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【神奈川県で建築する裏技】についても解説

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市街化調整区域とは

不動産を探すとき、売却する時に「市街化調整区域は建物を建てられない」という事を聞いて、『何とか建物を建てられるように出来ないのか』と考える方も多くいらっしゃると思います。

しかし、そもそも市街化調整区域がどんなところで、なぜ建築できないか知る方は少ないのではないでしょうか。

そこで、今回のメインテーマ「市街化調整区域で建築する方法」について解説する前に、ここではそもそも市街化調整区域とは何なのか、ご説明いたします。

１－１．都市計画で定めた市街化を抑制する地域

都市計画法では、計画的に街づくりをするために、「都市計画区域」を定めています。
都市計画区域では、既に市街地化している「市街化区域」と、農林漁業等の調和を図るために市街化を抑制すべき地域として「市街地調整区域」が定められています。

また、市街化区域でも市街化調整区域でもない区域を「非線引き区域(正式名称：区域区分が定められていない都市計画区域)」と言います。

更に、都市計画区域ではない区域を「都市計画区域外」、都市計画区域外であっても市街化が見込まれる区域を「準都市計画区域」といいます。
準都市計画区域は、高速道路のインター周辺や幹線道路の沿道等を中心に大規模な開発により良好な景観の喪失が進行しないように定められています。

１－２．なぜ市街化調整区域が定められたか？

市街化調整区域では市街化を抑制している事は皆さまご存じだと思いますが、都市計画法が制定された1968年以前は、人口と産業が一部の都市に集中する事で、都市や周辺地域に無秩序に市街地が広がっていきました。

それにより公害や環境の悪化が起こったり、公共事業やインフラ整備などが非効率的に行われていたという問題があります。

元々新都市計画法が制定される前から、無秩序な市街化を防止するための施策が無かったわけではありません。
1946年の「緑地地域の創設」1956年の「近郊地域創設(首都圏整備法)」などがありましたが、失敗に終わり、無秩序な市街地化が行われる原因として以下の様なものがありました。

1. 地価高騰により、遠隔地等の買いやすい所が無秩序に宅地化する傾向がある
2. 無計画に農地転用が許可され、無秩序に宅地化するという問題が生じていた
3. 上下水道、ガス施設等の都市整備と無関係に宅地化されること

このような問題から当初「既成市街地」「市街地区域」「市街化調整区域」「開発保留地域」「保存区域」といった5区域を定め、厳格に都市区分を分ける案がありました。
しかし、最終的に関係省庁の意見調整があり、現在の「市街化区域」「市街地調整区域」の２つの区域区分に落ち着く形となったのです。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とご説明しましたが、実は調整区域内でも建てられる建物があります。
そして市街化調整区域で建てられる建物の中にも、全国どこでも基本的に建築できるものの他、市長や県長などから許可を受けて建てられるものがあります。

２－１．市街化調整区域で建築できる建物(全国共通)

市街化調整区域でも建てられる建築物の中でも、下記のものは都市計画法の特例で、全国共通で建築を認められている建物です。

〇開発許可を受けなくても良いもの

• 農業、林業、漁業の用に供する建築物
• 農業、林業、漁業の業務を営む者の居住のための建築物・駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物

〇第二種特定工作物に該当するもの

• 市街化調整区域における農産物の直売所
• 運動、レジャー施設など

〇開発許可を受けて建築できるもの

• 居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗

２－２．市街化調整区域で建築できる建物（神奈川県）

市街化を推進する恐れが無いと認められたうえ、市街化区域内で建築する事が困難な場合、市町村や県で「開発審査会」の議を経る事で建築出来るものがあります。

開発審査会とは、都道府県や政令指定都市に設置されており、市街化調整区域の開発や建築に対する審査をしている機関です。

こちらは自治体によって建築できるものが違い、神奈川県内の自治体の例を挙げると、立地や技術的な基準を満たせば以下のようなものが建築できます。

	横浜市	川崎市	相模原市	横須賀市	大和市	厚木市	平塚市
公益上必要な建築物	〇		〇	〇			〇
農家の分家	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇
既存建築物の増築、建て替え	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇
特別養護老人ホーム	〇	〇		〇	〇	〇
市街化調整区域となった時点で宅地(建て替え)	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇
社会福祉施設、学校	〇		〇	〇	〇
幹線道路沿線の特定流通業務施設	〇		〇			〇
障害者グループホーム	〇
医療施設の建築行為	〇		〇		〇
従業員宿舎			〇		〇	〇	〇
研究施設			〇	〇	〇	〇	〇
社寺仏閣及び納骨堂				〇	〇	〇	〇

ところで、市街化調整区域での建築、開発というワードが良く出てきますが、建築行為と開発行為はどのように違うのでしょうか？

前項でご説明した立地や技術の基準と併せて解説してまいります。

３ー１．都市計画法の建築許可、開発許可とは

都市計画法でいう「建築許可」とは、市街化調整区域における建築行為等であって、宅地の造成などの開発行為を伴わないものに対する許可を指します。

「建築許可」というと、“建築基準法の建築許可”と混同しがちですが、実は全く別物の許可になります。

都市計画法の建築許可は43条第１項に定められていますが、「建築許可」というのはあくまで通称で、正式な名称は「建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設許可」です。

市街化調整区域で建物を建築する場合、「都市計画法の建築許可」とは別に「建築基準法の建築許可」が必要になります。

尚、「開発許可」は、都市計画法の29条で定められていて、例えば土地の造成や新設道路の建設などの土地の区画形質の変更を伴う場合をさし、調整区域では面積にかかわらず全て開発許可が必要になります。

３－２．市街化調整区域の建築・開発許可は「技術基準、立地基準」がある

市街化調整区域内でも、２項でご説明したように開発や建築が出来るものがあります。
しかし、各自治体で定める技術基準（都市計画法33条）や立地基準（都市計画法34条）に適合しなければ、建物は建築出来ないのです。

「技術基準」は、公共施設の設備、防災上の措置が講じられているかなどの判断基準です。
具体的には道路の幅員や形状や、給排水設備の基準があります。

また、「立地基準」については、無秩序な市街化を防止するため、土地の利用目的に沿った立地の適正化を確保する事を目的としております。
具体的には、建築物が連たんしていることや、同一業種から離れていなければならないなど、建築する建物によって基準があります。

ただ、この辺りの要件はかなり厳しい基準となっているため、市街化調整区域の不動産売却をお考えの方はニッチな不動産”URUHOME”でお馴染み「ドリームプランニング」にお気軽にご相談くださいませ。

市街化調整区域内の建築許可、開発許可の申請の場合、全国一律同じ手数料です。
また、開発許可にかかる手数料は、自己居住用、自己の業務用、事業用のいずれかによって大きく変わります。

４－１．建築許可（都市計画法第４３条）にかかる手数料

建築敷地面積	申請手数料
1000㎡未満	6,900円
1000㎡以上3000㎡未満	18,000円
3000㎡以上6000㎡未満	39,000円
6000㎡以上10000㎡未満	69,000円
10000㎡以上	97,000円

４－２．開発許可（都市計画法第２９条）にかかる手数料（横浜市の場合）

開発区域面積		開発行為関係手数料
	自己居住用	自己の業務用	その他(事業用等)
1000㎡未満	8,600円	13000円	86,000円
1000㎡以上3000㎡未満	22,000円	30,000円	130,000円
3000㎡以上6000㎡未満	43,000円	65,000円	190,000円
6000㎡以上10000㎡未満	86,000円	120,000円	260,000円
10000㎡以上30000㎡未満	130,000円	200,000円	390,000円
30000㎡以上60000㎡未満	170,000円	270,000円	510,000円
60000㎡以上100000㎡未満	220,000円	340,000円	660,000円
100000㎡以上	300,000円	480,000円	870,000円

４－３．建築許可、開発許可を代行した場合の費用

都市計画法の建築許可、開発許可については、個人で申請するにはかなりハードルが高いため、行政書士などに手続きを依頼することが多いです。
また、許可の内容によって難易度が異なるため、建築許可や開発許可がおりるのか、おりるとしたら、どの許可内容なの確認しましょう。

４－３－１．建築許可、開発許可申請費用

一般的には事前協議だけで４万円～８万円程度、更に建築許可申請であれば、１０万円～２０万円、開発許可申請であれば、１５万円～３０万円程度になることが多いです。

４－３－２．農地転用許可

対象不動産が市街化調整区域の農地であった場合、農地から宅地に転用する農地転用許可を取らないと建物を建てることは出来ません。
この場合、事前の調査のみで１万円～５万円程度、実際の農地転用の許可を得るのに５万円～２０万円程度かかります。

対象地が農業振興地域の場合、そのままだと農地転用が出来ず、まずは農業振興地域からの除外申請をしてからの農地転用になるため、期間は長く、費用は高くなります。

４－３－３．測量費用

現況の土地面積を測る現況測量の場合、一般的な住宅用地で１０万円～３０万円程、確定測量した場合、一般的な住宅用地でもおおよそ３０万円～６０万円ほどかかります。

４－３－４．その他承諾書、許可書

その他に、隣接地の施工同意書や、道路使用許可、敷地調査費用、図面作成費用などで１万円～数十万円かかることがあります。
金額にかなり幅がありますが、開発行為や排水施設の利用など、施工同意が必要な人の人数によっても費用が変わってきます。

４－４．建築許可、開発許可の手続きにかかる期間

建築許可の場合、事前相談から建築許可が出るまで１か月～３か月、開発許可の場合、近隣住民への説明や、事前協議が必要なため３か月～１年程度かかります。

更に開発許可の検査済や公告が出るには造成も完了していないといけないため、長いと３年程度かかることもあります。

市街化調整区域での建築は専門的な知識が必要で、一般の方が建築許可や開発許可を取得するのは非常に困難です。

現在所有されている土地で建築許可や開発許可を行う場合は、行政書士や建築士への相談が必要になりますが、売却するのに建築許可や開発許可を取得できないかと考えていらっしゃる場合、当社で建築可能かどうかの調査の代行と合わせて買取も可能ですので、お気軽にご相談ください。

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