「連棟式建物を建て替える方法はどうするの？」「連棟式建物の再建築は難しいって聞いたけど、どういうこと？」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングでは、連棟式建物に関するお問い合わせも多く寄せられています。
今回は連棟式建物を建て替え・再建築する方法について、わかりやすく徹底解説！皆さんのご参考になさってください。
【この記事で、こんな悩みを解決できます！】
- 連棟式建物を建て替え・再建築する方法を知りたい
- 連棟式建物について、基本的な知識を学びたい
- 建て替え・再建築が難しい連棟式建物を売却したい
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の連棟式建物や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買取りをしてまいりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げました。
連棟式建物ほかご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 連棟式建物をまるごと建て替え・再建築する方法
- 連棟式建物を切り離して建て替え・再建築する方法
- 連棟式建物を建て替え・再建築する時の注意点
- そもそも連棟式建物とは何か
- 連棟式建物の売却は専門業者の直接買取がおすすめな理由
- 連棟式建物の売却に強い専門買取業者５選
- 連棟式建物の建て替えや再建築でお悩みならURUHOMEへご相談を
１．連棟式建物をまるごと建て替え・再建築する方法
連棟式建物の建て替え・再建築する方法は全部か一部かで異なります。
ここでは連棟式建物をまるごと建て替え・再建築する方法について解説していきましょう。
１－１．建て替え決議をして建て替える
連棟式建物は構造躯体が一体化していることから「ウチだけ建て替えするよ」ということが基本的にできません。
連棟式建物の権利形態によって若干異なるものの、判例では区分所有建物（マンションなど）と同様に扱われることも多く、全戸の協議を通して建て替え決議を経るのが正式な建て替え方法です。
建て替え決議には住人（世帯代表者）および議決権のそれぞれ４／５（８０％）以上の同意が必要になります。
住人と議決権はイコールであることもありますが、所有している住戸の数などによって差が出ることもあるため、注意しましょう。
例１）１０戸の連棟式建物に１０人が住んでいるケース
⇒議決権は１戸１票とする
⇒８人が建て替え決議に同意した場合、住人も議決権も４／５以上なので、再建築可能
例２）１０戸の連棟式建物に８人が住み、そのうちA氏が３戸を所有しているケース
⇒議決権は変わらず１戸１票とする
⇒A氏を除く７人が建て替えに同意した場合、住人は７／８（８７．５％）で条件クリア
⇒しかし議決権は７／１０＝３．５／５（７０％）なので条件クリアできず
この場合は連棟式建物の建て替えを諦めるか、A氏を説得するか、あるいはA氏の所有している住戸を買い取る方法が考えられます。
１－２．反対者の住戸のみを買い取って建て替える
先の場合、A氏さえよければA氏の所有している住戸を買取して連棟式建物の建て替え・再建築も可能です。
住戸の買取費用を誰が出すのかという問題はありますが、それは残った７人で協議しましょう。
あるいは外部から転入してくる方を見つけて、その方に負担してもらう手も考えられます。
１－３．全住戸を自分で買い取って建て替える
資金に余裕があるなら、同意者も含めて全住戸を自分で買取ってしまうのも一手でしょう。
今は意見が合っている人たちも、そのうち対立してしまうかもしれません。
そうなると対処が面倒なので、反対者が出ていない今のうちにすべて買い取ってしまおうと言うのです。
他住戸の方たちとしてみれば、連棟式建物の建て替え・再建築に全額出資してくれるなら、そう悪い話ではないでしょう。
ただし連棟式建物の権利をすべて買い取られてしまうと、立場が弱くなるため嫌がる方も想定されます（再建築した連棟式建物に店子として入る場合）。
「建て替えた建物に住まわせてくれる条件なら売却するよ」
「再建築した建物に住む気はないから、売却金額に引っ越し代金もプラスしてね」
色んな意見が出てくるため、計画や予算の様子を見ながら協議を進めていきましょう。
２．連棟式建物を切り離して建て替え・再建築する方法
次に連棟式建物の一部を切り離した上で建て替え・再建築する方法を解説していきます。
- ２－１．連棟式建物の形態によって難易度は異なる
- ２－２．テラスハウスの場合
- ２－３．タウンハウス（土地共有タイプ）の場合
- ２－４．タウンハウス（敷地分筆タイプ）の場合
- ２－５．連棟式建物の切り離しで建て替え・再建築する難易度まとめ
２－１．連棟式建物の形態によって難易度は異なる
連棟式建物を切り離して建て替え・再建築する方法は、連棟式建物の形態によって難易度が違うため要注意です。
連棟式建物には大きくテラスハウスとタウンハウスがあり、タウンハウスは更に土地共有タイプと敷地分筆タイプに分かれます。
２－２．テラスハウスの場合
連棟式建物のうち、建物の登記も土地の登記も分かれているテラスハウスを切り離しする場合、隣接している住戸の同意だけ得ればよかろうと思いがちです。
しかし連棟式建物は壁や柱などの構造躯体を共有している関係上、どこか一戸でもバランスを崩すと全体的な強度が下がってしまうケースも少なくありません。
また、連棟式建物の切り離しは、テラスハウスタイプであっても、区分所有法62条の建て替え決議が必要となるとした判例もあり、連棟式建物の区分所有者の4／5以上かつ、議決権の4／5の同意を得ておくのが無難と言えます。
また切り離された側の住戸に対して、耐震補強などを行う費用の負担配分についても充分な協議が必要です。
２－３．タウンハウス（土地共有タイプ）の場合
連棟式建物のうち、建物も土地も区分所有しているのがタウンハウスの土地共有タイプになります。
土地共有タイプのタウンハウスは分譲マンションと同じ権利形態となっており、こちらは当然のこととして、切り離して建て替え・再建築をする場合は区分所有法62条による建て替え決議が必要です。
２－４．タウンハウス（敷地分筆タイプ）の場合
一方タウンハウスの中でも敷地を完全に分筆しているタイプもあります。
敷地が分筆されているならテラスハウスではないのかと思いますが、地上の連棟式建物が区分所有となっている点が異なるのです。
区分所有建物なので、やはり切り離し時の取り扱いはマンションと同じく建て替え決議が必要となります。
２－５．連棟式建物の切り離しで建て替え・再建築する難易度まとめ
連棟式建物を切り離して建て替え・再建築する場合の難易度は、切り離したい連棟式建物の住戸位置や形状によってケースバイケース。一概にどれだから楽・どれだから難しいとは言えません。
連棟式建物の切り離しを考えているのであれば、全住戸の方と綿密に相談して、少しでもスムーズな建て替え・再建築を進めたいところです。
３．連棟式建物を建て替え・再建築する時の注意点
連棟式建物を建て替え・再建築する時には注意が必要です。
これらをおろそかにすると後から大問題に発展してしまうケースもあるため、しっかり予習しておきましょう。
３－１．接道義務に注意
連棟式建物の建て替えで敷地を分筆する場合、すべての住戸が接道義務を満たしていなくてはなりません。
厳密には接道義務を満たしていない部分が生じても、連棟式建物の建て替えや再建築はできます。しかしそうなると接道義務を満たしていない部分の住戸建物が再建築不可になってしまうのです。
再建築不可物件になってしまうと資産価値は大きく下がってしまうため、損害賠償を請求されるようなことになりかねません。
なので連棟式建物を建て替える際には、すべての住戸が接道義務を満たせるよう、慎重を期して行いましょう。
３－２．敷地最低面積に注意
自治体や地域によっては建物敷地の最低面積を定めているケースがあります。
連棟式建物の建て替えで無計画に分筆してしまった結果、接道義務だけは満たせていても敷地最低面積を満たせていなかったため、再建築不可になってしまったケースも少なくありません。
自治体の条例や地域の建築協定がどのようになっているのか、必ず事前に確認しておきましょう。
３－３．切り離しの場合は建物強度に注意
連棟式建物は壁や柱、梁などの構造躯体を共有することで、互いの強度を維持しています。
少ない建材で効率よく複数住戸の強度をまかなえるメリットがありますが、これを切り離してしまうと強度が保てなくなるケースも少なくありません。
特に切り離しされた方は強度を保てず、地震で倒壊してしまわないか気が気ではないでしょう。
切り離しされた側の建物は補強が必要になるため、その費用や補強方法についても協議する必要があります。
３－４．合意形成の証拠は書面に残す
連棟式建物の建て替えや再建築は、とかく権利関係が複雑になるため、各住戸での合意形成が欠かせません。
合意を形成した時、話し合って合意した内容を必ず書面にまとめておきましょう。
いちいちそんなことをするのがめんどくさい、という意見も聞きますが、後から言った言わないで揉める方がよほど面倒なことになるはずです。
もちろん書面にまとめても、揉める時は揉めてしまうものの、あらかじめ書面にまとめておけば揉めた際の証拠として活用できます。
ただメモしておくだけでなく、お互いに合意した意志を示す署名捺印は欲しいところです。
３－５．連棟式建物はローン審査が通りにくい
連棟式建物の建て替えをフルキャッシュで行うなら関係ありませんが、連棟式建物は権利関係が複雑なことから、金融機関がローン融資を渋る傾向があります。
権利関係が複雑だと売買に制約がかかるため、担保価値が低くなってしまうからです。
ただし手間はかかってもローンが組めないわけではないため、連棟式建物の建て替えでローンが組める金融機関を粘り強く探しましょう。
４．そもそも連棟式建物とは何か
先ほどもふれたように、一口に連棟式建物と言っても権利関係によって複数の種類があります。
ここでは連棟式建物を大きく３つのタイプに分けて解説しましょう。
４－１．テラスハウス
連棟式建物のうち、建物の所有権が住戸ごとに登記され、敷地の所有権も住戸ごとに登記されているタイプのものをテラスハウスと呼びます。
外観上はともかく、登記上は戸建住宅が並んでいる状態と変わりません。
テラスハウスの名前は各住戸にテラスがついていたことが由来だそうです。ただし厳密にはテラスがついていなくてもテラスハウスと呼びます。
４－２．タウンハウス（土地共有タイプ）
連棟式建物が区分所有建物として登記されており、敷地は各住戸で共有しているタイプのものがタウンハウス（土地共有タイプ）です。
外観は変わりないですが、登記上はマンションと同じ扱いとなります。
タウンハウスという名前の語源は一つの建物に低層住戸が密集している状態をタウン（町）に見立てたのでしょう。
４－３．タウンハウス（敷地分筆タイプ）
タウンハウスの中でも、敷地の登記が住戸ごとに分筆されているタイプもあります。
テラスハウスと似ていますが、地上の連棟式建物が区分所有建物となっている点が違いです。
以上の３タイプが連棟式建物の主流となります。
このほか１棟まるごとオーナーが建てて、各住戸を賃貸に出すケースもあるでしょう。
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５．連棟式建物の売却は専門業者の直接買取がおすすめな理由
連棟式建物の建て替えや再建築が大変だから、売却したいという方も少なくないと思います。
連棟式建物を売却する時にまず思い浮かべるのが不動産会社による仲介だと思いますが、連棟式建物を売却するなら仲介よりも専門業者による直接買取りがおすすめです。
その理由を、以下に解説しておきましょう。
- ５－１．現況そのままで買取してくれるケースも
- ５－２．仲介手数料がかからないケースも
- ５－３．契約不適合責任が免責になるケースも
- ５－４．手間や期間が大幅にショートカットしやすい
- ５－５．直接買取りにもデメリットがない訳ではない
５－１．現況そのままで買取してくれるケースも
連棟式建物を売却する際、一般の不動産会社だとあれこれと注文を付けられることが少なくありません。
「権利関係を整理していただかないと売却できません」「残置物の処理はお客様で」「もう少し中をキレイに」……などなど。
一般の不動産会社では連棟式建物の売買に慣れていないため、少しでも売りやすくするた条件をよくしたい≒そうしないと売却する自信がない？のです。
一方専門の買取業者でしたら、連棟式建物の取り扱いに慣れているため現況のままで買取できます。
余計な手間をかけずに連棟式建物を売却したいなら、専門の買取業者がおすすめです。
５－２．仲介手数料がかからないケースも
不動産会社に売却仲介してもらう場合、仲介手数料がかかります。
仲介手数料の上限額は法律で決まっており、例えば取引価額４００万円超であれば取引価額の３％＋６万円です。
連棟式建物の取引価額が２，０００万円であれば６０万円＋６万円で６６万円（税抜き）となります。
これが専門業者による直接買取りであれば仲介手数料がかかりません。数十万円から数百万円単位のコストがゼロになるのは嬉しいですね。
しかし買取を謳っていても、実際には受付だけで他業者へ仲介している業者だとちゃっかり仲介手数料がとられてしまいます。
なので連棟式建物を本当に直接買取りしている業者なのか、確かめておきましょう。
５－３．契約不適合責任が免責になるケースも
不動産取引で最も怖いのが契約不適合責任。連棟式建物を売却した後で瑕疵（かし。見えない不具合）が見つかった場合、相手に対して責任をとらねばならないのです。
契約不適合責任は売主が買主に対して負わねばなりません。一般の不動産会社は売却を仲介してくれるだけで、責任を肩代わりしてくれる訳ではないので注意しましょう。
それが買取専門業者の直接買取りであれば、連棟式建物について熟知しているため、想定しうる瑕疵についてはすべて織り込みずみで買取してくれます。
つまり契約不適合責任を免責にしてくれるのです。売主にとって、これほど嬉しいことはありません。
ただし業者や契約内容によっては契約不適合責任が有責となる場合もあるため、きちんと確認しておく必要があります。
５－４．手間や期間が大幅にショートカットしやすい
連棟式建物を一般の不動産会社で売却仲介してもらう場合に比べて、専門業者による買取は手間や期間が大幅にショートカットできるでしょう。
【一般の不動産会社による売却仲介】
相談⇒査定⇒媒介契約⇒販売活動⇒重要事項説明⇒売買契約⇒決済＆引渡し
【専門の買取業者による直接買取り】
相談⇒査定⇒売買契約⇒決済＆引渡し
直接買取りは売主様と業者が直にやりとりしているので、媒介契約は必要ありません。
また買主は探すまでもなく専門業者なので、買主を探す販売活動も必要ないでしょう。
専門業者はプロなので、連棟式建物の売買について重要事項説明も不要です。
この媒介契約・販売活動・重要事項説明の手間と期間（特に販売活動は、買主が見つからなければ数ヶ月以上）をショートカットできるのは、直接買取の大きなメリットと言えるでしょう。
５－５．直接買取りにもデメリットがない訳ではない
ここまでメリットを解説してきた直接買取りですが、デメリットがないわけではありません。
先ほど買取専門業者は、連棟式建物のデメリットやリスクもすべて織り込んだ上で買取してくれると言いました。
デメリットやリスクをすべて織り込むと、それは買取り金額に反映されます。つまり一般のエンドユーザーに売却する場合に比べて安くなってしまうのです。
これが専門業者による直接買取りのほぼ唯一にして最大のデメリットと言えるでしょう。
とは言うものの、金額ばかり高くてもなかなか売れなかったり、売れた後も契約不適合責任を問われないか不安な日々を送ったりするのに比べれば安いものです。
連棟式建物を安く売って安心を得るか、高く売ってリスクをとるか。どちらがいいかは一概に言えないものの、しっかり検討しておきましょう。
６．連棟式建物の売却に強い専門買取業者５選
ここまで連棟式建物を建て替え・再建築する方法や、連棟式建物を売却する方法などについて解説してきました。
それでは実際に連棟式建物の売却に強い買取専門業者を紹介いたします。
業者探しが面倒な方は、ここから２～３社をピックアップして買取査定を依頼するといいでしょう。
もちろん別に探してもいいのですが、あまり多くの業者に連絡してしまうと、一社ごとの対応が大変になってしまいます。
６－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の喜びと幸せと喜びを追求する」
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他社に断られてお悩みの物件がございましたら、ぜひ一度ご相談くださいませ。
６－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事 (４) 第２５６７９号 |
| 設立 | ２００５年７月１３日 |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売／不動産仲介業／不動産テック事業 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２グランベル横浜１０F |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 自社運営SNS | https://ucikatu.com/ （業界初の不動産SNSウチカツ） |
| 自社運営メディア１ | https://ucikatu.com/times/ （ウチカツタイムズ） |
| 自社運営メディア２ | https://uruhome.net/ （URUHOME・当サイト） |
| 運用SNS １ | https://twitter.com/WQwYnSp6dQ34995 （X・旧Twitter） |
| 運用SNS ２ | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 運用SNS ３ | https://www.instagram.com/ucikatu/ （Instagram２） |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日も営業） |
６－２．井上不動産
買取物件の約７０％が連棟式建物（長屋・連棟戸建て）というその道のエキスパート業者です。
士業の方々とも連携しながらスムーズで高額な買取を実現するため尽力してくれるでしょう。
お客様からは「親切に対応いただき、信頼できるとおもいました。」「即対応と連絡が良かった事です。」「親切に対応して下さる会社です！」などの声（いずれもHPより）が寄せられており、顧客との信頼構築に努めています。
大阪近辺で連棟式建物の売却をご検討の方は、一度連絡してみてはいかがでしょうか。
６－２－１．井上不動産・企業データ
| 会社名 | 井上不動産株式会社 |
| 免許 | 大阪府知事（１）第０６３１４８号 |
| 設立 | ２０２１年６月 |
| 事業内容 | 1.宅地建物取引業2.不動産の売買、仲介、賃貸及び管理3.新築戸建住宅の設計、施工、販売、建替え及びリフォーム4.用地仕入れ、企画販売5.不動産コンサルティング業6.建築工事、土木工事の請負、設計、施工及び監理7.解体工事業8.損害保険代理業9.前各号に附帯関連する一切の事業 |
| 代表者 | 代表取締役 井上昌紀 |
| 本社 | 〒５３６－０００８ 大阪府大阪市城東区関目１丁目１１番３１号 |
| 電話 | ０６－７５０８－６６６３ |
| FAX | ０６－７５０８－８６１７ |
| HP | https://www.inoue-fudousan.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 年中無休 |
６－３．ゴードンエステイト
「不動産を通じて人々のドラマを紡いでいく（HPより）」
大阪に本社を構える買取業者です。ひとりひとりのお客様と対話を徹底し、その想いに寄り添いながら、よりよい未来を創り上げるパートナーとなってくれるでしょう。
買取査定＆仲介手数料は無料、契約不適合責任は免責です。複雑化している権利関係も整理してくれるので、わずらわしい手続きや手間も必要ありません。
連棟式建物の他にも古家や空き家、訳あり物件なども買取相談できます。大阪周辺で不動産売却をご検討の方は、一度連絡してみるといいでしょう。
６－３－１．ゴードンエステイト・企業データ
| 会社名 | 株式会社ゴードンエステイト |
| 免許 | 宅地建物取引業免許 大阪府知事（１）第６１４２６号 |
| 設立 | ２０１９年９月 |
| 事業内容 | 不動産の売買及び仲介不動産の賃貸、賃貸仲介及び賃貸管理不動産のコンサルティング不動産のリノベーション事業損害保険代理業その他宅地建物取引業全般 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 橋本樹 |
| 本社 | 〒５３０－０００１ 大阪府大阪市北区梅田１－１１－４ 大阪駅前第４ビル１９階 |
| 電話 | ０６－６６１６－８５００ |
| FAX | ０６－６６１６－８５０１ |
| HP | https://gordon-est.co.jp/ |
| 営業時間 | １１：００～２０：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日・年末年始 |
６－４．キーボ
東京都練馬区に本社を構える買取業者です。売却が難しいクセあり物件の買取に定評があります。
売主様の契約不適合責任を免責にしてくれるので、安心して売却できるのが嬉しいですね。
連棟式建物だけでなく、事故物件・再建築不可・ゴミ屋敷や急傾斜地・建蔽率オーバー・浸水被害・ご近所トラブル物件など、何でも買取相談に応じてくれるでしょう。
金額よりも早さ重視、プライバシー保護を徹底しているため周囲に知られず売却できるのが嬉しいですね。
持て余している連棟式建物のスピード売却をご希望なら、一度キーボに相談してみてはいかがでしょうか。
６－４－１．キーボ・企業データ
| 会社名 | 株式会社キーボ |
| 免許 | 東京都知事（１）第１０３３８３号 |
| 設立 | ２０１９年４月 |
| 事業内容 | 不動産買取・販売事業不動産売買仲介事業不動産賃貸仲介事業不動産管理事業残置物撤去・不用品回収事業ハウスクリーニング事業冷凍食品無人販売事業 |
| 資本金 | ３００万円 |
| 代表者 | 川辺将（かわべ すすむ） |
| 本社 | 〒１７７－００４１ 東京都練馬区石神井町３－９－８ ガーデンプラザ２０２ |
| 電話 | ０３－５９２３－９７９７ |
| FAX | ０３－６８００－３５４０ |
| HP | https://ki-bo.co.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 毎週水曜日・第１第３火曜日・夏季休暇・年末年始 |
６－５．太陽住宅グループ
「効果買取りと迅速な現金化 地域に根ざした４０年以上の実績（HPより）」
大阪市内２４区を中心とした買取サービスを手がけている買取業者です。物件によっては大阪市外も対応可能とのことなので、近隣の方は一度相談してみてはいかがでしょうか。
仲介手数料無料はもちろん、訪問査定時に即決価格を提示してもらえるのも嬉しいですね。
また一定の条件を満たせば他社の買取り金額よりも１００万円上乗せしてくれるキャンペーンを開催中（HP調査時点）とのことなので、これは要チェックでしょう。
連棟式建物の引渡しに際しては残置物があっても大丈夫。断捨離や終活、実家じまいをされたい方には大助かりと言えます。
６－５－１．太陽住宅グループ・企業データ
| 会社名 | 太陽住宅株式会社 |
| 免許 | 大阪府知事 (７) 第４２５６５号 |
| 設立 | １９８９年７月 |
| 事業内容 | 不動産売買ビジネスホテルの経営賃貸管理業務など |
| 資本金 | ２，１００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 坂井正司 |
| 本社 | 〒５５０－００２７ 大阪府大阪市西区九条２－１４－１６ 太陽ビル |
| 電話 | ０６－６５８４－８９３１ |
| FAX | ０６－６５８４－８９３９ |
| HP | https://xn--ihqu4cb7chsajpf7wqkam1o4w7aff3ashew85edjfq50bsxo.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 火曜日・水曜日 |
７．連棟式建物の建て替えや再建築でお悩みならURUHOMEへご相談を
今回は連棟式建物の建て替えや再建築、売却方法などについて世界一わかりやすく解説してまいりました。
建て替えや再建築には高いハードルがあり、持て余してしまった連棟式建物を早く売却したい方も多いのではないでしょうか。
そんな時は当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへ買取をご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京を中心に日本全国の連棟式建物を買取してまいりました。今回もお客様のお悩み解決をサポートさせていただきたく思います。
連棟式建物の買取査定は完全無料、最速のケースではご連絡いただいてから２時間で査定完了＆２日で売却できたこともございました。
建て替えや再建築でお悩みの連棟式建物は、ぜひドリームプランニングへご売却くださいませ！
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