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調整区域、都市計画区域外などの山林に家・工場を建てられるか解説

　山林に家や工場を建てられるか気になっている方必見、山林に建物が建てられるか、どのような場合には建てられないかについて徹底解説！
　基本的には、山林だからと言って建物が建てられないという事は無いのですが、森林法などの色々な法律がかかってくるので、注意が必要です。
　そのほかにも山林を宅地に変える方法や、山林で建物が建てられないケースについても解説いたします。

山林付き物件の探し方『現役不動産屋社長が教えます』

１－１．山林に家を建てる事は出来るか？

山林に家を建てる事は可能です。地目で建物が建てられるか決められることはありませんが、宅地ではない土地の上に建物を建てる場合には、地目を宅地にすることが不動産登記法で決まっております。

ただ、山林が地域森林計画の対象森林では、森林法で伐採届の提出が義務づけられており、届け出を出さないと100万円以下の罰金を科される可能性もあるので注意しましょう

山林を宅地にするには【地目変更と造成工事】

１－２．山林を宅地に変える手順

不動産登記法第37条では地目を変更したときは、変更した日から1か月以内に地目を変更する登記をしなくてはならないとしております。また、不動産登記法164条で申請すべき義務があるものがその申請を怠った場合、10万円以下の過料に処するとされております。

『山林を造成して宅地化する』⇒『地目変更登記をする』⇒『地目変更登記と同時に家を建てる』

以上の手順で地目変更登記は行われます。

１－３．自分で山林を宅地に変える方法

地目変更登記は土地家屋調査士に依頼せずとも、個人で簡単に地目変更登記は出来ます。

自分で地目山林を宅地に変えるには、『地目変更登記申請書』『現地地図』『登記事項証明書(登記簿謄本)』と『測量図』があれば自分で申請可能です。地目変更登記申請書に必要事項を記載し、物件を管轄する法務局に持ち込むだけなので、超簡単です。地積測量図が必要なのは、山林の地目を宅地にすると小数点以下の数値が記載されるためです。

２－１．市街化調整区域の場合

山林で工場を建てたいという場合、大抵は市街化調整区域の場合が多いかと思われます。例えば横浜を例に挙げますと、市街化調整区域内で工場を建てるには、「インターチェンジから半径2キロの流通業務施設」「資材置き場・重機置き場」「産業廃棄物の保管施設」などに限られます。

立地基準として病院、学校、社会福祉施設から 100 メートル以上離れていることや、500㎡以上の敷地があることなど、さまざまな要件が必要になります。

市街化調整区域とは

２－２．都市計画区域外の山林に工場を建てる場合

都市計画区域外に工場を建てる事は可能ですが、自動車車庫、自動車修理工場その他これらに類するものの場合は100㎡超で、自動車車庫などでなくとも、木造以外の場合は２階以上か２００㎡超で建築確認が必要になるため、注意が必要となります。

２－３．工場立地法の許可が必要な事もあります。

以下のような業種で敷地面積 9,000㎡以上 又は 建築面積 3,000㎡以上の場合、工場の新設・変更の際には、行政に対し、届出が必要になり、敷地の一定割合以上を緑化しなくてはなりません、

• 製造業
• 電気供給業者(水力、地熱及び太陽光発電所は除く)
• ガス供給業者
• 熱供給業者

３－１．農業振興地域の農用地区域

農業振興地域内では、農用地等として利用する土地を農用地区域(通称青地)として設定し、農業の発展に必要な措置が集中的に行われます。

農用地区域では、農業以外の目的で利用することは制限されており、太陽光発電設備、駐車場、資材置場などであっても制限されます

３－２．市街化調整区域

地目に関わらず、市街化調整区域では原則住宅を建てる事は出来ません。調整区域内で建物を建てる場合についてはこちらで詳しく解説しておりますが、周辺に住んでいる人の生活に必要な物品販売店などや、農産物の直売所など一定の基準ものも出ないと建築はできません。

山林での建物の建築は地目変更や、建物が建築できない区域ではないかきちんと確認してから建築するようにしましょう。建築基準法以外の法律もあるため、山林に建物を建てる場合、URUHOMEのような専門の業者に本当に建物が建てられるか確認することをお勧めいたします。