山林に家や工場を建てられるか気になっている方必見！
「山林に建物が建てられるか？建てられないか？」について現役不動産屋社長が徹底解説！
基本的には、山林での建築には森林法などの色々な法律がかかってくるので、注意が必要です。
そのほか「山林を宅地に変える方法」や「山林で建物が建てられないケース」についても
当サイト「ＵＲＵＨＯＭＥ」を運営する私達「ドリームプランニング」が徹底解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」では、日本全国の山林・原野・雑種地や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買い取るため、不動産トラブルの相談を多く受けてきました。
当サイトURUHOMEでは、私たちが積み上げてきたノウハウが皆様の不動産お悩み解決にお役に立てばと思い「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
山林や山林付き物件など、不動産のお悩みがございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．山林に家を建てる
１－１．山林に家を建てる事は出来るか？
山林に家を建てる事は可能です。
地目で建物が建てられるか決められることはありませんが
『宅地ではない土地の上に建物を建てる場合には、地目を宅地にすること』が
”不動産登記法”で決まっております。
山林が地域森林計画の対象森林では、森林法で伐採届の提出が義務づけられております。
届け出を出さないと100万円以下の罰金を科される可能性もあるので注意しましょう！
１－２．山林を宅地に変える手順
不動産登記法第37条では地目を変更したときは
「変更した日から1か月以内に地目を変更する登記をしなくてはならない」
としております。
また、不動産登記法164条で申請すべき義務があるものがその申請を怠った場合
「10万円以下の過料に処する」とされております。
『山林を造成して宅地化する』
⇓
『地目変更登記をする』
⇓
『地目変更登記と同時に家を建てる』
以上の手順で地目変更登記は行われます。
１－３．自分で山林を宅地に変える方法
地目変更登記は土地家屋調査士に依頼せずとも、個人で簡単に地目変更登記は出来ます。
自分で地目山林を宅地に変えるには、下記の資料が必要です。
- 『地目変更登記申請書』
- 『現地地図』
- 『登記事項証明書(登記簿謄本)』
- 『測量図』
があれば自分で申請可能です。
地目変更登記申請書に必要事項を記載し、物件を管轄する法務局に持ち込むだけなので、超簡単です。
地積測量図が必要なのは、山林の地目を宅地にすると小数点以下の数値が記載されるためです。
２．山林に工場を建てるには
２－１．市街化調整区域の場合
山林で工場を建てたいという場合、大抵は市街化調整区域の場合が多いかと思われます。
例えば横浜を例に挙げますと、市街化調整区域内で工場を建てるには
- 「インターチェンジから半径2キロの流通業務施設」
- 「資材置き場・重機置き場」
- 「産業廃棄物の保管施設」
などに限られます。
立地基準として病院、学校、社会福祉施設から 100 メートル以上離れていることや、500㎡以上の敷地があることなど、さまざまな要件が必要になります。
２－２．都市計画区域外の山林に工場を建てる場合
都市計画区域外に工場を建てる事は可能です。
ですが…
『自動車車庫、自動車修理工場その他これらに類するものの場合は100㎡超』
『自動車車庫などでなくとも、木造以外の場合は２階以上か２００㎡超』
で建築確認が必要になるため、注意が必要となります。
２－３．工場立地法の許可が必要な事もあります。
以下のような業種で
「敷地面積 9,000㎡以上」
又は 「建築面積 3,000㎡以上」の場合、
工場の新設・変更の際には、行政に対し届出が必要になります。
その上、敷地の一定割合以上を緑化しなくてはなりません。
- 製造業
- 電気供給業者(水力、地熱及び太陽光発電所は除く)
- ガス供給業者
- 熱供給業者
３．山林でも建築できない所
３－１．農業振興地域の農用地区域
農業振興地域内では、農用地等として利用する土地を
「農用地区域(通称青地)」として設定し
”農業の発展に必要な措置”が集中的に行われます。
農用地区域では、町の農業振興のための基盤として
「将来にわたって農用地等としての利用を確保する」
必要があります。
農用地区域内では農地以外での土地利用が厳しく制限され、原則として農地以外の用途に変更できません。
しかし、農地以外の用途で利用する場合
市町村が農業振興地域整備計画を変更すれば農用地区域から除外される事もあります。
農用地区域では、農業以外の目的で利用することは制限されており、太陽光発電設備、駐車場、資材置場などであっても制限されます。
３－２．市街化調整区域
地目に関わらず、市街化調整区域では原則住宅を建てる事は出来ません。
調整区域内で建物を建てる場合についてはこちらで詳しく解説しておりますが、
周辺に住んでいる人の生活に必要な物品販売店などや、農産物の直売所など一定の基準でないと建築はできません。
山林での建物の建築は地目変更や、建物が建築できない区域ではないかきちんと確認してから建築するようにしましょう。
建築基準法以外の法律もあるため、山林に建物を建てる場合
山林の専門業者が多数登録している不動産SNSウチカツ(UCIKATU)で相談してみましょう
４．山林の事で困ったら
山林での建築は建築基準法以外に色々と手続きが難しいことが分かってきました。
しかし、山林の活用で困っても相談する人が居なくて困りませんか？
URUHOMEではこういったご相談を全国からいただいており、ウチカツという全国の不動産屋さんに無料で相談できるサービスを立ち上げました。
この項では、山林の事で困ったとき、売却するときにどのようにすればよいかご説明いたします。
４－１．山林を売却するには【東京・神奈川編】
都市計画区域外でも山林に家を建てるのは意外と難しいことなどを説明してまいりました。
そこで、いっそのこと売却したいという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
東京、神奈川であれば、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングが、山林を積極的にお買取りさせていただいております。
年間の取引件数も多く、山林売買に精通しております。
山林は、きちんとした手続きを踏まずに売買してしまうと法律違反となり
そもそもの売買が白紙解約になってしまうこともあります。
ですので、東京・神奈川の山林売却をお考えの際は、山林売買を得意としているドリームプランニングへご相談くださいませ。
４－２．山林の相談・売却【日本全国編】
東京・横浜の山林については、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにご相談いただければお買取り可能でございます。
しかし、当サイトを運営していく中で、日本全国から山林などの相談を受けるため
ウチカツという日本全国の不動産業者さんに無料で不動産相談や無料で一括査定を依頼できるサービスを創りました。
こちらは、山林の専門の不動産業者に匿名で相談ができるうえ、
一括査定も不動産業者が直接買い取る「買取価格査定」
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