「借地人が、なかなか地代を支払ってくれない」
「何ヶ月も借地料の支払いが溜まっている」
地主さんの中には、地代や借地料の滞納でお悩みの方も少なくないのではないでしょうか。
面倒だからと放っておくと、消滅時効によって地代や借地料を支払ってもらえなくなるかも知れません。
それだけは防ぎたい！そんなあなたのために、今回は地代や借地料の時効について分かりやすく解説。
「何年で地代が時効になるのか？」「借地料をが時効で取りそびれないよう、何か対策はないのか？」悩める地主さんの手助けとなることでしょう。
【この記事は、こんな方に向けて書きました】
- 地代や借地料の時効について不安な方
- 不動産に関する法律知識を学びたい方
- 地代や借地料の滞納でお悩みの方
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の借地などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな借地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 地代や借地料の滞納を放置すると、時効によって権利が消滅することも
- 時効による権利の消滅を食い止める手段はあるの？
- 地代・借地料の時効まとめ
- 地代・借地料の滞納で困っている底地を売却するには？
- 地代・借地料の滞納でお悩みならURUHOMEへご相談を
１．地代の滞納を放置すると、時効によって権利が消滅することも
「権利の上に眠る者は保護に値せず」
こんなことわざを聞いたことがあるでしょうか。一度得た権利は必ずしも永久には保証されず、放置しておけばなくなってしまう。そんな意味です。
※参考：法格言｜参議院法制局
確かに土地を貸している地主さんは、土地を借りている借地人から地代や借地料を支払ってもらう権利（債権）があります。
しかし借地人が地代や借地料を支払わなかった場合、地主は借地人から地代や借地料を取り立てないと権利が実現できません。
なのに取り立てが面倒だからと放置しておくことを「権利の上に眠る」と言い、そんな怠け者の権利など、法律は保護してはくれない＝権利が消滅してしまうのです。
この「放置によって権利が消滅すること」を消滅時効と言います。逆に「時間の経過によって権利が取得できること」を取得時効と言いますが、ここでは取り扱いません。
それでは、具体的に地代や借地料を何年放置すれば時効になるのか、民法を解説していきましょう。
- １－１．地代や借地料の滞納は何年で時効になる？（民法第１６６条）
- １－２．時効は援用によって成立する（民法第１４５条）
- １－３．時効はあらかじめ放棄できない（民法第１４６条）
- １－４．時効が成立すると支払い義務が最初からなかったことに（民法第１４４条）
１－１．地代や借地料の滞納は何年で時効になる？（民法第１６６条）
結論から先に言いますと、地代や借地料の滞納は、本来その地代や借地料を支払うべき期日の翌日から５年間で時効になります（民法第１６６条１項１号）。
例えば２０２４年３月３１日に地代や借地料の支払い期日が来たのに滞納した場合、４月１日から５年間のカウントが始まり、その期間ずっと何もしなければ５年後の２０２９年３月３１日で時効が完成。地代や借地料を受け取る権利が消滅してしまうのです。
民法第１６６条の条文を見ておきましょう。
民法
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（債権等の消滅時効）
第百六十六条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
２ 略
３ 略
ここで言う「債権者」とは債権を持っている地主、「権利を行使することができる」とは地代や借地料の滞納が発生したことを言います。
なお、今回のケースは民法第１６６条１項２号「権利を行使することができる時から十年間」にも該当しますが、早い方の期限が適用されるので気にしなくて構いません。
そもそも借地人と契約を結んでいるはずなので、権利を行使することができることを知らなかったはずはないでしょう。
２号の規定は例えば借金返済の過払い金のような、本人が知らない内に発生していた債権に限られます。
１－１－１．短期消滅時効等
2020年4月に民法改正により、権利行使が出来る事を知った時から5年となりましたが、それまでは６カ月から5年と比較的短い消滅時効が適用されていました。
「地代」は「定期給付債権」と言われ、「賃料」「養育費」「年金」など5年で消滅する時効とされていました。
その他にも「医師・薬剤師・調剤に関する債権」「弁護士・公証人などの職務に関して受け取った書類に対する権利」などは3年、「労働者の賃金・災害補償」は2年、「ホテルの宿泊料・キャバクラ・料理店などの飲食料」「電車の運賃」など、細かく定められていました。
１－１－２．民法改正による短期消滅時効等の廃止
これが、2020年4月1日に施行された民法改正によって、短期消滅時効の制度は廃止され、どんな種類の債権でも「権利を行使できることを知った時から5年、権利を行使する事が出来るときより１０年」で時効が完成する事になりました。
ここで「知っていたの基準って何？」と思うかもしれませんが、地主と借地人で借地の契約を締結していたのであれば「知っていた」という事になります。
つまり、底地と借地の場合、ほとんどは契約書が存在しているはずで、そうすると地代の場合の時効は5年となります。
１－２．時効は援用によって成立する（民法第１４５条）
地代や借地料の滞納は５年で時効になると言いましたが、ただ時間さえ経過すれば時効が成立するのではありません。
時効は当事者などが援用（主張）することで初めて効力をもつのです。これは民法第１４５条に規定されています。
（時効の援用）
※参考：民法｜e-Gov法令検索
第百四十五条 時効は、当事者（消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。）が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。
これまた「権利の上に眠る者は保護に値せず」の通りで、せっかく時効によって債務（ここでは地代や借地料の支払い義務）が消滅しても、その時効を援用しなければ債務を免れる権利が得られないのです。
消滅時効が完成したと知りながら、あえて援用しない人はいないでしょうが……。
１－３．時効はあらかじめ放棄できない（民法第１４６条）
成立した時効を援用するかどうかは、債務者が自由に決められます。当たり前当たり前ですが、時効を援用しても滞納していた地代や借地料を支払いたい場合は、支払っても構いません。
つまり時効によって得られた利益（ここでは地代や借地料の支払いを免れること）を放棄してもいいのですが、これはあくまで時効の成立後に限られます。
民法第１４６条の条文を見てみましょう。
民法
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（時効の利益の放棄）
第百四十六条 時効の利益は、あらかじめ放棄することができない。
なぜ時効の利益を時効の成立前に放棄できないかと言うと、例えば契約時に無理やり時効の利益を放棄させる手合いが現れるからです。
「時効の利益を放棄しなければ、この土地は貸してやらない」
そうなると時効という制度が事実上意味をなさなくなってしまうので、この規定が設けられています。
１－４．時効が成立すると支払い義務が最初からなかったことに（民法第１４４条）
時効が成立すると、地代や借地料の支払い義務が消滅すると解説してきました。
これは地代や借地料の支払い義務があるけど免除してあげる、という形ではなく、そもそも地代や借地料の支払い義務なんて始めから存在しなかったという解釈になります。
民法
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（時効の効力）
第百四十四条 時効の効力は、その起算日にさかのぼる。
実際にお金が動かないのは同じなのだから、どっちでもよさそうなものですが、借地人にしてみれば滞納の過去がリセットされるので（感情面はともかく）信用情報には傷がつかなそうですきませんね。
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２．時効による権利の消滅を食い止める手段はあるの？
さて、滞納している地代や借地料を放置していると、時効で権利が消滅してしまうことは分かりました。
なので何とか地代や借地料を取り立てたいところですが、そのためには少しでも時間を稼がなくてはなりません。
ここでは、時効の完成を食い止める完成猶予・更新について解説していきましょう。
２－１．時効の完成猶予・更新とは？
時効の完成を引き伸ばし、時間を稼ぐ方法として、大きく完成猶予と更新の二つがあります。それぞれの定義はざっくりこちら。
完成猶予：文字通り、時効の完成を猶予して期間を延長する。
更新：時効完成までの時間経過をリセットする。
イメージとしては、時効完成までの５年間に猶予期間をプラスするのが完成猶予。
一方の更新は、それまで経過した時間をゼロに戻して、再カウントさせる感じです。
ちなみに時効の完成猶予は２０２０年４月の民法改正以前は「時効の停止」と呼ばれていました。
実務上「時効の停止」という方がいるかも知れませんが、同じ意味になります。
ちなみに後で出てくる時効の更新は「時効の中断」です。
２－２．時効を完成猶予する主な方法は？
時効の完成猶予にはいくつか方法がありますが、その中から代表的なものについてピックアップしましょう。
２－２－１．催告による時効の完成猶予（民法第１５０条）
時効の完成猶予を求める方法としては最もシンプルなのがこの催告。要するに、借地人へ「地代を支払って下さい」と請求することです。
民法第１５０条に規定されているので、条文を確認してみましょう。
民法
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（催告による時効の完成猶予）
第百五十条 催告があったときは、その時から六箇月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。
２ 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた再度の催告は、前項の規定による時効の完成猶予の効力を有しない。
地主が借地人に対して「地代を支払って下さい」と言えば、その日から６ヶ月間は時効が成立しません。
例えば地代の滞納から４年１１ヶ月が経った時点で借地人に対して催告すれば、本来ならば時効が成立する５年が過ぎても時効は成立せず、催告から６ヶ月が経過した滞納から５年５ヶ月後時点まで時効の成立を延ばせるイメージです。
民法の規定では催告の手段については特に指定がないため、法的には書面でなく口頭でも一応は有効とされます。
ただし、いざ裁判となった際に言った・言わないでもめることが間違いないため、裁判の証拠として有力な内容証明郵便が使われるケースが多いです。最低でも書面には残しておきましょう。
また、催告による時効の完成猶予は１回きりなので、注意が必要です（民法第１５０条２項）。
２回目以降の催告は時効の完成に影響しないため、地代や借地料の取り立てに時間がかかるなら、他の手段を講じなければなりません。
２－２－２．裁判上の請求等による時効の完成猶予（民法第１４７条）
滞納している地代や借地料について、裁判所を通じて請求した場合、請求した権利が確定する（要は判決などが出る白黒つく）まで時効の完成が猶予されます。
加えて、権利が確定してから６ヶ月の期間も時効の完成が猶予されるのです。
これは民法第１４７条に規定があるので、確認しましょう。
民法
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（裁判上の請求等による時効の完成猶予及び更新）
第百四十七条 次に掲げる事由がある場合には、その事由が終了する（確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって権利が確定することなくその事由が終了した場合にあっては、その終了の時から六箇月を経過する）までの間は、時効は、完成しない。
一 裁判上の請求
二 支払督促
三 民事訴訟法第二百七十五条第一項の和解又は民事調停法（昭和二十六年法律第二百二十二号）若しくは家事事件手続法（平成二十三年法律第五十二号）による調停
四 破産手続参加、再生手続参加又は更生手続参加
２ 略
裁判上の請求とは、要するに訴訟を起こすことです。支払督促とは、簡易裁判所を通じて債務者に支払いを命じる略式手続きの一つになります（三、四は割愛）。
裁判ともなると弁護士を立てることが多く、費用も高額になりがちです。
一方で支払督促は個人でも出来るくらい簡素で手数料も比較的安いため、時効の完成猶予には適した手段の一つと言えるでしょう。
２－２－３．協議を行う旨の合意による時効の完成猶予（民法第１５１条）
これは２０２０年４月の民法改正で新たに加わった制度ですが、この「協議を行う旨の合意」とは何でしょうか。
例えば、借地人とは永年の付き合いがあるので、なるべく裁判は起こしたくない。かと言って、このまま何もしなければ滞納している地代が消滅時効にかかってしまう……そんな時は、互いに「話し合いをしていく」ことを合意すれば、１年ずつ最大５年間まで時効の完成を猶予できます。
なお、合意は口頭ではなく書面や電磁的記録で「地代の支払いについて協議する旨」を残さねばなりません。法的にはもちろん言った言わないでもめますから、しっかり記録しておきましょう。
この「協議を行う旨の合意による時効の完成猶予」を定めた民法第１５１条はこちらです（確認したい方はどうぞ。面倒な方は読み飛ばしても問題ありません）。
【民法第１５１条 クリックで全文表示】
（協議を行う旨の合意による時効の完成猶予）
第百五十一条 権利についての協議を行う旨の合意が書面でされたときは、次に掲げる時のいずれか早い時までの間は、時効は、完成しない。
一 その合意があった時から一年を経過した時
二 その合意において当事者が協議を行う期間（一年に満たないものに限る。）を定めたときは、その期間を経過した時
三 当事者の一方から相手方に対して協議の続行を拒絶する旨の通知が書面でされたときは、その通知の時から六箇月を経過した時
２ 前項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた再度の同項の合意は、同項の規定による時効の完成猶予の効力を有する。ただし、その効力は、時効の完成が猶予されなかったとすれば時効が完成すべき時から通じて五年を超えることができない。
３ 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた第一項の合意は、同項の規定による時効の完成猶予の効力を有しない。同項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた催告についても、同様とする。
４ 第一項の合意がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。）によってされたときは、その合意は、書面によってされたものとみなして、前三項の規定を適用する。
５ 前項の規定は、第一項第三号の通知について準用する。
※参考：民法｜e-Gov法令検索
これで合意と猶予を繰り返せばかなりの時間を稼げますが、それはあくまで理想論。
そもそも地代や借地料の支払いを渋っている人がすんなり話し合いに応じてくれるとは考えにくく、滞納がかさむようなら催告や裁判上の手続きを選ぶことになるでしょう。
２－２－４．その他の完成猶予
他にも時効の完成猶予にはこのようなものがあります。
- 強制執行・担保権の実行・担保権の実行としての競売・財産開示手続（民法第１４８条1項）
民法
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（強制執行等による時効の完成猶予及び更新）
第百四十八条 次に掲げる事由がある場合には、その事由が終了する（申立ての取下げ又は法律の規定に従わないことによる取消しによってその事由が終了した場合にあっては、その終了の時から六箇月を経過する）までの間は、時効は、完成しない。
一 強制執行
二 担保権の実行
三 民事執行法（昭和五十四年法律第四号）第百九十五条に規定する担保権の実行としての競売の例による競売
四 民事執行法第百九十六条に規定する財産開示手続又は同法第二百四条に規定する第三者からの情報取得手続
２ 前項の場合には、時効は、同項各号に掲げる事由が終了した時から新たにその進行を始める。ただし、申立ての取下げ又は法律の規定に従わないことによる取消しによってその事由が終了した場合は、この限りでない。
- 仮差押え・仮処分（民法第１４９条）
（仮差押え等による時効の完成猶予）
※参考：民法｜e-Gov法令検索
第百四十九条 次に掲げる事由がある場合には、その事由が終了した時から六箇月を経過するまでの間は、時効は、完成しない。
一 仮差押え
二 仮処分
２－３．時効を更新する主な方法は？
ここまで時効の完成猶予について見てきましたが、次は時効を更新する方法を解説していきます。
２－３－１．承認による時効の更新（民法第１５２条）
承認とは、要するに借地人が「私は地代を滞納しています≒ちゃんと支払います」と認めること。
例としては滞納している地代や借地料の一部を支払ったり、必ず支払うので待って下さいなどと書面を送ったりすることが挙げられます。
ちゃんと払う意思があるなら、時効のカウントはリセットしてもいいよね、ということでしょう。
承認による時効の更新は、民法第１５２条に規定されています。
（承認による時効の更新）
※参考：民法｜e-Gov法令検索
第百五十二条 時効は、権利の承認があったときは、その時から新たにその進行を始める。
２ 前項の承認をするには、相手方の権利についての処分につき行為能力の制限を受けていないこと又は権限があることを要しない。
文中「その時から新たにその進行を始める」というのが要するに更新を意味しており、時効のカウントがリセットされた感じが伝わります。
２－３－２．判決等による時効の更新（民法第１４７条２項）
先ほど裁判上の請求や支払督促をしている間は時効の更新が猶予されると解説しましたが、裁判上の請求等によって判決等が出た場合、時効は更新されます。
民法第１４７条
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（裁判上の請求等による時効の完成猶予及び更新）
第百四十七条 １ 略
２ 前項の場合において、確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって権利が確定したときは、時効は、同項各号に掲げる事由が終了した時から新たにその進行を始める。
文中にある「確定判決と同一の効力を有するもの」というのは、裁判上の和解調書や請求に対する認諾調書などの債務名義のことです。
裁判で勝てば必ず出されるので、要は「裁判でカタがついたら時効はリセットされる」と認識すればいいでしょう。
２－３－３．その他の更新
- 強制執行・担保権の実行・担保権の実行としての競売・財産開示手続（148条2項）
民法
※参考：民法｜e-Gov法令検索
（強制執行等による時効の完成猶予及び更新）
第百四十八条 １ 略
２ 前項の場合には、時効は、同項各号に掲げる事由が終了した時から新たにその進行を始める。ただし、申立ての取下げ又は法律の規定に従わないことによる取消しによってその事由が終了した場合は、この限りでない。
３．地代・借地料の時効まとめ
地代や借地料の滞納は、５年間放置すると時効によって消滅してしまいます。
なので、時効が完成するまでに地代や借地料を取り立てるのが基本です。
ただし時効完成までに取り立てが難しい場合は、時効の完成猶予・更新で時間を稼ぎましょう。
時効の完成猶予には催告・訴訟・支払督促・協議を行う旨の合意などが必要です。
時効の更新には債務の承認・裁判所の判決等が必要となります。
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４．地代・借地料の滞納で困っている底地を売却するには？
さて、地代や借地料の時効について紹介してきましたが、取り立ての手間を考えると気が重いですよね。
もういっそこんな底地（借地人に貸している土地）は売却して楽になりたい！そう思う地主さんも少なくないのではないでしょうか。
そうなると、誰に売却するかが問題になります。地代や借地料の滞納がある底地は誰に売却するのがいいか、検討していきましょう。
４－１．個人で買ってくれる人はまずいない
底地に限らず、不動産の売却で真っ先に思いつくのが、個人間売買。土地を欲しがっている知人なり友人がいれば、すぐにでも買い取って欲しいところです。
しかし、貸しているため自分で使えるわけでもなければ地代や借地料も満足に支払ってもらえない。そんな面倒でメリットのないめんどくさい底地を、誰が買い取ってくれるでしょうか？
ただでさえ不動産取引は権利関係や手続きが複雑なのに、そんな面倒な底地を押しつけでもした日には、後からどんなトラブルが発生するか分かったものじゃありません。
地代や借地料の取り立てが面倒だから底地を手放そうとしているのに、それ以上の面倒ごとを自ら招く必要がどこにあるのでしょうか。
となれば、個人間売買は選択肢から消した方が無難です。
４－２．不動産会社も売却仲介に消極的
やはり不動産取引はプロに任せた方が安心……ということで、不動産会社に仲介してもらおうと相談した方も多いかと思います。
ただし、不動産会社にも取引ジャンルによって得手不得手があり、地代や借地料の滞納がある底地は敬遠する業者も少なくありません。
売却できない訳ではない。しかし不動産会社にしてみれば、もらえる仲介手数料が限られているのだから、手がける仕事はコスパ重視で選びたいのが本音でしょう。
となると、あれこれ文句をつけて売却を断られてしまうかも知れません。
４－３．底地の買取専門業者に買取りを依頼する
では、底地の買取専門業者に相談するのはどうでしょうか。
彼らは一般的な不動産会社と異なり、底地などニッチな分野に特化しているため、例えば今回のように難易度の高い物件についても豊富なノウハウを持っています。
トラブルを抱えた物件に付加価値を乗せ、市場に還元することで利益を生み出しているため、地代や借地料の滞納がある底地でも快く買い取ることが可能です。
ただし、表向きは買取りを謳っていても実際は他業者に仲介しているだけの会社もあります。なので自社で買取りから販売まで完結できるかどうかを事前にチェックしておくのがおすすめです。
５．地代・借地料の滞納でお悩みならURUHOMEへご相談を
以上、滞納されている地代や借地料の時効について徹底解説してきました。
地代や借地料の取り立てや迫りくる時効などでお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業から、神奈川・東京はじめ全国各地で底地の買取専門業者としてお客様の悩みに寄り添ってまいりました。
永年の不動産取引を通じてつちかった知識やノウハウが、今回もお役に立てられることと思います。
売却が難しい底地はドリームプランニングへお任せください。買取査定はもちろん完全無料、最短のケースではご依頼から２時間で査定完了、２日で売却できたこともございました。
地代や借地料の滞納でお悩みの底地がございましたら、ぜひ一度ドリームプランニングへご相談くださいませ。
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