/5以上、できれば全員の所有者より同意書、承諾書を取得したほうが安全』です。

また、その際に切り離された側の建物の壁の補修を誰の負担でどのようにするかも明記したほうが良いでしょう。

連棟式建物を切り離した場合、基本的に越境が残ることがほとんどですので、越境容認の覚書も交わすようにしましょう。

連棟式建物の切り離しは近隣との合意以外に、工事の面でも非常に繊細な交渉と作業が必要になります。
切り離して売却したい、その際の費用を何とかしたいなど色々なお悩みもあるかと思います。
お困りのことがございましたら、ニッチな不動産を専門とするURUHOMEまでご相談くださいませ。

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