「マンションの共有持分とは何？」「マンションの共有持分でトラブルになってしまった！」
マンションの共有持分に精通したドリームプランニングでは、日々マンションの共有持分に関するお問い合わせをいただきます。
そこで今回は、マンションの共有持分について徹底解説！皆さんがマンションの共有持分問題を解決する手がかりになれば幸いです。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の共有名義不動産や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
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- マンションの共有持分とは何？共用部分との違いは？
- 区分マンションの一戸を共有している場合
- マンションの共有持分で可能な法律行為は？
- マンションの共有持分に多いトラブル事例は？
- マンションの共有持分トラブル対策は？
- マンションの共有持分を売却した場合の相場は？
- 共有持分マンションの悩み相談ができる専門業者
- 共有持分マンションのお悩みはURUHOMEへ
１．マンションの共有持分とは何？共用部分との違いは？
それではさっそく始めましょう。マンションの共有持分と聞いて「マンションの共用部分とは違うの？」という疑問が多かったので、ここではマンションの共有持分と共用部分の違いについてお答えいたします。
- １－１．マンションの共有持分とは？(一棟マンションを共有する場合)
- １－２．マンションの共有持分はどうやって決まる？(区分所有の場合)
- １－３．マンションの共用部分とは
- １－４．共有持分と議決権
- １－５．マンションの敷地権とは
１－１．マンションの共有持分とは？(一棟マンションを共有する場合)
マンションの共有持分について、かみ砕いて解説すると「マンションを複数名義で共有していて『誰がどのくらい持っているか』を示す割合」と言えるでしょう。
例えば一棟マンション（全戸賃貸）を５人で共有していて、それぞれの持分が全員等しい場合、一人あたりの共有持分は２０％となります。
【計算式】マンション（１００％）÷５人＝共有持分２０％／人
ちなみにマンションを共有する名義は自然人（生身の人間）でも法人（法律上の人間。会社など）でも大丈夫です。
１－２．マンションの共有持分はどうやって決まる？(区分所有の場合)
区分所有のマンションとは、マンションが住戸ごとに区分されていて、それぞれの住戸を所有することを指します。簡単に言うと分譲マンションがこれにあたります。
当然の事ではありますが、マンションを共有していると一口に言っても、一棟マンションを５人で共有している場合と、区分所有マンション(分譲マンション)の所有者が５人いる場合とで共有している持分の範囲や持分割合が異なります。
マンションを区分所有している場合の土地や共用部分の共有持分は、それぞれの区分所有者が区分所有する専有部分の面積割合に応じて按分されます。
ここで例を挙げてみましょう（※区分所有面積は合計２５０㎡とする）。
・Ａ ６０㎡の専有部分の所有権を持っている・・・・持分６０／２５０
・Ｂ ４０㎡の専有部分の所有権を持っている・・・・持分４０／２５０
・Ｃ ５０㎡の専有部分の所有権を持っている・・・・持分５０／２５０
・Ｄ ７０㎡の専有部分の所有権を持っている・・・・持分７０／２５０
・Ｅ ３０㎡の専有部分の所有権を持っている・・・・持分３０／２５０
つまり専有部分の面積が広い区分所有者ほど、土地や共用部分の持分割合を多く持っているという事になるのです。
| 一棟マンション | 区分所有マンション(分譲マンション) | |
| マンションの専有部分 （住戸） | ５人で共有 | 一住戸を５人で専有 |
| マンションの共用部分 （廊下・階段・エントランスなど） | ５人で共有 | ５人で共有(持分割合はマンションの専有部分の面積による) |
| マンションの土地 | ５人で共有 | ５人で共有(持分割合はマンションの専有部分の面積による) |
１－３．マンションの共用部分とは
マンションの共有持分に対して、前述したマンションの共用部分とは何でしょうか。
マンションの共用部分を一言で表せば「マンションの専有部分を除くすべての場所」となります。(つまり廊下・階段・エントランス・バルコニーなど)
マンションの専有部分と共用部分は、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）で規定されているので確認しましょう。
区分所有法
※参考：建物の区分所有等に関する法律
（定義）
第二条（中略）
３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
（後略）
https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069
「何のこと？」と思われる方もいるかもしれないので、念のためかみ砕いて解説いたします。
【意訳１】マンションの専有部分とは、区分所有権の目的となる建物のメイン部分です。
【意訳２】マンションの共用部分とは、専有部分以外のすべてです。規約で特別に決めることもできます。
「区分所有権の目的」とは、要するに「この建物を何のために建てて、みんなで分け合っているか」ということです。マンションなら住むためなどであり、そのために各所有者に必要な部分が専有部分になります。
それ以外の場所が共用部分、つまり住戸部分以外の廊下・階段・エントランス・バルコニーの他、玄関ドア、窓ガラスなども実は共有部分になります。
１－４．共有持分と議決権
マンションの専有部分の面積が広いという事は、共有持分を多く持っているという事が分かってきました。
ここで「専有部分を多く持っている人ほど決定権が強いのでは？」と思うかもしれません。
区分所有法第３８条と第１４条に、規約の定めがない限り、議決権は専有部分の床面積割合によることが規定されているためです。
しかし管理組合の総会などでの議決権を決める際に、Ａの共有持分６０／２５０、Ｂの共有持分４０／２５０というように、持分割合で議決権を持たせると票決が煩雑になってしまいます。
そこで規約によって議決権割合を変更することが可能です。
例えばＡの共有持分６０／２５０も、Ｂの共有持分４０／２５０も議決権を１とする事と認めれば、票決をスムーズにできるため、専有部分の面積に関わらず議決権を1住戸1としているマンションも多くあります。
１－５．マンションの敷地権とは
マンションの共有持分や共用部分を語る上で、切っても切れないのがマンションの敷地権です。
敷地権とはマンションの敷地（土地）と建物をまとめて登記し、それぞれの権利を切り離せないようにした権利状態を指します。
こう聞いて「敷地と建物を別々に登記した方が、それぞれ処分（売却）できて便利じゃない？」と思われる方がいるかも知れません。
しかしそれを認めてしまうと、マンションの敷地と建物の権利関係がそれぞれ複雑になってしまいます。
実際に昭和５９年（１９８４年）に不動産登記法が改正される以前は、マンションの敷地と建物が別々に登記されており、別々に処分したことによるトラブルが多発していました。
そこで法改正によって敷地権の概念が生み出され、敷地と建物が一体不可分の権利登記となったのです。
マンションの敷地権が設定されているものは、基本的には分譲マンションになります。１－２の場合のように区分所有者がA・B・C・D・Eの5人いた場合、敷地権設定されている土地の共有持分は以下のようになります。
| 専有部分の所有者 | 専有部分の面積 | 敷地権設定されている土地の共有持分 |
| A | ６０㎡ | 持分６０／２５０ |
| B | ４０㎡ | 持分４０／２５０ |
| C | ５０㎡ | 持分５０／２５０ |
| D | ７０㎡ | 持分７０／２５０ |
| E | ３０㎡ | 持分３０／２５０ |
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２．区分マンションの一戸を共有している場合
マンションの共有持分について良く分かったところで、マンションの一住戸を共有している場合の議決権についてちょっと解説します。
２－１．議決権とは？
ところで、先ほど解説した議決権とはそもそも何でしょう？
議決権とはマンションの管理組合における総会など、意思決定の場で票決に参加する（投票によって賛否の意思を示す）権利のことです。
マンションの一住戸を共有している場合でも、原則的には専有部分の床面積割合に応じた議決権が認められます（区分所有法第３８条・第１４条）。
区分所有法
※参考：建物の区分所有等に関する法律
（議決権）
第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。
https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069
【意訳】各区分所有者が持っている議決権は、規約で特に定めない限りは第１４条（専有部分の床面積割合）のとおりに与えられます。
区分所有法
※参考：建物の区分所有等に関する法律
（共用部分の持分の割合）
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２ 略
３ 略
４ 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069
【意訳】共用部分の持分割合≒議決権については、規約で別に決めても構いません。
規約で定めれば「共有持分を１％でも持っていれば、それぞれの共有者に１の議決権を認める」ことも、先ほどご説明したように「１住戸で１議決権だけ認める」ことも可能です。
２－１－１．議決権と区分所有者数
マンションの管理組合で議決権を行使する場合、議決権だけでなく区分所有者数も満たさないと可決できません。
【議決権】住戸を多く所有するほど有利となる。
【区分所有者数】区分所有している住戸数に関係なく１。
【マンション管理組合における決議の種類と可決条件】
普通決議：議決権と区分所有者数ともに過半数（１／２超）で可決（第３９条）
特別決議：議決権と区分所有者数ともに３／４以上で可決（第３１条など７種類）
建替決議：特別決議の一つ。議決権と区分所有者数ともに４／５以上で可決（第６２条）
※条項は区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）より。
例えば５０住戸のマンションがあったとしましょう。１住戸１議決権との規定があれば、議決権は５０になります。
５０住戸のうち１人（Xさんとします）が３１住戸を区分所有していて、残り１９住戸をそれぞれ１人ずつ区分所有していたとします。つまり区分所有者は２０人です。
普通決議において、Xさんが賛成すれば議決権は３１／５０＝６２％だから、過半数を余裕でクリアできるでしょう。
しかしXさん以外が全員反対すれば、区分所有者数は１／２０＝５％。過半数をクリアできず、否決されてしまうのです。
| 議決権 | 区分所有者数 | |
| 普通決議(会計報告・使用細則改定・管理費等改定・役員選任など) | １／２超 | １／２超 |
| 特別決議(管理規約改定・共有部の変更・区分所有権の競売など) | ３／４以上 | ３／４以上 |
| 建替決議 | ４／５以上 | ４／５以上 |
２－２．区分マンションを共有している場合の議決権
例えば区分マンションを夫婦や親子で共同購入、そのまま共有した場合の議決権はどうなるのでしょうか。
結論から言えば「規約の有無や内容によりケースバイケース」となりますが、規約で「１住戸につき１議決権」と決めているケースが多いです。
そして区分所有法第４０条では「専有部分を複数名で共有している場合は、議決権を行使すべき代表者を１人決めなければならない」ことが規定されています。
区分所有法
※参考：建物の区分所有等に関する法律
（議決権行使者の指定）
第四十条 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。
https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069
※先ほどの第３８条・１４条と矛盾しているようにも感じられますが、床面積の割合とは区分所有権単位の話であり、区分所有権を共有している場合は共有者の中から代表を１人選ばなければなりません。
例えば夫Aと妻Bがマンションを共有している場合は、AかBのどちらかを代表者としてあらかじめ決めておく必要があります。
「同居かつ生計を一にしている夫婦だから、どっちが出席＝議決権を行使してもいいでしょ」とはならないので注意しましょう。
夫Aを代表者と決めたら、夫Aが事故などによって出席できなくなった場合は、きちんと代理人を立てなければなりません。
この時に妻Bを代理人として立てれば、妻Bは総会などに出席して議決権を行使することが可能です。ただしこの場合は夫Aが出席＝議決権を行使できなくなるため注意してください。
２－３．どうしても複数名で出席したい場合は
議決権が行使できないのは仕方ないけど、どうしても総会に参加したい場合は、どうすればいいのでしょうか。
議事に支障がなければ議長の裁量で出席が認められるケースが多くあり、標準管理規約でもその旨が定められています。
ただし出席はできても、あくまでオブザーバー的な立場です。だから発言は認められないか、認められても参考程度にとどめられるでしょう。
また区分所有法の第４４条には①区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者が、②会議のテーマについて利害関係にある場合に限って総会の出席・発言が認められる規定があるので、これが適用できるかも知れません。
区分所有法
※参考：建物の区分所有等に関する法律
（占有者の意見陳述権）
第四十四条 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。
２ 略
https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069
代表者と同居している家族などは「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者」であり、マンションの議決について利害関係がなくはないでしょう。
ただし意見は述べられるものの、最終的な意思決定には参加できない＝議決権はない点は要注意です。
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３．マンションの共有持分で可能な法律行為は？
ここまでの解説で、マンションの共有持分と区分所有、そして共用部分の違いがわかったのではないでしょうか。
続いて、マンションの共有持分を持っていることでどんな法律行為が可能なのか？という疑問を解消してまいります。
- ３－１．共有者全員の同意が必要な法律行為は？
- ３－２．過半数の同意が必要な法律行為は？
- ３－３．共有者の同意が不要な法律行為は？
- ３－４．マンション共有持分の法律行為まとめ
- ３－５．共有持分のよくある誤解
３－１．共有者全員の同意が必要な法律行為は？
マンションの共有持分を持っていて、共有者全員（１００％）の同意が必要な行為例は以下の通りです。
・マンションを完全所有権として売却（一棟／区分）
・マンションを完全所有権として贈与（一棟／区分）
・マンションの大規模修繕（一棟／区分）
・マンションの担保権設定（一棟／区分）
・マンションの長期賃貸借（一棟／区分）
・マンションの用益権設定（一棟／区分）
・マンションの解体（一棟）
・マンションの建替え（一棟）……など
これらをマンションの変更行為といい、誰か一人でも反対したら実行できません。
(※建て替え決議などに反対した区分所有者に対して、建物の建て替えに参加する区分所有者はその権利を売り渡すように請求出来ます)
３－２．過半数の同意が必要な法律行為は？
マンションの共有持分を持っている者のうち、共有者の過半数が同意する必要のある行為例がこちらになります。
・マンションの使用方法決定（一棟／区分）
・マンション賃料の増減額（一棟／区分）
・マンションの賃貸借契約の締結、解除（一棟／区分）
・マンションのリフォーム／リノベーション（一棟／区分）……など
これらをマンションの管理行為といい、５０％を超える同意が得られれば実行できます。
なおマンションのリフォーム／リノベーションは「軽微な変更行為」と見なされれば過半数の同意で可能ですが、大規模修繕＝変更行為と見なされると１００％同意を得なければなりません。
「軽微」の範囲がどこからどこまでかはケースバイケースで判断が分かれるため、事前に確認してから着手するのがおすすめです。
３－３．共有者の同意が不要な法律行為は？
マンションの共有持分を持っていて、自分だけの判断で実施できる≒共有者の同意がまったく不要な行為には、例えばこんなものがあります。
・マンションのメンテナンス
・マンションを相続した場合の所有権移転登記（相続登記）
・マンションを不法占拠している者に対する明渡し請求
これらをマンションの保存行為といい、マンションを現状保存する上で必要な行為は共有者の同意なしで行えるのです。
他にもマンションの共有状態を解消するための共有物分割請求訴訟（前段階の共有物分割調停を含む）を起こすこともできます。
また自分の共有持分だけを売却または譲渡することも、共有者の同意は必要ありません。
３－４．マンション共有持分の法律行為まとめ
| 法律行為 | 全員の同意が必要（変更行為） | 過半数の同意が必要（管理行為） | 同意は不要（保存行為など） |
| 権利全体の売却・贈与 | ○ | ||
| 大規模修繕 | ○ | ||
| 担保権・用益権設定 | ○ | ||
| 長期賃貸借 | ○ | ||
| 解体・建て替え | ○ | ||
| 使用方法決定・変更 | ○ | ||
| 賃貸借契約の締結・解除 | ○ | ||
| 賃貸借契約の解除 | ○ | ||
| リフォーム | ○ | ||
| メンテナンス | ○ | ||
| 相続登記 | ○ | ||
| 不法占拠者への明渡請求 | ○ | ||
| 共有持分のみ譲渡・売却 | ○ |
ここまで解説してきたマンションの共有持分に関する法律行為をまとめました。
リフォーム／リノベーションは、軽微な変更と見なされる場合は管理行為（過半数の同意で実施可能）となります。
ただしここにまとめたのは一般論であり、変更行為／管理行為の判断はケースバイケースで変わってしまうことも少なくありません。
後からトラブルにならないよう、マンションの共有持分に関する法律行為を実施する前に、共有者に同意を得たり専門家に相談したりしておくのがおすすめです。
３－５．共有持分のよくある誤解
マンションの共有持分でよくある誤解の一つに「共有持分の範囲内だけでしかマンションを利用できない」というものがあります。
これは民法第２４９条の条文を読み違えたためと思われますが、実際に条文を読んでみましょう。
民法
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（共有物の使用）
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
（後略）
https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
「その持分に応じた使用」という表現が誤解の原因になっているようですが、実際には「共有物の全部」を使用できます。
マンションの共有持分が９９％でも１％でも、共有しているマンション部分はその全体を使えるので、注意してください。
ただし共有しているマンション部分の全体が使えるのは、他の共有者も同じです。実際にはお互いに譲り合いながら使うことになるでしょう。
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４．マンションの共有持分に多いトラブル事例は？
マンションの共有持分を所有していると、権利関係が複雑なことからトラブルになってしまうことが多くあります。
ドリームプランニングでもマンションの共有持分に関するトラブル相談が多く寄せられていますが、ここでは区分所有マンションを中心に、特に多いトラブル事例を解説いたしましょう。
４－１．コスト分担をめぐるトラブル
マンションを共有していると、維持管理コストが発生します。マンションの維持管理コストは共有持分に応じて分担することが多いものの、中にはちゃんと払っていただけない方も少なくありません。
よくあるのが「確かに私の共有持分は７０％だけど、あまりマンションを利用していないのだから、７０％も負担したくない」とか「まったくマンションを利用していないのに、共有持分に応じて２０％も負担させられるのは理不尽だ」などといったご不満。
またお金にルーズで支払いが遅れたり、「立て替えておいて」と言ったのに「お金がないからもう少し待って」などとそのまま払ってくれなかったりする方もいました。
本来お金を支払うべき立場なのに開き直って、徴収する方がなぜか卑屈になってしまうケースも少なくありません。
こうした面倒ごとが嫌だから、泣き寝入りで自分が負担してあげるケースも多くあります。
マンションを共有するなら、誠実な方と共有したいものですね。
４－２．収益配分をめぐるトラブル
共有持分のマンションを賃貸に出すなどして収益が出た場合、その配分でもめるケースは本当に多くあります。
例えば「私の共有持分は２５％しかないけど、このマンションの収益向上に多大な貢献（※ただしエビデンスはない）をしたのだから、その分を上乗せして欲しい」などと主張しはじめるのです。
コスト負担について話し合う時は気配を消しているのに、収益が出た途端に存在感をアピールしはじめる方は少なくありません。
こうした相談をうかがう際に、筆者は「今後ルールを定め、その範囲内で各共有者が権利を主張するようにされてはいかがでしょうか」とアドバイスさせていただきます。
例えば「コスト分担も収益配分も共有持分どおり。事情による加減は一切なし、ただし一定金額以上の特別な負担が生じた場合は、共有者の協議によって加味する」などとするのです。
ルールを定めていても破る方はいますが、トラブルになる方のほとんどはルールを定めていませんでした。
４－３．利用法（自己居住？賃貸？）をめぐるトラブル
共有持分で所有しているマンションの利用法についても、共有者同士で意見が対立するケースが多くあります。
マンションを自己居住用に共有している方もいれば、マンションを賃貸に出したい方もいるでしょう。
また一緒に住んでいるとしても、物理的な使い方（例えば共有者の一人がほぼ独占的に利用してしまうなど）でトラブルになっているパターンも少なくありません。
賃貸に出したら出したで「こういう属性の方には貸したくない」など意見が対立したり、賃貸している店子が起こしたトラブル対応の負担でもめたりもするでしょう。
共有持分のマンションは、自己居住でも賃貸でも、単独所有以上にトラブルのリスクがついて回ります。
４－４．第三者がいきなり出入り
こちらも実際にあった相談ケースなのですが、共有者の一人がマンションの共有持分を無断で第三者に売却してしまうことがありました。
他の共有者にことわりなく共有持分を第三者へ売却する。その行為自体に法的な問題はありません。ただしその後の人間関係に、大きなヒビが入ってしまう可能性があります。
その後、マンションの共有者たちがどうなったかと言いますと……。
「面識もない人がいきなりマンションへ出入りするようになってしまった。共有持分を買った以上、その人に正当な権利があるのは分かるが、毎日不安でしょうがない」
「共有持分を買ってマンションを正当に利用しているのに、何だか不審者のような態度で接してくる。不快でしょうがない」
こんな具合で、お互いにギクシャクしながらマンションを利用されているようです。
マンションの共有持分を売却するのは自由ですが、共有持分を買ってくれた方と他の共有者が気持ちよくマンションを利用できるように、あらかじめ話を通してあげた方が親切でしょう。
４－５．相続で権利関係が複雑化
マンションの共有持分は、相続によって権利関係が細分化・複雑化していきます。
例えばあるマンションを５人兄弟姉妹A・B・C・D・E（父親は既に死亡、母親Fは健在だが共有持分なし）で等しく共有していたケースで考えましょう。
スタート時点で、各人の共有持分はそれぞれ２０％とします。
（１）まずAが死亡。Aには妻A1と子A2・A3がいて、それぞれ法定相続しました。
（２）次にBが死亡。Bには妻子がなく、母親Fと兄弟たちが法定相続しました。
（３）次にCが死亡。Cは離婚しており、認知している婚外子C1が法定相続しました。
（４）次にDが死亡。Dは第三者Gへ全財産を遺贈する遺言書を作成していました。ただしDの妻D1が遺留分を主張しています。
（５）次にEが死亡。Eは独身で、母親Fから虐待されていたため、家庭裁判所に対してFの相続廃除請求を行っていました。
（６）次にA2が死亡。A2には妻A4と子A5・A6がいて、それぞれ法定相続しました。
……この時点で、マンションの共有持分を誰が何％持っているか……皆さんは計算できますか？
（相続問題の複雑さが伝わればよいので、実際に計算しなくても大丈夫です）
とにかく相続によって権利関係が複雑化の一途をたどることはご理解いただけるでしょう。
マンションの共有持分は、長く所有すればするほど権利関係が複雑化≒トラブルリスクが増加することを、覚えておいてください。
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５．マンションの共有持分トラブル対策は？
マンションの共有持分に関するトラブルは、少しでも防ぎたいものですね。
ここではマンションの共有持分トラブルを防ぐ対策について、詳しく解説していきましょう。
５－１．共有利用ルールを作成・徹底する
マンションを共有持分で所有するなら、共有者間の利用ルールを作成することをおすすめいたします。
まずは最低限の共有ルールを決めた上で、利用状況に合わせてブラッシュアップしていくのがいいでしょう。
ルールを作っても守らない方はいますが、その場合でもルールに沿った対処が可能となります。
こう言うと、中には「ルールを決めるなんて、めんどくさい」とか「ルールを決めることで、相手を信用していないように思われてしまう」と思われる方がいるかもしれません。
しかしマンションにおける共有トラブルのほとんどは、明確なルールを作っていなかったことに起因するものです。
ルールがないから、各共有者が自分の感覚で適当に振る舞い、それが他の共有者にとって迷惑と思われるケースが少なくありません。
だから「こんな事も決めるの？」と思われるくらいまでルールを決めた上で、状況に合わせて加減していくのがいいでしょう。
５－２．共有持分を買取る
もしご自身に資金的な余裕があって、かつ共有者に退去の選択肢があるなら、マンションの共有持分を買取ることでトラブルを予防できます。
共有持分の１００％をご自身で所有できれば、もうマンションの利用について誰かの意思に振り回されることはありません。
……が、実際にはそんな資金の余裕がないか、あるいは資金があっても共有されている方に売却する意思がないかのどちらかでしょう。
また共有持分を買取りたいと知ったら、その足元を見て価格を不当に吊り上げようとされる方もいらっしゃいました。
マンションの共有持分を個人売買しようとすると、とかくトラブルの火種がついて回るものです。
トラブルを避けようと不動産会社に仲介してもらうと、決して安くない仲介手数料（※売買価格４００万円超なら価格の３％＋６万円、消費税別）も発生し、その負担割合でまた揉めて……というケースもありました。
マンションの共有持分は何につけても相手のあることなので、お金があれば必ず買取れるというものではありません。
５－３．共有物分割調停⇒共有物分割請求訴訟
マンションの共有持分状態を解消するため、裁判所を通じた選択肢もあります。
よくインターネットでは共有物分割請求訴訟が言及されていますが、いきなり訴訟に踏み切ることはできません。
まずは共有者同士で十分に話し合い、どうしても話し合いがまとまらなかった場合に裁判所で調停（共有物分割調停）を行います。
裁判所が入って公正な立場から調停を行っても、それでも話し合いがまとまらなかった場合に、いよいよ共有物分割請求訴訟へ進むのです。
共有物分割請求訴訟では、マンションの共有持分について以下３パターンの判決が下されるでしょう。
５－３－１．現物分割
共有持分のマンションについて、それぞれ分割する判決が現物分割です。
土地など物理的に分割できるものに適用されますが、マンションの一室を分割することはできないため、今回のケースで適用される可能性は極めて低いでしょう。
５－３－２．価格賠償
共有持分のすべてを共有者の一人に譲渡し、その代わりに金銭で賠償する判決を価格賠償と言います。
共有者の一人が、他の共有者全員からマンションの共有持分をすべて買取るイメージですね。
「そんなこと言われても、マンションの共有持分すべてを買取るお金なんかないよ」という声もありましたが、そうした事情は訴訟の審理の中で吟味されるのでご安心ください。
５－３－３．代金分割
現物分割も価格賠償もできなかった場合の最終手段として下される判決が、こちらの代金分割です。
マンションを分割できず、共有者の誰一人として価格賠償できるだけの資金を持っていなかったなどのケースになりますね。
代金分割ではマンションを競売にかけ、落札代金から諸経費を差し引いた残金を、共有持分に応じて配分するのです。
マンションを必ず手放すことになるため、マンションを手放したくない（自分で持ちたいor共有者の誰かに持っていてほしい）場合は残念ですが、こうしなければ決着しないケースも少なくありません。
５－３－４．共有物分割請求訴訟の注意点
裁判所の強大な権力をもってマンションの共有持分問題を強制的に解決できる共有物分割請求訴訟ですが、いくつか注意すべきポイントもあります。
・望みどおりの判決が出る保証はない。裁判所は誰かの味方ではない
・費用は数十万円～１００万円以上（相場。弁護士報酬など含む）がかかる
・期間は早くても半年～１年ほど、こじれると数年以上かかるケースも
・判決に不服なら控訴も可能だが、相応に費用も期間もかさんでいく
⇒判決受領後２週間以内に、他の共有者全員を訴える必要がある
・しかも二審判決は一審判決より不利になってしまうリスクもある
⇒通常の民事訴訟では「不利益変更禁止の原則」によって二審で一審より不利な判決が出ることはないが、共有物分割請求訴訟はその例外である
通常の訴訟とは多少性質が異なるとは言え、訴訟には違いありません。弁護士などプロのアドバイスを受けながら、踏み切るかの判断をした方がいいでしょう。
５－４．マンションの共有持分を共有者へ売却
ご自身が所有しているマンションの共有持分については、ご自身の一存で自由に売却可能です。
マンションの共有持分は誰に売却してもいいのですが、権利関係の複雑なマンションの共有持分を第三者が購入するケースは稀と言えるでしょう。
もちろん共有持分のリスクを抱え込んでも、人気物件に居住したいなどのケースはあるかも知れません。
共有者にマンションの共有持分を売却した場合、その相場はマンション価格×共有持分（％）となるのが一般的です。これに個別の事情が加わって売却価格が左右されるでしょう。
先ほど解説した「共有持分を買取る」ケースとは逆に、今度は足元を見られて買い叩かれてしまうケースも少なくありません。
また個人間売買のトラブルを防ぐために不動産会社の仲介を入れると、仲介手数料がかかってしまいます。
マンションの共有持分を売却すると言っても、なかなか簡単にはいかないでしょう。
５－５．マンションの共有持分を専門業者へ売却
マンションの共有持分が売却できずお困りの際は、専門業者に相談するのがおすすめです。
共有持分に特有の複雑な権利関係に精通している専門業者であれば、マンションの共有持分をスムーズに売却できるでしょう。
一般的に専門業者へマンションの共有持分を売却した場合、他の共有者へ売却した場合に比べて３０～５０％まで落ち込んでしまいます。
しかしドリームプランニングのように、共有持分のマンションを収益化するノウハウを持った専門業者であれば、見込み利益を織り込んだ金額をご提示可能です。
契約不適合責任免責＆仲介手数料無料＆プライバシー厳守で、マンションの共有持分をご満足いただける形で売却できるでしょう。
マンションの共有持分でお困りでしたら、ぜひともドリームプランニングへご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
６．マンションの共有持分を売却した場合の相場は？
マンションの共有持分を売却する場合、売却相場が気になるかと思います。
ここではマンションの共有持分を売却した場合の相場について、売却先ごとに解説いたしましょう。
６－１．マンションの共有持分を共有者に売却
マンションの共有持分を他の共有者に売却した場合、基本的な売却相場は以下の通りです。
【計算式】売却相場≒マンションの価格（１００％）×共有持分（％）±個別の事情
例えば１億円のマンションを共有持分で１０％所有していた場合は、１億円×１０％＝１，０００万円±個別の事情となりますね。
他の共有者にすれば、共有持分が増えることのメリットが織り込めるため、理論上はこの相場で売却できるでしょう。
しかし不動産会社の仲介を入れた場合、仲介手数料（１，０００万円×３％＋６万円＝３６万円＋消費税）が発生するため、利益はさらに削られてしまいます。
６－２．マンションの共有持分を第三者に売却
マンションの共有持分を第三者に売却するのは難しいですが、絶対に不可能という訳ではありません。
ただし共有持分のリスクを織り込まれてしまうため、かなり安くなるのは覚悟しておきましょう。
【計算式】売却相場≒マンションの価格（１００％）×共有持分（％）×３０～５０％（÷３～２）±個別の事情
この３０～５０％が共有持分のリスクとなります。他の共有者に売却する場合に比べて半分から１／３まで落ち込んでしまうでしょう。
もちろん仲介が入れば仲介手数料がかかることも忘れてはいけません。
６－３．マンションの共有持分を専門業者に売却
マンションの共有持分を専門業者に売却した場合、その売却相場は専門業者の力量や経営姿勢によって大きく差が出ます。
売主様から暴利を貪ろうとする専門業者は論外ですが、悪意はなくても力量が不足している（マンションの共有持分に精通していない）専門業者ですと、リスクを織り込んだ費用がかさんで売却価格に影を落としてしまうのです。
なので専門業者にマンションの共有持分を売却する時は、マンションの共有持分に精通しているかどうかを十分に吟味しましょう。
６－４．マンションの共有持分はURUHOMEに売却
マンションの共有持分を売却する時は、マンションの共有持分に精通した専門業者へ売却するのがセオリーです。
例えば当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、マンションの共有持分を活用して収益化するノウハウを秘蔵しているため、見込み収益を売主様に還元できます。
また複雑な権利関係に強いため、他社様では手間やコストに見合わないからと断られてしまった共有持分もお任せください。
どこまでも売主様に寄り添い、二人三脚でマンションの共有持分を売却成功へ導くための全力サポートをお約束いたします。
マンションの共有持分でお悩みでしたら、お一人で抱え込まずにドリームプランニングへご相談くださいませ。
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７．共有持分マンションの悩み相談ができる専門業者
ここまでマンションの共有持分について、徹底解説してまいりました。
マンションの共有持分についてお悩みでしたら、お悩みごとマンションを売却してしまうのも一つの手です。
こちらに紹介する専門業者の中から、２～３社を見つくろって相見積もりをとられるといいでしょう。
７－１．ドリームプランニング
共有持分のマンションでお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
「横浜から世界一を目指す不動産ベンチャー」である当社は２００５年７月の創業以来、日本全国で共有持分のマンションだけでなく、あらゆるニッチな不動産（底地・借地・再建築不可物件・市街化調整区域・傾斜地・一棟収益物件・事故物件・ゴミ屋敷など）を買取してまいりました。
長年にわたり培ったノウハウと、各界で構築してきた強力なネットワークを駆使して、皆様が悩まれている共有持分のマンションを売却へ導いていけるでしょう。
共有持分のマンション買取では、仲介手数料無料＆契約不適合責任免責＆プライバシー厳守を徹底。大切な資産を安心してお任せいただけます。
権利関係が複雑化してしまい、他社様で買取を断られてしまった共有持分でも、遠慮なく買取をご相談くださいませ。
また当社は群馬県伊勢崎市と「伊勢崎市空き家情報バンク事業の活用促進に関する協定」を締結したほか、日本全国の各自治体とSDGsパートナーシップ連携を推進するなど、日本ひいては世界的な社会課題へ取り組む姿勢に定評があります。
他にも各種メディア（新聞・TV・ラジオ・WEB媒体など）の取材を多数受けており、合わせて自社メディア（URUHOME・ウチカツ・ウチカツタイムズ等）も多角的に運営中です。
共有持分マンションの買取査定は＆相談は完全無料。最速では２時間で査定完了、２日で売却完了できました。共有持分のマンションをスピード売却＆現金化されたい方は、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
７－２．イースタイル
共有持分のマンションの取引に豊富な経験と実績を持つ専門業者として、複雑な権利関係や特殊な状況にも柔軟に対応可能です。
他の不動産会社で断られたケースや、取り扱いが難しい共有持分のマンションであっても、問題解決に向けて的確なサポートを提供します。
| 業者名 | 株式会社イースタイル |
| 設立 | ２００６年６月 |
| 住所 | 神奈川県川崎市川崎区砂子１－５－３ |
| 電話 | ０４４－２０１－７３６８ |
| FAX | ０４４－２０１－７３６９ |
| HP | https://www.kyoyumochibun-baikyaku.jp/ |
| 営業時間 | ２４時間（電話受付 ０８００－５５５－６０５６） |
| 定休日 | 年中無休３６５日受付 |
７－３．フレキシブル
共有持分のマンションに関する取引において、豊富な実績と経験を持つ専門業者は、複雑な権利関係や特殊な状況にも柔軟に対応しています。
他の不動産会社では断られてしまったような難しい案件であっても、専門的な知識と問題解決力を活かし、適切なサポートを提供してくれるでしょう。
| 業者名 | 株式会社フレキシブル |
| 設立 | １９９２年８月 |
| 住所 | 東京都台東区東上野１－１５－２ エムビルⅡ３階 |
| 電話 | ０３－３８３２－７０７７ |
| FAX | ０３－３８３２－７０７６ |
| HP | https://www.flexible-fudousan.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
７－４．東京都市開発
他の不動産会社で断られてしまうような難しい案件でも、豊富な経験と深い専門知識を駆使して、問題の解決に向けた最適なサポートを提供してくれるでしょう。
その結果、多くの依頼者が安心して取引を進めることができ、満足のいく結果を得られています。どんなに困難な状況でも、ぜひ相談を検討してみてください。
| 業者名 | 東京都市開発株式会社 |
| 設立 | ２０００年７月 |
| 住所 | 東京都千代田区永田町２丁目１７番１３号 東京都市開発ビル |
| 電話 | ０１２０－７７７－６２３ |
| FAX | |
| HP | https://www.tokyo-tk.jp/kyouyu/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 日曜日・祝日 |
７－５．昭和住地
他の不動産会社で対応を断られたような困難な案件や、取り扱いが難しい共有持分のマンションであっても、専門的な知識と経験を活かして、問題解決に向けた的確なサポートを提供します。
こうした業者に相談することで、困難と思われる取引にも新たな可能性が広がるでしょう。
| 業者名 | 株式会社昭和住地 |
| 設立 | １９８４年３月 |
| 住所 | 東京都練馬区土支田３丁目２２番８－２０１ |
| 電話 | ０３－３９２４－６００１ |
| FAX | ０３－３９２４－６０３５ |
| HP | https://showa-juchi.com/index.html |
| 営業時間 | ９：３０～不定 |
| 定休日 | 不定休 |
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
８．共有持分マンションのお悩みはURUHOMEへ
今回はドリームプランニング社長が、マンションの共有持分に関するトラブル事例などをわかりやすく徹底解説してまいりました。
皆様が共有持分のマンションでお悩みの際は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまで、お気軽に売却をご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、一貫して共有持分マンションなどニッチな不動産を手がけたスペシャリストとして、日本全国で皆様のお悩み解決に尽力してきた実績を誇っております。
【ドリームプランニングのここが安心】
・買取相談＆査定は完全無料！
・直接買取りなら仲介手数料が無料！
・契約不適合責任は面積で買取後も安心！
・プライバシー厳守で周囲に知られない！
・負動産再生＆収益化のノウハウを駆使、お客様に利益を還元！
皆様が売却された共有持分マンションの査定は完全無料、もっとも早いケースでは２時間で査定完了、２日で現金化できました。
マンションの共有持分に関する売却のお悩みでしたら、何でもドリームプランニングへご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
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