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建蔽率（建ぺい率）、容積率オーバーの中古物件、融資や罰則などについても解説

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の建蔽率（建ぺい率）、容積率オーバーなどの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

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１－１．なぜ建蔽率、容積率オーバーになるのか？

建蔽率、容積率オーバーになるのは、次のいずれか二つの要因によるものです。

①用途地域などの変更で『既存不適格』となった事

既存不適格とは、建築当時には建蔽率、容積率を適法に守り建てられていたものの、用途地域などの見直しが行われ、建蔽率、容積率が変更されたことによって、適法でなくなってしまったものを言います。

既存不適格には次のような要因があります。

• 用途地域の変更などにより、建蔽率、容積率、敷地面積最低限度が変わってしまった。
• 土地の境界確定や分筆によって、土地面積が少なくなってしまった。
• 都市計画道路などに敷地を提供したことによって、土地面積が小さくなった。

ちなみに、用途地域の変更、土地の境界確定などにより、敷地面積最低限度（家を建てる上で最低限必要な面積）が変わり、敷地面積最低限度以下になった場合でも建て替えが出来る事があります。
詳しくはこちらの記事を参考になさってください。

過小宅地って何？ 横浜市の事例なども解説

②建物新築後、増築などによって『基準法違反建築物』となったこと

増築などによって建築基準法違反になってしまった場合も、建蔽率、容積率オーバーとなることがあります。既存不適格がやむを得ない事情である場合が多いことに対し、増築などで建蔽率、容積率オーバーになった場合、「違反建築物」と言われることが多いです。

違反建築物は以下のような要因で出来ることが多くみられます。

• 建築確認申請後、計画を変えて当初の建物計画より大きな建物を建てた。
• 増改築などにより建物が大きくなった。

１－２．『既存不適格』と『基準法違反建築物』の違い

既存不適格と建築基準法違反の建築物の違いとは何か？
それは、既存不適格が建築されたときには適法だったのに対して、違反建築物は建築若しくは増築されたときには、建築基準法違反だったという事です。

そして、建築基準法３条では適用除外について記述があり、「法改正や用途地域の変更、建築基準法の制定前に建てられた建物に関しては、新たな法令等を適用しない」とされています。

つまり、既存不適格は保安上や衛生上の危険性がない限り行政からお咎めはありませんが、違反建築物の場合は、既存不適格の建物と違い次項で説明するように行政からお咎めがある場合があります。

１－３．建蔽率、容積率オーバーなど『違反建築物』の罰則

それでは、違反建築物はどのような措置が取られることがあるのでしょうか？
これに関しては、建築基準法第９条１項で明文化されており、違反建築物は特定行政庁より建築物の除去や使用禁止、使用制限など、違反を是正するための措置を命じられることがあります。

また、命令に従わない場合は建築基準法９８条１項により３年以下の懲役または、３００万円以下の罰金に処せられる場合があります。

建築基準法第9条1項　特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

建築基準法第98条　次の各号のいずれかに該当する者は、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処する。
1項　第９条第1項又は第10項前段（これらの規定を第88条第1項から第3項まで又は第90条第3項において準用する場合を含む。）の規定による特定行政庁又は建築監視員の命令に違反した者

１－４．道路容積率にも注意

容積率の限度は、基本的には用途地域に応じて都市計画で定められる「指定容積率」によります。

「指定容積率」は、市街化区域内であれば用途地域と同じくその場所によって定められていて、市町村の都市計画課や場合によってはインターネットで調べられます。

しかし、敷地の前面道路が幅員12m未満の場合、前面道路の幅員に所定の数値を乗じて求める「道路容積率」と比較し、いずれか小さい方の値を「容積率の限度」とします。

ですので、前面道路の幅が狭ければ、インターネットなどで閲覧した容積率より小さい割合の容積率が適用されますので、注意が必要です。

建蔽率、容積率オーバーの場合、「違法建築物」については罰則があるというデメリットを説明しましたが、何かメリットはあるのでしょうか？
また、「既存不適格」にはどのようなメリットデメリットがあるのでしょうか？

２－１．建蔽率、容積率オーバーのデメリット

２－２．建蔽率、容積率オーバーのメリット

建蔽率、容積率オーバーの住宅のメリットといえば、価格が安いという事に尽きます。

２－３．減築にかかる費用

減築する場合、建物の取り壊し費用と壁の補修費用などで、１㎡あたり１０～２０万円かかることがあります。

また、減築によって建物表題登記を変更する場合、土地家屋調査士に依頼することが一般的で大体１０万円程度になります。

建蔽率、容積率オーバーの物件に関しては、住宅ローンが組みにくいと良く言われます。
もし組めるとしても金利３％前後のローンになってしまうことが多く、これが不動産を売却するにあたっては難しい問題となります。
そこで、建蔽率、容積率オーバーでも住宅ローンを組む方法について解説してまいります。

３－１．建蔽率、容積率オーバーでも都市銀行で住宅ローンが組めることがある

建蔽率、容積率オーバーの割合が１０％以内であれば、都市銀行でも住宅ローンが組めることがあります。もちろん「違法建築物」の場合は都市銀行でのローンは難しいことが多いのですが、「既存不適格」の場合、普通の住宅ローンを組むのとほぼ変わらない金利で住宅ローンが組める事があります。

どの金融機関であれば組めるかどうかは、同じ金融機関でも支店によって変わりますし、金融機関がどの不動産業者を通して住宅ローンが持ち込まれるかによっても変わります。

つまり、Ａという不動産業者を通すと住宅ローンが通らなくても、Ｂという不動産業者を通すと住宅ローンが通るという事があるのです。

購入を検討されている不動産があれば、不動産SNS ウチカツ を利用して、直接不動産業者さんに建蔽率、容積率オーバーの不動産に関してローンの相談をすることも可能です。
現在お願いしている不動産業者で住宅ローンが通らなかった場合でも、他の会社を利用すれば住宅ローンが通ることがあるので、一度 ウチカツ より不動産の相談をしてみることをお勧めいたします。

ウチカツ を利用すると、匿名かつ無料で不動産の相談ができる上、複数の会社から相談に対する回答を頂くことも出来ます。
複数の回答の中から、自分にあいそうな会社を選んで直接相談できるので、困ったら不動産SNS ウチカツ を利用しましょう。

３－２．建蔽率、容積率オーバーを解消して住宅ローンを組む

既にご説明しているように、建蔽率、容積率オーバーでも減築によって建物面積を減らしたり、隣接地を購入して敷地面積を増やすことによって、建蔽率、容積率オーバーを解消すれば住宅ローンを組めることがほとんどです。

この場合は、ほとんどどの都市銀行でも住宅ローンを組めるようになる上、売却するときにも一番安心な正攻法のやり方です。

不動産には担保評価という概念があり、その不動産自体の価値が住宅ローンの金額などに比べて適正かどうかを金融機関が判断しています。
建築基準法として適法な状態になれば、どの金融機関でも組めるようになるので、出来るのであればこの方法を使うことをお勧めします。

尚、建物面積を減らしたり、土地面積を増やしたりした場合は登記も必要になりますので注意しましょう。

３－３．建蔽率、容積率オーバーで住宅ローンが組めない場合

建蔽率、容積率オーバーの割合が１０％を越えると、都市銀行や信金で住宅ローンを組むのが極めて難しくなりますが、アサックス、三井住友トラストローン＆ファイナンス、セゾンファンデックスなど、預金業務などを行わないいわゆるノンバンク系や、スルガ銀行などでも住宅ローンが組めることがあります。

この場合にどの銀行を利用するか困った場合も、不動産ＳＮＳウチカツで匿名相談可能です。

建蔽率、容積率オーバーの物件は、ローンが組めないことや罰則がある可能性もあるため、売却が難しい事は容易に想像できるかと思います。

では、所有している物件が建蔽率、容積率オーバーの物件だった場合、どのように売却するのが良いのでしょうか？

４－１．建物の減築や隣接地の購入などして売却する

一番良い方法は、増築してしまったことなどにより、建蔽率、容積率オーバーになってしまった物件を、上記で紹介した減築により建物の面積を少なくしたり、隣接地の一部を購入するなどして、建蔽率、容積率の範囲内に建物面積を抑えることです。

そうすれば、適法に建築されたものと同じようにローンを組むことが出来るので、売却も簡単にできます。

４－２．現状のまま売却する

建蔽率、容積率の超過が１０パーセント以内の場合は、少し金額が落ちてしまいますが、現状のまま売却出来る可能性があります。

ただ、ローンに関しては金融機関が限られることもあり、売却が難しいことは変わりはありません。

４－３．建蔽率、容積率オーバーの不動産を売却するならＵＲＵＨＯＭＥ

当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営する「ドリームプランニング」では、建蔽率、容積率オーバーなどの売却が特に難しい不動産でも、現状のまま買取可能です。
建蔽率、容積率の超過の範囲が１０％を越えていても、そのままお買取りできますので、査定だけでもご相談下さい。

エリアも横浜市内を中心に、神奈川県内、東京都城南地区でも建蔽率、容積率オーバーの不動産の買い取り実績が豊富です。

ドリームプランニングは創業より１７年、特に売却が難しい不動産を中心に買取をさせていただいて参りました。ご納得ゆく条件でお買取りできるよう最善の努力をいたしますので、是非一度お問い合わせくださいませ。