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【横浜市内で建物を建てる裏技】についても解説

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の市街化調整区域や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

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市街化調整区域とは

１－１．市街化調整区域でも建てられる建物がある

〇都市計画法の許可を得ないで建物を建てられるもの

• 農業用の建築物、農業を営む者の居住用建築物
• 農産物の直売所

〇大規模な工作物（第二種特定工作物）

• 運動・レジャー施設の建設
• 墓園の建設

〇各自治体の開発審査会提案基準に当てはまるもの

• 農家の分家住宅
• 既存建築物の増改築、建て替えなど
• 市街化調整区域になった時点で行う建築行為
• 社会福祉施設、学校など
• 幹線道路沿線の特定流通業務施設
• 障碍者グループホーム
• 資材置き場に必要な管理用建築物
• 医療施設など

１－２．市街化調整区域で建築許可不要な建物があるってホント？

市街化調整区域で建築許可や開発許可が不要な建築物というものはあります。
これは、都市計画法の建築許可や開発許可が不要ということで、
建築基準法の建築許可は必要になります。

下記のような建築物や建築行為が一例ですが、自治体によって変わりますので、注意が必要です。
例えば都市計画法の許可不要な建築物には以下のようなものがあります。

• 農業用の建築物、農業を営む者の居住用建築物
• 公益上必要な建築物
• 通常の管理行為、軽易な行為

どのような開発案件であれば認められるかは各地方自治体によって変わります。

１－３．都市計画法の建築許可、開発許可とは

都市計画法でいう「建築許可」とは、市街化調整区域における建築行為等であって、
宅地の造成などの開発行為を伴わないものに対する許可のことです。
建築許可というと、建築基準法の建築許可と混同しがちですが、全く別物の許可になります。

都市計画法の建築許可は43条第１項に定められていますが、
「建築許可」というのはあくまで通称で、正式な名称は
「建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設許可」となります。

一方「開発許可」は、都市計画法の29条で定められていて、
例えば土地の造成や新設道路の建設などの土地の区画形質の変更を伴う場合をさし、
調整区域では面積にかかわらず全て開発許可が必要になります。

１－４．市街化調整区域の区域内では、建築許可・開発許可とは別に、技術基準、立地基準がある

市街化調整区域内では、上記のように開発許可や建築許可基準に適合しているものでも、
各自治体で定める技術基準（都市計画法33条）や立地基準（都市計画法34条）に適合しなければ、
建物は建築できません。

「技術基準」は、公共施設の設備、防災上の措置が講じられているかなどの判断基準です。
具体的には道路の幅員や形状や、給排水設備の基準があります。

また、「立地基準」については、無秩序な市街化を防止するため、
土地の利用目的に沿った立地の適正化を確保する事を目的としております。
具体的には、建築物が連たんしていることや、同一業種から離れていなければならないなどの基準があります。

ニッチな不動産”URUHOME”「ドリームプランニング」では、
売却でお困りの市街化調整区域の不動産のご相談・査定をお任せいただけます。

市街化調整区域内の建築許可、開発許可の申請の場合、全国一律同じ手数料です。
また、開発許可にかかる手数料は、自己居住用、自己の業務用、事業用のいずれかによって大きく変わります。

２－１．建築許可（都市計画法第４３条）にかかる手数料

建築敷地面積	申請手数料
1000㎡未満	6,900円
1000㎡以上3000㎡未満	18,000円
3000㎡以上6000㎡未満	39,000円
6000㎡以上10000㎡未満	69,000円
10000㎡以上	97,000円

２－２．開発許可（都市計画法第２９条）にかかる手数料（横浜市の場合）

開発区域面積		開発行為関係手数料
	自己居住用	自己の業務用	その他(事業用等)
1000㎡未満	8,600円	13000円	86,000円
1000㎡以上3000㎡未満	22,000円	30,000円	130,000円
3000㎡以上6000㎡未満	43,000円	65,000円	190,000円
6000㎡以上10000㎡未満	86,000円	120,000円	260,000円
10000㎡以上30000㎡未満	130,000円	200,000円	390,000円
30000㎡以上60000㎡未満	170,000円	270,000円	510,000円
60000㎡以上100000㎡未満	220,000円	340,000円	660,000円
100000㎡以上	300,000円	480,000円	870,000円

２－３．建築許可、開発許可を代行した場合の費用

都市計画法の建築許可、開発許可については、個人で申請するにはかなりハードルが高いため、
行政書士などに手続きを依頼することが多いです。
また、許可の内容によって難易度が異なるため、建築許可や開発許可がおりるのか、
おりるとしたら、どの許可内容なの確認しましょう。

２－３－１．建築許可、開発許可申請費用

一般的には事前協議だけで４万円～８万円程度、
更に建築許可申請であれば、１０万円～２０万円、
開発許可申請であれば、１５万円～３０万円程度になることが多いです。

２－３－２．農地転用許可

対象不動産が市街化調整区域の農地であった場合、
農地から宅地に転用する農地転用許可を取らないと建物を建てることは出来ません。
この場合、事前の調査のみで１万円～５万円程度、
実際の農地転用の許可を得るのに５万円～２０万円程度かかります。

対象地が農業振興地域の場合、そのままだと農地転用が出来ず、
まずは農業振興地域からの除外申請をしてからの農地転用になるため、
期間は長く、費用は高くなります。

２－３－３．測量費用

現況の土地面積を測る現況測量の場合、一般的な住宅用地で１０万円～３０万円程、
確定測量した場合、一般的な住宅用地でもおおよそ３０万円～６０万円ほどかかります。

２－３－４．その他承諾書、許可書

その他に、隣接地の施工同意書や、道路使用許可、敷地調査費用、図面作成費用などで
１万円～数十万円かかることがあります。

金額にかなり幅がありますが、開発行為や排水施設の利用など、
施工同意が必要な人の人数によっても費用が変わってきます。

２－４．建築許可、開発許可の手続きにかかる期間

建築許可の場合、事前相談から建築許可が出るまで１か月～３か月、
開発許可の場合、近隣住民への説明や、事前協議が必要なため３か月～１年程度かかります。

更に開発許可の検査済や公告が出るには造成も完了していないといけないため、
長いと３年程度かかることもあります。

市街化調整区域での建築は専門的な知識が必要で、
一般の方が建築許可や開発許可を取得するのは非常に困難です。

現在所有されている土地で建築許可や開発許可を行う場合は、
行政書士や建築士への相談が必要になりますが、
売却するのに建築許可や開発許可を取得できないかと考えていらっしゃる場合、
当社で建築可能かどうかの調査の代行と合わせて買取も可能ですので、お気軽にご相談ください。

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