「底地を処分したいけど、敬遠されてなかなか売却できない……」
そんなお悩みをお持ちの方にお勧めなのが、地主さんが持っている底地と、借地人さんが持っている借地権を同時に売却する方法です。
底地と借地権を合わせた完全な所有権つき不動産になるから、買い手がつきやすくなりそうですが、実際は中々難しいものです。
そこで今回は底地と借地権の同時売却の流れやメリット・デメリットなどについて、底地のプロが徹底解説します。
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
当サイトURUHOMEを運営する株式会社ドリームプランニングは、底地専門の買取業者として２００２年に創業しました。
創業より培ってきたノウハウにより、「再建築不可の底地」「共有持分の底地」など、様々な底地買取の実績があり、日本全国の底地を買取させて頂いております。
どんな底地でも買い取りさせて頂いておりますので、お困りの底地がございましたら、こちらからお気軽にご相談ください。
- 底地と借地権の同時売却とは何？
- 底地と借地権を同時売却するメリット
- 底地と借地権を同時売却する際のデメリット
- 無理に同時売却しない方がいいケース
- 底地と借地権を同時売却する流れ
- 底地と借地権の同時売却で注意すべきポイント
- 同時売却以外の方法で底地と借地権を売却する場合
- 底地と借地権の同時売却・よくある質問まとめ
- 底地と借地権の同時売却まとめ
- 底地と借地権の同時売却をご検討ならURUHOMEへ
１．底地と借地権の同時売却とは何？
底地と借地権の同時売却というのは、「地主の持っている底地と借地人の持っている借地権を同時に売却すること」を言います。
買い手にしてみれば、「底地だけ」「借地権だけ」を購入するより、完全な所有権つきの土地として入手できた方が嬉しいはずです。
だから土地の買い手がつきやすく、人気が上がれば売却価格もそれに比例して上がることが期待できます。
身近なモノでたとえるなら、お箸を一本ずつもっている二人がそれぞれ誰かに売るより、二人のお箸を一膳セットで売った方が価値が高くなるようなものです。
それを二人で分け合えば、それぞれ一本ずつ売った時より一人あたりの取り分が多くなるでしょう。
【同時売却のイメージ】
「お箸一本など、単なる木の棒なので、５円なら買わないでもない」
➤「お箸一膳なら、食事や調理などいろいろ使える。価値が高いから、１００円で買おう」
➤ お箸を一本ずつ売却した場合、一人あたりの取り分は５円。それに対し、お箸一膳が１００円で売れれば、山分けしても一人あたりの取り分は１０倍の５０円！
✅現実の不動産取引で、ここまで価格がはね上がることはまずありません。またこんなにシンプルでもありませんが、分かりやすさを優先しています。
こうして聞いているとよいことづくめですが、物事にはメリットとデメリットの両面がつきもの。
そこで以下に、底地と借地権を同時売却する時のメリットとデメリットを解説していきます。
２．底地と借地権を同時売却するメリット
まずは、底地と借地権を同時売却するメリットを、それぞれまとめていきましょう。
２－１．底地と借地権を売却する側（地主・借地人）のメリット
底地と借地権を同時売却する地主と借地人のメリットとしては、売りたい土地を所有権の不動産として売り出せることが挙げられます。
つまり、底地や借地権だけの不動産よりも売りやすくなるのです。
そして完全な所有権の不動産は、底地と借地権を別々に売却するより価値が高くなる傾向があるため、分け合ったとしても一人あたりの売却価格は多くなります。
加えて、借地人が借地権を売却する時は地主へ承諾料の支払いが必要になりますが、地主さんが持つ底地との同時売却であれば承諾料が不要になるメリットもあります。
２－２．購入する側（買主）のメリット
底地と借地権を同時に購入する買主のメリットと言えば、完全所有権の不動産として購入できることが大きいでしょう。
底地と借地権を同時に購入することで、土地賃貸借契約にもとづく貸主と借主が混同（※）することで消滅するのです。
（※）一つの契約にともなう権利と義務を一人が持つことにより「自分に対して権利を持ち、義務を負う」状態となり、権利と義務が打ち消し合うことを言います。
要するに普通の不動産を購入するのと同じで、底地と借地権をそれぞれ別個に購入するより権利関係がシンプルになることが、大きなメリットと言えるでしょう。
３．底地と借地権を同時売却する際のデメリット
さて、ここまで底地と借地権を同時売却するメリットについて紹介してきました。
それでは次に、目をそらせない底地と借地権を同時売却するデメリットについても、しっかりと見ていきましょう。
３－１．売却までに時間がかかりがち（合意形成が難しい）
底地と借地権を同時売却するには時間がかかります。
なぜならば、地主さんが底地を売却したいタイミングと、借地人が借地権を売却したいタイミングがピッタリ合うことはほとんどないからです。
だから底地と借地権を同時売却しようと思ったら、まずは借地人と売却時期について話し合わなければなりません。
まして一筆の底地に複数の借地人がいた場合は、彼ら全員の合意をとらねばならず、ハードルは格段に引き上げられてしまうでしょう。
地主が底地を共有している場合も同様で、底地と借地権を持つすべての関係者が合意しなければ、同時売却できないのは言うまでもありません。
もしそういうケースで底地と借地権の同時売却を考えているなら、想像するだけでもう気が重くなってしまいそうですね。
３－２．売却金の配分でトラブルになる事例も
難しい交渉を乗り越えて何とか関係者全員の合意を形成し、底地と借地権を同時売却できたとしても、売却金額をどのように配分するかでトラブルになることも多いです。
「私は今回の同時売却にこれだけコストをかけたから、この分は上乗せして欲しい」
「いえいえ。今回の同時売却は、私の根回しがあったからこそ成功したんですよ」
あらかじめ各自の取り分について取り決め、一度はそれを承知したとしても、いざ売却が決まると欲が出てきてしまうのが人間です。
そのため、事前に入念な協議を行い、想定しうる各自の負担をすべて洗い出した上で、売却後の金額配分について書面で合意しておくことも大事です。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、借地人さんと長年裁判で争い、交渉が中々まとまらなかった底地と借地の同時売買のケースでも粘り強く交渉して買取させて頂いた実績もあります。
お困りの底地や借地がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
４．無理に同時売却しない方がいいケース
ここまで読んできて「底地と借地権の同時売却って、思ったよりハードルが高い……」と感じた方は少なくないのではないでしょうか。
例えば底地は自分一人で持っていて、借地人も一人でかつ人間関係も良好。
さらに借地人が「そろそろ借地権を売却したいな」or「好条件なら売却してもいいな」と思っているならともかく、そんな理想的な状況はなかなかないと思います。
底地は自分を含め共有の持ち分となっていて、借地人も複数存在し、日ごろ疎遠あるいは関係があまり良好ではない場合、同時売却前の交渉でも、売却後の金額配分でもトラブルになることが予測されます。
底地・借地の同時売却に精通している当社ドリームプランニングでも、どちらも売る気はあるという状態であれば、説得は可能なのですが、どちらか一方の方が全く売る気が無いという場合は同時売却を諦めるケースもあります。
そのような場合においても、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、底地のみ・借地のみで高値買取りをさせていただきますので、お気軽にご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
５．底地と借地権を同時売却する流れ
さて、メリットとデメリットを理解した上で底地と借地権を同時売却する場合、どのような流れになるのでしょうか。
底地と借地権を同時売却する流れをつかむことで、抜かりなく取引に臨みたいものです。
- ５－１．地主と借地人の双方で同時売却の意思を確認する
- ５－２．不動産会社に仲介を依頼する
- ５－３．販売活動を開始する（不動産会社）
- ５－４．買主と売買契約を締結し、決済・登記を完了させる
- ５－５．賃貸借契約終了の覚書を交わす
５－１．地主と借地人の双方で同時売却の意思を確認する
底地と借地権を同時売却するためには、地主と借地人がそれぞれ底地と借地権を売却する意思を合意しなければ始まりません。
同時売却の話を持ちかける際は、底地と借地権を同時売却するメリットはもちろんのこと、デメリットとなりうる金額配分などについても誠実に説明する必要があります。
不動産関係の取引は絡んでくる金額も大きいため、訴訟に発展してしまうケースもあります。そのため、きちんと売却後のルールについてお互いに納得しておく必要があります。
５－２．不動産会社に仲介を依頼する
地主と借地人の間で底地と借地権を同時売却する合意がきちんと形成できたら、次に不動産会社へ売買の仲介を依頼しましょう。
個人レベルでの交渉や契約を進めると後々トラブルになることがあります。
たとえ元から仲がよかった同士であっても、利害がからむことによって関係がこじれてしまうことは少なくありません。
なので地主と借地人による底地と借地権の同時売却は、不動産取引の法律や税制を熟知している不動産会社に仲介してもらうのがおすすめです。
特に底地や借地権関係を専門としている不動産会社なら、売却費用や解体や測量に要する費用負担の割合についても、最善のアドバイスをしてくれるでしょう。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、底地や借地権の取引経験や、実績が豊富な会社であるかもチェックするのが基本です。
５－３．販売活動を開始する（不動産会社）
不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社による物件の販売活動が開始されます。
彼らは不動産販売のプロなので、地主と借地人がこの段階でできることはあまりありません。
進捗状況は適宜報告してくれるので、基本的には「餅は餅屋」とお任せしましょう。
ただし、見込み客が見つかってもその場ですぐ契約が成立するケースは少なく、ほぼ例外なく価格交渉（値引き）を持ちかけられます。
その場合、不動産会社の担当者にどの程度までなら値下げに妥協できるか、等をあらかじめ伝えておくといいでしょう。
５－４．買主と売買契約を締結し、決済・登記を完了させる
底地と借地権の買主が見つかり、地主も借地人と売却条件が合意できたら、地主・借地人・買主の三者で売買契約を締結します。
売買契約を締結したら、土地と建物の代金を決済して所有権を買主に移転登記します。
登記のタイミングは売買契約の締結から約１ヶ月後の引き渡し時に、売主と買主の引き渡しに立ち会った司法書士が法務局で行うパターンが一般的です。
５－５．賃貸借契約終了の覚書を交わす
底地と借地権の同時売却が成立し、物件が引き渡されると、これまで地主さんと借地人さんの間で締結されていた賃貸借契約は終了します。
ただし、何か形に残しておかないと後からトラブルになってしまうリスクがあります。
そこで地主と借地人の間で賃貸借契約終了の覚書を交わしておきましょう。覚書は２通以上（地主と借地人の数だけ）作成し、すべて署名・押印した上で各１通ずつ保管します。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、このような底地・借地を同時買取も可能です。
お困りの底地や借地がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。
６．底地と借地権の同時売却で注意すべきポイント
底地と借地権を同時売却する流れをつかんだところで、次は底地と借地権を同時売却する上で注意すべきポイントを解説していきましょう。
６－１．底地と借地権を同時売却するタイミングを見極める
地主さんが底地と借地権の同時売却を思いついた時点で、借地人も都合よく借地権の売却をしようと考えていたなどという事はほとんどありません。
では、どんなときが底地と借地の同時売却になりやすいかと言うと、借地契約を更新するタイミングです。
また、借地人に相続が発生して借地権者が変更した、借地人が借地権の第三者譲渡を考えていることを知った時なども、同時売却を持ちかけやすいタイミングと言えます。
６－２．売買契約書に「不可分一体の契約」の特約条文を入れておく
地主さんと借地人が底地と借地権を同時売却するということは、買主にしてみれば地主さんから底地を、借地人から借地権をそれぞれ購入することになります。
だから買主は地主と借地人のそれぞれと契約を交わすことになりますが、もし地主か借地人の一方が契約を破棄したら大変です。
買主にしてみれば「完全な所有権だと思って購入したのに、実際手に入ったのは底地だけ、借地権のみ」ではたまったものではありません。
そんな事態を防ぐため、売買契約書には「不可分一体の条項」を必ず入れておきます。
不可分一体の契約とは、地主さんと借地人さんの契約がセットの契約という意味です。
もし地主か借地人のどちらかが契約を破棄した場合、もう片方の契約も無効になるため、買主としては安心して底地と借地権を購入できる内容になっています。
６－３．借地人・地主双方の意向をくみ取る
これまで何度か解説してきた通り、底地と借地権の同時売却には借地人との合意をはじめ、二人三脚の協力が不可欠です。
多くの苦労を乗り越えてせっかく底地と借地権を同時売却できたのに、最後の売却金額の配分で揉めてしまっては、今までの苦労が水の泡となりかねません。
そこで底地・借地の同時売買に精通したドリームプランニングのような不動産会社であれば、一般的な観点の売却金額の決め方についてご説明したり出来るのでトラブルが少なくて済みます。
底地と借地の同時売却でお困りでしたら、お気軽にご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
７．同時売却以外の方法で底地と借地権を売却する場合
これまで底地と不動産を同時売却する方法やポイントなどを解説してきました。
しかし言うまでもなく、底地を売却するには同時売却しかない訳ではありません。
売却価格的には不利であっても早く売りたい事情がある場合や、底地を処分したいスケジュールが決まっている場合など、同時売却にこだわらず単独売却した方がよいケースもあります。
なのでここでは、同時売却以外の方法で底地と借地権を売却する方法を解説していきましょう。
先ほど紹介した「４．無理に同時売却しない方がいいケース」に回答するような場合は、こちらが参考になるはずです。
７－１．底地や借地権を地主・借地人に売却する場合
底地を売却したいなら、底地を借りている借地人に買い取ってもらうのが、一番早い方法です。
しかし借地人の多くは底地を購入する費用がないから借地に住んでいる事が多く、思ったようには行かない可能性が高いと思われます。
借地人に底地を購入したい意思があったにしても、資金調達に時間がかかることもあります。
また、コミュニケーションが少ない場合、いきなり「底地を買いませんか？」と言ったとしても警戒されてしまうでしょう。
７－２．底地や借地権を第三者に売却する場合
借地人にお金がないなら、投資家さんに売れないだろうか？
投資家さんの中には、地代や更新料など、不労所得を目的で購入する方もいらっしゃいます。
ただし底地を購入するためのローンはほぼ利用できない上に、利回り目的のためかなり安い金額になってしまいます。
７－３．底地・借地権を買取専門業者に買取りしてもらう場合
借地人や第三者に底地を単独売却する場合に比べて、不動産会社や買取り専門業者に単独売却する場合はどうなのでしょうか。
ここでは底地や借地権を買取専門業者に単独売却する場合のメリット・デメリットを解説していきます。
７－３－１．【メリット１】短期間で売却できる
買取専門業者に底地や借地権を買取してもらう上で最大のメリットと言えば、短期間で売却を完了できる点が挙げられます。
底地買取専門業者であれば、不動産の種類によって多くのケースで数週間以内に売却完了できるため、短期間の売却が見込めるでしょう。
７－３－２．【メリット２】仲介手数料がかからないことも
不動産会社に底地や借地権の売却の仲介を依頼すると、サービスの対価として仲介手数料が発生します。
しかし買取専門業者の買取りであれば直接購入者となりますから、仲介手数料が発生せず、費用を節約できるでしょう。
ただし、不動産会社の中には自社で買取りをせず、買取専門業者に仲介するだけの会社も存在します。
その場合は仲介手数料が発生してしまうため、自社で買取りをしている会社かどうかを事前にチェックしておくことが大切です。
７－３－３．【メリット３】面倒な交渉が不要
買取専門業者に底地や借地権の買取を依頼した場合、業者は不動産を査定するだけで、売主が交渉する必要はありません。
売主としてはただ提示された査定金額に対して売却するorしないを決めるだけで済みます。
査定額が不満なら他社を当たり、納得できる条件を出してくれる会社を探せばいいだけだから非常に楽です。
地主さんと借地人、第三者間の売却には価格や条件の交渉が入るため、なかなか話がまとまらず疲弊してしまう事例が少なくありません。
しかし買取専門業者の査定は物件自体の価値はもちろん、周辺地域の事情やバランスなどを総合的に加味した金額を出してくれるため、納得できる数字が期待できます。
８．底地と借地権の同時売却・よくある質問まとめ
底地と借地権を同時売却する場合、お客様からよくある質問をまとめました。
これまでの解説と重複するものもありますが、ご参考にどうぞ。
８－１．底地と借地権を同時売却した場合、現金化までの期間はどのくらい？
地主と借地人の条件交渉がスムーズにまとまっていれば、売り出しから１～３ヶ月程度です。
あとは交渉や販売活動の進捗によって、延びることも少なくありません。
８－２．底地と借地権を同時売却する場合のメリットは？
既に解説した通り、完全所有権のある不動産として売却できるため、買い手が付きやすくなる傾向が挙げられます。
また、底地と借地権の単独売却よりも価値が上がり、それぞれの合計以上の利益が期待できるでしょう。
９．底地と借地権の同時売却まとめ
以上、底地と借地権を同時売却する上でのメリットやデメリット、注意すべき点や同時売却以外の選択肢などについても解説してきました。
【底地と借地権の同時売却まとめ】
◎同時売却とは何か？
➤地主の底地と借地人の借地権を同時に同じ相手へ売却すること
➤権利を補完し合って、完全所有権の不動産として売却できる
◎同時売却のメリット
➤完全所有権のある土地として売却できる
➤土地の使い勝手が向上する
✅買い手が見つかりやすくなる
✅人気が高まり、比例して売却価格が高くなる
✅地主と借地人それぞれの配分が多くなる
◎同時売却のデメリット
➤同時売却のタイミングを合わせにくい
✅必ずしも相手方が売却したいとは限らない
✅すぐ売却できるとは限らない
➤売却金額の配分でトラブルが起きやすい
✅事前に綿密な協議が必要
✅それでも後からトラブルになることも
１０．底地と借地権の同時売却をご検討ならURUHOMEへ
底地と借地権を同時売却するのが理想ですが、現実的には出来ないことも少なくありません。
しかし、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、底地と借地の同時売却という地主様と借地人様の足並みを揃えることが難しい場合でも、それぞれの立場を考慮させていただいた上で、売却交渉から説得し買取させて頂くことが可能です。
２００２年の創業より、底地の買取に特化してきたため、売却意欲の低い借地人さまとの交渉も得意としております。
もちろん、底地だけでも買取可能ですので、底地だけで売却したいという場合でも、同時売却をしたいけど中々まとまらないという場合でも、お気軽にご相談くださいませ。
ドリームプランニングの底地や底借同時買取実績の一例
- 長年裁判で売却できなかった底地と借地の同時買取
- ３００段以上の階段の上にあり、占有者の居る底借同時買取
- 間口２ｍ以下で再建築不可物件の底地借地同時買取
- 境界確定が出来ず借地の範囲と筆界がほぼ一致しない底地
- 底地上に借地人以外の建物もある底地
- 都市計画区域外の底地
- 売却しないで保有しておいてほしい底地
- ８宅地中６宅地が再建築不可物件の底地
- 間口０メートルの底地
- 底地の共有持分
- 傾斜地にある底地
- 借地が転貸されている底地
- 使用貸借の底地
- 定期借地権負担付きの底地
- 借地人が第三者の底地を占有してしまっている底地
- 底地買取業者がどうにも出来ずに買ってほしいと言っていただいた底地
上記のような底地や借地にお心当たりのある地主様、借地人様や、同時売買は難しいけど単独で売却を考えていらっしゃる方はお気軽にお問い合わせください。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
