「購入を考えている不動産が再建築不可物件だった。ローンが組めるか心配」
そんなお悩みを抱えている方は、少なくないのではないでしょうか。
そこで今回は、ニッチな不動産でおなじみ（株）ドリームプランニングの社長が、再建築不可物件のローンについて徹底解説。
再建築不可物件でお悩みの方は必読です！
【この記事は、こんな方に向けて書きました】
- 再建築不可物件でローンが組めるか心配な方
- 不動産取引の知識をより深めたい方
- 再建築不可物件でお悩みの方
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買い取るため、多数の不動産相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを不動産のお悩み解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
スピード売却＆買取り現金化を希望の不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 再建築不可物件とはどんな物件か
- 再建築不可物件でローンを組むのは難しい
- 再建築不可物件でローンを組む４つの方法
- 再建築不可物件を再建築可能にする方法
- 再建築不可物件の売却でお悩みならURUHOMEへご相談を
１．再建築不可物件とはどんな物件か
それではさっそく再建築不可物件とローンの関係について、解説していきます。
再建築不可物件とは一体どんな物件なのか……そりゃ読んで字のごとく「再建築＝建て替え・改築が不可な＝できない物件」なんでしょ？と思われたかも知れません。
確かにその通り、再建築不可物件とは再建築できない物件です。ですがここではもうちょっと深堀りして、なぜ再建築不可なのかについて詳しく解説していきましょう。
再建築不可な原因によって、とるべき対策が少しずつ異なることがあるのです。
１－１．【再建築不可とは】建築基準法の接道義務を満たしていない物件
土地に建物を建てるときは、建築基準法で定められた道路に２ｍ以上つながっている必要があります。
これが建築基準法第４３条に規定されている「接道義務」というものです。
建築基準法
※参考：建築基準法｜e-Gov法令検索
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
これは裏を返すと「この接道義務を満たしていない土地に建物をたてることはできない」ことを意味します。
だから再建築不可物件は一度建物を解体すると、建て直しや建て替えができなくなってしまうのです。
こう聞いて「なんで接道義務を満たしていない＝建物を建ててはいけない土地に建物が建っているんだ？」という疑問が湧くかも知れません。
実は建築基準法の制定前から建っていた建物が、再建築不可物件になっているケースが多数あるからです。
そういう建物を「既存不適格建築物」と言います。法律で規制される前から建っていた建物については不適格を見逃すけど、建て替える／建て直す時は現行法の規制を受けることになります。
似たような言葉で「違法建築物」というのがありますが、これは建てる時点から違法な建物なので、まったくの別物です。
１－２．【再建築不可とは】接道義務を満たしていないその他のパターン
接道義務を満たしていない再建築不可物件のパターンは他にもあります。
- 道路に接してはいるが、その道路が建築基準法で定められた道路ではない
- 他人の土地に取り囲まれ、まったく道路に接していない袋地
- ２ｍの接道はあるが、通路部分に隣接地から屋根が空中越境している
最後のパターンは完全に隣接地所有者のせいですから、腹立たしいことこの上ないですね。
ともあれ、接道義務が満たせていなければ土地に建物を建てることができません。既に建っている建物は再建築不可物件ということになるのです。
【注意】接道は２ｍ以上あるけど、その専用通路部分を他人と共有しているケースも少なからずあります。
建築基準法の上では、共有者の承諾がなくても使用≒再建築は可能（実務では、自治体や建築確認の審査機関によっては、承諾を求められます）です。
しかし無断で共有者の土地を利用すると、トラブルの原因となりやすいため、あまりおすすめできません。
１－３．【再建築不可とは】その他の法律で再建築に制限がある物件
建築基準法以外にも都市計画法（第７条第３項）で定められた市街化調整区域であったり、土砂災害防止法のレッドゾーン指定（土砂災害特別警戒区域。第９条第１項）があったりなど、他にも自治体の条例によって再建築不可物件となるケースがあります。
厳密な話をすると、レッドゾーンについては鉄筋コンクリート造であれば再建築が可能となる場合もあるので、実際には自治体に確認しましょう。
また、市街化調整区域にある土地（特に「農地」）についてもより高いハードルがあります。そのため、建築目的ならそれらの土地に手を出さない方が無難です。
※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
※参考：土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律｜e-Gov法令検索
２．再建築不可物件でローンを組むのは難しい
再建築不可物件について概略を解説したところで、続いて本題の「再建築不可物件でローンを組むことができるか否か」に入ります。
結論から言うと「再建築不可物件でローンを組むのは難しい」です。
ここまでの解説を読んできて、うすうす感じていた方も多いと思いますが、それでは再建築不可物件の購入でローンを組むのが難しい理由を解説していきましょう。
- ２－１．ローンを組むのが難しい理由①再建築不可物件は担保としての価値が低いから
- ２－２．ローンを組むのが難しい理由②再建築不可物件は家屋倒壊など貸し倒れリスクが高いから
- ２－３．再建築不可物件で不動産投資ローンを組むのは、住宅ローン以上に審査が厳しくなりがち
２－１．ローンを組むのが難しい理由①再建築不可物件は担保としての価値が低いから
一般的な住宅ローンでは、金融機関から融資を受ける時にその融資で購入する物件を担保に入れることが多いです。これを「抵当権の設定」と言います。
ローンの支払いが滞った場合、金融機関は担保に入れておいた物件を借金のカタとして取り上げる権利が発生。これが「抵当権の実行」です。
金融機関は抵当権の実行によって取り上げた物件を競売にかけ、その売上金額をローン支払いにあてることになります。
ただし再建築不可物件は資産価値が低いため、競売にかけてもあまり高値では売れません。
だから金融機関は再建築不可物件の購入にローンを使わせたくないのです。
２－２．ローンを組むのが難しい理由②再建築不可物件は家屋倒壊など貸し倒れリスクが高いから
再建築不可物件は文字通り再建築ができないため、老朽化してもそのままに放置されてしまうケースが少なくありません。
なので、地震や災害などで家屋が倒壊してしまうリスクが高いのは言うまでもないでしょう。
そうなれば、再建築不可物件の所有者は建て直しができないため、よそに住むことになるはずです。
再建築不可物件のローン返済に加えて他物件の居住費用が発生すれば、それらの支払いが家計を圧迫して、返済ができなくなってしまう可能性が高まります。
また倒壊時に所有者が亡くなってしまうなど、再建築不可物件のリスクを考え出したらキリがありません。
こうした貸し倒れリスクが通常物件に比べて高いからこそ、再建築不可物件はローン審査が厳しくなるのです。
２－３．再建築不可物件で不動産投資ローンを組むのは、住宅ローン以上に審査が厳しくなりがち
再建築不可物件の購入に際して、住宅ローンを使うのが厳しいのは分かりました。それでは、不動産投資の資金を融資してくれる不動産投資ローンはどうでしょうか。
結論から言うと、再建築不可物件の不動産投資ローンを組むことにも高いハードルがあります。
自分で住むための住宅に使う住宅ローンは必要性が高いのですが、不動産事業は必要性が低い上に、返済の目途についても住宅ローン以上に不透明と見られてしまうのです。
不動産投資をするのであれば、再建築不可物件には手を出さないか、あるいは再建築不可物件を購入するなら不動産投資ローン以外（次項でご紹介するローン）の資金調達を考えた方がいいでしょう。
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３．再建築不可物件でローンを組む４つの方法
さて。ここまでの解説で、再建築不可物件の購入に際してローンを組むのが難しいのはご理解いただけたと思います。
それでも再建築不可物件の購入を全額キャッシュ一括払い！とはできない方がほとんどでしょう。
再建築不可物件で通常の住宅ローンや不動産投資ローンを組むのが難しいのであれば、それ以外のローンも検討してみたいところです。
ここでは再建築不可物件の購入に使えそうな
（１）銀行のフリーローン
（２）ノンバンクのローン
（３）リフォームローン
（４）不動産担保ローン の４つを解説していきます。
- ３－１．銀行のフリーローンを利用して再建築不可物件を購入
- ３－２．ノンバンクのローンを利用して再建築不可物件を購入
- ３－３．リフォームローンを利用して再建築不可物件を購入
- ３－４．不動産担保ローンを利用して再建築不可物件を購入
３－１．銀行のフリーローンを利用して再建築不可物件を購入
フリーローンとは、その名の通り使い道が限定されないローンです。
生活費でも遊興費でも自由に使えますから、再建築不可物件の購入にも当然使えることになります。
もちろん審査はあるものの、住宅ローンよりははるかに通りやすいのが魅力です。
ただしフリーローンにも弱点はあって、住宅ローンに比べて融資してもらえる金額（借入可能金額）が低く、再建築不可物件の購入資金の全額をまかなうのは難しいでしょう。
加えて審査に時間がかかったり、金利が割高な点も忘れてはいけません。
これらを踏まえて、以下の場合はフリーローンの利用を検討してもよさそうです。
- ある程度の自己資金を用意できる場合
- 再建築不可物件を購入するまでのスケジュールに余裕がある場合
- 金利が高いため通常の住宅ローンよりも多くなることを理解している場合
【フリーローンの事例・三井住友銀行】
借入金額 １０万円～３００万円 （※リフォーム資金は１０万円～８００万円）
変動金利 ５．９７５％／年～
※参考：フリーローン：三井住友銀行
【住宅ローンの事例・三井住友銀行】
変動金利 ０．４７５％／年～
固定金利 １．１９％／年～
超長期固定金利 ２．１９％／年～
※参考：住宅ローン（新規：住宅を購入・建築される方）：三井住友銀行
３－２．ノンバンクのローンを利用して再建築不可物件を購入
ノンバンクとは、文字通り銀行以外の金融機関。クレジットカード会社や消費者金融で組むことが多いですね。
それ以外にも預金業務を行わない金融機関もノンバンクにあたります。
例としては、「三井住友ローン＆ファイナンス」「オリコ」「セゾンファンデックス」などがあります。
銀行よりはローン審査が通りやすい傾向があり、再建築不可物件の購入を相談するとたいていノンバンクのローンが資金調達先の候補に挙がるでしょう。
ローン審査期間も銀行より短めで、早いケースでは２週間程度で融資されるケースもありました。
ただし借入可能金額は低く、また金利も高いため、これも再建築不可物件の購入資金を全額カバーしようとは考えない方がいいでしょう。
ノンバンクのローン利用を検討するのは、以下に当てはまる場合となります。
- 再建築不可物件の購入を急ぎたく、早く融資してほしい場合
- 金利が高いため、支払総額がかさむことは理解できている場合
【ノンバンクのローン事例・三井住友ローン＆ファイナンスのローン】
融資金額 最大５００万円（キャッシングリボ払い）
融資利率 ２．９９％～６．４％／年（同）
※参考：三井住友ローン＆ファイナンス（不動産活用ローン）
３－３．リフォームローンを利用して再建築不可物件を購入
再建築不可物件のリフォームを検討しているなら、リフォームローンの利用も視野に入って来そうです。
リフォームローンには無担保型と担保型があり、それぞれに特徴があります。
【無担保型】
・審査期間が比較的短い
・基本的に保証人が不要
【担保型】
・自宅などを担保に入れる必要あり
・無担保型より借入額が大きい
・返済期間は３０年以上の長期設定が可能
再建築不可物件は建築基準法に抵触していることから、建築確認が必要になる大規模なリフォームはできません。逆に言えば建築確認申請が必要ないリフォームなら可能になります。
【建築確認申請が不要なリフォーム】
・防火地域及び準防火地域外の建物で、１０㎡以内の増築
・主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）のうち、過半（２分の１）の範囲を超えない修繕もしくは模様替え
・４号建築物（※）に該当する建物に対するリフォーム
（※）木造なら２階建て以下／延べ面積５００㎡以下／高さ１３ｍ・軒高９ｍ以下
（※）木造以外なら平屋で延べ面積２００㎡以下
【リフォームローンの事例・横浜銀行】
変動金利 １．７％（住宅ローンおよび給与振り込み利用者）
変動金利 ２．７％（一般の利用者）
融資金額 最大１，０００万円
返済期間 最長１５年
審査機関 最短即日（仮審査）
※参考：リフォームローン｜横浜銀行ならリフォーム内容が決まる前でもお申込み可能
３－４．不動産担保ローンを利用して再建築不可物件を購入
再建築不可物件でローン審査が厳しい理由は、購入しようとしている再建築不可物件じたいの資産価値が低いからであると解説しました。
それなら、購入する再建築不可物件の他にも資産価値の高い不動産を担保に入れれば、金融機関のローン融資が通りやすくなります。
ローンの融資条件は金融機関によって異なりますが、ここでは楽天銀行の事例を取り上げてみましょう。
【不動産担保ローンの事例・楽天銀行】
融資開始 最短３週間
資金使途 自由（事業資金、同行貸付商品の借り換えを除く）
家族担保 提供可能（担保提供者は原則として連帯保証人に）
繰上返済 手数料無料
担保残債 担保不動産にローンが残っていてもOK（第２順位の抵当権）
※ただしローン残高が購入時の約６割以下になっていること
複数担保 複数不動産を担保にすれば融資増額も
適用金利 １．３２％～１０．０８％／年（５年見直し）
融資金額 １００万円～１億円未満（１０万円単位）
融資期間
・１年以上～２５年以内（１ヶ月単位）
・完済時年齢が満８０歳となるまで、のいずれか短い方
融資条件 以下すべてを満たす個人の方
・借入時年齢満２０歳以上～７０歳未満で、完済時年齢が満８０歳未満
・日本国籍を有する、または永住許可等を受けている
・継続した安定収入がある
※参考：不動産担保ローン｜楽天銀行
４．再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ
ここまで再建築不可物件でローンを利用する手段を解説してきました。
しかし再建築不可物件が再建築可能となれば、もっとローン融資がスムーズになるのではないでしょうか。
そこでこちらでは、再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザを紹介。達成できた場合の担保評価も合わせて解説していきます。
４－１．隣地を購入して接道義務を満たす
担保評価 ➤ ★★★★★
再建築不可物件を再建築可能にするには、接道義務を満たすことが必須です。
もっともシンプルなのが隣地を購入すること。後ほど紹介するとおり有償・無償を問わず借りてもいいのですが、その場合は権利関係が不安定なためローン融資の担保評価は低くなってしまいます。
それに対して隣地の所有権を完全に獲得できれば、もう誰からも文句や邪魔が入らず、金融機関も高く評価してくれるでしょう。
とは言っても、昔から「言うは易く行うは難し」と伝わるとおり、そう簡単にはいかないケースがほとんどです。
よほど気前のいい人や仲良しであるならともかく、接道義務を満たしたいこちらの足元を見て高値をふっかけてきたり、人間関係が悪ければそもそも認めなかったりといったリアクションが考えられます。
また接道義務を満たせるギリギリの土地だけ売ってくれと要求した場合、相手は土地の分筆するなど面倒な手間がかかってしまうので、いい顔をしません。
資金面に余裕があるのなら、隣接する土地を丸ごと購入してしまうのが理想ですね。
４－２．但し書き（第４３条第２項２号）の申請をする
担保評価 ➤ ★★★☆☆
隣接地を購入できず、接道義務が満たせない場合は４３条但し書き道路の許可も検討しましょう。
４３条但し書き道路とは建築基準法第４３条第２項第２号に規定された道路のことで、建築審査会の許可によって再建築不可物件でも建物を建てる例外およびその道路をいいます。
建築基準法第４３条第２項
※参考：建築基準法｜e-Gov法令検索
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
（１）再建築不可物件の周囲に広い空き地があること
（２）特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないこと
（３）建築審査会の同意を得ていること
これら３条件を満たし、４３条但し書き道路として認められれば再建築不可物件でも再建築が可能となります。
ただし４３条但し書き道路は、再建築のたびに許可を取り直さなければなりません。
また、道路を所有する地権者全員の同意が必要であり、印鑑証明書つきの誓約書が求められる場合があります。
そして一度は許可がとれたとしても、ケースバイケースで次は認められないケースもあるため注意しましょう。
４－３．隣地を使用貸借・賃貸借する
担保評価 ➤ ★☆☆☆☆
先ほども少しふれましたが、隣地を購入せず、使用貸借（無償で使わせて＝貸してもらうこと）／賃貸借しても接道義務は満たすことが可能です。
接道義務が満たせさえすれば、自己所有でも借りていても再建築不可物件を再建築可能にすることはできます。
しかし完全な所有権でないため、隣地所有者の意思しだいで接道義務が揺らいでしまう＝再建築不可物件に戻ってしまうリスクは否定できません。
なので金融機関からの担保評価は極めて低く、ローン担保としてはほとんど価値を認めてもらえないでしょう。
今回は再建築不可物件でローンを通すための方策を解説しているため、このケースでは他に担保となる不動産を用意した方がよさそうです。
５．再建築不可物件の売却でお悩みならURUHOMEへご相談を
以上、再建築不可物件でローンを組む難しさや解決策について解説してきました。
ローンひとつとっても分かるように、再建築不可物件は何かにつけて非常に面倒な不動産と言えるでしょう。
こうしている今も、再建築不可物件を保有しているけれども、売却の際にローンが組めないので売れないと困っている方がいるはずです。
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