「土壌汚染がある土地でも売却できる？」
ニッチな不動産を専門に買取りしているドリームプランニングでは、日々そんなお悩み相談をいただきます。
そこで今回は、土壌汚染がある不動産を売却する方法や、土壌汚染の調査・除去にかかる費用などを徹底解説！
土壌汚染のある不動産で悩んでいる皆さんのご参考になるでしょう。
【この記事を読むと、こんな悩みを解決できます！】
- 土壌汚染のある不動産を売却できるか心配……
- 土壌汚染を調査・除去するのにかかる費用が心配……
- 土壌汚染のある不動産を、とにかく早く現金化したい！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より土壌汚染のある不動産の買取専門業者として日本全国で訳アリ物件を買取してまいりました。
大変ありがたいことに日本全国から不動産のご相談を頂いており、５，０００万円位までの不動産であれば最短２日で買取りさせていただくことも可能です。
地中埋設物のある不動産のご売却で困っている不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 【結論】土壌汚染のある不動産も売却できる！
- 土壌汚染のある不動産を売却する方法
- 土壌汚染のある不動産を放置するリスク
- 【基礎知識】そもそも土壌汚染とは
- 土壌汚染の調査方法・費用
- 土壌汚染の除去方法・費用
- 土壌汚染のある不動産は誰に売却する？
- 土壌汚染でお悩みならURUHOMEへご相談を
１．【結論】土壌汚染のある不動産も売却できる！
まずは皆さん、ご安心ください。
結論として、土壌汚染のある不動産も売却できます。
ただ、そのためには必要なプロセスがあります。
そこをめんどくさいからとテキトーにやってしまうと、後でトラブルに発展してしまう可能性があるのです。
そんな事にならないよう、これから土壌汚染のある不動産を売却する方法を解説してまいります。
２．土壌汚染のある不動産を売却する方法
それでは本題に入りましょう。
土壌汚染のある不動産を売却するために必要なプロセスは以下の通りです。
（１）不動産の土壌汚染を調査する
（２）土壌汚染を除去するか／しないかを決める
（３）不動産を売却する
※一般的な不動産売却の手続きは割愛し、土壌汚染の部分だけピックアップしています。
これから各プロセスを細分化していきましょう。
２－１．土壌汚染調査でリスクを明確にする
土壌汚染があるかどうか、あるとしたらどのくらい汚染されているのか、不動産を売却する上で正確に把握しておく必要があります。
詳しい方法や費用などについては後ほど詳しく解説しますが、土壌汚染調査でリスクを明確にすれば、適切かつ効果的な対処が可能になるでしょう。
また、土壌汚染を除去しない場合でもどのくらいのリスクがあるのか、売却相手にきちんと説明することでトラブル回避に役立ちます。
２－１－１．土壌汚染調査が法律等で義務づけられているケース
土壌汚染対策法の第３条から第５条に当てはまる場合、土壌汚染調査や調査結果の報告が義務づけられています。
土壌汚染対策法 第３条【クリックで全文表示】
第二章 土壌汚染状況調査
（使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地であった土地の調査）
第三条 使用が廃止された有害物質使用特定施設（水質汚濁防止法（昭和四十五年法律第百三十八号）第二条第二項に規定する特定施設（第三項において単に「特定施設」という。）であって、同条第二項第一号に規定する物質（特定有害物質であるものに限る。）をその施設において製造し、使用し、又は処理するものをいう。以下同じ。）に係る工場又は事業場の敷地であった土地の所有者、管理者又は占有者（以下「所有者等」という。）であって、当該有害物質使用特定施設を設置していたもの又は第三項の規定により都道府県知事から通知を受けたものは、環境省令で定めるところにより、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染の状況について、環境大臣又は都道府県知事が指定する者に環境省令で定める方法により調査させて、その結果を都道府県知事に報告しなければならない。ただし、環境省令で定めるところにより、当該土地について予定されている利用の方法からみて土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがない旨の都道府県知事の確認を受けたときは、この限りでない。
２～８ 以下略
土壌汚染対策法 第４条【クリックで全文表示】
（土壌汚染のおそれがある土地の形質の変更が行われる場合の調査）
第四条 土地の形質の変更であって、その対象となる土地の面積が環境省令で定める規模以上のものをしようとする者は、当該土地の形質の変更に着手する日の三十日前までに、環境省令で定めるところにより、当該土地の形質の変更の場所及び着手予定日その他環境省令で定める事項を都道府県知事に届け出なければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。
一 前条第一項ただし書の確認に係る土地についての土地の形質の変更
二 軽易な行為その他の行為であって、環境省令で定めるもの
三 非常災害のために必要な応急措置として行う行為
２～３ 以下略
土壌汚染対策法 第５条【クリックで全文表示】
（土壌汚染による健康被害が生ずるおそれがある土地の調査）
第五条 都道府県知事は、第三条第一項本文及び第八項並びに前条第二項及び第三項本文に規定するもののほか、土壌の特定有害物質による汚染により人の健康に係る被害が生ずるおそれがあるものとして政令で定める基準に該当する土地があると認めるときは、政令で定めるところにより、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染の状況について、当該土地の所有者等に対し、指定調査機関に第三条第一項の環境省令で定める方法により調査させて、その結果を報告すべきことを命ずることができる。
２ 以下略
……実に長いですね。これをかいつまんで話すとこうなります。
【土壌汚染調査・報告が義務づけられるケース】
土壌汚染対策法 第３条 水質汚濁防止法の「特定施設」を廃止する場合
土壌汚染対策法 第４条 ３，０００㎡（一定の場合９００㎡）以上の土地形質変更を行い、知事が土壌汚染を懸念した場合
土壌汚染対策法 第５条 その他、知事が土壌汚染による健康被害を懸念した場合
この「水質汚濁防止法の特定施設」についても、何なのか見ておきましょう。
水質汚濁防止法 第２条
２ この法律において「特定施設」とは、次の各号のいずれかの要件を備える汚水又は廃液を排出する施設で政令で定めるものをいう。
一 カドミウムその他の人の健康に係る被害を生ずるおそれがある物質として政令で定める物質（以下「有害物質」という。）を含むこと。
二 化学的酸素要求量その他の水の汚染状態（熱によるものを含み、前号に規定する物質によるものを除く。）を示す項目として政令で定める項目に関し、生活環境に係る被害を生ずるおそれがある程度のものであること。
要するに「カドミウムなど有害物質を排出する施設」のことです。この政令とは水質汚濁防止法施行令を指します（あまりに多いため、割愛）。
これらをまとめると、土壌汚染の調査・報告義務があるのはざっくりこういうケースです。
【土壌汚染の調査・報告義務があるケース】
（１）カドミウムなど有害物質を排出する特定施設を廃止した場合
（２）一定の面積以上の土地形質変更などで、知事が土壌汚染を懸念した場合
これらに当てはまる場合は土壌汚染調査を実施し、結果を知事に報告しなければならないと覚えておきましょう。
２－２．土壌汚染を除去してから売却するケース
土壌汚染を除去して、土地をキレイにしてから売却した方が、買い手はつきやすくなります。
ただし後ほど解説するとおり、土壌汚染の除去費用は決して安くありません。
その費用を売却価格に上乗せすると、当然売却のハードルは上がってしまうでしょう。
なので、土壌汚染を除去した方がいいのか、しないまま売却した方が得なのかを綿密にシミュレーションしておくのがおすすめです。
２－３．土壌汚染をそのままで売却するケース
え？土壌汚染のある不動産をそのまま売却してもいいの？売却できるの？と思った方は少なくないでしょう。
土壌汚染のある不動産を売却して問題になるのは「土壌汚染があることを知ってながら、不利だからと黙って売却した場合」がほとんどです。
たとえ土壌汚染があることを本当に知らなかった場合でも、土壌汚染がある事実は変わらないため、隠していたと判断されてしまうでしょう。
土壌汚染があるならあるで、その事実をきちんと買主に告知して、買主が土壌汚染を承知の上で売却した場合は問題になりません。
「そのままでいいよ、土壌汚染の除去はウチでやるから。その代わり、値引きしてよね」
わざわざ土壌汚染を除去しても、その費用を売却価格に上乗せするのは難しいため、ケースによってはそれもアリです。
土壌汚染を除去するか、しないか。どっちが高く売れるかはケースバイケースなので、綿密なシミュレーションが欠かせません。大事なことなので繰り返しました。
２－４．土壌汚染を調査もしないまま不動産を売却するには
ここまで話を聞いてきて、皆さんの中には
「土壌汚染を除去しなくてもいいなら、土壌汚染の調査もしないで不動産を売却できないの？」
と思われた方もいるでしょう。
確かに土壌汚染は除去だけでなく、調査にも結構な費用がかかるので、その気持ちはよく分かります。
ただ、一般の買主は土壌汚染があるかないかハッキリしない土地は買いたくありません。
しかし土壌汚染のある不動産を専門的に取り扱っている買取り業者であれば、土壌汚染の調査もしないまま不動産を買取りしてくれるでしょう。
なぜなら買取り専門業者は、土地の買取りから土壌汚染の調査・除去そして再販までを自社で行うからです。
買取から再販までを自社完結することで、各工程の費用≒原価を抑えられるため、土壌汚染の調査もしないまま不動産を買取りしてくれます。
土壌汚染のある不動産はドリームプランニングでも積極的に買取りしてますから、土壌汚染でお悩みの際はぜひともご相談くださいませ。
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３．土壌汚染のある不動産を放置するリスク
土壌汚染のある不動産は対処が面倒ですが、放置すると大きなリスクを抱え込むことになります。
どんなリスクがあるのか、解説していきましょう。
３－１．売却した売主が問われる責任
土壌汚染があることを隠したor知らない状態で不動産を売却した場合、後から売主が契約不適合責任を問われる場合があります。
契約不適合責任が認められた場合、買主から（１）履行の追完（２）代金減額（３）損害賠償を請求される可能性や、あるいは（４）契約解除されるリスクもあるのです。
３－１－１．履行の追完請求（民法第５６２条）
民法
（買主の追完請求権）
第五百六十二条 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
２ 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
これはつまり「引き渡された土地に土壌汚染が発見された場合、買主は売主に対して何かしらの穴埋めを要求できる」権利です。
ただし土壌汚染の原因が買主にある場合は穴埋めを要求できません。
土壌汚染のケースで考えられる穴埋めと言えば、
（１）土壌汚染を除去して下さい。
（２）代わりの土地を提供して下さい。
（３）土壌汚染のある面積が使えないので、同じ面積の土地を提供して下さい。
といったところでしょうか。
３－１－２．代金減額請求（民法第５６３条）
民法
（買主の代金減額請求権）
第五百六十三条 前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
２ 前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一 履行の追完が不能であるとき。
二 売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四 前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
３ 第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。
こちらは「土壌汚染について穴埋めを要求したのに、売主が一定期間対応してくれなかった場合は、不都合の割合に応じた代金の値引き＝差額の返金を要求できます」という意味です。
ただし、以下の場合は一定期間待たなくても代金の値引きを要求できます。
（１）売主が穴埋めできない場合。
（２）売主が穴埋めをハッキリ拒否した場合。
（３）買主が決めた期限よりも早く対応しないとダメになってしまう場合。
（４）これらの他、どうせ一定期間待ってもダメであろう場合。
ここでも、買主に土壌汚染の原因がある時は要求できません。
３－１－３．損害賠償請求（民法第５６４条、第４１５～４１７条）
民法
（買主の損害賠償請求及び解除権の行使）
第五百六十四条 前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。
土壌汚染の穴埋めや代金値引きを請求しても、損害賠償の請求や契約を解除する権利も損なわれません。
要するに穴埋めや代金減額を要求しても損害次第で損害賠償も求められるし、契約の解除もできるということです。
損害賠償の具体的な基準などについて、民法第４１５～４１７条も見ておきましょう。
民法 第４１５条
（債務不履行による損害賠償）
第四百十五条 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
２ 前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一 債務の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。
【第４１５条 意訳】
売主が土壌汚染の穴埋めをしてくれないor穴埋めできないときは、発生した損害に応じた賠償を請求できます。ただし、土壌汚染の原因が売主の責任と言えない場合は請求できません。
２ 損害賠償を請求できる条件は以下のどれかです。（１）穴埋めが不可能な場合（２）売主が穴埋めしない意思を示した場合（３）売買契約が解除されたor解除する権利が発生した場合。
民法 第４１６～４１７条
（損害賠償の範囲）
第四百十六条 債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。
２ 特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見すべきであったときは、債権者は、その賠償を請求することができる。
（損害賠償の方法）
第四百十七条 損害賠償は、別段の意思表示がないときは、金銭をもってその額を定める。
【第４１６条 意訳】
損害賠償の目的は通常発生する範囲の損害を穴埋めすることです。ただし、特別な事情で発生した損害についても、売主があらかじめ分かっていた場合は賠償請求できます。
【第４１７条 意訳】
損害賠償の方法は、特に取り決めがない限り金銭で支払います。
３－１－４．売買契約の解除（民法第５６４条、民法第５４１～５４２条）
民法 第５４１～５４２条 【クリックで全文表示】
（催告による解除）
第五百四十一条 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
（催告によらない解除）
第五百四十二条 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一 債務の全部の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五 前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
２ 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
一 債務の一部の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
【民法 第５４１条 意訳】
土壌汚染の穴埋めがされず、買主が相当期間（おおむね一週間程度）の猶予を決めて催促しても穴埋めしてくれない場合は、売買契約を解除できます。ただし土壌汚染がごく軽微だった場合は契約解除できません。
【民法 第５４２条 意訳】
次の場合は猶予期間をもうけず、すぐに契約解除できます。
（１）穴埋めの１００％が不可能な場合。
（２）売主が穴埋めしない意思を明確に示した場合。
（３）売主の穴埋めが不完全で、穴埋めできた部分だけでは契約の目的を果たせない場合。
（４）特約や取り決めで通常より早い期限を設け、その期限がきた場合。
（５）その他、穴埋めを催促してもできる見込みがないと明らかな場合。
２ 穴埋めの一部が不可能な場合について、また売主が穴埋めの一部を明確に拒否した場合は、その一部だけ契約の解除が可能です。
３－２．売却を仲介した不動産会社が問われる責任
土壌汚染による契約不適合責任は、原則として売主が追及されるもので、売却を仲介した不動産会社が問われるものではありません。
しかし、不動産会社は不動産取引のプロだからこそ仲介に入っている（売主にすれば仲介してもらっている）訳であり、完全に無関係かと言えばそれも違います。
不動産会社が問われる責任として考えられるのは、大きく以下の２つでしょうか、
３－２－１．信義則上の調査義務（民法第１条２項）
民法には信義則（信義誠実の原則）というものが定められています。
民法 第１条
（基本原則）
第一条 私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２ 権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３ 権利の濫用は、これを許さない。
【意訳】個人の権利は、社会やみんなの迷惑にならない範囲で行使しなさい。
２ 権利の行使や義務の履行は、互いの信頼関係を大切に真心をもって行いなさい。
３ 権利をわがままに使うことは許されません。
……この第２項で定める信義も誠実も明確な定義はないものの、土壌汚染のある不動産取引に置き換えるなら
「プロとして土地売買を仲介するなら、土壌汚染の有無くらいは把握しておきなさい」
と言ったところでしょうか。
信義則について法的拘束力や罰則はないものの、土壌汚染を見逃すことは不動産業に携わる上でプロ意識が欠如していると言わざるを得ません。
３－２－２．重要事項説明義務（宅地建物取引業法第３５条）
不動産取引を仲介する宅地建物取引士は、取引する不動産物件について重要事項を説明する義務があります（宅地建物取引業法第３５条）。
宅地建物取引業法
（重要事項の説明等）
第三十五条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
（以下略）
ここで言う重要事項とは、買主が売買契約を結ぶ上で判断の参考になる情報をまとめたものです。
今から買おうとしている土地に土壌汚染があるかないかは、間違いなく重要な判断材料になるでしょう。
その重要説明が不十分であった場合、不動産会社は行政庁から以下の監督処分を受ける可能性があります。
（１）指示処分……宅地建物取引業法第６５条１・３項
（２）業務停止余分……宅地建物取引業法第６５条２項２号、４項２号
（３）免許取消処分……宅地建物取引業法第６６条１項９号
不動産会社もプロなので細心の注意を払うとは言え、こうしたリスクを考えると土壌汚染がある不動産の取引は敬遠しがちです。
３－３．環境破壊や健康被害
土壌汚染を放置すると、汚染物質による環境破壊や健康被害が懸念されます。
ただちに影響はないかも知れませんが、中長期的に利用することを考えれば決して軽視はできません。
また、土壌汚染の期間が長いほど風評被害が発生するリスクも高まるでしょう。
そうなると、土地を売却したくてもなかなか買い手が見つからず、苦戦することが予想されます。
３－４．維持コストがかかる（税金やメンテナンス等）
これは土壌汚染の有無にかかわらず、土地や建物を持て余しているとメンテナンス費用がバカになりません。
敷地の草刈りくらいなら可愛いもので、毎年かかる固定資産税や都市計画税の納付、建物が老朽化すれば倒壊防止対策なども講じる必要があります。
活用しているならまだしも、これらの出費を断ち切るためにも早期の売却を心がけたいところです。
４．【基礎知識】そもそも土壌汚染とは
ここまで土壌汚染のある不動産について解説してきましたが、そもそも土壌汚染とはどういう状態を指すのでしょうか。
土壌汚染を大別すると、土壌汚染対策法など法律で定義づけられているものと、法律ではなく心理的に汚染と感じるものが考えられます。
また、パッと見では分からないため、土壌汚染の疑いがある場所についても解説していきましょう。
４－１．土壌汚染の種類
４－１－１．土壌汚染対策法による土壌汚染とは
土壌汚染対策法 第１～２条
（目的）
第一条 この法律は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図り、もって国民の健康を保護することを目的とする。
（定義）
第二条 この法律において「特定有害物質」とは、鉛、砒素、トリクロロエチレンその他の物質（放射性物質を除く。）であって、それが土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるものとして政令で定めるものをいう。
（後略）
土壌汚染対策法の条文をまとめると、土壌汚染とはこのように定義されます。
土壌汚染とは：
土壌が特定有害物質によって汚染され、健康被害が懸念されること（第１条）。
特定有害物質とは：
鉛・砒素（ひそ）・トリクロロエチレン等のうち、人の健康を害するものと政令（土壌汚染対策法施行令第１条）で定めるもの（第２条）。
法律関係に深入りすると長くなってしまうので、ひとまずここまでにしておきましょう。
４－１－２．土壌汚染対策法以外の土壌汚染は
土壌汚染対策法で規定する特定有害物質の他にも、ダイオキシン対策特別措置法で規定されたダイオキシン類も土壌汚染の一因となっています。
ダイオキシン対策特別措置法
（定義）
第二条 この法律において「ダイオキシン類」とは、次に掲げるものをいう。
一 ポリ塩化ジベンゾフラン
二 ポリ塩化ジベンゾ―パラ―ジオキシン
三 コプラナーポリ塩化ビフェニル
２～４ 以下略
また、法的な定義や規制はなくても、心理的に「汚い・汚れた」とされるものについても土壌汚染と呼ぶケースもありました。
中長期的に利用する土地だからこそ、心身に深刻な影響を及ぼすことも懸念されます。
４－２．土壌汚染が疑われる・注意すべき場所
土壌汚染と言っても、露骨に汚れていなければ、なかなか素人目では分かりません。
そういう時は、過去にその土地がどのように使われていたのかを確かめることで、土壌汚染の見当をつけることもできます。
（１）クリーニング屋の跡地
（２）印刷工場の跡地
（３）ガソリンスタンドの跡地
（４）鍍金（めっき）工場の跡地……など。
こうした場所では石油や化学薬品が多く使われており、その排水などが土壌汚染の原因となっているのです。
また、土壌汚染は地下水を通じて拡散してしまうケースも多々ありますので、周辺の環境にも注意しましょう。
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５．土壌汚染の調査方法・費用
さて、土壌汚染の実態を把握するためには調査が必要です。
土壌汚染の調査方法は、大きく以下の方法があるので、気になる費用ともども解説していきましょう。
- ５－１．地歴調査（約１０～５０万円／式）
- ５－２．表層土壌汚染調査（約２０～７０万円／９００㎡）
- ５－３．土壌ガス調査（約２０～７０万円／９００㎡）
- ５－４．ボーリング調査（約２０～１００万円／箇所）
- ５－５．土壌汚染の調査まとめ
５－１．地歴調査（約１０～５０万円／式）
地歴調査とは、文字通り土地の履歴を調べることで土壌汚染の可能性を探る方法です。
具体的には登記簿謄本や住宅地図、航空写真などを照合しながら「この土地がどのように使われていたか」を探ります。
例えば「今はコンビニエンスストアになっているけど、前のオーナーがここをガソリンスタンドとして、１０年ほど営業していた」となれば、土壌汚染の可能性は高いでしょう。
ただしこんな分かりやすいケースでないと、判定が難しいため地歴調査だけで完結できることはまずありません。
地歴調査は他の調査方法と組み合わせる≒前段階の調査として用いられます。
調査期間は手際や資料調達の良し悪しにもよりますが、業者に依頼すれば１週間～１ヶ月弱ほどで完了するはずです。
また、気になる費用は人件費と交通費、資料請求の手数料などで１０～５０万円と幅広く設定されています。
あまり安い業者は信用なりませんが、遠方調査など特段の事情もなく３０～５０万円もふっかけてくる業者も考えものですね。
５－２．表層土壌汚染調査（約２０～７０万円／９００㎡）
名前の通り、土地の表面部（地下～５ｃｍ／～５０ｃｍ）から土壌サンプルを採取し、試料を混ぜることによって特定有害物質を調査します。
表層土壌汚染調査で分かるのは特定有害物質のうち、第二種特定有害物質と第三種特定有害物質です。第一種特定有害物質には、この後に紹介する土壌ガス調査を用います。
【第二種特定有害物質】
カドミウム／六価クロム／シアン／水銀／セレン／鉛／砒素／フッ素／ホウ素
【第三種特定有害物質】
シマジン／チオベンカルブ／チウラム／ポリ塩化ビフェニル／有機リン化合物
５－２－１．表層土壌汚染調査の流れ
土壌汚染の調査でよくあるケースが、こんな流れになります。
（１）まずは地歴調査で概略の位置を割り出し、それぞれ（３）（４）（５）へ
（２）調査対象域を１０ｍ×１０ｍ×９マス（３０ｍ×３０ｍ）で分ける
（３）土壌汚染のリスクが高い場所は９マスすべて調査する
（３－１）汚染が基準値以下なら調査終了。超過していればボーリング調査に進む
（４）土壌汚染のリスクが低い場所は中心＋四方の５ヶ所で調査する
（４－１）汚染が基準値以下なら調査終了。超過していれば（３）に進む
（５）土壌汚染のリスクがない場所は調査対象外とする
気になる調査費用は１区画（３０ｍ×３０ｍ＝９００㎡）当たり約２０～７０万円が相場となっています。
５－３．土壌ガス調査（約２０～７０万円／９００㎡）
土壌ガス調査とは、対象区画の土壌ガスを採取・分析して土壌汚染の有無を把握する方法です。
先ほど紹介したとおり、特定有害物質のうち第一種特定有害物質を把握できます。
【第一種特定有害物質】
四塩化炭素／１．２－ジクロロエタン／１．１－ジクロロエチレン／シス‐１．２－ジクロロエチレン／１．３－ジクロロプロペン／ジクロロメタン／テトラクロロエチレン／１．１．１－トリクロロエタン／トリクロロエチレン／ベンゼン
……辛うじてベンゼンが聞いたことあるくらいでしょうか。
基本的な調査の流れについては表層土壌汚染調査と同じなので割愛。気になる費用については調査区画1ヶ所（３０ｍ×３０ｍ＝９００㎡）あたり約２０～７０万円が相場です。
基準値を超える特定有害物質が検出された場合については、ボーリング調査に移行します。
５－４．ボーリング調査（約２０～１００万円／箇所）
ボーリング調査とは、土壌汚染が強く疑われる場所について、直接穴を掘って（ボーリングして）土壌試料を採取する方法です。
ここではボーリング調査の一例を紹介しましょう。
５－４－１．標準貫入式ボーリング
油圧ハンマーの打撃で土壌にサンプラーを打ち込み、土壌試料を採取する方法です。もっともポピュラーな方法で、広く用いられています。
５－４－２．ロータリー式ボーリング
やぐらを組んでドリルで地層を掘削する方法です。土壌の測定だけでなく地層の把握などにも適しています。
しかし、大きなやぐらを組む関係上、屋内など高さがない場所の調査には向いていません。
５－４－３．機械式簡易ボーリング
ボーリングに付きものの仮設足場なしで、深度３～５ｍくらいなら一日で掘削できます。コスパの高さが魅力と言えるでしょう。
５－５．土壌汚染の調査まとめ
ここまで土壌汚染の調査方法を解説してきました。
すべての特定有害物質を調査するためには、地歴調査の後に表層土壌汚染調査と土壌ガス調査をそれぞれ行う必要があります。
そして基準値を超える場合はボーリング調査に進み、それだけ費用がかさむことを覚悟しなければなりません。
※参考：土壌汚染の調査費用一覧
| 地歴調査 | 約１０～５０万円／式 |
| 表層土壌汚染調査 | 約２０～７０万円／９００㎡ |
| 土壌ガス調査 | 約２０～７０万円／９００㎡ |
| ボーリング調査 | 約２０～１００万円／箇所 |
これらの平均値をとった場合、３０万円＋４５万円＋４５万円＋６０万円で土壌汚染の調査だけで１８０万円もかかる計算になってしまいます。
もちろん業者によってはもっと安くできることもありますが、決して安いものではないと感覚的には理解しておきましょう。
更に土壌汚染が発見された場合、次に解説する土壌汚染の除去も行わねばなりません。
６．土壌汚染の除去方法・費用
さて、残念ながら土壌汚染が発見された場合、除去しなくてはなりません。
土壌汚染の除去にはどんな方法があるのか、そしてどのくらいの費用がかかるのか、それぞれ解説していきましょう。
６－１．掘削除去工法（約１～１０万円／㎥）
土壌汚染の除去方法として、一番手っ取り早いのが汚染された土を掘り起こしてどこかへ持って行くことです。これを掘削除去工法と言います。
費用の相場は土壌１㎥あたり約１～１０万円。運搬工事（要するにどこかへ運ぶこと）の費用は同じく土壌１㎥あたり約５～１０万円が相場でしょう。
シンプルが一番ですが、ただ掘り起こした汚染土壌はその辺に放置・投棄することはできないので、その先もきちんとフォローしてくれる業者を選ぶのが必須です。
６－１－１．土留め工事など発生時は別途料金
土壌を掘削する大きさや地形などにもよりますが、掘削した地面が崩落しないように土留めが必要となるケースもあります。
そうした周辺工事などの諸経費は、別途料金として請求されることが多いです。なので織り込んでおきましょう。
６－２．オンサイト浄化（約１～３万円／㎡）
土壌汚染のオンサイト浄化とは、掘り起こした土壌をどこかに持って行くのではなく、その場で浄化して埋め戻すことを言います。
浄化の方法は熱処理・洗浄処理・化学処理・生物処理・抽出処理の大きく５つ。それぞれの特性を見ておきましょう。
| 工法の概要 | 対応できる有害物質 | |
| 熱処理 | 高熱で汚染物質を分解・抽出 | 第一種特定有害物質 第三種特定有害物質 一部の第二種特定有害物質 |
| 洗浄処理 | 機械的に洗浄して汚染物質を除去 | 第二種特定有害物質油類 |
| 化学処理 | 薬剤を添加して汚染物質を分解 | 第一種特定有害物質 シアン化合物油類 |
| 生物処理 | 微生物を利用して汚染物質を分解 | 第一種特定有害物質油類 |
| 抽出処理 | 真空負圧や生石灰の水和熱で汚染物質を抽出 | 第一種特定有害物質 |
※あまり詳しく掘り下げてしまうと話が長くなるので、ここではざっくりにとどめます。
現地で土壌汚染の浄化を行うため、状況に適した処理方法を選択しましょう。
そして気になる費用は１㎡あたりおよそ１～３万円。掘削除去工法に比べて安めですが、あまり大量の土壌を浄化するのには向いていません。
６－３．原位置浄化（０．５～３万円／㎥）
原位置浄化とは、土壌を掘削することなく土壌汚染を除去する方法を指します。
原位置浄化の方法には有害物質の抽出・分解・ファイトレメディエーション（吸着）・洗浄の４種類があり、更に細分化されるので解説していきましょう。
| 種類 | 第一種 | 第二種 | 第三種 | 工法概要 |
| 【抽出】土壌ガス吸引 | 〇 | × | × | 吸引装置で土壌ガスに含まれる有害物質を吸引 |
| 【抽出】地下水揚水 | × | △ | 〇 | 地下水に溶け込んだ有害物質をくみ上げて回収 |
| 【抽出】エアースパージング | 〇 | × | × | 地下水に空気を送り込んで水中の有害物質を揮発させ、揮発したガスを回収 |
| 【分解】化学処理 | 〇 | △ | △ | 薬剤を添加して有害物質を分解 |
| 【分解】生物処理 | 〇 | △ | △ | 微生物に有害物質を分解させる |
| 【吸着】ファイトレメディエーション | △ | △ | △ | 植物を植えて有害物質を吸着させる |
| 【洗浄】原位置土壌洗浄 | 〇 | 〇 | 〇 | 土壌に水や薬剤を注入し、溶けだした有害物質を地下水ごと回収 |
※あまり詳しく掘り下げてしまうと話が長くなるので、ここでもざっくりにとどめます。
気になる原位置浄化の費用について調べたところ、以下のような相場でした。
| 抽出処理 | 約０．５～２万円／㎥ |
| 分解処理 | 約１～３万円／㎥ |
| 吸着処理 | 約０．５～２万円／㎡ |
| 洗浄処理 | 約２～３万円／㎥ |
こちらも大量の土壌汚染を浄化するのには不向きで、また工法によっては作業期間が安定しないなどのデメリットもあります。
土壌汚染の現地状況に合わせて、コスパのよい方法で浄化したいですね。
６－４．不溶化埋め戻し工法（約１～３万円／㎥）
掘削した土壌を不溶化材と混ぜ合わせ、有害物質が水に溶け出さないようにした上で埋め戻す工法です。
汚染を浄化するのではなく、封印するという考え方になりますね。
手軽さがメリットではあるものの、不溶化が不完全だと有害物質が地下水に溶け出してしまっている可能性があるため、定期的な点検が欠かせません、
不溶化埋め戻し工法の費用は業者や土壌汚染の状況によって約１～３万円が相場となっています。
７．土壌汚染のある不動産は誰に売却する？
ここまで、土壌汚染のある不動産について徹底解説してまいりました。
土壌汚染を調査するのも除去するのも高いコストが発生するため、できればこのまま手放してしまいたいところです。
土壌汚染のある不動産を売却するのはどこがいいのか、解説していきましょう。
７－１．一般の不動産会社は消極的
土壌汚染のある不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼する方は多いと思います。
しかし、一般の不動産会社は土壌汚染のある不動産取引に消極的です。
土壌汚染の対処に慣れておらず、なかなか買い手がつかず商売的にコスパが悪いので仕方ありません。
土壌汚染の調査や除去を済ませてさえその反応ですから、土壌汚染があるままで売却するのは非常に難しいでしょう。
７－２．買取専門業者に売却するメリットは？
「この土地は売れませんよ」
土壌汚染のある不動産の売却を不動産会社に相談し、断られてしまった方は少なくありません。
そういう時は、土壌汚染のある不動産を専門に取り扱っている買取り業者への売却も検討しましょう。
買取専門業者に売却するメリットは大きく以下の３つです。
（１）土壌汚染を調査・除去せずに売却できることもある
（２）仲介手数料がかからないこともある
（３）契約不適合責任を免責にできることもある
７－２－１．土壌汚染を調査・除去せずに売却できることもある
買取専門業者は土壌汚染の調査や除去を自社で行うため、安く効果的に実施できます。
だから、売主は面倒かつ高額な土壌汚染の調査や除去をせず、そのまま売却できるのです。
７－２－２．仲介手数料がかからないこともある
買取専門業者への売却は、仲介ではなく直接買取りなので、仲介手数料はかかりません。
不動産会社の仲介手数料は法律で決められており、不動産の売買価格によって３％＋６万円～５％まで、決して小さくない金額となります。
ただし、表向きは買取りを謳っていても実際には他者への仲介だと仲介手数料が発生してしまうため、ちゃんと自社で買取りをしている業者か確かめておきましょう。
７－２－３．契約不適合責任を免責にできることもある
一般的な不動産取引の場合、土壌汚染のある不動産を売却した後で、見えない欠陥（瑕疵）が発見された場合に契約不適合責任を追及される場合があります。
無事に売却できても後から不都合が出てきはしないか、気が気ではありません。
しかし買取り専門業者であれば、土壌汚染などの契約不適合責任を免責してくれるケースもあります。
土壌汚染のある不動産をあらかじめ十分に調査することはもちろん、後から瑕疵が発見される可能性も織り込んでいるからです。
契約不適合責任の重圧から解放されるメリットだけでも、買取専門業者に相談する価値はあるでしょう。
８．土壌汚染でお悩みならURUHOMEへご相談を
以上、土壌汚染のある不動産について多角的に解説してまいりました。持て余していてもデメリットしかないし、売却しようにも土壌汚染の調査・除去という高いハードルがそびえています。
土壌汚染のある不動産でお悩みの際は、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京を中心に日本の全国各地で土壌汚染などニッチな不動産取引を手がけてまいりました。今回も、みなさんのお悩み解決に役立てると思います。
土壌汚染のある不動産の買取査定は完全無料。最速では、ご連絡いただいてから２時間で査定完了、２日で売却できたケースもございました。
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