売却方法, 市街化調整区域

市街化調整区域内の土地を宅地化する方法「知ってました?」



市街化調整区域内の土地を宅地化する方法【宅地開発、課税、宅地から農地など】について超わかり易くご説明します!

市街化調整区域内の土地で農地を相続したけど、宅地化して売れないのか?

調整区域内の土地が安いから買って上手く生かしたい

調整区域内の土地を相続するかもしれない方、調整区域内の土地の安さに惹かれて購入を考えている方は必見です。

1.市街化調整区域内の土地を宅地化出来ないの?宅地化したら課税はどうなる?

1-1.調整区域内の地目変更は難易度が高く出来ない事が多い

まず、登記簿謄本の地目と、固定資産税評価証明の地目を確認して、どちらかが宅地だった場合は地目変更を出来る可能性はあります。すが、どちらも宅地以外の地目であった場合、地目変更を出来る可能性は低く、建物等を建てるのも結構難しいです。

農地などであった場合、農地転用許可が必要になりますが、合理的理由があり、建築確認が取得できる場合以外は農地転用は出来ない事が多いです。

個人での農地転用は難しくても、「株式会社ドリームプランニング」のような専門業者にご相談いただくと農地転用が出来ることもありますので、宜しければご相談ください。

1-2.昭和45年以前に親族が所有していた土地において、持ち家の無い方が自己居住用に建築する場合は認められることがあります。

この場合、自治体によって異なりますが、自己居住用に家を建てる方が市街化区域内の適当な土地を所有していない事や、土地を所有している親族が同じ集落内若しくはその周辺にある事、家を建てる人の就業先が通勤圏内にある事などの要件があります。

1-3.開発許可を受けて宅地開発する方法もあります。

都市計画法第34条11号、34条12号により、既存集落や自治体の条例で目的、用途を限り定められたもので開発許可を受けられれば宅地化して住宅を建てることも可能です。

調整区域内の土地の宅地転用や開発許可などについては専門的な知識が必要なため、調整区域を得意とする不動産屋からアドバイスをもらうことが一番近道です。URUHOMEを運営する「株式会社ドリームプランニング」はニッチな不動産の扱いに長けておりますので、お気軽にご相談くださいませ。

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1-4.市街化調整区域の土地は課税されても市街化区域ほど高くはならない

市街化調整区域内の土地の固定資産税は、近隣の市街化区域の土地の50%~70%程度の土地が多く、市街化調整区域では都市計画税がかからないため、実質市街化区域の30~50%程度の公租公課の負担になることが多いです。

また、余談ですが市街化区域内の農地も政令指定都市になると生産緑地の指定を受けられない場合、宅地並みの課税がされることもあります。

調整区域内の土地を相続した場合は土地の状況や地目によって評価が安くなるため、「損をしない!賢い相続のお手伝いをします 【相続の窓口】」のような初回相談無料の専門家集団に相談しましょう。

1-5.市街化調整区域の宅地を農地にすることも可能

市街化調整区域の農地を宅地にすることについて説明してまいりましたが、逆に宅地を農地にする方法についてご説明します。

市街化調整区域の宅地を農地にすることは可能ですが、宅地を農地にした場合、転用してから1か月以内に地目変更登記をしなくてはなりません。

これは、地目が宅地のまま農地課税になることを避ける為です。

2.市街化調整区域内の土地を上手く活用できないの?

2-1.資材置き場、駐車場、太陽光発電施設などとして運用する方法があります

調整区域で一般的なのは資材置き場や駐車場になります。素地で利用できることも多く、初期費用の安い活用方法になりますが、固定資産税、都市計画税が建物を建てるよりも高くなるというデメリットがあります。

また、太陽光発電については、固定価格買取制度による買取も可能ですが2020年の買取価格は50kw以上250kw未満12円+税と平成24年時の1/3程度となっており、利回りはそこまで良くないと思います。

参照:経済産業省 資源エネルギー庁 固定価格買い取り制度

2-2.特別養護老人ホーム、障害者グループホーム、医療施設、特定流通業務施設等を運営する団体に土地を賃借若しくは売却する

特別養護老人ホーム等の施設として土地を賃借する場合においては、市町村によって建物の立地基準があります。それぞれの施設によって立地基準も変わる為、賃借先、売却先の選定をする際にどのような施設であれば建てられる可能性があるのか、確認が必要になります。

一般的には特別養護老人ホームを運営する社会福祉法人等に50年で賃貸します。その対価として地代を得るのが定期借地権と呼ばれるものです。

種類としては、契約期間が50年以上である一般定期借地権と、契約期間が50年未満である事業用定期借地権があり、更地価格の0.5%~1.5%程度が年間の地代の相場と言われております。また、10年以上30年未満の事業用定期借地権、一般定期借地権は契約の更新が無く、土地を売却したくないという方にはお薦めの活用方法になります。

以上、土地を活用するか、手放すかという選択以外に、活用する場合はどのように活用するかを考える必要があります。

それぞれの活用方法にもメリット、デメリットがありますので、個別案件に応じて「株式会社ドリームプランニング」のような専門業者にご相談をすることをお薦めいたします。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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