２－１　遺贈や生前贈与の場合、地主の承諾が必要

遺贈などで法定相続人以外に権利主体が変更するときは、受遺者に借地権が帰属するわけではないので、地主の承諾が必要になります。したがって遺贈のように相続人以外への譲渡は承諾料必要になるのは注意点です。

また、推定相続人への生前贈与についても地主の承諾が必要と解されており、生前贈与の権利移転に伴い、譲渡承諾料の支払を認めた判例も出ております。

よってお子様、お孫様など推定相続人へ生前贈与する際には気を付けるようにしましょう。

２－２　譲渡承諾料の相場について

借地権の譲渡承諾料については、借地権価格の5～10％位であると言われております。ただ、生前贈与による推定相続人への贈与の場合、借地権価格の3％位が一般的です。また、登記費用として10万円程度かかることが一般的です。

２－３　相続税

借地権付き建物の相続を受けた場合、相続を受けた方に納税義務が生じます。

借地権付き建物を相続したときの計算方法は、借地権やその他の財産を単体でそれぞれ相続税を計算するわけではなく、合計の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分によりあん分した額に税率を乗じます。

この場合、民法に定める相続分は基礎控除額を計算するときに用いる法定相続人の数に応じた相続分(法定相続分)により計算します。

基礎控除額は[3000万円＋(600万円×法定相続人の数)]となります。

例えば両親が借地権付き建物のみを所有していて、法定相続人が1人しかいない場合、借地権の相続税評価額が1000万円、建物評価額が500万円の借地権付き建物を両親から相続した場合、上記の基礎控除の範囲となる為、相続税はかかりません。

◎相続税の税率

法定相続分により按分した法定相続分に応ずる取得金額を下表に当てはめて計算し、算出された金額が相続税の総額の基となる税額となります。

相続対策として相続人に借地権を生前贈与する場合でも、譲渡承諾料が必要になったり、相続によって取得した場合でも地主様より譲渡承諾料を請求されたり、借地権の相続は非常に複雑な権利です。

借地の取得に関しては、色々な税がかかりますので、こちらも参考にしてみてみましょう！

『借地所有者必見』「借地権にかかる６つの税金」

相続した際は承諾の要否の確認もかねて一度専門の不動産屋へご相談されることをお勧めいたします。
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