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市街化調整区域の地目による相場や農地区分について

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の市街化調整地域などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。

大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
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１－１．地目が宅地で「既存宅地」に該当する土地

（旧）既存宅地とは、市街化調整区域に指定される以前から宅地として利用されていた土地で、基本的に住宅やアパートを建てたり出来る為、売却しやすい土地です。

（旧）既存宅地は、調整区域の中では市街化しているところが多く、市街化区域と隣接しているような所であれば、不動産の価値はそこまで変わりません。
しかし、地方都市周辺などは特に、（旧）既存宅地であっても交通の便が悪く、給排水ガス管などの整備状況が整っていないようなところであれば、近隣の市街化に比べ、半分以下の価格になってしまう事もあります。

なぜ（旧）既存宅地に、（旧）がつくかは、こちらを参照ください。

市街化調整区域で建築許可を取得【必見！】

１－２．地目が「田」「畑」以外の土地

地目が田や畑以外の土地は、各自治体の条例によって、一定の基準を満たすことで建物が建築できることがあります。また、駐車場、資材置き場、太陽光発電用地などとしても利用可能なので、金額次第で売買出来る土地です。

土地の価格に関しては、建築の許可が容易なほど価値が高くなります。建築の許可の難易度については、自治体毎に市街化調整区域の開発許可の基準を定めているため、物件の所在する自治体と立地によって異なります。

また、比較的市街化が進んでいる場所であれば、建物が建てられる可能性が高いだけでなく、資材置き場や駐車場としても利用できるため、比較的高い価格で売却できます。

１－３．地目が「田」「畑」の「第三種農地」農地

地目が田や畑の市街化調整区域の土地は、農地法の許可を得ないと売買が出来ません。
農地法では、売買と農地を宅地などに転用する許可を同時に行うことを『５条許可』といいますが、農地を転用できるかどうかは、農地の区分によって異なります。
このうち第三種農地とは、市街地の区域または、市街地化の傾向が著しい区域をさします。

第三種農地は、原則許可申請をすれば、農地転用が出来ます。
農地転用をすれば駐車場、資材置き場、太陽光発電用地などとして利用可能な事もありますが、建物を建築するのは比較的難しいため、売買価格も安くなります。
また、老人ホームや社会福祉施設、障碍者グループホームなどは、自治体ごとに定める市街化調整区域内の開発許可基準に適合していれば、建物が建てられる事もあります。

第三種農地では農地転用が出来たとしても、都市計画法の許可を得て開発行為を行ったり、建物を建てたりすることは容易ではないため、高くても周辺の市街化区域の土地の50％程度です。

市街化調整区域内の土地を宅地化する

１－４．地目が「田」「畑」の「第二種農地」農地

地目が「田」、「畑」の場合の第二種農地は、市街地化が見込まれる農地、又は生産性の低い集団農地とされ、そこでしか事業の目的を達成できない場合に限り、農地転用が認められます。

農地転用がされると、太陽光発電の用地、資材置き場などとして利用される事があります。
また、第三種農地と同じく、基準に適合していれば老人ホームなどは建築できることがあります。

第二種農地の市街化調整区域の場合、農地転用できない場合も多く、この場合は農地法第３条の許可を得て、農業従事者に売却するしかないため、売却することすら困難なこともあります。
高く売れるかどうかは、農地転用の難易度や、転用できた場合にどういった用途で利用できるか、土地の有用性にかかっています。

１－５．地目が「田」「畑」で「農用地区域」「甲種農地」「第一種農地」

農用地区内農地、甲種農地、第一種農地は、原則土地収用法などで転用する場合を除いて農地転用が出来ません。そのため、基本的は農地法第３条の許可を得て農地を農地として農業従事者に貸したり、買ってもらうなどの方法しかありません。

農業従事者としての証明を取得するには、耕作面積や耕作従事日数が年間１５０日以上であることなど自治体によって異なる用件があるため、一般の方がこれから軽く農業をやりたい程度ですと、農業従事者の証明は取れません。そのため、売買も非常に難しい土地となっています。

土地も農業従事者にしか売却できず、農地として利用できないため、売却すること自体が困難で、金額もほとんどつかないと考えた方が良いでしょう。

【高く売りたい！】市街化調整区域専門の買取業者

市街化調整区域の売却価格はご説明してまいりましたが、調整区域の売却については、不動産の利用用途や価格に関連する重要なキーワードがあります。これらのキーワードがどのように用途や価格に関係してくるかについてご説明いたします。

２－１．（旧）既存宅地って何？

平成１３年５月１８日までは、既存宅地制度というものがあり、その土地が市街化調整区域に指定される前から「宅地」として利用されているなどの用件を満たしている場合、市街化調整区域内で建築する際の、都市計画法の許可不要で建築物が建築できました。

しかし、この制度によって市街化の望ましくない土地が市街化されたり、安全性の基準などが適用されていないなどの問題があったため、自治体で条例を定め、環境保全上支障がある場合を除き許可する『許可制』に移行しました。

（旧）既存宅地と言われるのは、平成１３年に既存宅地の制度が廃止され、都市計画法による建築許可不要だったものが許可が必要となったためです。
しかし、現在でもこの（旧）既存宅地の要件に該当する宅地は、比較的建物を建築しやすいため、（旧）既存宅地の用件を満たさない土地と比べて高い価格で売却できます。

２－２．農地区分って何

市街化調整区域内の土地は、「田」や「畑」などの『農地』と、住宅用地である『宅地』、山林などの『それ以外の土地』に大まかに分類出来ます。

『農地』の場合は、売買する際に「農地法」の許可が必要になり、この許可を得るのが難しいのです。

そして『農地』は農地の位置、自然条件、都市環境等により５種類の「農地区分」に分けられます。それぞれの農地区分によって農地転用許可方針は異なってきます。市街化調整区域にある農地の中で、第二種、第三種の農地以外は、基本的に農地転用が難しいため、売買の難しい土地となっています。

また、農地区分については、eMAFF農地ナビ にて概要を調べられるほかに、詳細については農業委員会に確認することができます。

農地区分	区域の内容	農地転用の許可
農用地区域内農地	農業を推進するための「農業振興地域」のうち農用地の利用確保として定められた区域	農地転用原則不許可
甲種農地	10ヘクタール以上の特に良好な営農条件を備えている農地。農業公共投資から８年以内の農地	農地転用原則不許可
第１種農地	10ヘクタール以上の規模の一団の農地や土地改良事業などの対象となった農地、生産性の高い良好な営農条件の農地	農地転用原則不許可 公共性の高い事業の用に供する場合等は許可され
第２種農地	駅から500m以内にあり、市街地化が見込まれる農地、生産性の低い農地	第3種農地に立地困難な場合等に農地転用許可
第３種農地	駅から300m以内にある等、市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地	許可

２－３．農地法の許可とは？

農地法の許可とは、農地の売買や、農地転用について規制する法律です。市街化調整区域は農地であることも多く、農地を農地のまま売買する際には、農地法の３条で農業委員会の許可を得て農業従事者に売却するしかありません。

尚、その場合は「耕作すべき農地全てを効率的に利用し耕作できること」「耕作に適した機械を所有し、適正な人数の農業従事者がいること」などの他、自治体によって厳しい制約があります。

また、農地を転用するには農地法第４条の許可、農地を転用して売買するには農地法の第５条の許可を要します。

農地法の許可	適用される場面	許可権者
第三条の許可 （権利移転）	農地または採草放牧地について所有権などを移転	農業委員会
第四条の許可 （農地転用）	農地を農地以外の土地にする場合	都道府県知事
第五条の許可 （権利移転＋転用）	農地または採草放牧地を転用し所有権などを移転	都道府県知事

市街化調整区域の土地は、都市計画法や農地法などの専門知識が必要なため、不動産業者でないと売却査定するのは難しいです。知識が乏しいために、法令違反をしていることすら気が付いていない不動産業者も少なくありません。

例えば、農家の分家の方のみに建築許可（属人的許可といって、その方のみに建築許可がされたもので、他の方が建物を利用してはいけません）がされている土地建物を、都市計画法の許可なく売買すると都市計画法違反になります。

また、例えば近隣の方のための売店のようなお店をするために許可を得た建物を、住宅用などにするにも用途変更といって、都市計画法の許可が必要です。

このような事を知らずに不動産の売買をしてしまう不動産業者もありますので、売買の際は市街化調整区域の売買を専門とする不動産業者に査定をしてもらいましょう。

↓属人的許可や、用途変更についてはこちらでも解説しております。

『勝手に貸したら罰金も？！』市街化調整区域内の建物を適法に賃貸する

３－１．市街化調整区域の不動産を売るならドリームプランニング

市街化調整区域の売却には、専門知識が必要ですので、お困りの不動産があれば、ニッチな不動産でお馴染み、当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングまでご相談ください。

売却するのに許可が必要な不動産もございますので、まずは売却する際に許可が必要かどうかをお調べさせて頂きます。

ドリームプランニングは、市街化調整区域などの売買の難しい不動産に特化し、創業から17年の間、東京、神奈川を中心に日本全国で市街化調整区域の不動産の買取をさせて頂いております。
市街化調整区域の不動産売買はかなり特殊で、取り扱っている会社も少なくお悩みを抱え込んでいらっしゃる方も少なくありません。
相談出来るところもなく困っていらっしゃる方も、お気軽にご相談くださいませ。

３－２．地場の不動産業者を探したいならウチカツ

不動産SNSウチカツは、市街化調整区域など特殊な不動産を得意とする不動産業者が多数登録しており、皆様の不動産のお悩みに無料で回答してくれます。

下記のページから相談フォームに入力し不動産の相談をすると、複数の不動産会社の回答の中から、気になる回答の不動産業者に直接お問い合わせ可能です。

また、ウチカツでも不動産の売出価格の査定や、買取価格の査定もすることが出来ますので、是非ご利用なさってくださいませ。