「不動産投資をする時、適正な自己資本比率はどのくらい？」
「そもそも自己資本比率って何？不動産投資もよく分かってないんだけど……」
そんな皆さんのために、今回は不動産投資の適正な自己資本比率や基礎知識を分かりやすく徹底解説いたします！
【この記事を読まれると、こんなお悩みが解決できます！】
- 不動産投資の適正な自己資本比率が分からない！
- そもそも自己資本比率や不動産投資がよく分からない！
- 自己資本比率が改善できない不動産投資用物件を売却したい！
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の不動産投資用物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
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- 【結論】不動産投資の適正な自己資本比率は？
- そもそも不動産投資とは何か
- 自己資本比率とは何か
- 貸借対照表（バランスシート、B／S）とは何か
- 不動産投資の自己資本比率を高める方法
- 不動産投資物件の売却に強い買取り業者５選
- 不動産投資の自己資本比率が気になる方はURUHOMEへご相談を
１．【結論】不動産投資の適正な自己資本比率は？
一口に「不動産投資の適正な自己資本比率」と言っても、不動産投資の種類によって結論は違ってきます。
なので不動産投資の種類ごとに、適正な自己資本比率を解説していきましょう。
１－１．不動産分野の金融商品を購入する場合の自己資本比率
【結論１】自己資本比率は１００％で運用すべき
不動産投資の中でも最も簡単なのが、不動産をテーマとした金融商品の購入です。
有名なところではREIT（リート。不動産投資信託／Real Estate Investment Trust）があり、日本版のJ-REIT（ジェーリート）なども人気を呼んでいますね。
最近ではネット証券の普及によって、一般ユーザーでもスマホやPCで気軽に投資できるように。本当にいい時代になりました。
しかし不動産投資に限らず、投資には元本割れのリスクがあるため、必ず余剰資金で購入するようにして下さい。
先刻「投資で娘の学費資金を増やしたい」というご相談を受けましたが、絶対にやめましょう。
不動産の金融商品は比較的ローリスク・ローリターンな傾向がありますが。それでも元本は保証されません。
万が一元本割れしても生活や人生設計が狂わない範囲でのみ、投資するようにして下さい。
そのため金融商品を購入するタイプの不動産投資は、自己資本比率１００％で運用すべきでしょう。
要は「借金してまで投資するな」ということです。借金をして金融商品を購入するのはもはや投資ではなく、ギャンブル（投機）に他なりません。
１－２．不動産企業や事業に投資する場合の自己資本比率
【結論２】原則、自己資本比率は１００％で運用すべき
こちらは不動産企業や事業に出資するタイプの不動産投資になります。先ほどの投資信託に比べて個別の企業や事業に重心をかけている分、リターンとリスクが増加するのが特徴です。
基本的に「借金してまで投資するな」という原則は先ほどと変わりません。たとえ元本割れしても生活や人生設計が狂わない、余剰資金の範囲で投資するようにしてください。
ただしプロで不動産会社に投資をしている方の場合、第三者の資本が入っている事もあります（プロはリスクも覚悟で行っているのでいいのですが、一般向けではありません）。
また、最近ではインターネット上のクラウドファンディングで出資者を募り、個別の不動産物件を運営して収益を分配するタイプの事業も増えてきました。
SNSでインフルエンサーたちが口をそろえて絶賛し、高利回りを謳って出資者をかき集めている様子を日々目にします。
新しいことに挑戦してみるのも悪くはありませんが、チャレンジにはリスクがつきもの。
中には善良な消費者の欲望をくすぐる悪徳業者も出回っていますから、くれぐれも余剰資金で運用しましょう。
１－３．不動産物件を自ら購入する場合の自己資本比率
【結論３】一般的に自己資本比率３０％以上が望ましい
ここまで解説してきた不動産投資と異なり、こちらは自分で不動産物件を購入して事業を営んだり、他人に貸し出したりして収益を上げるタイプの投資です。
個人的には不動産投資というより不動産事業とか不動産経営と言った方がいいような気がしますが、一般にはこのスタイルが不動産投資と呼ばれていますよね。
以下「不動産投資」と言ったら、基本的にはこのスタイルと思ってください。
結論から申し上げると、不動産投資における自己資本比率は３０％以上が望ましいです。
不動産物件を自ら購入する場合、安くても数百万から数千万、果ては億単位に上るケースも少なくありません。
なので普通は金融機関でローンを組んで融資を受けることになりますが、金融機関からは運用資金の約２０～３０％以上に相当する自己資本比率を求めてくることが多いからです。
つまり「自己資本比率が２０％もない状態ではローンが組めず、そもそも不動産投資が始められない可能性が高い」と言えるでしょう。
しかし自己資本比率が低くても、落ち込む必要はありません。見切り発車で少ない資金を投じて計画を下方修正したり、資金不足から計画が破綻したりするリスクを回避できたのです。
むしろ資金を貯めながら、不動産投資計画をより綿密に練り上げる時間が出来たと前向きにとらえてください。
不動産投資には数年から数十年単位の中長期的な視野が求められます。充分な資金と綿密な計画こそ、成功のカギであると心得ましょう。
参考：お金の疑問や悩みを解決する、オールインワンサービス＠next（アットネクスト）
２．そもそも不動産投資とは何か
前章でも軽くふれましたが、不動産投資とは何でしょうか。
言うまでもなく、不動産に投資することなら何でも不動産投資となります。
ここでは不動産投資の種類について、大きく３つに分けて解説していきましょう。
２－１．不動産分野の金融商品を購入する
不動産分野の金融商品を購入するだけでも、立派な不動産投資と言えます。
最近ではネット証券が普及したことで簡単に口座が開設できるようになりました。金融機関の窓口までわざわざ出向いて、カモにされてしまうリスクも大幅に低くなって嬉しい限りです。
金融機関や証券会社の職員は、あなたにとってリターンの大きい・安全性の高い商品ではなく、自分たちの利益になる商品を勧めてくるのでご注意ください。
また電話で勧誘が来ることも多いですが、そんな時はこう言うといいでしょう。
「信託報酬は何パー（％）ですか？」
筆者の経験ではこれで撃退率１００％でした。投資運用にこなれた感じを出すのがコツです。
信託報酬（しんたくほうしゅう）とは要するに手数料のこと。ネット証券であれば１．０％を下回る商品がザラにあります。
対して有人窓口ではそんなに安くしたら、彼らの人件費がまかなえません。要するにお客様の利益よりも、自分たちの利益を優先せざるを得ないのです。
金融機関や証券会社の営業マンが言える程度の知識であれば、昨今いくらでもインターネット上に転がっています。
実質無料と言える情報を受け取るために、わざわざ高い手数料を寄付してあげることはないでしょう。
２－２．不動産企業や事業に投資する
先ほど解説したとおり、不動産企業の株式を購入したり不動産事業に出資したりするタイプの不動産投資もあります。
個別株（株式の個別銘柄）は投資信託などと比較してリターンが大きい分、リスクも大きくなる点に注意が必要です。
昔から「すべてのタマゴを一つのカゴに盛るな」という格言があるとおり、株式投資は複数銘柄を同時に購入することでリスクヘッジを行いましょう。
また不動産だけでなく、他セクター（産業分野）に投資することでリスクの分散が可能です。
一般的に不動産は景気動向に敏感なため、不動産と同時に投資するならば景気動向の影響を受けにくいセクターの株式銘柄を選ぶことをおすすめします。
【景気動向に敏感なセクター】
半導体・IT・化学・製造・製材・電気製品・流通・金融・不動産・精密機器・商社・娯楽・趣味嗜好品・サービス・証券……など
※なくても生きてはいけるため、景気が悪いと出費を控えられてしまうセクター
【景気動向の影響を受けにくいセクター】
生活必需品・医療福祉・インフラ（電力、水道、ガス）・公共事業・交通・情報通信・国防軍事……など
※景気動向に関係なく、人々が生活するのに必要なセクター
どのセクターをどのくらい採り入れて株式を購入するかの判断は、個人の資産運用計画や家計状況、リスク許容度によって異なります。
詳しく掘り下げていくと長くなってしまうため、もし機会があれば改めて解説しましょう。
２－３．不動産事業を自ら経営する
ここでようやく本題の不動産投資にやってきました。
自ら不動産を購入し、自分で経営して収益を上げたり、他人に貸して賃料をもらったりするタイプの不動産投資になります。
一口に言えばそれだけですが、収益を上げるためには集客率や利益率を高め、賃料をもらうためには借り手を見つけなければなりません。
また利益を維持・向上させていくためには、絶え間ない経営努力が必要になります。
一度来たお客様がリピーターとなって下さるように、借りてくれたテナント様が継続して借りて下さるように、色々と苦労が絶えないことでしょう。
自身で店舗等を経営するのであれば新サービスの開発や既存サービスの改善、利益率と顧客満足度を両立させる適切な料金設定の見直しなどが考えられます。
さらに従業員を雇っているのであれば、彼らの待遇改善と不満の解消、そして従業員間の人間関係を良好に保つことも忘れてはいけません。
かつては安い給料で大量の人材を雇い入れ、気に入らなければ即クビを切るブラック企業スタイルが横行してきました。しかし少子化が進んだことによって社会全体で人材が枯渇傾向にあります。
近ごろではAI（人工知能）の発達によって人間の仕事がなくなるとも言われますが、今度はAIを使いこなす人材が求められるだけのこと。
どのみち人間なくして企業は存続できないため、時代の変化に適応できない企業や事業は淘汰されていくことでしょう。
いずれにしても不動産経営は、顧客・テナント・従業員などとの人間関係を良好に保つことこそ成功のカギとなることを、決して忘れてはいけません。
３．自己資本比率とは何か
不動産投資について全体像を大づかみしたところで、今度は自己資本比率についても解説いたします。
読んで字のごとくとも言えますが、あらためておさらいしましょう。
３－１．不動産投資や事業における安定性の指標
自己資本投資とはざっくり「不動産投資で使っているお金のうち、自分のお金はどのくらい入れているか、その割合」ということになります。
例えば１，０００万円の不動産投資を行う場合、自分で１，０００万円を用意できれば自己資本比率は１００％です。
これが銀行などから５００万円を借りて、自分のお金が５００万円であれば自己資本比率は５０％です。
自己資本比率が高いということは、それだけ他人から借金をしていないということになりますから、不動産投資が安定することになります。
だから自己資本比率は不動産投資の安定性を表す指標となるのです。
３－２．自己資本比率の計算方法
不動産投資の自己資本比率は、以下のように計算しましょう。
【計算式】自己資本比率＝自己資本（自己資金）÷全体資本（自己資本＋借入負債）×１００
【計算例】１，０００万円÷３，０００万円×１００≒自己資本比率３３．３３……％
自己資本を追加したり、借入金を返済したりなどで自己資本比率は絶えず変化するため、節目ごとのこまめな確認をおすすめします。
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４．貸借対照表（バランスシート、B／S）とは何か
不動産投資に限らず、事業を経営する上で貸借対照表（たいしゃくたいしょうひょう）はとても大切です。
貸借対照表の概念を理解せずして不動産事業の成功はないと言っても過言ではないでしょう。
貸借対照表は英語でバランスシートとも呼ばれ、文章でB／Sと表記されることもあるため、覚えておくと便利です。
４－１．資産・負債・純資産が一目でわかる
貸借対照表（バランスシート）は不動産投資の資産と負債、そして純資産が一覧表になっています。
借方（かりかた。表の左側）には資産、貸方（かしかた。表の右側）には負債と純資産が載っているのが分かるでしょう。
貸借対照表を見ると、資産全体（左側）に占める負債と純資産の割合が分かります。
この純資産がざっくり自己資本です。厳密にはもっと細かい項目がありますが、個人で行う不動産投資レベルであれば、その程度の認識で問題ありません。
４－２．貸借対照表を書いてみよう
貸借対照表を理解するには、実際に自分で貸借対照表を書いてみるのが一番の近道です。
（１）まずは大きく四角を描いてください。
（２）四角形の真ん中にタテ線を引いて、左右で二等分しましょう。
（３）これだけで左側の資産欄は完成です。
（４）右側の欄に横線を引いて、負債と純資産を分割しましょう。
（５）負債が上、純資産が下というルールがあります。
（６）これで資産・負債・純資産の区分ができました。
（７）それぞれの区分に詳しい項目と数字を書き込んでいきましょう。
（８）左右の合計が一致したら、これで貸借対照表が完成です！
もう少し気を利かせたところでは、負債と純資産の割合によって区分の面積や色彩を変えると、より視覚的に理解しやすくなるでしょう。
Excel（エクセル）等の表計算ソフトで貸借対照表を作成すると、セルのマス目で金額を表現しやすいので便利ですね。
４－３．不動産投資には損益計算書（P／L）も重要
不動産投資を成功させるためには、貸借対照表だけでなく損益計算書の作成もおすすめします。
損益計算書（そんえきけいさんしょ）とは、不動産投資における収益と費用、純損益の割合を一覧表にしたものです。
今度は借方（表の左側）に費用、貸方（表の右側）に収益が配置されます。
純損益は不動産投資が黒字か赤字かによって位置が変わり、不動産投資がめでたく黒字であれば「純利益」を借方（費用の下）に、逆に不動産投資が赤字の時は「純損失」を貸方（収益の下）に記入しましょう。
これは収益から費用を引いても純利益が残せている状態です。
こちらは費用が収益を上回り、赤字になってしまった状態を示しています。儲かっているのか損してしまっているのか、視覚的に分かりやすいでしょう。
ちなみに損益計算書はP/Lとも表記され、これは英語でProfit and Loss Statement（プロフィット＆ロス・ステートメント）の略です。覚えておくと、いきなり文書に書いてあってもうろたえずにすむかも知れません。
自分の不動産投資が順調なのかを知る上で大切なデータとなるため、損益計算書も毎年作成しておくのがおすすめです。
５．不動産投資の自己資本比率を高める方法
不動産投資をする上で、自己資本比率は高い方がよいことが分かりました。
それでは不動産投資の自己資本比率を高めるためにはどうすればよいか、その方法を解説していきましょう。
５－１．収益を増やす
自己資本比率とは全資本における自己資本の割合なのだから、自己資本を増やせばおのずと高まります。
資本を増やすためには収益を上げて自己資本として投入するのが有効です。
不動産投資の収益以外で稼いだ自己資金を投入してもいいのですが、不動産投資における自己資本率という点では、他人から借入するのとあまり変わりません。
収益を増やすためには売上アップや低居サービスの原価率圧縮、そして賃料の増額などが考えられます。
ただし売上を増やすのは簡単ではありませんし、安易な値上げは顧客離れをひき起こしてしまうリスクがあることも忘れてはいけません。
急いで利益を上げようと焦ってしまい、かえって利益を落としてしまわないよう注意しましょう。
５－２．負債を減らす
不動産投資の自己資本比率を高める方法として、負債を減らすことも有効です。
収益を上げたら借入金の返済に充当し、少しずつでも負債を減らしていきましょう。
ここでも急いで結果を求めず、中長期的な視点に立って無理のない計画を立てることが成功のカギとなります。
５－３．追加投資は諸刃の剣
近ごろはインターネット上で「不動産投資の自己資本比率を高めるために、利回りの高い物件を新たに購入しましょう」などという情報を目にするようになりました。
しかし筆者はこの風潮に危機感を覚え、警鐘を鳴らしたいと思います。
そもそも利回りの高い物件なんて、最初から簡単に見つかるものではありません。むしろ最低条件をクリアした物件を安く仕入れ、コスパよく付加価値を乗せることができて、初めて利回りを高められるのではないでしょうか。
不動産投資はハイリスク＆ハイリターンなので、簡単に物件を買い足せるものではないはずです。
にもかかわらず安易に「高利回りの物件を追加で購入すればよい」などと言ってしまうのは、初心者向けの情報としてはあまりに無責任と言わざるを得ません。
少なくともインターネットで「不動産投資」「自己資本比率」と検索するレベルの個人投資家に適した方策とは言えないことを、強く申し上げたく思います。
６．不動産投資物件の売却に強い買取り業者５選
ここまで自己資本比率について解説してまいりましたが、不動産投資を行う時は出口戦略も考えておかなくてはなりません。
ここで言う出口戦略とは、購入・運用した不動産投資物件を売却することです。
今回は不動産投資物件の売却に強いおすすめ買取り業者をピックアップしました。この中から２～３社を選んで相見積もりをとるといいでしょう。
もちろんここにある以外の業者でもいいですが、あまり多くの業者に連絡してしまうと、対応が大変になってしまうので要注意です。
６－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングは、横浜から世界一を目指す不動産ベンチャーのパイオニアとして、常に時代の最先端を走り続けます。
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６－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事 (４) 第２５６７９号 |
| 設立 | ２００５年７月１３日 |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売／不動産仲介業／不動産テック事業 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２グランベル横浜１０F |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 自社運営SNS | https://ucikatu.com/ （業界初の不動産SNSウチカツ） |
| 自社運営メディア１ | https://ucikatu.com/times/ （ウチカツタイムズ） |
| 自社運営メディア２ | https://uruhome.net/ （URUHOME・当サイト） |
| 運用SNS １ | https://twitter.com/WQwYnSp6dQ34995 （X・旧Twitter） |
| 運用SNS ２ | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 運用SNS ３ | https://www.instagram.com/ucikatu/ （Instagram２） |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日も営業） |
６－２．グリフィン・パートナーズ
投資用マンションを早く＆少しでも高く売却したい方に特化した買取り業者です。
横浜・川崎エリアを中心に４０年以上不動産投資物件を取引しているため、豊富な実績とノウハウを強みとしています。
売却手段は常に複数用意しており、お客様の立場に寄り添った提案力でベストな売却をサポートしてくれるでしょう。
FP（ファイナンシャル・プランナー）による資産運用相談もできるので、売却だけでなく不動産経営についてもアドバイスをいただけます。
６－２－１．グリフィン・パートナーズ企業データ
| 会社名 | 株式会社グリフィン・パートナーズ |
| 免許 | 神奈川県知事（４）第２７０５６号 |
| 設立 | ２００４年２月 |
| 事業内容 | 不動産賃貸仲介業務／不動産の売買仲介業務／不動産企画販売業務 |
| 代表者 | 代表取締役 唐偉中 |
| 本社 | 〒２２０－００１１ 横浜市西区高島二丁目６番３２号 横浜東口ウィスポートビル８F |
| 電話 | ０４５－５５０－５１１８ |
| FAX | ０４５－４５１－００１２ |
| HP | https://www.griffin-p.co.jp/sell/index.html |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日、第１火曜日、年末年始、GW、夏季休暇 |
６－３．リッチロード
１都３県（東京・神奈川・埼玉・千葉）の新宿から約１時間県内の不動産投資物件を専門的に取り扱っている業者です。
ほか新耐震（１９８１年６月以降に建築確認）や一棟アパート・一棟マンション、鉄道駅から徒歩１５分以内の物件に当てはまる方は、一度相談してみるといいでしょう。
不動産投資物件の買取相談＆査定は無料。最短で当日中に結果をメールで教えてくれるので、急いで売却したい方にはおすすめです。
６－３－１．リッチロード・企業データ
| 会社名 | 株式会社リッチロード |
| 免許 | 東京都知事（５）第７８５４５号 |
| 設立 | ２０００年２月 |
| 事業内容 | 投資用不動産の売買・売買仲介／投資用不動産の賃貸管理／一棟マンション・一棟アパートの建物管理／アセットマネジメント・プロパティマネジメント全般／リフォーム・リノベーション・増改築 |
| 代表者 | 代表取締役 德田里枝 |
| 本社 | 〒１６３－０２２５ 東京都新宿区西新宿２－６－１ 新宿住友ビル２５階 |
| 電話 | ０３－６２５８－１０２１ |
| FAX | ０３－６２５８－１０２２ |
| HP | https://www.richroad.co.jp/purchasedevelop/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日 |
６－４．タイカン
福岡県福岡市に本社を構え、皆さんの不動産投資を応援している専門業者です。
不動産投資物件の買取だけでなく、新規投資物件の案内もしているので、入口から出口まで頼れるパートナーになってくれることでしょう。
不動産投資物件を売却しようか決断がつかない状態であっても、ご相談いただければ収益向上・投資継続の可能性も視野に入れた可能性が見えてくるかも知れません。
九州北部で不動産投資物件の売却をお考えの方は、一度相談してみてください。
６－４－１．タイカン・企業データ
| 会社名 | TAICAN株式会社 |
| 免許 | 福岡県知事（１）第１９７４１号 |
| 設立 | ２０２１年６月 |
| 事業内容 | 投資・住居・収益物件の売買・仲介／不動産の売買・仲介およびコンサルティング／損害保険代理業（三井住友海上火災保険株式会社） |
| 代表者 | 代表取締役 森崎栄紀 |
| 本社 | 〒810-0011 福岡県福岡市中央区高砂１丁目１－２５ ニューガイアオフィス天神３F |
| 電話 | ０９２－２６０－５４０２ |
| HP | https://www.taican.co.jp/menu/investment-property.html |
| 営業時間 | 可能な限り柔軟に対応します（HPより） |
| 定休日 | 可能な限り柔軟に対応します（HPより） |
６－５．東海リアルティ
愛知県に本社を構える不動産買取り専門業者です。
一人社長のためフットワークの軽さが身上。定休日である水曜日や夜の遅い時間でも柔軟に対応してくれると定評があります。
不動産投資物件の中でも癖の強い物件を得意としているため、他社様に断られてしまって持て余している物件があれば、一度相談してみるのがおすすめです（※調整区域の農地、崖地を除く）。
買取可否にかかわらず、どんな物件でも必ず回答してくれる誠実さも魅力の一つと言えるでしょう。
６－５－１．東海リアルティ・企業データ
| 会社名 | 株式会社東海リアルティ |
| 免許 | 愛知県知事（１）第２５１５８号 |
| 設立 | ２０２２年１月 |
| 事業内容 | 不動産買取 |
| 代表者 | 代表取締役 岡田佑紀 |
| 本社 | 愛知県岩倉市稲荷町稲荷西１５５－３ |
| 電話 | ０５０－３１５４－０６２９ |
| FAX | ０５０－３１５４－０６３２ |
| HP | https://www.lvnmatch.jp/kaitori/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日 |
７．不動産投資の自己資本比率が気になる方はURUHOMEへご相談を
今回は不動産投資における適正な自己資本比率について徹底解説してきました。
不動産投資の出口戦略として物件の売却をお考えの方は、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京はじめ日本全国の投資用不動産のご売却をサポートしてまいりました。
長年の取引経験でつちかった法律知識や交渉ノウハウを、今回も皆様のお役に立てられることと思います。
不動産投資物件の買取査定は完全無料。最速のケースではご連絡いただいて２時間で査定完了、２日で売却できたこともございました。
不動産投資物件のご売却は、ぜひドリープランニングへご相談くださいませ。
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