築３０年の家を買っても後悔しない？
築３０年のマンションは買ったらあとどのくらい住めるもの？
築３０年以上の戸建てを売却したいけれど、この築年数でも買う人がいるのか、
家はまだまだ使えると思っていたのに、価値が無いものとして査定されたというお話をよくお聞きします。
木造とマンションでは建物の査定は異なります。
それぞれのメリット・デメリットについて、また築３０年の家の売却について、
相続した訳あり物件などを積極的に扱う、現役不動産屋社長が詳しく解説いたします。
築３０年の家の売買を検討されている方は是非読んでみてください。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな底地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．築３０年の家は売れる？
築３０年の家とは、文字通り建物の竣工（建築が完成した時）から、３０年が経過した住宅のことです。
３０年前に建てたというとだいぶ古い印象ではありますが、東日本不動産流通機構が公表している「首都圏不動産流通市場の動向2023年1～3月」によると、2023年1～3月期の首都圏の築３１年以上の一戸建ての成約件数は全体の２４．８％、築３１年以上の中古マンションの成約件数は全体の３２．３％であることから、首都圏で流通している中古不動産のうち、１／４～１／３は築３０年以上であることが分かります。
築年数が古くなると売却が難しくなるのはもちろんですが、きれいに使っていれば建物の価値もきちんと評価されますので、建物の価値が無いと言われても諦めずに信頼できる不動産業者を探しましょう。
１－１．一戸建て、マンションの平均築年数は？
築年数が３０年以上でも不動産が売却できることは分かりましたが、売買される中古一戸建てや中古マンションの築年数は平均でどのくらいなのでしょう？
公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向2022年度」によると、実際に不動産取引されている物件の平均築年は戸建てで築２１.５２年、マンションで築２３．４８年となっていて、取引される不動産の平均築年数は年々古くなる傾向にあります。
中古一戸建ては成約物件の平均築年数がかなり緩やかに上昇しているのに対し、中古マンションでは2012年から2022年の10年で、平均築年数が５年ほど古くなっていることからも、マンションの方が築古物件は売却しやすいことが分かるかと思います。
１－２．築３０年の戸建ては何年住める？
築３０年の戸建てが何年住めるか、これから購入される方は気になると思います。この問題に関して、早稲田大学理工学部の小松教授が「建物の寿命と耐用年数」というレポートを残しています。
このレポートでは、残存率が５０％となる時点を平均寿命としており、2011年調査では、木造専用住宅の平均寿命は６５．０３年となっており、築３０年の家であればあと３５年ほどは利用できるという事になります。
これは、恐らく皆様が感じられているよりかなり長いのではないでしょうか？
一般的に木造の戸建て住宅は３０～４０年ほどで解体されることが多いことから、使用可能年数が３０年と言われていますが、これは一概に老朽化して壊されるのではなく、新築で入居した住民のライフスタイルが３０年ほどで変化した頃には、大がかりなリフォームが求められて、結果的に建替えを選択するケース等も含まれるからです。
木造住宅は、湿気が多いと比較的短い期間で腐朽してしまうため、メンテナンスが適切に施されているかどうかによって、建物の寿命には差が表れてきます。
また、屋根や外壁の修繕、水回り・床下などの湿気の管理などが定期的になされていれば築３０年以上でも快適に活用できます。
１－３．築３０年のマンションは何年住める？
既にご紹介している「建物の寿命と耐用年数」という早稲田大学の小松教授のレポートでは、2011年調査によるRC系住宅の平均寿命は６８．０７年とされているので、築３０年のマンションでもあと３８年は住めるという事になります。
また、同レポートでは構造体の耐用年数を１５０年、防水を２０年、床を３０年、外装を５０年、窓を３０年としていて、リフォームやリノベーションを繰り返していけば１００年以上の寿命は実現できるのではないかと述べています。
小松教授の言う築１００年以上のマンションというのは、まだまだ想像が付きにくいですが、給排水設備等の老朽化対策、大規模修繕による計画的な補修工事など共有部分のメンテナンスが、建物の寿命に大きく関係すると言えます。
余談ですが、築１００年以上のマンションというと真っ先に思い浮かぶのが長崎県端島（軍艦島）で、1916年に建てられてから現在まで構造体は残っています。
１－４．法定耐用年数って何？
また建物の使用可能年数と混同されやすいものとして、財務省令にある「減価償却資産の耐用年数」があります。
こちらは不動産を取得した際の減価償却の計算（税額計算）で利用されるもので、実際に使用可能な年数とは全く異なります。
ここでは、木造の耐用年数は２２年、鉄筋コンクリート造は４７年とされています。
実際は一戸建てもマンションももっと長く利用できるのですが、投資用不動産の銀行ローンを組む時の金融機関や不動産市場の慣習から、なぜかこの法定耐用年数を超えた不動産は担保価値がほぼゼロとなってしまうのです。
実際は利用できるものでも「銀行も市場もあまり評価しない」というのが残念ながら不動産売買の現実です。
しかし、不動産業者や金融機関の中には、築年数が古くても評価してくれる会社もありますので、売却をする際はきちんとそういった思いを組んでくれる不動産業者を探しましょう。
| 木造・合成樹脂造のもの | 22年 |
| 木骨モルタル造のもの | 20年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材肉厚3㎜以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材肉厚3㎜以上4㎜未満） | 27年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
築３０年の中古戸建てなどの売却に詳しい専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします。
”ニッチな不動産URUHOME”でお馴染み 株式会社ドリームプランニングがおススメです。
２．築３０年の家の価値
築３０年の一戸建てとマンションを査定するにあたり、一般的には一戸建ての場合は建物の再調達価格から減価修正を行う原価方式という方法が採用されるのに対し、マンションの場合は取引事例比較法といって、同じマンションなどの成約事例を元に査定をするのが一般的です。
原価法の再調達価格や減価修正については、不動産鑑定士が専門とするかなり複雑な評価方法なのでここでは簡単にご説明させていただくのですが、一戸建てやマンションをそれぞれどのように査定をするか、査定の方法などを解説いたします。
２－１．築３０年の戸建ての価値
今までの原価方式による中古住宅の査定方法は、２０年から２５年で建物の価値がゼロになるという考え方が採用されてきました。
これは既にご説明している税務上の計算のための法定耐用年数が、銀行の担保評価方式や不動産査定にも利用されてきたためです。
しかし、国土交通省は2014年に中古戸建て住宅の建物評価の改善に向けた指針で、建物の各部位の耐用年数やリフォームを反映した査定手法が示されました。
新たな価格査定の考え方では、
① 戸建住宅の部位区分のあり方
② 各部位の耐用年数
③ リフォーム等による価値向上のあり方
の３つで、部位ごとの耐用年数や、リフォームの状態も考慮した査定方法が主流となっています。
ですので、築年数が３０年の一戸建てだからと言って、建物の中も見ないで査定するような不動産業者には注意しましょう。
また、築30年以上の不動産については、なにもメンテナンスをしていなければゼロ（土地の評価のみ）となりますが、リフォームなどを定期的にしていれば、実務では建物の評価は３０～５０％位となります。
２－２．築３０年のマンションの価値
築３０年のマンションを査定する場合、一戸建てと違ってマンションは同じマンションなどの成約事例を元に価格を決定することが多くなります。
また、建物評価の改善の指針でリフォームの履歴などが査定価格に考慮されるのはマンションも同様です。
では、リフォームなどが考慮されない状態で、建物の価値がどの位考慮されるかについては、東日本不動産流通機構の2023年１～３月の築年帯別成約価格を見ると参考になります。
下のデータを見ると、築５年までの首都圏マンションの㎡単価は１０８万円、築２５～築３０年までの㎡単価が５１．９万円であることを考えると、築３０年のマンションは、新築時の価値の５０％以下になると予想がつきます。
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３．築３０年の家、買っても大丈夫？ 後悔しない？
３－１．築３０年の戸建てを買った場合
◆ 築３０年の一戸建てを買うデメリット
- 住宅内の設備の寿命は30年ほどのため、補修や改修工事が必要
- リフォームや修理を適切に行っていかなくてはならない
◆ 築３０年の一戸建てを買うメリット
- 価格が安い
- 固定資産税・都市計画税も安い
- 住宅ローン控除も適用される
住宅ローン減税については、以前は築３０年の家では利用できませんでしたが、令和４年（2022年度）の税制改正で、築年数の要件は大幅に緩和されることとなり、新耐震基準適合住宅であれば、耐震基準適合証明書がなくても控除の適用になるという要件が加わりました。
ただし、新耐震基準に適合していない建物の場合は、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書等を取得して住宅ローン控除の対象住宅にする必要があります。これには手続きにある程度の時間もかかりますので注意が必要です。
ちなみに新耐震、旧耐震を復習されたい方はこちらの記事も参考になさってみて下さい。
３－２．築３０年のマンションを買った場合
◆ 築３０年のマンションを買うデメリット
- 管理費、修繕積立金などが高い。
- 定期的に適正な修繕がされていないと、設備の不具合などが出てくる。
- 築３０～６０年で建替える場合もあり得る。
◆ 築３０年のマンションを買うメリット
- 価格が安い。
- 立地条件がよい物件が多い。
- 新耐震基準で建てられている。
- 大規模修繕などの状況がわかる。
４．築３０年の家の売買で後悔したことは
▼ 火災保険が高い
火災保険は住宅の損害保険であり、対象となる建物や家財が受けた損害を補償する保険です。
しかし建物の築年数によっては、一定の条件を満たしていないと保険料の評価額を新価にできないことや、保険料が高くなることがあります。
▼ 投資用の場合、貸すことが難しい
物件を賃貸して、収益を得たいという考え方もあります。
しかし、築年数が古くなるほど収益は低くなり、古い物件ということで入居者がなかなか見つからず空き室となってしまうリスク高くなります。
▼ 固定費用がかかる
固定資産税はもちろん、古い家ですと修繕の費用も設備の取り替えを含め、何かとかかることが多くなります。マンションでは管理費や修繕積立金を毎月負担することになります。
マンションの購入費用と回収額が見合うところまで何年でいかれるかということですが、これら管理費とともに大規模修繕の費用負担なども考えておく必要があります。
５．築３０年の家を売るならＵＲＵＨＯＭＥ
相続した築３０年の家でも、長年住まれてきたご自宅でも、思ったような金額にならずに困ったことはありませんか？
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営する株式会社ドリームプランニングは、築３０年やそれ以上の家でも、きちんと内見をさせていただき、建物の価格も評価させていただいたうえで査定をいたします。
当社は東京、神奈川を中心に築年数の古いお家はもちろん、再建築不可や市街化調整区域、傾斜地、共有持ち分など、一般的には売却が難しい不動産の買取りを専門としてまいりました。
そのため、築年数が少し古いだけでなく、建物が建て替えられない物件や、ゴミ屋敷、告知事項がある不動産などでもお買取りさせていただきます。
もしも、私共がご提示させていただく査定価格では売却されたくない場合、私共が一般のお客様をご紹介するお手伝いをすることも可能です。
当社は創業より１８年の間に培った高値かつ早期売却するためのノウハウがございますので、ご売却をお考えでいらっしゃる不動産がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
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