家を購入するとき、売却するとき『４３条但し書き』という言葉をよく耳にしませんか？
『４３条但し書き』は現在『４３条２項』の許可・認定と言われ、建築基準法の道路に接道していなくても条件が合えば救済措置として再建築が可能になるものです。
今回「４３条但し書き(４３条２項)」に接道している不動産の買取業者の社長が、但し書きについてできる限り分かりやすく解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の43条但し書き(43条2項)の許可を要する不動産などを専門的に買い取っております。
２００５年の創業より、年間３００件ほどの但し書きの買取相談を承っており、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．４３条但し書きとは何か？
１−１．４３条但し書きとは？
「４３条但し書き道路」は、現在「４３条２項の許可(もしくは認定)」と呼ばれています。
本来、敷地が建築基準法上の道路に２m以上接していないと建て替え出来ません。
しかし「４３条但し書き(道路)」という”建築基準法上の道路ではないが、ある条件を満たした道路”に接していれば建て替え出来る救済措置のような役目を果たしております。
本来であれば、建築物の敷地は、「建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません」
ですが、４３条２項の認定または許可が取れれば、再建築が可能になるのです。
ちょっと条文の方を覗いてみましょう。
建築基準法４３条２項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
※参考：建築基準法第４３条（敷地等と道路との関係）建築基準法 | e-Gov法令検索
特定行政庁？建築審査会？と訳が分からないと思いますが、要は「接道義務を満たしていなくても、条件が合えば再建築できる」という事です。
１－２．４３条但し書きの基準は自治体によって異なる
条件があえば再建築できるという事で、その条件って何？と気になるかと思います。
かなりざっくりと説明すると、４３条但し書き（現在の４３条２項）の許可を受けて建て替える条件の例として、以下のようなものがあります。
- 「但し書き道路を４ｍ確保するため建物を後退させる」
- 「２階建て以下にする」
- 「但し書き道路の所有者全員の同意を得る」
ただ、これはあくまで一例で、他にも厳しい条件が色々とあります。
詳しい条件は、次の２項で説明してまいります。
４３条但し書き(２項認定・許可)とは
➤ 一定の条件を満たして建築審査会というという所の同意を得れば、建物を建築できる制度です。
特定行政庁
➤ 都道府県知事や市町村長、区長などを指します
１−３．４３条但し書きと建築基準法道路は何が違うの？
ちなみに”４２条の道路”と”４３条但し書き”とは何が違うか疑問に思いませんか？
要は建築基準法の道路か、そうでないかはどうやって決まるかという事です。
これは、一概には言えませんが、おおざっぱに言うと昭和25年以前から存在していた道路か、国道や市道などの道路か、新設した道路かなどによって決まってきます。
簡単にまとめると以下のように分類されます。
”４２条の道路”（一般的にいう建築基準法上の道路）”
➤ ”国道、県道、市道、都市計画法などで作られた道路”や、”位置指定道路や昭和２５年１１月２３日に以前からあった道路”になります。
”４３条但し書き（現在で言う４３条２項２号）”
➤ ”それ以外の道（道路状の空き地）で特定行政庁が許可したもの”になります。
ただ、東京では基準法が適用される前からあった道路でも、２．７ｍ未満の道は建築基準法の道路として認定されないなどの例外があります。
建築基準法の道路かどうかは、自治体の建築局に確認するようにしましょう。
２．４３条但し書きの許可基準
２－１．４３条但し書き道路として許可されるには、どんな基準があるの？
「但し書き道路」という名称を使っておりますが、これは正式名称ではありません。
正確には「４３条２項１号の認定を受けた道路」とか、「４３条２項２号による許可を受けた道路状の空き地」といいます。
非常に分かりにくい言い回しですね(*_*;
そんな話はさておき、４３条２項２号による許可は「密集市街地の建て替え促進」のための救済措置であるという事が重要です。
そのため、公平性や客観性を持たせるために特定行政庁（ざっくりいうと地方自治体の長ですね）が、「どんなものであれば４３条２項２号として許可を受けられるか」許可基準を作成して公表しております。
２－２．４３条但し書きには「路線型」と「専用型」があります。
ここで、「どんなものであれば４３条２項２号として許可を受けられるか」を説明したいところなのですが、次の項でご紹介するとして、４３条但し書きには「路線型(の道)」と「専用型(の通路)」があります。
これも自治体によって呼び名が変わると思うのですが、以下の様な違いがあります。
路線型(の道) ➤ 建築基準法道路には接していないけど特例で再建築できる
専用型(の通路) ➤ 建築基準法の道路に接しているかどうかに関わらず、間口２ｍ以下
どちらも建築基準法の接道義務を満たしていないので、再建築が出来ません。
しかし、「接している道路が建築基準法の道路ではないか」OR「間口が2m無いか」で、どちらが適用されるか異なるのです。
ちなみに「接道義務って何？」と疑問を持たれた方のために少し話をさせて頂くと、建築基準法では、建築基準法道路に２ｍ以上接していないと再建築できないことになっております。
第四十三条（敷地等と道路との関係） 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
※参考：建築基準法４３条 建築基準法 | e-Gov法令検索
２－３．包括同意基準とは何か？
ここで「どんなものであれば４３条２項２号の許可を受けられるのか」に話を戻させて頂きますと、その基準をまとめたものが「包括同意基準」と言われるものです。
役所としても一つ一つの案件を、それぞれ特例で建て替えを許可していたら大変なことになります。
そこで、許可件数が大量になるために「包括（一括）同意基準」というものを定め、建築審査会（自治体ある機関で、建築物が適法か審査するところ）の同意を予め特定行政庁で得て、許可ができるようにしているのです。
つまり超簡単に言いますと、この基準を満たせば、「路線型」でも「通路型」でも、再建築不可物件が再建築可能になるという事です。
「えっ！じゃあ４３条の許可基準って何？」と気になるかと思いますが、これは自治体によって違ってきます。
２－３－１．横浜市の包括同意基準
例えば、横浜市を例に挙げると以下の表のように、一定の基準があります。
包括同意基準３－３の２を見ると分かるのですが、横浜市は割と柔軟で、場合によっては、間口が１．５mほどの敷地でも建物を建て替えられることがあります。
| 包括同意基準１ | 広場等に接する敷地に建築する建築物 |
| 包括同意基準２ | 公的機関等が管理する幅員４m以上の道に接する敷地に建築する建築物 |
| 包括同意基準3-2 | 都市計画法第37条の規定に基づく制限解除を受けた建築物、土地区画整理法第76条の規定に基づく許可を受けた建築物その他これらに類するもの |
| 包括同意基準3-3 | 平成11年５月１日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物 「空地幅員１．８m以上、中心後退２m以上」 |
| 包括同意基準3-3の2 | 平成11年５月１日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物 「空地幅員１．５m以上、かつ、延長20m以下」 |
２－３－２．東京都の包括同意基準
一方、東京都では区や市ごとに基準が定められていることもありますが、都内の多くの自治体では基本的に間口１．５ｍでは建て替えは出来ません。
| 基準1 | 敷地と道路の間に、次いずれか存在する場合で、幅員２ｍ以上の通路が確保されている敷地 一 管理者の占用許可、承諾又は同意が得られた水路 二 地方公共団体が管理する認定外道路等 三 都市計画事業等により、道路に供するため事業者が取得した土地 |
| 基準2 | 次のいずれか幅員４ｍ以上の公有地等に、２ｍ以上接する敷地 一 地方公共団体から管理証明が得られた道 二 土地改良法第２条第２項第一号に規定する農業用道路 三 地方公共団体へ移管する予定であることを証明する書面が得られた道 |
| 基準3−1 | 幅員2.7ｍ以上４ｍ未満の道に２ｍ以上接する敷地で、次のいずれかのもの。 一 道の中心線から水平距離２ｍの線又は道の反対側境界線から水平距離４ｍの線を道の境界線とし、将来現況の道の部分について不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記することについて、道の部分の所有権、地上権又は借地権を有する者全員の承諾が得られたもの。 二 申請者の権原の及ぶ道及び道となる部分について、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記されたもの。 三 建築物は地上が２階以下で、かつ、地階は１階以下とする専用住宅又は二戸長屋を計画するもの。 |
| 基準４ | 道路に有効に接続する幅員４ｍ以上の道が確保され、その道に２ｍ以上接する敷地で、次の各号に該当するもの。 一 将来にわたって幅員４ｍ以上の道を確保することについて、道の部分の所有権、地上権又は借地権を有する者の１／２以上の承諾が得られたもの。 二 申請者の権原の及ぶ道の部分について、不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記されたもの。 三 建築物は地上２階以下で、かつ、地階は１階以下とする専用住宅又は二戸長屋を計画するもの。 |
| 基準５ | 「法第４３条第２項第２号に基づく許可（改正前の法４３条第１項ただし書の許可を含む）を受けた後、計画の変更により改めて許可を必要とするもので、建築物の用途・構造・階数及び敷地と道等の関係に変更のないもの。 |
２－３－３．包括同意基準に適合させるには
包括同意基準に適合していれば、再建築できるようになる訳ですが、最大の難所は「４３条２項２号の許可を受けるための通路維持管理の誓約書」を取得する事です。
「誓約書って何？」と思いますが、４３条但し書き（２項２号）道路に関しては、もともと建築基準法の道路ではないため、もしかすると私道の所有者が道にブロック塀を立ててしまうかもしれません。
また、私道の所有者が自分の敷地だと言って、建物を建ててしまうかもしれません。
そういう事が無いようにするために、「この道を道路として維持管理して、物を置いたり、築造物を作ったりしないですよ」という誓約書が必要なのです。
ただ、誓約書が必要か、実印を調印の上、印鑑証明も取得するかどうか、自治体によって要件が異なります。
また、東京・神奈川の包括同意基準については各自治体によって異なり、こちらの記事でもう少し紹介しています。
各自治体によって基準が違うので、詳しくは物件が所在する自治体に問い合わせてみましょう。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでも、42条2項2号の許可を得て建て替えた事例がありますので、良ければ下記の記事も参考にしてみてください。
２－４．個別提案基準とは何か？
ここまで長らく読んでいただいて、「ある一定の基準を満たしていれば、接道義務を満たしていなくても建て替え出来ること」はお分かりいただけたと思います。
しかし、「４３条２項２号の建築審査会の同意が得れるか微妙な物件は再建築できないのか」と疑問がわいてきませんか？
自治体によりますが、包括（一括）同意基準に該当しない場合でも、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、個別に建築審査会で同意を得て許可したものについても建築可能となります。
ただ全ての案件を建築審査会の審議にかけることは難しいため、「個別提案基準」といって審議にかけるための最低限の決まりがあります。
２－３－１．横浜市の個別提案基準
横浜市を例に上げると、以下のような基準になります。
これらの個別案件については、「環境水準の向上を目指す自治体」「建てかえハードルを比較的低くしている自治体」によって要件が全く異なりますので、ご注意ください。
| 個別提案基準３−４ | 平成11年５月１日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9ｍ以上1.8ｍ未満、中心後退２ｍ以上】 |
| 個別提案基準３−４の２ | 平成11年５月１日において現に存在する専用型の通路の終端等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9ｍ以上、かつ、延長15ｍ以下】 |
| 個別提案基準３−５ | 平成11年５月１日において現に存在する路線型の道等に接する敷地に建築する建築物【空地幅員0.9ｍ以上、中心後退1.35ｍ以上２ｍ未満】 |
ちなみに横浜市はかなり再建築不可物件に対して柔軟に対応しているので、詳しくは自治体に確認するようにしましょう。
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３．４３条の認定と許可って何が違うの？
ここまで読んでこられた方は、なんとなく４３条２項２号についてわかっていただけたと思います。
そして詳しい方であれば、４３条２項(但し書き)には、下記の”認定”若しくは”許可”があることをご存じだと思います。
ここでは、４３条２項の許可・認定について、どういった違いがあるか見ていきましょう！
３－１．４３条２項の認定と許可って何が違うの？
４３条２項の許可、認定を簡単まとめると以下のような関係になります。
- ４３条２項１号認定 ➤ 建築審査会の同意が不要
- ４３条２項２号許可 ➤ 建築審査会の同意を予め得て、特定行政庁の許可が必要
つまり、１号だと許可不要、２号だと許可必要という事ですね。
もともと４３条但し書き道路と呼ばれていたものは全て許可制でした。
ただ、許可なしでも基準法の道路と同じ扱いにして良いものは「４３条２項１号」、許可ありで建て替えを認めようというのが「４３条２項２号」に分かれました。
イメージがわきにくいかと思うので、かなりざっくりご説明するとこんな感じです。
- ４３条２項１号 ➤ 建築基準法の道路ではないけど、ほぼ道路だから許可不要
- ４３条２項２号 ➤ 建築基準法の道路でなく、安全性の確認が取れれば建て替えを認める
1号認定
2号許可
３－１－１．４３条２項１号の認定(横浜市)
４３条２号２項の許可については今までご説明してまいりましたので、認定については、横浜市を例に上げると以下のような基準になります。
| 認定基準１ | 公的機関等が管理する幅員４ｍ以上の道に接する敷地に建築する建築物 |
| 認定基準２ | 平成11年５月１日において現に存する路線型の道に接する敷地に建築する建築物 |
３－１－２．４３条２項１号認定・４３条２項２号まとめ
では、４３条２項１号と２項２号についてまとめていましょう。
４３条2項1号認定 ➤ 建築基準法上の道路では無いけど、公的機関が管理する4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している場合 ➤ 建築審査会の同意不要
４３条2項2号許可 ➤ 交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたもの ➤ 建築審査会の同意必要
３－２．４３条但し書きの許可基準はどのように決められている？水路でも許可される？
４３条但し書きの許可の基準として、以下の様な要件があります。
- 「交通上は交通混雑を防止し、円滑な一般通行を確保すること」
- 「安全上は避難及び歩行者の通行の安全を確保すること」
- 「防災上は延焼火災防止や円滑な消防活動に配慮する」
- 「衛生上は日照、採光、通風等の面で支障が無いこと」
以上のことから自治体の街の歴史や、今後のまちづくりも考えた上で、自治体も許可基準を決めていることは分かるかと思います。
自治体によって街の特性が異なるので、許可基準が変わるのはこのためです。
例えば、東京２３区など水路の多い地区では、旧水路でも２．７ｍ以上の幅員があり、権利関係者全員の承諾が得られれば、４３条２項２号の許可が受けられることがあります。
４．４３条但し書き道路のメリット・デメリット
４−１．４３条但し書き道路のメリット
43条但し書き道路のメリットというのは、あえて言うと不動産の価格が安い事が挙げられます。
とくに通路を他人が所有している場合などは不動産の価格が低くなります。
43条但し書き(2項2号)については、建築基準法上の道路と異なり、将来にわたって道路状の形態が続くという担保がありません。
そのため、売買価格が安くなってしまうのです。
４－２．４３条但し書きのデメリット
43条但し書き道路の最大のデメリットは、担保価値の低さです。
包括同意基準においても、個別提案基準においても融資を受けるのは難しいです。
特に個別提案基準の場合は審査が厳しくなります。
４－２－１．個別審査基準案件の住宅ローンを扱った事例
著者も過去個別提案基準の案件を扱ったことがありますが、その際は地方の信用金庫で融資承認を受けることが出来ました。
ちなみに、当然といえば当然ですが、それ以外のほぼ全ての銀行では断られました。
当時たまたま運が良かっただけで、現在では、地方の信用金庫で個別提案基準の案件を通すのはほぼ不可能では無いかと思われます。
銀行ローンが組みにくいという事は、売却も難しくなります。
４－２－２．４３条但し書き道路に接する不動産の評価
包括同意基準であれば、同条件で接道要件を満たしている物件の８～９割位の価格で売却可能です。
しかし、個別提案基準の不動産については、案件数も非常に少ない為、同条件で接道要件を満たしている物件の5～7割程度の価格なってしまう事もあります。
しかも、購入希望者が現れたとしても「ローンが組めない可能性が高く、非常に売りにくい」というデメリットがあります。
５．４３条但し書き道路で困ったら
４３条但し書き道路の不動産は再建築の手続きが難しいことが分かってきました。
特に難しいのは、自治体によって包括同意基準や、個別提案基準などの要件が全く異なるため、インターネットで検索しても全て違うことを言っているので、混乱してしまうのではないかと思います。
しかし、４３条但し書き(２項)で困っても相談する人が居なくて困りませんか？
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ドリームプランニングは、４３条但し書きや再建築不可など、売却が難しい不動産の買取業者として２００５年に創業しました。
お悩みの不動産がありましたら、お気軽にご相談くださいませ。
また、４３条但し書きの査定も可能なおススメ相談サイトもご紹介させて頂きます。
５－１．４３条但し書きに接する不動産を売却するには？
以上、43条但し書きについてご説明してまいりました。
43条但し書き道路に接する不動産は、権利関係者から道路の維持管理の誓約書がないと再建築できなこともあり、「誓約書、承諾書などが無いと売却できないこともあります」
しかし、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングが、４３条但し書き道路に接道する不動産でも積極的にお買取りさせていただいております。
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そのため、誓約書、承諾書が無くても、４３条２項の認定を受けていなくても、どんな物件でも買い取らせていただいております。
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５－２．４３条但し書きに接する不動産の相談サイト
４３条但し書きに接道する不動産については、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにご相談いただければお買取り可能でございます。
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