再建築不可, 連棟式建物

連棟式建物を建て替え、再建築をするには『不動産屋も知らない?』



連棟式建物を建て替え、再建築をするには?

「購入予定、所有している連棟式建物を再建築したい!」

連棟式建物を建て替え、再建築する方法について、

不動産屋も知らない事まで解説致します。

「連棟式建物を所有、若しくは購入予定で、土地も分筆されているし、建て替え出来るんじゃない?」

「連棟式建物を切り離して建物を建てる事って出来るの?」

そう考えている方も多くいらっしゃると思います。

結論から申し上げますと、再建築出来る事もありますが、難しい事もあります。

何とも歯切れの悪い答えになってしまい、「期待を裏切られた」と思われている方に、

再建築出来る場合と出来ない場合があるのか、

どういったときに出来て、どういった時に出来ないのかについて解説してまいります!

著者情報

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株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の連棟式建物や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを

不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
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1.連棟式建物の所有している所だけを建て替える

1-1.『テラスハウス』と『タウンハウス』によって難易度が異なる

他の記事でもご説明しているのですが、連棟式建物の中でも、マンションのように一つの敷地を他の所有者と共有しているような『タウンハウス』と呼ばれるタイプと、敷地境界が明確になっており、それぞれの所有者が異なる『テラスハウス』とタイプが分かれております。

テラスハウスの場合、敷地が分かれているので両隣の承諾が取れれば自由に再建築出来るのではというのは何となく想像が付きます。(後程ご説明しますが、物凄く厳密にいうと両隣だけではダメなのですが)

テラスハウスは敷地が明確

しかし、タウンハウスの場合は敷地が共有となっている為、自分の所だけ建て替える事は出来ません。もし両隣の方から了解を取って建物を切り離して建替えようとしても、敷地は自分のものだけではない為、他人地の上にある建物を勝手に建て替えたことになってしまいますし、共有者全員に了解を取ったとしても他人地の上に建物が建っている事には違いはありません。

タウンハウスは敷地が共有

ですので、『テラスハウス』の方が建て替えが出来る確率が高く、『タウンハウス』の場合は、マンションのように他の人達から敷地の共有持ち分を取得し、建物も取得しなければ建て替えは出来ないというのは想像がつくかと思います。

1-2.『テラスハウス』の場合でも、再建築するには接道義務を満たさなければなりません。

テラスハウスのように敷地の所有者が明確に分かれているような場合においても、再建築をする際は、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接道していなければならないため、接道を確保できない場合は再建築が出来ないという事になります。

基準法上の道路に接道が必要
敷地が明確に分かれていても基準法の道路に2m以上接道しなければなりません

テラスハウスの場合、連棟の状態で建築確認を取得しており、建物を切り離せたとしても、敷地を分割することで条例で定める敷地面積最低限度などの他の建築基準法の条例に抵触してしまう事となった場合も再建築できません。

1-3.実は『テラスハウス』でも、両隣から切り離す許可を得れば自分のところだけ再建築しても良いとは限らない。

連棟式建物の敷地が分有(敷地が明確に分かれている場合)においても、必ずしも両隣から建物を切り離す許可を得ていれば再建築できるとも限らないので注意が必要です。

東京地判 H25・8・22の判例では、分有である連棟式建物においても区分所有法が適用され、区分所有法62条より建て替えの際に区分所有者及び議決権の5分の4以上の賛成が必要とされた判例もあります。

テラスハウスでも4/5以上の賛成が必要な事もあります
テラスハウス方式の登記でも、一戸のみ再建築する場合でも4/5以上の所有者の賛成が必要な事もあります。

この時は連棟式建物を切り離したことにより雨漏りや壁の亀裂が生じたり、基準法上の斜線制限に元の建物がかかったりしたという事もあり、5分の4の賛成を得ずに建て替えたこと対し、他の所有者に対する損害賠償が認められた例であります。

この事例においてはもともとは敷地を共有する予定で、建物自体も区分所有のような形態をとっていたという事を考えると、区分所有のような形態であると判断されるような時(敷地や建物の一部が共有物と思われるような決まりがある場合など)には特に、所有者全体の5分の4の賛成を取るつもりでいたほうが無難かと思われます。

2.連棟式建物の建物全体を建て替える

2-1.他の所有者全員の持分を取得する

連棟式建物の建物全体を建て替えるには、もちろん他の所有者全員の持分を取得する必要があります。連棟式建物の場合、間口の関係で再建築が出来ない場合などは、他の所有者の持分を全部買い取る必要があります。

全ての持分を買い取っても敷地を分割できない場合、取引価格は安くなる傾向にあります。

2-2.他の所有者の持分を買い取る場合の相場

他の所有者の持分を買い取る場合、相場の4割~7割程度で取引されることが多いです。また、所有者の中で問題を起こすような方がいれば取引価格は安くなります。

持分のみ買取をする業者もあり、大体相場の5割以下になるため、建物の老朽化が進んでおり、所有者が居住していない場合、相場の5割以上の価格が提示できれば買取可能なことが多くなります。

連棟式建物の建て替えは出来ないこともありませんが、建て替えの際には隣接所有者の許可だけを取っていれば切り離して建て替えできるという訳でもありません。

建築基準法や区分所有法などの問題もありますので、適法に建て替えできるかどうか、URUHOMEなどの専門業者にご相談くださいませ。

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