【横浜市内で建物を建てる裏技】についても解説
市街化調整区域は建て替えができないため、不動産を売却できず困っていませんか?
調整区域の不動産は、専門業者に依頼しないと
「知らずに法律違反になることもある」ので注意が必要です。
これを知らず、重要事項説明書にも記載していない会社もよくお見かけします。
悪いのは宅建業者ですが、もし売却した不動産が白紙解約になったら
困るのは売主様です。
そうならない為に、市街化調整区域を専門にしている不動産会社をご紹介します。
今回は、ニッチな不動産URUHOMEでお馴染み
底地一筋17年、現役不動産屋社長の私が
「市街化調整区域で家を建てる方法」
「市街化調整区域の開発許可や建築許可にかかる費用」
「市街化調整区域の開発許可や建築許可にかかる期間」
について、現場の生の情報を解説いたします。
著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の市街化調整区域や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、1億円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
1.市街化調整区域では建築できない?
不動産を売買する際にたまに耳にする「市街化区域」や「市街化調整区域」ですが、
市街化区域は既に市街化している場所や、優先的に市街化を促進する区域で、
市街化調整区域は、市街化が基本的に抑制すべき区域となっています。
無秩序な市街化を抑制し、調和のとれた都市計画をするために、1968年に新たに都市計画法が定められました。
これによって、市街化調整区域では、原則新たに建築物を建てたり、建物を増改築したりすることを極力抑えるようにしています。
1-1.市街化調整区域でも建てられる建物がある
市街化調整区域でも建てられる建築物があり、都市計画法の許可を得ないでも建てられるものや、
各自治体の開発許可基準に適合することで建てられるもの等があります。
〇都市計画法の許可を得ないで建物を建てられるもの
- 農業用の建築物、農業を営む者の居住用建築物
- 農産物の直売所
〇大規模な工作物(第二種特定工作物)
- 運動・レジャー施設の建設
- 墓園の建設
〇各自治体の開発審査会提案基準に当てはまるもの
- 農家の分家住宅
- 既存建築物の増改築、建て替えなど
- 市街化調整区域になった時点で行う建築行為
- 社会福祉施設、学校など
- 幹線道路沿線の特定流通業務施設
- 障碍者グループホーム
- 資材置き場に必要な管理用建築物
- 医療施設など
1-2.市街化調整区域で建築許可不要な建物があるってホント?
市街化調整区域で建築許可や開発許可が不要な建築物というものはあります。
これは、都市計画法の建築許可や開発許可が不要ということで、
建築基準法の建築許可は必要になります。
下記のような建築物や建築行為が一例ですが、自治体によって変わりますので、注意が必要です。
例えば都市計画法の許可不要な建築物には以下のようなものがあります。
- 農業用の建築物、農業を営む者の居住用建築物
- 公益上必要な建築物
- 通常の管理行為、軽易な行為
どのような開発案件であれば認められるかは各地方自治体によって変わります。
1-3.都市計画法の建築許可、開発許可とは
都市計画法でいう「建築許可」とは、市街化調整区域における建築行為等であって、
宅地の造成などの開発行為を伴わないものに対する許可のことです。
建築許可というと、建築基準法の建築許可と混同しがちですが、全く別物の許可になります。
都市計画法の建築許可は43条第1項に定められていますが、
「建築許可」というのはあくまで通称で、正式な名称は
「建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設許可」となります。
一方「開発許可」は、都市計画法の29条で定められていて、
例えば土地の造成や新設道路の建設などの土地の区画形質の変更を伴う場合をさし、
調整区域では面積にかかわらず全て開発許可が必要になります。
1-4.市街化調整区域の区域内では、建築許可・開発許可とは別に、技術基準、立地基準がある
市街化調整区域内では、上記のように開発許可や建築許可基準に適合しているものでも、
各自治体で定める技術基準(都市計画法33条)や立地基準(都市計画法34条)に適合しなければ、
建物は建築できません。
「技術基準」は、公共施設の設備、防災上の措置が講じられているかなどの判断基準です。
具体的には道路の幅員や形状や、給排水設備の基準があります。
また、「立地基準」については、無秩序な市街化を防止するため、
土地の利用目的に沿った立地の適正化を確保する事を目的としております。
具体的には、建築物が連たんしていることや、同一業種から離れていなければならないなどの基準があります。
ニッチな不動産”URUHOME”「ドリームプランニング」では、
売却でお困りの市街化調整区域の不動産のご相談・査定をお任せいただけます。
2.市街化調整区域の開発許可や建築許可にかかる費用、期間は?
市街化調整区域内の建築許可、開発許可の申請の場合、全国一律同じ手数料です。
また、開発許可にかかる手数料は、自己居住用、自己の業務用、事業用のいずれかによって大きく変わります。
2-1.建築許可(都市計画法第43条)にかかる手数料
建築敷地面積 | 申請手数料 |
1000㎡未満 | 6,900円 |
1000㎡以上3000㎡未満 | 18,000円 |
3000㎡以上6000㎡未満 | 39,000円 |
6000㎡以上10000㎡未満 | 69,000円 |
10000㎡以上 | 97,000円 |
2-2.開発許可(都市計画法第29条)にかかる手数料(横浜市の場合)
開発区域面積 | 開発行為関係手数料 | ||
自己居住用 | 自己の業務用 | その他(事業用等) | |
1000㎡未満 | 8,600円 | 13000円 | 86,000円 |
1000㎡以上3000㎡未満 | 22,000円 | 30,000円 | 130,000円 |
3000㎡以上6000㎡未満 | 43,000円 | 65,000円 | 190,000円 |
6000㎡以上10000㎡未満 | 86,000円 | 120,000円 | 260,000円 |
10000㎡以上30000㎡未満 | 130,000円 | 200,000円 | 390,000円 |
30000㎡以上60000㎡未満 | 170,000円 | 270,000円 | 510,000円 |
60000㎡以上100000㎡未満 | 220,000円 | 340,000円 | 660,000円 |
100000㎡以上 | 300,000円 | 480,000円 | 870,000円 |
2-3.建築許可、開発許可を代行した場合の費用
都市計画法の建築許可、開発許可については、個人で申請するにはかなりハードルが高いため、
行政書士などに手続きを依頼することが多いです。
また、許可の内容によって難易度が異なるため、建築許可や開発許可がおりるのか、
おりるとしたら、どの許可内容なの確認しましょう。
2-3-1.建築許可、開発許可申請費用
一般的には事前協議だけで4万円~8万円程度、
更に建築許可申請であれば、10万円~20万円、
開発許可申請であれば、15万円~30万円程度になることが多いです。
2-3-2.農地転用許可
対象不動産が市街化調整区域の農地であった場合、
農地から宅地に転用する農地転用許可を取らないと建物を建てることは出来ません。
この場合、事前の調査のみで1万円~5万円程度、
実際の農地転用の許可を得るのに5万円~20万円程度かかります。
対象地が農業振興地域の場合、そのままだと農地転用が出来ず、
まずは農業振興地域からの除外申請をしてからの農地転用になるため、
期間は長く、費用は高くなります。
2-3-3.測量費用
現況の土地面積を測る現況測量の場合、一般的な住宅用地で10万円~30万円程、
確定測量した場合、一般的な住宅用地でもおおよそ30万円~60万円ほどかかります。
2-3-4.その他承諾書、許可書
その他に、隣接地の施工同意書や、道路使用許可、敷地調査費用、図面作成費用などで
1万円~数十万円かかることがあります。
金額にかなり幅がありますが、開発行為や排水施設の利用など、
施工同意が必要な人の人数によっても費用が変わってきます。
2-4.建築許可、開発許可の手続きにかかる期間
建築許可の場合、事前相談から建築許可が出るまで1か月~3か月、
開発許可の場合、近隣住民への説明や、事前協議が必要なため3か月~1年程度かかります。
更に開発許可の検査済や公告が出るには造成も完了していないといけないため、
長いと3年程度かかることもあります。
3.市街化調整区域の不動産の事で悩んだらURUHOME
市街化調整区域での建築は専門的な知識が必要で、
一般の方が建築許可や開発許可を取得するのは非常に困難です。
現在所有されている土地で建築許可や開発許可を行う場合は、
行政書士や建築士への相談が必要になりますが、
売却するのに建築許可や開発許可を取得できないかと考えていらっしゃる場合、
当社で建築可能かどうかの調査の代行と合わせて買取も可能ですので、お気軽にご相談ください。
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