Ｑ．自分の土地に家を建てようと思ったら、役所や業者から『市街化調整区域だから家を建てることはできない』と言われてしまった。本当なの？
Ａ．はい。市街化調整区域には、原則として家を建てることができません。
それでも市街化調整区域の不動産をお持ちの方は、家を建てることを諦められないでしょう。
実は市街化調整区域であっても、条件を満たせば家を建てることが出来る場合もあるのです。
今回は市街化調整区域に家を建てる裏ワザをプロが徹底解説します。
【この記事は、こんな方におすすめです】
- 市街化調整区域に家を建てる裏ワザを知りたい方
- 不動産の基礎知識を学びたい方
- 市街化調整区域の不動産を持て余してお困りの方
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の市街化調整区域の買取を行ってまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、無料査定を行い、５０００万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 市街化調整区域とは何でしょうか？
- 市街化調整区域に家を建てる裏ワザは？
- 属人性がついている場合は、用途変更（属人性の解除）が必要です
- 市街化調整区域に家を建てるなら、URUHOMEへご相談くださいませ
１．市街化調整区域とは何でしょうか？
冒頭に「市街化調整区域だから、家を建てることはできない」と言われていましたが、そもそも市街化調整区域とは何でしょうか？
市街化調整区域とは、都市計画法に定められた都市計画区域内の区域区分で、具体的には以下のように規定されています。
第七条３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
※参考：都市計画法第７条（区域区分）３項 都市計画法｜e-Gov法令検索
字面で何となく分かりそうな気もしますが、要するに「市街化＝開発をおさえるべき≒開発すべきでない区域」という意味ですね。
ちなみに都市計画区域は市街化調整区域のほか、市街化区域・非線引き区域（区域区分が定められていない都市計画区域内）の全３つに区分されています。
残り二つも含めまとめて解説しましょう。
【都市計画区域の区域区分まとめ】
- 市街化区域………積極的に開発したい区域
- 市街化調整区域…なるべく開発したくない区域
- 非線引き区域……市街化区域／市街化調整区域のどっちでもない区域
１－１．原則として、市街化調整区域に家を建てることはできません
先ほど紹介したとおり、市街化調整区域はなるべく開発したくない／してほしくない事情があるため、原則として家を建てることができません。
家を建てると人が住み、人が住めば必要なサービスを提供するため、インフラ整備や店舗の開業など市街化が進んでしまうからです。
原則として家を建てることができないからこそ、市街化調整区域の不動産は取引価格が安くおさえられています。
そういう事情を考えず、安いからとよく確認せずに買ってしまうと、後悔することになるでしょう。
不動産会社が仲介して購入する時は重要事項説明（宅地建物取引業法第３５条）として市街化調整区域であることを教えてくれます。
しかし個人間で売買した場合、こうした知識がない同士だと、トラブルに発展してしまうことが間々あるようです。
言うまでもなく、不動産取引は大きな買い物。
ですから、市街化調整区域であるかのみならず、物件について十分吟味・検討してから不動産を購入しましょう。
１－２．市街化調整区域の地目が「宅地」なら、家を建てられる可能性があります
市街化調整区域には原則として家を建てることが出来ませんが、地目によって都市計画法の建築許可が得られることもあります。
【地目】土地の種類。不動産登記法第３４条と不動産登記規則第９９条に規定されており、全２３種類のいずれかが登記されています。
※参考：不動産登記法｜e-Gov法令検索
今回関係する可能性が高いのは、主に宅地・田・畑・山林・雑種地などですね。
他レアケースで牧場・原野・墓地・境内地などというのもあります。
この中で地目が宅地なら、建築許可も比較的スムーズにとれるでしょう。
しかし地目が農地（田・畑）であったり、地目に関係なく農地として使われている土地については農地法の規制を受けることになります。
農地法は農地を保護するための法律なので、原則として農地を農地以外の用途に転用することを許可していません。
そのため、市街化調整区域の農地に家を建てることができるのは、後で紹介する農業関係者に限られるでしょう。
ただし農地区分によっては、条件次第で農地から宅地に転用する許可が下りる可能性もあります。
【農地区分】農地を５つに区分したもの。農用地区域内農地・甲種農地・第１種農地・第２種農地・第３種農地があり、第３種農地以外の転用にはかなり高いハードルがあります。
他の地目についても、宅地に変更することで家を建てることはできるのですが、これも簡単ではないのでご承知おきください。
２．市街化調整区域に家を建てる裏ワザは？
市街化調整区域には、原則として家を建てることができません。
しかしこれまで解説してきたように、例外的に家を建てることができるパターンもあるのです。
ここでは、市街化調整区域に家を建てることができる裏ワザを解説していきましょう。
- ２－１．農家等の方なら、開発許可なしで家を建てることが可能です
- ２－２．宅地利用が認められた土地なら、一定の家を建てることが可能です
- ２－３．立地条件を満たした土地なら、家を建てることができる可能性もあります
- ２－４．条例で、市街化調整区域に家を建てることを独自に許可している自治体も
２－１．農家等の方なら、開発許可なしで家を建てることが可能です
「農家の人なら、市街化調整区域でも家を建てることができるってホント？」
たまにそんなご質問をいただきますが、結論から言うとその通りです。
詳しいことは都市計画法第２９条第２号に規定されています。
第二十九条 都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項の指定都市又は同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下この節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。
※参考：都市計画法第２９条（開発行為の許可）都市計画法｜e-Gov法令検索
一 略
二 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
（以下略）
法律の条文はややこしいですが、以下にかみ砕いていきましょう。
【意訳】都市計画区域内で開発（土地の整備）をする時は、知事等の開発許可が必要です。
ただし、以下の場合は開発許可が要りません。
二 市街化調整区域や非線引き区域で行う開発行為で、農業・林業・漁業の関係者が住む家や働く施設を建てる場合は、開発許可なしでOKです。
これを今回の場合にあてはめると「農家の方などが自分で住む家であれば、市街化調整区域でも建てられる」ということになります。
２－１－１．あなたも農家等になれる？満たすべき最低条件
「そうか！じゃあ私も農家・林家（りんか）・漁師になれば、市街化調整区域に家を建てることができるのか！」
そう思うかも知れませんが、農家等として認められる基準はそう甘くありません。
農家・林家・漁師として認められる条件を、それぞれ見ていきましょう。
農家の定義：農林水産省による
「経営耕地面積が１０アール（０．１ヘクタール＝１，０００平米）以上の農業を営む世帯」または「農産物販売金額が１５万円／年以上の世帯」
※その他、農家については細かい分類がありますが、ここでは割愛します。
※参考：用語の解説 農林水産省
林家の定義：林野庁による
「保有山林面積が１ヘクタール以上の世帯」
※参考：第1部 第 III 章 第1節 林業の動向（2） 林野庁
漁師の定義：水産庁による
「満１５歳以上で過去１年間に漁業の海上作業に３０日以上従事した者」
※参考：（3）漁業就業者をめぐる動向 水産庁
※ただしこれらは最低基準の一例であり、業務実態などによっては認められない場合も想定されるでしょう。
……ちょっとハードルが高いですね。
市街化調整区域に家を建てる目的だけで、農家／林家／漁師を目指すのはちょっとおすすめできません。
元からそんな方はいないと思いますが、ご参考までに。
２－２．宅地利用が認められた土地なら、一定の家を建てることが可能です
さて。自分で農家等になる作戦は、ハードルが高すぎて断念した方が多いと思います。
しかし諦めるのはまだ早い。
わざわざ農家等にならなくても、市街化調整区域に家を建てることができる可能性があるのです。
以下のケース例を解説していきましょう。
２－２－１．住宅兼用店舗（都市計画法第３４条第１号）
市街化調整区域に家を建てるのは難しいですが、既に住んでいる方々のために必要な店舗などについては、開発許可が下りることもあります。
第三十四条 前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
一 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
（以下略）
※参考：都市計画法３４条１号 都市計画法｜e-Gov法令検索
つまり「以下のどれかに当てはまるものでなければ、市街化調整区域の建築に開発許可を出してはならない」「１ 現地に住んでいる方の日常生活（物品の販売・加工・修理など）に役立つ店舗」という意味です。
これを聞いて「店舗じゃなくて、自分が住むための家を建てたいんだけど……」と思ったかも知れません。
この場合は店舗を営みながら自分も住み込む住宅兼用店舗となります。
現地で開業される場合は、この選択肢もアリでしょう。
ただし、あくまでも店舗がメインでないと許可されないかも知れません。
また、地域によって求められている店舗の種類も異なるはずです。
この判断基準は自治体によって違うことがあるため、あらかじめ確認しておきましょう。
２－２－２．農家等の分家住宅（都市計画法第３４条第１項第１２号）
市街化調整区域に家を建てる方法には、農家等の分家住宅という手もあります。
分家とは文字通り「家を分ける」ことで、本家から分かれて新しい家をつくるのです。
自治体が定める要件を満たした場合は、分家住宅として市街化調整区域に家を建てることが可能となります。
【神奈川県相模原市の例】
✅分家となる者は、本家世帯と同じ世帯orかつて同じ世帯だった者であること
✅分家住宅を建てる土地は、市街化調整区域に線引きされる前から土地を所有してきた本家より、相続・贈与・使用貸借（無償で貸すこと）された土地であること
✅土地の敷地面積は、原則として１５０平米以上４００平米以下であること
✅農地の場合は、転用許可が受けられること
✅分家住宅を建てる土地について、本家世帯と、分家となる世帯以外の権利（抵当権など）が設定されていないこと
✅分家住宅を建てる土地は、建築基準法の定めた接道要件などを満たしていること
✅本家世帯と、分家となる世帯が、分家住宅を建てる市街化調整区域以外に住宅や住宅を建築できる土地を所有していないこと
✅社会通念に照らし、分家となる者が住宅を必要とする合理的な理由があること
✅分家となる者が結婚か婚約しており、住宅を建築する確実性が高いこと
✅分家となる者が土地の所有権（使用貸借を含む）を取得すること
✅開発許可または建築許可を受ける際、開発審議会の議を経ること
※参考：市街化調整区域内での自己用住宅（分家住宅、指定既存集落内等の住宅）の建築について
ちなみに、この分家住宅の根拠となるのは都市計画法の第３４条第１２号。
具体的にはこちらになります。
都市計画法 第３４条
※参考：都市計画法３４条１２号 都市計画法｜e-Gov法令検索
（中略）
十二 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
【意訳】家を建てた周囲の開発が促進される恐れがなく、市街化区域で行うことが不都合と認められ、防災その他の事情を考慮して政令や条例で用途を限った開発行為。
既にある農家の敷地を分割するので、敷地内に新たな家を建てても市街化は促進されず、ほかに土地を持っていないため市街化地域で行うのは困難もしくは著しく不適当と言えるでしょう。
もっと明確に分家住宅と定義して欲しいところですが、ひとまずこれが根拠となっているようです。
近しい身内に農家の方がいて、条件を満たしているなら、これも選択肢の一つとなるでしょう。
２－２－３．既存住宅を建て替える形で家を建てることが可能な場合（旧既存宅地）
線引き前から既に宅地であった土地については、都道府県知事に確認を得れば市街化調整区域でも許可不要で建築できる旧既存宅地制度がありました（旧都市計画法第４３号第１項第６号）。
旧既存宅地制度は２００１年５月１８日に廃止されてしまいましたが、現在でも旧既存宅地制度の要件に当てはまる場合は、自治体の判断で建築可能となるケースがあります。
こちらも自治体によって判断が異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。
２－２－４．ディベロッパーが開発許可を取得した土地なら、家を建てることが可能です
ここまで解説を聞いてきて、市街化調整区域に家を建てるための開発許可をとるのが難しいのはご理解いただけたかと思います。
ですが、大手ディベロッパーが開発許可を取得し、住宅建築の為に分譲した土地であれば、建物を建てる事が可能です。
ディベロッパーの大規模開発は行政と連携して行われ、調整区域内で開発分譲地を分譲するに正当な事由があれば、開発許可が認められることがあります。
宅建業法では個人で土地を分譲する事を禁じている事などもあり、一度分譲業者に土地を取得してもらう必要があります。
住宅建築の為に土地を分譲出来れば、その土地に建物を建てる事が可能になります。
２－３．立地条件を満たした土地なら、家を建てることができる可能性もあります
市街化調整区域の中でも、都市計画法第３４条第１項第１１号に規定する立地条件を満たしていれば、家を建てることが可能となる場合があります。
都市計画法 第３４条
※参考：都市計画法 第３４条１１号 都市計画法｜e-Gov法令検索
（中略）
十一 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
またややこしい条文が出てきたので、こちらも細分化していきましょう。
- 市街化区域と隣り合わせ、またはすぐ近くの土地。
- 市街化区域と一体感がある土地。
- 市街化区域のも合わせて５０軒ほどの家々が固まっている地域。
- 政令の基準に従い、都道府県の条例で指定した地域。
- 予定建築物の使い道が、環境を破壊しないと条例で認めたもの。
これらの立地条件を満たしたもののうち、自治体が認めたものについては家を建てることができます。
（３）の家々が固まっていることを「連たん（連坦）」と言い、第３４条第１項第１１号の規定による立地条件や許可を「５０連たん」と呼ぶこともあります。
ただし、近年全国的に進められているコンパクトシティ（都市機能の集約化）構想と相反することから、自治体によっては５０連たんの適用を廃止するケースも出てきました。
※参考：早島町における50戸連たん制度の廃止（都市計画法に係る開発行為の許可の基準に関する条例の改正）：岡山県
※参考：モバイルはちのへ：市街化調整区域における50戸連たん制度の廃止と既存住宅利用：青森県
今後も５０連たん制度を廃止する自治体は増えてくるものと予想されますから、市街化調整区域を管轄している自治体にあらかじめ確認しておきましょう。
２－４．条例で、市街化調整区域に家を建てることを独自に許可している自治体も
これまで紹介してきたほかにも、都市計画法第３４条には各号の例外規定があります。
残ったものの中から、家を建てる目的にかかるものだけ紹介しましょう。
２－４－１．都市計画法３４条１３条による許可
あまり多くは無いですが、市街化調整区域に決定され一定期間内で建築の届出や、開発許可を得た場合は建築できることがあります。
都市計画法 第３４条
※参考：都市計画法 第３４条１３号 都市計画法｜e-Gov法令検索
（中略）
十三 区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して六月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従つて、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為（政令で定める期間内に行うものに限る。）
意訳すると「もともと非線引き区域だった土地が線引きによって市街化調整区域になった時、自宅か自分の仕事場などを建てる目的で土地（権利を含む）をもっていた者が、線引きから６ヶ月以内に都道府県知事へ届け出た開発行為は許可される」と言ったところです。
ただし線引きされてから政令で定めた期間内に工事するものに限られるため、注意しましょう。
そのうち工事するかも知れないから、とりあえず届け出ておこう、というのはできません。
２－４－２．都市計画法３４条１４条による許可
都市計画法34条14条によって「開発審査会提案基準」というものを定め、基準を満たしたら家を建てても良いよとしている自治体も多いです。
十四 前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為
※参考：都市計画法３４条１４号 都市計画法｜e-Gov法令検索
意訳すると「これまで１３号までに挙げたほか、都道府県知事が開発審査会と協議して『その開発によって市街化が生じず、わざわざ市街化区域でやるのはいかがなものか』と判断された開発」については許可されるようです。
要するに知事と開発審査会が話し合って「いいんじゃない？」と判断したらＯＫ、程度の認識でいいでしょう。
分家住宅や市街化調整区域内での世帯分離の為の住宅、長屋などから一戸建てへの変更もこの１４号許可を元に建築できるものがあります。
自治体によっては、この都市計画法３４条１４号の許可をするために、独自の基準（開発審査会提案基準）を定め、ここで都市計画法の解釈・適用基準をまとめています。
※参考：市街化調整区域内における開発行為等の許可｜千葉県木更津市公式ホームページ
※参考：都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例について｜犬山市
結局はケースバイケースで自治体の判断となります。なので、市街化調整区域に家を建てる場合は、担当職員と入念な話し合いが必要です。
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３．属人性がついている場合は、用途変更（属人性の解除）が必要です
市街化調整区域に建っている家を建て替える場合、属人性（ぞくじんせい）に注意しましょう。
いきなり属人性なんて言われてもピンと来ないかも知れませんが、この属人性とは「人に属する特性」要は「その人に特有の事情」という意味になります。
市街化調整区域に家を建てる例で見ると「この人は農家だから許可してあげよう」「この人は土地収用の立ち退きに協力してくれたから、許可してあげよう」などといった特別な事情です。
そういう経緯で許可された家を、まったく関係ない第三者に貸し出したり売却したりしたら、行政としては「あなただから特別に許可したのに、それは筋が違うだろう」となるでしょう。
これを認めたら、無秩序に家を建てる≒市街化を促進する抜け穴を作ってしまうことになります。
なので、属人性のある不動産については、これを解除しなければ建物を利用する事が出来ません。
属人性の解除には用途変更が必要となります。
市街化調整区域の用途変更については、こちらの記事で詳しく解説しているので、必要な方はご確認ください。
４．市街化調整区域に家を建てるなら、URUHOMEへご相談くださいませ
以上、市街化調整区域に家を建てる方法について詳しく解説してまいりました。
これらの知識はご自身で住まわれる家を建てる時はもちろんのこと、市街化調整区域の不動産を売却する時も、アピール材料として役立てられることでしょう。
しかし、個人で不動産を売却するのは簡単なことではありません。
不動産会社の仲介をお願いするにしても、市街化調整区域は売却が難しいため敬遠されてしまいがちです。
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当社は２００５年の創業よりこのかた、神奈川・東京を中心に市街化調整区域をはじめとする、ニッチな訳アリ不動産の取引を多数手がけてまいりました。
永年にわたり蓄積してきたノウハウを、今回もお客様のお悩み解決に役立てられることでしょう。
持て余した市街化調整区域の不動産を売却したい場合、当社での買取りも可能でございます。
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市街化調整区域に家を建てる場合だけでなく、不動産関係のお悩みを抱えていらっしゃいましたら、ぜひ当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
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