『全員の承諾が必要？』
【連投式建物の切り離しルール、費用】について解説
「連棟式建物を切り離して売りたい・買いたい」
とお考えの方に、切り離しのルールや費用について解説します。
「連棟式建物を売却する際に切り離しが出来るか」
「切り離しの際に注意すべき点は何か」
と気になっている方も多くいらっしゃると思います。
連棟式住宅の切り離しについては
『ただ単純に隣接する建物のみ許可をとれば良いと思われるかもしれませんが、実は違います』
しかも、この事を知っている不動産屋は多くはありません。
勝手に切り離すと裁判に発展してしまう事もある為、
当サイトURUHOMEを運営している私達ドリームプランニングも
連棟式建物を購入し、建物の切り離しをする際は細心の注意を払います。
なぜ隣接する建物の許可のみを取得して切り離しをすると危険なのか…
不動産屋も知らない連棟式住宅の切り離しルールや費用について解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」では
日本全国の連棟式建物や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」
として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．連棟式建物の切り離し費用
１－１．連棟式建物の解体費用
解体費用はものによりますが、大体安いものでも８０万円からです。
建物自体がつながっているため、一部手解体になるので一戸の解体だけでも２００万円以上かかることもあります。
解体は隣の壁も壊してしまうと大変なことになりますので、値段だけでなく信頼できる業者かどうかきちんと検討しましょう。
１－２．切り離された側の建物の壁の補修費用
切り離された側の建物ですが、壁の補修費用が必要になります。
どこで切り離すかにもよりますが
「柱をきちんと補強し、断熱材、パネルを張る、サイディングを張る」という作業をすると１００万円以上かかることもあります。
また、基礎もつながっているため、基礎の補修も必要になる事もあります。
２．連棟式建物の切り離しルール
２－１．連棟式建物の４／５以上の所有者の承諾が必要
連棟式建物の場合で敷地が他の所有者と明確に分かれている場合であれば
『隣り合う建物所有者のみ許可を取ればよい』
と思われる方も多くいらっしゃいます。
しかし、本来であれば区分所有法62条の建て替え決議が必要という判例もあり
(東京地裁 平成25年8月22日)全住戸の所有者の４／５以上の許可を得たほうが安全です。
この判例については、
「鉄骨３階建ての建物で元々は区分所有者全員で敷地を共有する予定であった」
「解体工事を起因とする雨漏りが発生した」
という経緯もあるため、必ずしも４／５以上の許可が必要とも言えません。
ですが、トラブルを避けるためには最低４／５以上、できれば全員の許可を得たほうが無難と言えます。
連投式建物の切り離しには
『区分所有法の共有部分の処分』
という解釈も出来るため
紛争を避けることを考えた場合は、最低４／５以上、できれば全員の許可を取りましょう。
連棟式建物の建て替えの際は、敷地が明確に分かれているテラスハウス方式の場合でも４／５以上の賛成が必要な事があります。
集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
建物の区分所有等に関する法律 第62条 wikibooksより
２－２．切り離された建物が建築基準法に抵触しないようにする
切り離された建物についても
- 建築基準法の接道義務(4m以上の道路に2m以上接道する事)
- 斜線制限(北側や隣地、道路側の通風や採光を確保するために、建築物を真横から見たときに斜線で切り取ったような形態に制限する事)
に適合するような建物でないとトラブルの元になります。
切り離す場合でも、他の建物が接道義務などの他の建築基準法に適合しなければなりません。
２－３．切り離しの際に４／５以上の所有者より同意書、承諾書をもらう
切り離しの際には言った言わないのトラブルに発展させないために
『４／５以上、できれば全員の所有者より同意書、承諾書を取得したほうが安全』です。
また、その際に切り離された側の建物の壁の補修を誰の負担でどのようにするかも明記したほうが良いでしょう。
連棟式建物を切り離した場合、基本的に越境が残ることがほとんどですので、越境容認の覚書も交わすようにしましょう。
３．連棟式建物で困ったら
連棟式建物の切り離しは近隣との合意以外に、工事の面でも非常に繊細な交渉と作業が必要なことが分かってきました。
「切り離して売却したい」「その際の費用を何とかしたい」など色々なお悩みもあるかと思います。
しかし、連棟式建物で困っても相談する人が居なくて困りませんか？
URUHOMEではこういったご相談を全国からいただいており、ウチカツという全国の不動産屋さんに無料で相談できるサービスを立ち上げました。
この項では、連棟式建物を保有していて困ったとき、売却するときにどのようにすればよいかご説明いたします。
３－１．連棟式建物を売却するには【東京・神奈川編】
連棟式建物の建て替えは隣地以外の承諾が必要なことや、切り離し後の遵法性の担保など意外と難しいことを説明してまいりました。
そこで、いっそのこと売却したいという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
東京、神奈川であれば、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングが、連棟式建物の不動産を積極的にお買取りさせていただいております。
年間の取引件数も多く、連棟式建物の不動産売買に精通しております。
ですので、東京・神奈川の連棟式建物の売却をお考えの際は、売却が難しい不動産の売買を専門としているドリームプランニングへご相談くださいませ。
３－２．連棟式建物の相談・売却は【日本全国編】
東京・横浜の連棟式建物については、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにご相談いただければお買取り可能でございます。
しかし、当サイトを運営していく中で、日本全国から連棟式建物の相談を受けるため
ウチカツという日本全国の不動産業者さんに無料で不動産相談や無料で一括査定を依頼できるサービスを創りました。
こちらは、連棟式建物の専門の不動産業者に匿名で相談ができるうえ、
一括査定も不動産業者が直接買い取る「買取価格査定」
一般の方に売却する際の売り出し価格の査定「売出し価格査定」
予想成約価格を査定してもらう「成約価格査定」を選択できるようになっております。
また、相談に回答してくれる不動産業者様も無料で業者登録できるという
誰もが完全無料で利用できる「業界初のサービス」です。
そして、不動産業者様も無料で利用できるという事で、全国の不動産業者が利用しているのが特徴です。
連棟式建物のお困りごとの相談や、どのくらいの価格で売れるのかという査定などで利用できますので、是非ご利用くださいませ。
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