空前のアウトドアブームで「山林を購入・所有したい」というご相談が増えてまいりました。
その中で「でも山林ってキャンプ以外にどう使うんだろう？」「山林を購入したけど、注意することって何かある？」などのご相談も多く頂きます。
そこで今回は不動産のプロが、山林の利用・活用方法や注意点を分かりやすく解説。山林付き物件をお持ちの皆様のお役に立てることでしょう。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」では、日本全国の山林や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買取りするため、多数の不動産トラブル相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が積み上げてきたノウハウを皆様の不動産お悩み解決に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
当社では1億円位までの物件なら最短2日でのお買取りも可能ですので、ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．山林の活用方法
１－１．太陽光発電
山林を利用する場合、太陽光発電に利用される方も多くいらっしゃいます。土地が安く、近隣に建物が建てられる可能性も少ないケースが多いのが良い所です。
しかし、土砂災害の可能性や、林地開発許可などの申請も必要になる事、造成費用がなどがかかるので、デメリットを見越して利用するようにしたほうが良いでしょう。また、山林を造成して太陽光発電を始めると固定資産税が上がるので注意しましょう。
また、2021年7月3日に起きた、静岡県熱海市伊豆山の大規模土石流で、 小泉進次郎環境相が、土石流の起点付近に太陽光発電設備が設置されていることから、山林開発などを伴い災害を引き起こす恐れのある太陽光発電所の立地規制を検討すると表明しました。
土石流と太陽光発電設備との確たる因果関係は確認されておりませんが、山林の造成が今後規制されたりする可能性がある事、山林の造成による災害については所有者責任を問われる可能性も十分検討した上で造成や土地利用をされることをお勧めいたします。
１ha以上の民有林を開発（土地の掘削、盛土）する際に、あらかじめ都道府県知事計画を申請し許可を得る制度。
１－２．間伐材を利用してバイオマス発電などに利用する
「バイオマス」は、生物資源（bio）の量（mass）を表す言葉であり、再生可能な資源のを指します。木材からなるバイオマスのことを”木質バイオマス”と呼び、樹木の伐採や造材のときに発生した間伐材などを利用できます。
間伐や主伐により伐採された木材のうち、未利用のまま林地に残置されている間伐材などは年間約2,000万立方メートルもあり、これを発電に利用することにより、廃棄物の発生を抑制したり、新しい事業による山村地域の活性化なども期待されています。
個人でバイオマス発電をするには1kwあたり100万円位の初期費用が必要なため、一般的には始めるために数十億円は必要になります。
バイオマス発電については、様々な業界から参入が相次いでおり、王子製紙、日本製紙、住友林業、昭和シェル、三菱地所などの大手が強く、かなりの資金力が必要で参入障壁が高い事が特徴です。
１－３．山林でキャンプなどをして楽しむ
山林の活用方法としては、上記のような発電より、こちらのほうが一般的かも知れませんが、近年のキャンプブームで山林を購入する方が増えています。自分で山を所有していて、そこでキャンプするというと聞こえはいいですが、別荘と同じで山林は直ぐに草も生えますし、野生動物と遭遇することもあります。
山林を購入する際に気を付ける点は、以下の点に注意して選ぶことをお勧めいたします。
- 竹が生えていない(切っても直ぐに伸びてくるため管理が大変)
- 沢が適度に離れている(虫や野生動物と遭遇する可能性が高い、増水すると危険など)
- 携帯の電波が入る(何かあったときの為に連絡が取れるように)
１－４．山林をレジャー施設や自治体、法人に貸す
山林は立地によってレジャー施設などとして事業者に貸したりする事も可能です。無償となってしまいますが、自治体に利用してもらう事も一つの利用方法です。また、事業として樹木を利用するような法人(工務店や工芸品)などが山林を借り受けてくれることもあります。
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２．山林活用の際の注意点
２－１．太陽光発電は初期費用がかなり必要です。
太陽光発電の初期費用は、1kwあたり30万円位(10kw以上の発電)、そして設置には300㎡以上は必要とした場合、10㎡あたり1kwと計算すると、30kw×30万円＝900万円もの初期費用が必要となる計算になります。
平成21年から国が買取をしてくれる制度が出来ましたが、それでも導入比率が諸外国より低いのはシステム導入費用が欧米に比べ2倍程度高いからという理由があります。
２－２．地域森林計画の森林は伐採の時に届出が必要
地域森林計画の対象となっている民有林は伐採の際届け出が必要です。この届出制度は、森林の伐採や伐採後の造林が適正に行われるよう届け出が必要になっております。対象の民有林の伐採をするときには、自治体の農林水産課などに届け出をします。
また、平成23年4月の森林法改正によって、森林の土地の所有者となった際に市町村長への事後届出が必要になりました。売買や相続等により森林の土地を新たに取得した時には、面積に関わらず届出をしなければなりません。(国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出を提出している方は対象外)
地域森林計画の民有林は林地開発許可制度といって、１ha以上の開発行為などの際に都道府県知事の許可が必要になります。
２－３．保安林に指定されると立木の伐採に許可が必要
保安林とは、土砂の崩壊や生活環境の保全・形成等の為、農林水産大臣又は都道府県知事によって指定される森林です。保安林では、それぞれの目的に沿った森林の機能を確保するため、立木の伐採や土地の形質の変更等が規制されます。
保安林に指定されると、立木の伐採や土地形質の変更には都道府県知事の許可が必要になります。
２－４．森林を所有した場合、届け出が必要
平成23年4月の森林法改正によって、森林の土地の所有者となった際に市町村長への事後届出が必要になりました。売買や相続等により森林の土地を新たに取得した時には、面積に関わらず届出をしなければなりません。(国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出を提出している方は対象外)
山林を購入したり、活用したりするうえで、地域森林計画などに指定されていると届け出が必要になる事もありますので、購入、利用の際には注意するようにしましょう。利用方法でお悩みの事があれば”ニッチな不動産”で有名な「URUHOME」までお気軽にご相談くださいませ
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