「再建築不可物件を高く売却したい！」
再建築不可物件のオーナー様なら、誰しもそう願っていることでしょう。
今回は再建築不可物件のプロ・ドリームプランニングの社長が、再建築不可物件の高値売却方法について徹底解説いたします！
【この記事で、再建築不可物件のこんなことが分かります】
- 再建築不可物件とは何？売却できる？
- 再建築不可物件の売却はどうするの？
- 再建築物件を高値売却＆現金化する方法は？
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の再建築不可物件の買取を行ってまいりました。
再建築不可物件だけでも年間３００件程度のご相談を承っており、５０００万円位までの再建築不可物件物件であれば、最短２日でも買取可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたらこちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 【結論】再建築不可の高値売却方法は、再建築不可を可能にするのが一番
- 再建築不可物件とは何か？なぜ再建築不可なのか？
- 再建築不可物件の売却価格相場は？
- 再建築不可物件かどうか調べる方法は？
- 再建築不可物件をより高く売却する方法は？
- 再建築不可物件を再建築可能にする方法は？
- 再建築不可物件でも再建築可能にできる「２項道路」とは？
- 再建築不可物件を売却するのにどこまでリフォームできる？
- 再建築不可物件の売却で注意すべきポイントは？
- 再建築不可物件の売却は仲介よりも直接買取りがおすすめ
- 再建築不可物件を売却する流れ
- 再建築不可物件を直接買取りする流れ
- 再建築不可物件を放置するリスクは？
- 再建築不可物件の売却に強いおすすめ買取業者１０選
- 再建築不可物件の売却をご検討なら、URUHOMEへご相談を
１．【結論】再建築不可の高値売却方法は、再建築不可を可能にするのが一番
【結論】再建築不可物件を高値売却する方法は、再建築を可能にすること。
再建築不可物件が売却しにくい＆高値で売却しにくい最大の理由は、その名のとおり再建築ができないことです。
後で詳しく解説しますが、再建築不可物件は建物が建築できないため、土地の利用価値≒資産価値が低くなってしまいます。
土地を購入する方の多くは地上に建物を建築することが目的なので、建物が建築できない再建築不可物件はどうしても敬遠されてしまうのです。
だから再建築不可物件を高値売却しやすくする方法は、何をおいても再建築を可能にすることにつきます。
この記事を読まれている方の多くは「その再建築不可を再建築可能にする方法が知りたいんだよ！」と思われているでしょう。
ご安心ください。いま持て余されている再建築不可物件が、なぜ再建築不可になっているのか原因をはっきりさせてから、対策を解説して参ります。
２．再建築不可物件とは何か？なぜ再建築不可なのか？
それではさっそく再建築不可物件の高額売却方法を解説したいところですが、本記事を読まれている方の中には
「そもそも再建築不可物件とは何？」「なぜ再建築不可なのか？」
といった疑問をお持ちの方もいらっしゃることでしょう。
なのでまずは再建築不可物件について、なぜ再建築不可なのかを解説して参ります。
再建築不可物件の高額売却方法を早くお知りになりたい方もいるとは存じますが、古来「急がば回れ」とはよく言ったものです。
- ２－１．接道義務を満たしておらず、再建築不可物件に①
- ２－２．接道義務を満たしておらず、再建築不可物件に②
- ２－３．法令や条例に抵触するため、再建築不可物件に
- ２－４．農地や市街化調整区域だから、再建築不可物件に
- ２－５．そもそも建築不可物件の「建築」とは？
２－１．接道義務を満たしておらず、再建築不可物件に①
再建築不可物件になってしまう最大の理由として、建物敷地の接道義務を満たしていないことが挙げられます。
接道義務とは「土地に建物を建てる時は、その土地が建築基準法で定める『道路』に２ｍ以上接していなければならない義務」のことです。
接道義務の根拠法規は建築基準法第４３条１項。せっかくなので、その条文も確認しましょう。
建築基準法 第４３条１項
（敷地等と道路との関係）
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
一 自動車のみの交通の用に供する道路
二 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
（※２項は後ほど紹介する例外規定、３項は自治体が更に規制を厳しくできる特例となっています）
カッコや注釈が多くてややこしいですが、要は「建物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければならない接道義務がある」つまり「接道義務を満たしていない土地に建物を建ててはならない」ということです。
接道義務を満たしていない土地に建物を建ててはならないし、増改築などの建築行為も原則として認められません。
２－１－１．空中越境や越境工作物でも再建築不可物件に
土地が建築基準法上の「道路」に２ｍ接していれば接道義務は満たせる……そう聞いて、例えばこんなことを思いついた方はいないでしょうか。
「土地の間口が２ｍありさえすれば、中の通路は狭くても大丈夫ってことだよね？」
残念ながら、そうは自治体が認めません。敷地の間口から最奥部まで、通路の幅が２ｍ未満に狭まっていたり、隣家の庇（ひさし）などが２ｍの通路部分に空中で越境したりしていても接道義務は満たせていないことになります。
もちろん、隣家の構造物がこちらの敷地へ越境して通路幅が２ｍ未満に狭まっていても同様です。
２－１－２．イメージは「直径２ｍのボールがスムーズに敷地の奥まで転がればＯＫ」
接道義務のイメージとしては、土地の間口から直径２ｍのボールを転がして、スムーズに敷地の奥まで転がればＯＫとなります。
筆者はよくそう解説するのですが、先日知人から「ボールの当たらない部分は空中越境や越境構造物があっても大丈夫なの？」と疑問がありました。
先ほども解説した通り、間口から敷地の奥まで、空中も含めて完全に２ｍ以上の幅をキープしなくてはなりません。
ボールはあくまでイメージですから、くれぐれも「直径２ｍのボールが敷地の奥まで転がったから、ウチの土地は接道義務を満たしている！」なんて言わないでくださいね。
今後は「一辺２ｍの立方体を押し込んで、壁をこすらず奥まで入れられるか」という説明にしようかな……と思いました。
自分の土地が接道義務を満たせているかどうか不安な方は、土地を管轄する自治体でご確認願います。
２－２．接道義務を満たしておらず、再建築不可物件に②
先ほど接道義務とは「建物を建てる土地は建築基準法で定めた『道路』に２ｍ以上接している義務」と解説しました。
ここまで言って既にお察しの方もいるかと思いますが、いくら幅広く道路と接していても、その道路が建築基準法でいう道路に当たらない場合は接道義務を満たせていないことになります。
建築基準法の道路とは何？建築基準法第４２条に、道路の定義があるので見てみましょう。
建築基準法 第４２条１項
（道路の定義）
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
（※以下各号略）
これを意訳すると「以下のどれかに該当する、４ｍまたは６ｍ以上のものを道路とする」となります。
①道路法・都市計画法・土地区画整理法・旧住宅地造成事業に関する法律・都市開発法・新都市基盤整備法・大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法・密集市街地整備法などの諸法律で定める道路
②都市計画区域or準都市計画区域の指定or変更時に存在している道
③自治体条例の制定or改正時に存在している道
④道路法・都市計画法・土地区画整理法・都市開発法・新都市基盤整備法・大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法・密集市街地整備法など諸法律に基づく事業計画があり、２年以内に事業執行予定があると特定行政庁が指定した道
⑤特定行政庁から位置の指定を受けた道（位置指定道路）
……何のことやら、さっぱり分かりませんよね。不動産会社の方も正直ほとんど分かっていないので、実務上は「法律もろもろで定められた幅員４ｍ以上の道路」程度の認識で大丈夫です。
ともあれ土地の接している道路が建築基準法上の道路でない場合は、どんなに間口が広くても接道義務は満たせていない＝再建築不可なので注意しましょう。
２－３．法令や条例に抵触するため、再建築不可物件に
再建築不可物件は接道義務以外にも、法令や条例に抵触していることで再建築不可となっているケースも考えられます。
例えば建物の敷地がレッドゾーン（土砂災害防止法による土砂災害特別警戒区域）にかかっているため再建築不可だったり、自治体の条例で定める敷地最低面積を満たしていないため再建築不可だったり等のケースが多いです。
厳密な話をすると、例えばレッドゾーンについては建物を鉄筋コンクリート造にすれば再建築可能になることもあります。具体的には自治体の判断によるため、再建築可能かどうかは相談するといいでしょう。
２－４．農地や市街化調整区域だから、再建築不可物件に
農地とは農地法第２条で定める耕作用地（耕作の目的に供される土地）、市街化調整区域とは都市計画法第７条で定める区域区分の一つです。
農地法 第２条
（定義）
第二条 この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。
（以下略）
農地は基本的に農家や農家分家（親族）の方以外が建物を建てたり再建築したりはできません。売買や賃貸についても同じく許可が必要になります。
都市計画法 第７条
（区域区分）
第七条 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
（中略）
３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
市街化調整区域はその名の通り市街化を調整＝抑制すべき区域なので、こちらも特別な事情を持った方にしか建築行為が許可されません。
この「その人だから建築行為を許可する特別な事情」を属人性（ぞくじんせい）と言い、第三者が農地や市街化調整区域で建築行為を行う時は、属人性の解除が必要となります。
属人性を解除する方法は非常にハードルが高く、また複雑なので今回は割愛しましょう。
２－５．そもそも再建築不可物件の「建築」とは？
ここまで再建築不可物件では建築行為が出来ないと解説してきました。
ところでそもそも建築行為とは何か、漠然としたイメージしか持っていない方もいらっしゃると思います。
なので建築行為について確認しておきましょう。
建築基準法 第２条１項
※参考：建築基準法｜e-Gov法令検索
（用語の定義）
第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
（中略）
十三 建築 建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。
（後略）
つまり建築とは、建物を新しく建てたり・建て増したり・建て替えたり・建て移すことを言うのですね。
これらの建築行為については原則として建築確認が必要であり、再建築不可物件はこの建築確認がとれないことになります。
言い換えると「建築確認が不要な例外については再建築不可物件でも建築行為ができる」ということです。この考え方は頭の片隅に入れておくといいでしょう。
３．再建築不可物件の売却価格相場は？
再建築不可物件は通常の物件に比べてハンディキャップを抱えているため、通常の物件よりも売却価格が安くなってしまうのは仕方ないところです。
では実際のところ再建築不可物件はどのくらいの売却相場になっているのか、なぜ再建築不可物件の売却価格は安くなってしまうのか、について解説していきましょう。
- ３－１．再建築不可物件の売却価格は５～７割
- ３－２．再建築不可物件の売却価格が安い理由①土地活用に制限があるので人気がない
- ３－３．再建築不可物件の売却価格が安い理由②住宅ローンの融資審査が通りにくい
３－１．再建築不可物件の売却価格は５～７割
これまで筆者は再建築不可物件を数多く取引してまいりましたが、その経験から申し上げますと、再建築不可物件の売却価格は通常物件の５～７割となるケースが大半でした。
もちろん全く同じ土地は存在しないため、類似物件の取引データを集計・分析した結果です。また再建築不可物件を除く諸条件によって売却価格が上下することも少なくありません。
なので再建築不可物件の売却価格は通常物件の半額＋α程度と見積もっておくといいでしょう。
３－２．再建築不可物件の売却価格が安い理由①土地活用に制限があるので人気がない
ではなぜ再建築不可物件の売却価格は安くなってしまうのかと言えば、再建築不可であることから土地活用に制限があるためです。
土地は活用するために購入するものであって、活用に制限がかかっている再建築不可物件の人気が出ないのも無理はありません。
買い手もそれを織り込んで買い叩こうと値引き交渉をしてきますし、あまりにも再建築不可物件が売却できない場合は、値引き要求を呑まざるを得ないこともあるでしょう。
３－３．再建築不可物件の売却価格が安い理由②住宅ローンの融資審査が通りにくい
再建築不可物件でもいいよ、と買い手候補が見つかっても、再建築不可物件の購入で住宅ローンを組むのはハードルが高くなります。
なぜなら再建築不可物件は資産価値が低く、住宅ローンの返済が滞った時に再建築不可物件を差し押さえても、再建築不可物件の担保価値が低く残債を回収できないからです。
だから再建築不可物件を購入する時は現金一括か、あるいは金利の高い各種ローン（ノンバンクローン、フリーローン等）を組むことになるでしょう。
ただし金融機関によっては「自分で住む場合に限り住宅ローン融資を認める」ところもあります。なので再建築不可物件を自己用で購入検討している方は、諦めず金融機関にお問い合わせてみてください。
４．再建築不可物件かどうか調べる方法は？
ここまで再建築不可物件について解説してきましたが、もしかしたら中にはご自身の物件が再建築不可物件かどうか、ご存じない方もいるかも知れません。
再建築不可物件かどうかを調べるにはいくつか方法があります。ここでは再建築不可物件の調べ方について解説しましょう。
４－１．市町村の建築局に問い合わせる
一番手っとり早いのが、再建築不可物件が調べたい物件のある市町村に聞くことです。
例えば横浜市なら建築局市街地建築課、川崎市ではまちづくり局指導部が主な窓口となります。
ただしこれらの窓口は建築基準法や建築基準条例に基づく再建築不可の判断なので、市街化調整区域や崖地・農地の場合はそれぞれ窓口がことなるので要注意です。
市街化調整区域⇒調整区域課など
崖地・傾斜地⇒建築指導部など
農地⇒農地委員会など
※自治体によって部署名が異なる場合があります。
案件によってはこれらの部署を行き来して確認し直す必要が出てきたり、お役所名物「たらい回し」に遭ったりなど、役所調査はなかなか大変です。
４－２．再建築不可物件が得意な不動産会社に相談する
再建築不可物件の調査は自分でも出来ますが、いざやってみると非常に骨が折れます。
そこで再建築不可物件について調査する時は、再建築不可物件に詳しい不動産会社に依頼するのがおすすめです。
彼らは再建築不可物件を効率よく調査する知識やノウハウを持っているので、時間が大幅に節約できるでしょう。
例えばドリームプランニングでは日本全国の再建築不可物件を多数取り扱っております。なので再建築不可物件の売却に関するお悩みごとでしたら、何でもお気軽にご相談くださいませ。
４－３．再建築不可物件を調べる必要書類は？
再建築不可物件を専門家に依頼する場合は丸投げでいいのですが、再建築不可物件を自力で調べる場合には必要書類を準備しましょう。
再建築不可物件を調べる上で基本的な必要書類がこちらになります。
| 必要書類の名称 | 入手先 | 備考 |
| ①登記簿謄本 | 法務局orインターネット（登記情報提供サービス） | ※登記情報提供サービスhttps://www1.touki.or.jp/ |
| ②公図 | 法務局orインターネット（登記情報提供サービス） | |
| ③地積測量図 | 法務局orインターネット（登記・供託オンライン申請システム） | 登記・供託オンライン申請システムhttps://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/ |
| ④用途地域図 | 建築局・建築課などorインターネット | |
| ⑤指定道路図 | 建築局・建築課など | インターネットで取得できることも |
| ⑥建築計画概要書 | 建築局・建築課などorインターネット | 保存していない自治体もあるため、絶対必要ではない |
| ⑦台帳記載証明 | 建築局・建築課など | インターネット取得不可 |
再建築不可物件のケースバイケースで省略可能になったり、追加で必要になったりすることもあるので、その時は柔軟にご対応ください。
５．再建築不可物件をより高く売却する方法は？
一般的に高値での売却が難しい再建築不可物件。しかし少しでも高値で再建築不可物件を売却したい思いは、オーナー様なら誰でも一緒だと思います。
なのでここでは、再建築不可物件を少しでも高値売却する方法について解説していきましょう。
５－１．再建築不可物件から、再建築可能にする
再建築不可物件が高値売却できないのは、再建築できないから。ならば再建築可能にすれば、再建築不可物件の高値売却が可能となります。再建築可能になれば、再建築不可物件ではなくなりますが……。
「言うだけなら簡単でしょうが、再建築可能にできないから苦労しているんです」
そんな読者様の声が聞こえてきそうですね。ご安心ください。次の章でしっかりと再建築不可物件を再建築可能にする方法を解説して参ります。
５－２．再建築不可物件のままでも、高く売却するためにできることはある
……とは言うものの、再建築不可物件を再建築可能にするのはなかなか大変です。
いかなるケースでも１００％再建築可能になる訳ではありませんし、中には「再建築可能にすることはできるけど、手間や費用を考えたら再建築不可物件のままで売却した方がコスパ的にマシだった」というケースも少なからずありました。
それでも再建築不可物件のままで少しでも高値売却する方法はあるので、いくつか解説しておきましょう。
５－２－１．再建築不可物件のまま高値売却する方法①立地条件を売りにする
再建築不可であることが変えられないなら、そのデメリットを補って余りある物件の魅力をアピールするのが高値売却のセオリーです。
例えば駅チカで周囲に各種店舗や施設が豊富にあるなら、その利便性を強調するのは鉄則と言えます。
加えて建物寿命が数十年単位で残っているなら、買主様とすれば割安で購入して数十年活用し、数十年後に捨て値で手放しても十分モトはとれるでしょう。
そういうプランニングを綿密にした上で、買主様に提案・アプローチするのは有効な手段です。
５－２－２．再建築不可物件のまま高値売却する方法②建物の魅力を高める
再建築不可物件では一定の条件下・基準内であれば、リフォームなどの建築行為が建築確認なしで出来ます。先ほどちょっと言及した「建築確認が不要な例外」がこれです。
建築基準法 第６条２項
２ 前項の規定は、防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が十平方メートル以内であるときについては、適用しない。
これはつまり（１）防火地域もしくは準防火地域にかからない場所で（２）工事する床面積が合計１０㎡以下の時は建築確認不要でリフォームなどの建築行為ができます。
念のためですが「１０㎡以下」という言葉は１０㎡ピッタリを含むので、間違えないようにしましょう。
限られた部分ではあっても効果的に施工することで、建物の魅力を高めることが可能です。
ただしリフォームは拙速に行わず、買主様の意向を確かめてからしないとムダな出費になってしまうリスクもあるため注意しましょう。
５－２－３．再建築不可物件のまま高値売却する方法③更地での活用プランを提案する
再建築不可物件の建物が老朽化しているため、リフォームやリノベーションではどうにもならないレベルとなっている場合、いっそ建物を解体して更地での活用も視野に入れましょう。
建物を解体すると固定資産税や都市計画税ははね上がってしまいますが、今にも倒壊しそうな建物を放置して、他人様に損害を与えたり行政代執行を受けたりするよりはまだ痛手が少ないです。
再建築不可物件を更地にした上でどんな活用ができるか、立地条件や周辺環境との兼ね合いで色々な選択肢が考えられます。
例えば駐輪場やレンタル倉庫、レンタルスペースなど収益化のプランを立てた上で売却すれば、買主様にもご納得の高値が期待できるでしょう。
接道義務を満たしていないと自動車を入れにくいため、駐車場は難しいかも知れません。
一つ注意ですが、建物の解体は買主様が決まってからにしてください。すぐに売却できなかった場合、再建築不可物件の維持固定費が割高になってしまうからです。
ただし今にも倒壊しそうだったり、行政から指導や勧告を受けている場合は時間の猶予がありません。
そうした緊急性のあるケースでは悠長なことを言っていられないため、迅速に対応しましょう。
５－２－４．再建築不可物件のまま高値売却する方法④近隣問題を解消する
これはケースバイケース＆難易度が非常に高いのですが、再建築不可物件の周囲に近隣問題があるなら、これを解決するのも物件の魅力を高める上で非常に有効です。
例えば相隣関係や権利関係のトラブル、嫌悪施設や心理的瑕疵物件が近くにあるなど……近隣問題と言っても多種多様にわたります。
中には個人レベルでは手に負えないし、それだけで一大テーマになってしまうほど規模の大きな問題もあるため、くれぐれも無理は禁物です。
合わせてコスト＆タイムパフォーマンスも考えないと、多少高値で売却できたところで、結局存してしまっては元も子もありません。
結論としてあまりおすすめはできないため、あくまで選択肢の一つとしてふれるに留めておきます。
５－２－５．再建築不可物件のまま高値売却する方法⑤最後は売主様の人間力？
売主様は再建築不可物件を少しでも高値で売却したい。当たり前ですね。
一方で買主様は、再建築不可物件を少しでも安値で購入したい。最後は売買両者の利害と思惑が対立し、それぞれ折り合いをつけなければなりません。
これは完全にケースバイケースで再現性は低いのですが、最後は売主様の人間力を駆使して再建築不可物件を高値売却できるよう努めましょう。
単に「私が得をしたいから、あなたは少しでも高く買って＝損してください」をごり押ししても、買主様は納得しないと思います。
しかし例えば、売主様がお金を必要としている同情すべき事情があったら、買主様の反応も少し違ってくるかも知れません。
「そういうご事情でしたら、少しでも気持ちを添えたく思います」
と言って下さるかどうかは売主様の表現力と買主様のお気持ち＆経済状況次第です。
またそういう事情は、いきなり出すと後付けの嘘っぽく聞こえてしまいます。
なのでコンタクトの初期段階から、再建築不可物件を売却せざるを得ないキッカケなどの情報を小出しに与えておくと、交渉終盤で効いてくる可能性もあります。
他にも心理学のテクニックを駆使して相手を納得させる等の話もしたいところですが、再建築不可物件の売却から脱線してしまうためこのくらいにしておきます。
６．再建築不可物件を再建築可能にする方法は？
前章において、再建築不可物件を高値売却する最も有効な方法は、再建築を可能にすることだと解説しました。
では再建築不可物件を再建築可能にするには、どのような方法があるのでしょうか。これから解説していきます。
- ６－１．隣地を購入して、接道義務を満たせば再建築可能に
- ６－２．隣地を借りても、接道義務を満たして再建築可能に
- ６－３．等価交換によって接道義務を満たし、再建築可能に
- ６－４．法令や条例をクリアして、再建築可能にする
- ６－５．農地や市街化調整区域の属人性を解除して、再建築可能にする
６－１．隣地を購入して、接道義務を満たせば再建築可能に
再建築不可物件となる大きな理由の一つに、建築基準法上の道路に２ｍ以上接している接道義務を満たせていないことを解説しました。
それなら隣地を購入して敷地通路を２ｍ以上確保できれば、再建築不可物件が再建築可能になります。
隣地をまるごと購入できればそれが理想ですが、なかなかそんなまとまったお金は用意できません。また隣地の方にも立ち退いて頂かねばならないので、すぐにとは行かないでしょう。
となると隣地の一部を購入することになりますが、今度は敷地を分筆・合筆する必要が出てきます。
分筆・合筆登記はお金も時間もかかるため、隣地の方が快く引き受けて下さるとは限りません。
なかなか理論＆理想通りにはいかないのが現実で、粘り強い交渉と膨大な時間が求められるでしょう。
６－２．隣地を借りても、接道義務を満たして再建築可能に
再建築不可物件を再建築可能にできる接道義務は、隣地を借りて２ｍの間口を確保しても満たせます。
この貸借契約は有償の賃貸借でも無償の使用貸借でも大丈夫です。
隣地の方としても貸すのであればいちいち分筆しなくて済むし、必要になれば返してもらえるはずなので、比較的快く受けてくれるかも知れません。
ただし借地によって接道義務を満たすことはできますが、いつか返さねばならないため権利基盤が弱く、資産価値は低く抑えられてしまいます。
これの何が不都合かと言いますと、例えば金融機関のローン融資が下りにくいのです。
金融機関は購入する不動産を担保に融資するため、資産価値の低い再建築不可物件ではローン滞納時に差し押さえても残債をペイできません。だから金融機関はローン融資を渋ります。
多くの方は現金一括で再建築不可物件を購入できるほどの資金力がないので、ローンが組めなければ実際に購入することができません。
６－３．等価交換によって接道義務を満たし、再建築可能に
先の二つは一方的に土地を買ったり借りたりすることで接道義務を満たす方法でしたが、今度はこちらからも土地の一部を相手に提供する方法です。
自分の持っている再建築不可物件の一部と、隣地の方が持っている土地の一部を等価交換することで接道義務を満たすこともできます。
等価交換であれば、土地と土地の交換だから自己資金が要りません（所有権移転登記の費用などは別）。金銭ではなく土地を使って土地を購入するイメージですね。
また固定資産の交換については譲渡所得税がかからない特例も適用されます（ただし特例が適用されるためには確定申告が必要）。
ただし等価交換と言っても、どこの土地を分け合うかの協議でもめるケースが少なくありません。
また手続きが煩雑で難易度が高いため、一般の方が行うにはハードルの高い方法と言えるでしょう。
６－４．法令や条例をクリアして、再建築可能にする
法令や条例によって再建築不可物件となっている場合は、その規制をクリアすることで再建築が可能となるケースもあります。
例えば先ほど解説したレッドゾーン（土砂災害特別警戒区域内）であれば、建物を鉄筋コンクリート造にするなど、クリアできる条件を満たしましょう。
がけ条例による再建築不可であれば、十分な強度を持った擁壁や流土止めを設けるなど、対策を講じることで再建築可能となるケースもあります。
いずれのケースにしても、詳しくは自治体等にご確認ください。
６－５．農地や市街化調整区域の属人性を解除して、再建築可能にする
再建築不可物件が農地や市街化調整区域である場合、属人性を解除して再建築可能にする方法がないわけではありません。
しかし属人性の解除は非常にハードルが高く、また手続きも煩雑になります。
具体的な基準については自治体によって異なるため、確認した上で属人性解除に乗り出すか＝コストと労力をかける価値があるか否かを検討しましょう。
７．再建築不可物件でも再建築可能にできる「２項道路」とは？
接道義務が満たせず、再建築不可物件になってしまっているところでも再建築可能にできる「２項道路」とは何でしょうか。
具体的には建築基準法第４３条２項による特例許可等のことです。どういう条件で認められるのか、条文と共に解説していまいります。
- ７－１．建築基準法第４３条２項１号の認定を受けて再建築可能にする
- ７－２．建築基準法第４３条２項２号の許可を受けて再建築可能にする
- ７－３．建築基準法第４３条２項２号の許可（包括同意基準）
- ７－４．建築基準法第４３条２項２号の許可（個別提案基準）
- ７－５．建築基準法第４３条２項２号の許可（個別審査）
- ７－６．【番外】建築基準法「第４２条」２項道路（みなし道路）の終端の判定
７－１．建築基準法第４３条２項１号の認定を受けて再建築可能にする
建築基準法 第４３条２項１号
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
【意訳】敷地が幅４ｍ以上の道に２ｍ以上接している建物のうち、利用者が少ないため特定行政庁が建てても問題ないと認めたものは、第４３条１項の接道義務を満たす必要はない。
つまりこれは「間口は２ｍ以上の十分な広さがあるし、接している道も幅４ｍ以上と立派だけど、その道が建築基準法の道路ではない」ケースにおいて、特定行政庁が諸々問題ないと認定すれば再建築可能と言えます。
７－２．建築基準法第４３条２項２号の許可を受けて再建築可能にする
建築基準法 第４３条２項２号
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
【意訳】敷地の周囲に広い空き地があり、特定行政庁がもろもろ問題ないと認めた建物について、建築審査会の同意を得て許可を出したものは接道義務を満たす必要がない。
これは要するに「周囲に十分な空き地があるけど、建築基準法上の道路への間口は十分な幅がない」ケースで、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した建物については再建築可能となります。
７－３．建築基準法第４３条２項２号の許可（包括同意基準）
特定行政庁が建築審査会の同意を得る際、すべての案件を審査するのは大変なので、建築審査会で一定の基準を設けました。
「この基準を満たしていれば、建築審査会の審査なしでまとめて（包括）同意したものとみなします」ということで、これが包括同意基準です。
実務上は特定行政庁から事後報告を受けて内容を確認・追認することになります。
７－４．建築基準法第４３条２項２号の許可（個別提案基準）
包括同意基準は満たせなかったけど、審査の俎上に載せるボーダーラインとして建築審査会が設けたのが個別提案基準です。
個別提案基準を設けている自治体は少ないのですが、この提案基準が設けられている場合、条件を満たさない案件については、原則として審査せずに不同意＝不許可となります。
７－５．建築基準法第４３条２項２号の許可（個別審査）
個別提案基準や包括同意基準が無い自治体は多く、このような場合でも特別な事情を加味して審査してくれることもあるのです。
具体的には案件ごとに判断基準が異なるため、一概には言えません。ただハードルはかなり高く、気になる方は建築審査会に確認してみてもいいでしょう。
７－６．【番外】建築基準法「第４２条」２項道路（みなし道路）の終端の判定
もし敷地の接している道路が建築基準法第４２条２項の「みなし道路」であった場合、終端の判定によって前面道路が建築基準法道路となる可能性があります。
建築基準法 第４２条２項
※参考：建築基準法｜e-Gov法令検索
２ 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
みなし道路とは建築基準法第４２条２項の規定によって建築基準法の道路と見なされた道のこと。
そのみなし道路の道路終端（行き止まり）認定が、現実的な道路終端とずれている（実際にはまだ奥行きがあるのに、手前が行き止まりと認定されてしまった）ケースも少なくありません。
そこで道路終端を正しく再判定してもらうのですが、この場合はそのみなし道路に接するすべての地権者に同意を得てから自治体に申請する必要があります。
みなし道路になると色々と面倒なので、地権者たちの中にはなかなか同意してくれない方もいるでしょう。
みなし道路は４ｍの幅員を確保するため、敷地をセットバック（自分の敷地を削り、道路として提供）しなくてはならないからです。
誰だって自分の土地を道路にされるのは気分がよくありません。どちらがより多くセットバックするかで揉める交渉に、筆者もたびたび立ち会ってまいりました。
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８．再建築不可物件を売却するのにどこまでリフォームできる？
先ほど再建築不可物件を高額売却するためにリフォームという選択肢を提示しました。
それでは実際に再建築不可物件をリフォームする時は、どこまでリフォームできるのか、リフォームで注意すべきポイントやリフォーム費用などを解説していまいります。
８－１．再建築不可物件のリフォームはどこまで可能？
先ほども少し言及したとおり、建築基準法第６条２項の範囲内であれば建築確認が要らないため、再建築不可物件でもリフォームが可能です。
【建築確認が不要な建築行為】
・防火地域外＆準防火地域外で
・工事部分の床面積合計が１０㎡以下の工事
後は建築行為とは言えないレベルの軽微な修繕（壁紙を張り替える等）や模様替えについても、建築確認は不要でしょう。
ただしリフォーム工事の内容によっては建築確認が必要となってしまうケースもあるので、思い込みで施工してしまうのは非常に危険です。
リフォーム工事の前に、必ず建築士や自治体にご確認ください。
８－１－１．大規模修繕＆大規模模様替えは？
一般的に建築行為と見なされない修繕や模様替えについては、再建築不可物件で施工可能なのでしょうか。
以前に横浜市建築局情報相談課＆建築指導課で確認した内容を紹介します。
「大規模修繕や大規模模様替えについては、増改築にあたらない限り建築確認は必要ありません。これは延べ面積が増えないことが前提の話です」
「ただし現実的にはゼロ㎡増築という考え方があるように、物理的な延べ面積は増えていなくても間取の変更などによって新たな用途スペースが生み出された場合は増築と見なされ、建築確認が必要になります」
「また以前の既存建物の建築時に本来延べ面積に参入すべき部分を算入していなかった場合、その部分が増築と見なされて建築確認が必要となるケースもあるので注意してください」
ちなみに、各用語の意味はざっくり以下の通りです。
【修繕】ほぼ同じ材料を使って、ほぼ同じ形状に造ること。
【模様替え】材料や形状が大きく変わるように造ること。
【大規模】主要構造部の過半＝５０％超を手がけること。
８－２．再建築不可物件のリフォームで注意すべきポイントは？
再建築不可物件をリフォームする上で、注意すべきポイントがいくつかあります。
建築関係に詳しい方は既にご存じと思いますが、ここでおさらいしておきましょう。
８－２－１．そもそもリフォームすべきかを検討する
すでに軽くふれている通り、再建築不可物件をいきなりリフォームしたはいいものの、売却価格に上乗せしきれず費用倒れになってしまうケースは少なくありません。
また建物があまりにも老朽化している場合は、リフォームした部分ごと倒壊してしまう……なんて笑えない事態も考えられます。
アマチュア判断は非常に危険なので、必ずプロのアドバイスを受けて再建築不可物件をリフォームすべきか、リフォームする価値があるかを検討しましょう。
８－２－２．白アリ被害はないか？
見た目はきれいでも、壁紙や床板を一枚はがしたら白アリがビッシリ……筆者は数多くの物件を取引する中で、そんな惨状を目の当たりにしてきました。
言うまでもなく白アリを放置すれば建物が浸食され、強度が低下して遠からず大惨事を招くこととなります。
白アリの被害状況はパッと見て分かる場合もありますが、大抵は縁の下や壁裏などなかなか見られないケースも少なくありません。
白アリの点検＆駆除についてはプロのサポートを受けるのがおすすめです。
８－２－３．雨漏り被害はないか？
雨漏りもまた、静かに建物を浸食していく厄介な敵。気づくと建物が中からボロボロにされ、また湿った木材は白アリも湧いてダブルで劣化が加速してしまいます。
雨漏りは屋根部分だけでなく、窓枠やサッシなどの開口部から見つかるケースも多いです。
室内からパッと見て分かるレベルだとかなり深刻な状態なので、修繕費用もかなりの高額になってしまいます。
雨漏りのチェックや補修は、抜かりないよう信頼できるプロに依頼しましょう。
８－２－４．建物の傾きはないか？
傾いた場所にずっといると、身体に違和感が生じたり健康被害が出たりすることがあります。
買主様が気にするしないはともかく、ビー玉が転がるレベルであれば対策しておくことは必須と考えた方がいいでしょう。
建物の傾きを直す方法は、大きく（１）床の張り替え（２）ジャッキアップが挙げられます。
小さな傾きであれば床を張り替えて微修整し、大きな傾きであれば建物の躯体をジャッキで持ち上げて枕木などをかませるジャッキアップで傾きを修正しましょう。
筆者もジャッキアップ施工した経験がありますが、建物自体を持ち上げる非常に危険な作業ですから、おすすめはしません。
建物の傾き調査や傾き修正については、プロに依頼するのが安心です。
８－２－５．地盤は軟弱ではないか？
再建築不可物件をリフォームする時は、建物だけではなく地盤が軟弱でないかも確認しておく必要があります。
地盤が軟弱だと、いくら建物をキレイに強固にしたところで、地震で地盤が液状化して建物ごと沈み込んでしまうでしょう。
実際に筆者が相談を受けた事例でも、地盤については一切考慮しないで建物だけピカピカにした数年後、大震災によって建物が沈んでしまったそうです。
地盤が軟弱な場合は地盤改良が必要となり、これは一般の方が手に負えるところではありません。
地盤改良の規模等によっては地上の建物を解体しなければならないこともあり、こうなると再建築できないためお手上げになってしまいます。
再建築不可物件の地盤改良については、必ずプロのアドバイスを受け、信頼できる業者を見極めた上で依頼しましょう。
８－２－６．その他注意すべきポイント
細かなことを論（あげつら）うとキリがありませんが、他にも再建築不可物件をリフォームする前にこんなところを確認しておくのが鉄則です。
- 水道水 ⇒ 錆び水が出ないか、管の清掃・交換などの修繕履歴を確認
- 給排水管 ⇒ 風呂や洗面所の水詰まりはないか、修繕履歴を確認
- 換気設備 ⇒ 空気の流れはどうか、換気扇等を確認
- 天井・梁 ⇒ 劣化や圧迫感、構造上の制約などを確認
- 外壁・基礎 ⇒ ひび割れや表面はがれ、雨だれのシミなどを確認
- 耐震構造 ⇒ １９８１年以前（旧耐震基準）の物件は耐震診断や補強を確認
他にも気になった点についてはそのまま放置せず、徹底的に究明＆対処しておきましょう。
８－３．再建築不可物件のリフォーム費用は？
ここまで再建築不可物件のリフォームについて解説してきましたが、リフォーム費用はどのくらいになるのかは気になりますよね。
結論から言えばピンキリ＆ケースバイケース。とは言うものの、それじゃ答えになっていないので、参考までにざっくりした相場をまとめておきます。
再建築不可物件のリフォーム費用例
木造平屋戸建 数百万円～１，０００万円程度
木造２階戸建 ７００万円～１，５００万円程度
白アリ駆除 １５万円～４５万円程度（戸建３０～４０坪と想定）
雨漏り修繕 ５万円～２００万円程度（軽度～重度）
傾き修正 ２００万円～１，０００万円程度（地盤改良含む）
※URUHOMEまとめ
より簡易な修繕であったり、可能な限りDIY（自力施工）したりすればリフォーム費用を抑えることが可能です。
例えば木造２階戸建なら１階部分は業者に依頼し、２階部分はDIYという選択肢も考えられますね。
８－３－１．再建築不可物件のリフォーム費用は割高になってしまう
ここまで再建築不可物件のリフォーム費用について解説してきましたが、再建築不可物件はリフォーム費用が割高になってしまいがちです。
再建築不可物件は接道義務を満たしていないケースが多く、大型車両や重機が入れません。
そのため職人さんたちが人力で建材を運び入れたり、小型建機で掘削したりしなければならず、施工日数≒人件費がかかってしまうからです。
軽微なリフォームであれば影響は小さいものの、規模が大きくなるほど費用負担が重くなることを織り込んでおきましょう。
９．再建築不可物件の売却で注意すべきポイントは？
再建築不可物件を売却する際、注意すべきポイントは何でしょうか？
ここまで何度かふれてきていますが、改めておさらいしておきます。
９－１．建物を解体すると固定資産税や都市計画税がはね上がる
先ほどから解説している通り、再建築不可物件は一度建物を解体してしまうと再建築ができません。
敷地に建物がないと宅地の特例として軽減されていた固定資産税や都市計画税がはね上がってしまいます。
よく「土地に建物がないと固定資産税や都市計画税が高くなる」と言われるのがこれですね。
だから今にも倒壊しそう等の緊急性がない限り、敷地上の建物は解体せずにおいた方がいいでしょう。
建物を解体して更地にした方が売却しやすくはなりますが、売却できずに年月が経ってしまうと維持コストがかさんでしまうのです。
９－２．建物のリフォームは慎重に・費用倒れのリスクも
こちらも先ほどから強く念押ししているとおり、再建築不可物件のリフォームはくれぐれも慎重に行ってください。
せっかく再建築不可物件をリフォームしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。むしろ見込みは薄いです。
またリフォームが買主様の好みに合わなかった場合、リフォームの手間や費用が水の泡になってしまいます。
なので再建築不可物件をリフォームするなら買主候補が現れた際にニーズをヒアリングしてから施工したり、購入してからリフォームしていただいたり（イメージ例画像などを用意してあげるといいかも知れません）など、トラブルや費用倒れの予防に努めましょう。
９－３．建物・敷地のメンテナンスを怠らないように
再建築不可物件の建物をそのまま売却する時は、建物や敷地のメンテナンスを怠らないようにしてください。
例えば建物はボロボロで庭は草ボウボウなんて状態では、売却できる物件も売却できません。
若干精神論が入りますが、再建築不可物件の売却は売主様の心が如実に現れるものです。これは筆者が数多くの再建築不可物件を売却サポートした上で実感しています。
持て余しているからさっさと処分したいという物件はなかなか売却できず、丹精込めてお譲りしたいという気持ちが込められた物件は比較的スムーズに売却しやすい傾向がありました。不思議ですよね。
まさか皆様は再建築不可物件を「どうせ売却するんだから、後は買った側でどうとでもしてよ」なんてぞんざいに思っていませんか？
どういう経緯であれ、ご縁があって売主様のものとなった再建築不可物件を、真心こめて送り出してあげてください。
１０．再建築不可物件の売却は仲介よりも直接買取りがおすすめ
再建築不可物件を売却するとき、個人売買を考える方はそう多くはないでしょう。
再建築不可物件に限らず、不動産取引は法律関係が非常に複雑なので、不動産取引のプロにサポートを依頼するのが一般的です。
ただし再建築不可物件は取引の手間に対して利益が少ないため、多くの不動産会社からは敬遠されてしまうでしょう。
再建築不可物件の売却は、不動産会社の仲介よりも専門業者による買取がおすすめです。その理由をこれから解説してまいります。
１０－１．再建築不可物件を現況買取りしてくれることも
一般的な不動産会社では、再建築不可物件を取引するノウハウを充分に持っていないことが少なくありません。
なので少しでも売却しやすくするため、売主様に様々な負担を求めてくることが多いです。
「残置物を撤去してください」
「隣地との権利関係を調整する交渉は売主様でお願いします」
「地権者の承諾書を取ってください」
「隣地の方と合意書を交わしてください」……等々。
一方で再建築不可物件の買取専門業者であれば、そうした面倒な事柄を処理するノウハウを蓄えています。
だからこそ売主様に負担を求めることなく再建築不可物件の売却を自社完結できるのです。
しかし買取業者によっては売主様に細かなことを求めてくるところもあるので、なるべく再建築不可物件を現況買取り＆手間を肩代わりしてくれる会社を選びましょう。
１０－２．仲介手数料がかからないことも
再建築不可物件の売却について、一般的な不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の金額は宅地建物取引業法で決められており、例えば再建築不可物件の取引価額が４００万円超（４００万円丁度は含まず）であれば取引価額の３％＋６万円です。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
再建築不可物件の売却価格が１，０００万円であれば、３０万円＋６万円＝３６万円を不動産会社に支払うことになります。
これが買取専門業者であれば、売却の仲介ではなく直接買取りなので、仲介手数料は発生しません。数十万円から数百万円にもなる仲介手数料がかからないのは嬉しいですね。
ただし再建築不可物件の買取を謳っていても、実際には他業者への仲介しかしない業者も存在しています。
その場合は仲介手数料が発生してしまうため、きちんと再建築不可物件を自社買取できる業者を選びましょう。
１０－３．契約不適合責任を免責にしてくれることも
先ほどの現況買取りにも通じますが、再建築不可物件を売却した後から不具合が生じた場合、契約不適合責任を負わねばならないこともあります。
要は「後から何か不具合が生じた場合、売主は買主に対して一定の責任を負う」というもので、再建築不可物件を売却する上でなかなか気が重いポイントです。
買取専門業者であれば契約不適合責任を免責（一切問わない）にしてくれることも多く、売主様はプレッシャーから解放されます。
買取専門業者は再建築不可物件に精通しているため、あらかじめ想定しうる不具合をすべて織り込んだ上で買取するからです。
ただしこの契約不適合責任の免責についても契約次第なので、再建築不可物件の売却に際してはしっかりと契約内容を確認しましょう。
１１．再建築不可物件を売却する流れ
それでは再建築不可物件を売却する流れについて解説してまいります。
今回は再建築不可物件を不動産会社の仲介で売却するパターンと、再建築不可物件を専門業者に直接買取してもらうパターンの２通りを紹介しましょう。
まずは再建築不可物件を不動産会社の仲介で売却する流れを解説してまいります。
- １１－１．初回相談・査定依頼
- １１－２．再建築不可物件調査・見積もり金額提示
- １１－３．媒介契約の締結
- １１－４．再建築不可物件の販売活動
- １１－５．買主との条件協議
- １１－６．契約前に重要事項説明
- １１－７．売買契約の締結
- １１－８．決済＆再建築不可物件の引渡し
- １１－９．譲渡所得税の確定申告
１１－１．初回相談・査定依頼
再建築不可物件を売却したいと思ったら、まずは不動産会社に相談することになります。
電話やメールでもいいのですが、少しでも具体的な話をするためには売却したい再建築不可物件の情報をなるべく詳しく提供しましょう。
【売却したい再建築不可物件の情報例】
（１）住所
（２）現状（所有者や権利状態など）
（３）希望売却価格
（４）希望売却時期
（５）売却の理由や動機
（６）決定権は誰にあるか
時にはご家庭の事情なども話す必要があるかも知れません。そこまで明かさねばならないのか、など抵抗感を持たれる方も少なくないと思います。
ここを曖昧にしてしまうと、後からトラブルが起きたり悔いが残ったりするケースも少なくありません。
なので不動産会社の担当者を（一部とは言え）人生のパートナーと心得て、ちゃんと信頼できる方を選びましょう。
ここで妥協してしまって、後悔されるお客様が少なからずいらっしゃいました。
１１－２．再建築不可物件調査・見積もり金額提示
売主様からご依頼を受けたら、不動産会社の担当者は再建築不可物件の価格を査定します。
書類や権利関係がハッキリしているケースでは、最短でその日の内に査定結果が提示されるケースもあります。ドリームプランニングは買取会社ですが、仲介での査定をさせて頂くことも可能です。
再建築不可物件の査定は通常おおむね１～５日営業日ほど。これ以上何の回答もないようなら、忘れてしまっている可能性もあるため催促するか、そういうルーズな会社との取引はやめておきましょう。
もし再建築不可物件の買取査定が難しい場合でも、担当者の方からその旨（遅れてしまって申し訳ない等）の一報があって然るべきです。
再建築不可物件の査定金額に納得できたら、不動産会社との媒介契約に進みましょう。
１１－３．媒介契約の締結
媒介契約とは再建築不可物件の売却について、売主様と買主様を媒介（仲介）する契約です。
媒介契約書面は宅地建物取引業法第３４条に規定されていることから「３４条書面」と呼ぶこともあります。
不動産会社の担当者が「３４条書面」と言ったら媒介契約書のことです。
媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があり、それぞれのメリット＆デメリットをまとめておきましょう。
| メリット | デメリット | |
| 一般媒介契約 | 自由度が高い他社とも契約できるレインズ（REINS）に登録する義務がないため、こっそり売却しやすい | 業者の報告義務がないため、うやむやになりやすい他社が成約させると報酬が得られないため、業者がやる気を出しにくい |
| 専任媒介契約 | 業者の報告義務があるため、進捗状況を把握しやすい確実に報酬を得られるため、業者がやる気を出しやすい | 業者によっては囲い込みをされ、売却が長引くこともレインズ（REINS）に登録されるため、情報が出回ってしまう |
| 専属専任媒介契約 | 報告頻度が高く、進捗状況をより把握しやすい確実に報酬を得られるため、業者がやる気を出しやすい | １社のみ契約なので、自分や他社で買主を探せないレインズ（REINS）に登録されるため、情報が出回ってしまう |
※レインズ（REINS）とは：国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しているシステムで、正式名称は不動産流通標準情報システム。
英語のReal Estate Information Network System（リアル・エステート・インフォメーション・ネットワーク・システム）から、各単語の頭文字をとっています。
１１－４．再建築不可物件の販売活動
再建築不可物件の売却について媒介契約を締結したら、再建築不可物件の販売活動開始です。ここは不動産会社にとって腕の見せどころ。
各社・各担当者が持てる手段を駆使して再建築不可物件を販売するため力を尽くしてくれるはずです。
販売活動に入ると、売主様から出来ることはあまりありません。再建築不可物件のメンテナンスや内見の対応、そして営業担当者との密なコミュニケーション等でしょうか。
営業担当者から何か求められた時は、必要に応じてなるべく協力してあげてください。
１１－５．買主との条件協議
営業担当者の販売活動によって買主様が現れたら、再建築不可物件の売買条件を協議します。
買主様がこちらの言い値・提示条件で再建築不可物件を購入してくれればいいのですが、先方もなるべくお得に購入したいので、何らかの条件を持ちかけてくるでしょう。
最も多いのが「値引きしてほしい」というものです。他にも引き渡し時期や代金の支払い方法など、協議内容は多岐にわたります。
どこまで応じるべきか、絶対に譲れない一線はどこか……不動産会社の担当者からアドバイスを受けながら、売買双方が納得できる売却を目指しましょう。
１１－６．契約前に重要事項説明
粘り強い条件交渉の末、買主様が再建築不可物件を購入して下さることになりました。
ではさっそく売買契約を締結……したいのですが、再建築不可物件など不動産の取引には、もう１ステップを踏まねばなりません。
それが重要事項説明、略して重説（じゅうせつ）です。
これは宅地建物取引業法第３５条に規定されている義務で、不動産会社（宅地建物取引業者）が一般消費者に不動産を販売する際に、重要な事柄を説明しておきます。
「今回あなたが購入しようとしている再建築不可物件には、こういう重要事項（主に不都合な要素）があります。それをご理解いただいた上で購入されますか？」
という念押しですね。後から言った言わないのトラブルにならないよう、この重要事項説明書には微に入り細を穿つようなポイントが列挙されています。
重要事項説明書は「３５条書面」と呼ばれることもあるので、不動産の担当者が「３５条書面」などと言ったら重説のことだと思ってください。
重要事項説明や重要事項説明書の作成は、不動産会社にとっても非常に神経を使う作業です。
本来説明すべき権利義務関係の説明が抜けていたり、後から法律的な不備が発覚したりなど、最悪損害賠償や売買契約を解除されてしまうリスクもあります。
そうならないよう、再建築不可物件を売却する際は取引経験豊富な不動産会社に売却を依頼しましょう。
１１－７．売買契約の締結
重要事項説明が終わって、買主様に再建築不可物件の購入を納得していただけたら、いよいよ再建築不可物件の売買契約を締結します。
多くの場合では重要事項説明と同時に売買契約を行いますが、重要事項説明は必ず売買契約より先にしなければなりません。でないと重要事項説明の意味がないからです。
売買契約書自体に説明する義務はないものの、何が書かれているか分からないで契約してしまう方はいないと思います。
再建築不可物件の売却は安くても数百万円、高ければ数千万円にもなる大きな取引ですから、細かな文字までもしっかり理解していただきましょう。
重要事項説明と合わせて１～２時間以上になる手続きを終えると、晴れて再建築不可物件の売却が成立します。
１１－８．決済＆再建築不可物件の引渡し
再建築不可物件の売買契約を締結したら、いよいよ売却代金の決済と再建築不可物件の引渡しです。
売主様は再建築不可物件の売却代金を受け取り、買主様へ再建築不可物件の権利を引渡しましょう。
司法書士に依頼して法務局で再建築不可物件の所有権移転登記を完了したら、再建築不可物件を引き渡したことになります。
このタイミングで再建築不可物件の売却を仲介してくれた不動産会社に対しても成功報酬として仲介手数料を支払いましょう。
大変な労力と時間をかけて、ようやく再建築不可物件の売却が完了しました。本当にお疲れ様です。
１１－９．譲渡所得税の確定申告
再建築不可物件の売却は終わりましたが、まだ最後の大仕事である確定申告が待っています。
再建築不可物件の売却益に対して譲渡所得税がかかるので、それを納付しなければならないのです。
譲渡所得税の確定申告は再建築不可物件の売却した翌年の２月１６日～３月１５日までに行います。
【譲渡所得税の計算方法】
納付金額＝課税対象額（課税譲渡所得金額）×税率（長期譲渡所得１５％or短期譲渡所得３０％）
課税対象額＝再建築不可物件の売却金額－（取得費＆譲渡費用＆特別控除）
再建築不可物件を売却して手に入った金額から（１）再建築不可物件の購入費用（２）再建築不可物件の売却費用（３）特別控除を引くと課税対象額が求められます。
この課税対象額に税率をかければ納付金額が割り出せるのです。
税率の長期譲渡所得は５年以上所有した（購入から売却までに６回お正月を迎えた）物件に適用され、それより短いと短期譲渡所得税率が適用されます。
つまり「長く不動産を居住・活用等された方は税制面で優遇しますが、利潤目的で短期的にコロコロ転売する方からは多めにとります」ということですね。
ちなみに不動産の譲渡所得税は分離課税制度が採用されています。分離課税制度では損益通算ができません。
損益通算とは例えば給与所得の黒字を事業所得の赤字で相殺し、課税対象額をおさえて節税する手法です。
確定申告まで終わらせてはじめて、再建築不可物件の売却を完了させたと言えます。
※参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
１２．再建築不可物件を直接買取りする流れ
今度は再建築不可物件を専門業者が直接買取りする時の流れを解説しましょう。
重複している部分については、駆け足で飛ばしていきます。
- １２－１．初回相談から金額提示までは売却仲介と同じ
- １２－２．媒介契約や重要事項説明は不要
- １２－３．条件協議・売買契約締結
- １２－４．決済＆引渡し以降は同じ
- １２－５．再建築不可物件の売却は、専門業者の直接買取りが断然ラク！
１２－１．初回相談から金額提示までは売却仲介と同じ
再建築不可物件の売却仲介であろうと直接買取であろうと、売主様から売却したい意思を示さなければ始まりません。
専門業者による買取査定も同じ、買取金額を提示されるまでは不動産会社による売却仲介と同じですね。
１２－２．媒介契約や重要事項説明は不要
再建築不可物件の売却金額に納得できたら、専門業者の直接買取りに移ります。
媒介ではないので媒介契約を結ぶ必要はありませんし、面倒な販売活動も必要ありません。
買主を探す必要がないどころか、目の前の専門業者が買主なので話しが早いですね。
また再建築不可物件を売却する相手はプロなので売主様から重要事項説明をする必要もありません。
不動産会社の売却仲介に比べて、期間も労力も大幅に削減できるのがメリットと言えます。
１２－３．条件協議・売買契約締結
とは言え再建築不可物件の売却条件については、後からトラブルにならないようしっかり協議しておかねばなりません。
売主様と買取り業者の双方が納得出来たら、再建築不可物件の売買契約を締結しましょう。
１２－４．決済＆引渡し以降は同じ
再建築不可物件の売買契約を締結したら、決済＆引渡しと譲渡所得税の確定申告は同じです。
それぞれに労力は要するものの、途中の手続きをかなりスキップできているため、全体的にスムーズに感じられるでしょう。
１２－５．再建築不可物件の売却は、専門業者の直接買取りが断然ラク！
| 不動産会社の売却仲介 | 専門業者の直接買取り | |
| 査定依頼 | 〇 | 〇 |
| 物件調査 | 〇 | 〇 |
| 媒介契約 | 〇 | なし |
| 販売活動 | 〇 | なし |
| 条件交渉 | 〇 | 〇 |
| 重要事項説明 | 〇 | なし |
| 売買契約 | 〇 | 〇 |
| 決済＆引渡し | 〇 | 〇 |
| 確定申告 | 〇 | 〇 |
再建築不可物件の売却手続きについて、不動産会社の仲介と専門業者の直接買取りを比較するとこうなります。
販売活動は買主様が見つかるまで、いつ終わるともなく続きますから、この期間をスキップできるのは非常に大きいですね。
総合的に比較すると、不動産会社の売却仲介よりも専門業者の直接買取りの方が有利と言えるでしょう。
１３．再建築不可物件を放置するリスクは？
なかなか売却できない再建築不可物件。もうめんどくさいから何もせず放っておこう……そう思ってはいませんか？
今はそれでもいいかも知れませんが、再建築不可物件を放置すると、さまざまなリスクが発生します。
ここでは再建築不可物件を売却せず放置すると、どんなリスクがあるのか解説していきましょう。
- １３－１．固定資産税や都市計画税を払い続ける経済負担
- １３－２．不法侵入や放火等の犯罪リスク
- １３－３．伝染病や感染症など、衛生上のリスク
- １３－４．近隣住民とのトラブル発生リスク
- １３－５．建物の老朽化による土地工作物責任のリスク
- １３－６．建物が特定空き家に指定されると税制優遇解除
- １３－７．行政代執行を受けると高額請求がくることも
- １３－８．今後は管理不全空き家も行政代執行の対象になる見通し
１３－１．固定資産税や都市計画税を払い続ける経済負担
言うまでもなく、再建築不可物件には固定資産税や都市計画税が発生します。これらの税金は再建築不可物件の所有者に納税義務があるため、決して安くない出費を毎年強いられることでしょう。
万が一固定資産税や都市計画税を滞納すると、行政も黙ってはいません。最後は強制執行によって財産が差し押さえられ、換価（競売等による換金）することで税金に充当されます。
「どうせ差し押さえるなら、この再建築不可物件を持って行ってよ」なんて甘い考えは許されません。差し押さえる財産はこちらで選ぶことはできませんし、より換金性の高い財産から狙われてしまうでしょう。
１３－２．不法侵入や放火等の犯罪リスク
売却できず持て余している再建築不可物件が自宅の近くなら、こまめにメンテナンスできるかも知れません。
しかし再建築不可物件が遠方にあるなど目が届きにくいと、不審者やホームレスがもぐり込んでしまうリスクがあります。
ただ不法滞在しているだけならまだ可愛いもので、悪質なケースでは賭博や違法取引の場に利用されたり、放火されたりなどの事案もありました。
まかり間違って不幸な事件でも起きてしまった場合、再建築不可物件に加えて事故物件という二重苦を背負うことになってしまいます。
１３－３．伝染病や感染症など、衛生上のリスク
放置されている再建築不可物件にもぐり込むのは、人間だけではありません。
筆者が見たことのある限りでは野良犬・野良猫・ネズミ・タイワンリス・ハクビシン・アライグマ・タヌキ等……地方ではサルやイノシシなんて連中が棲みついていました。
写真や動画などで見ている分には「かわいい～♪」と喜んでいられます。しかし実際に野生動物が暮らしている環境は非常に不衛生です。
彼らの排泄物や死骸（自然死だけでなく、病死や被捕食死など）が積み重なって腐敗すれば悪臭を発しますし、さらに放置すれば伝染病や感染症をひき起こすリスクがあります。
他にも生ゴミやペットの死骸などが不法投棄され、それが餌となってますます害虫や害獣をおびき寄せてしまうケースもありました。
筆者もそういう地獄絵図さながらの物件を目の当たりにしましたが、そんな負のスパイラルに陥らないよう、早期発見と早期対処が不可欠です。
１３－４．近隣住民とのトラブル発生リスク
再建築不可物件を放置していると、近隣住民の心象もよくありません。
「お宅に不法投棄されたゴミがあふれ出している。悪臭もひどいし、早く片づけて欲しい」
「お宅の庭木がのび過ぎて、枝が越境しているから伐採してほしい」
などなど。一つ一つは小さな問題だったとしても、積み重なると大きな不満やトラブルに発展します。
庭木の枝や根などが越境した場合については、民法改正（第２３３条）により自分で伐採できるようになりましたが、できれば所有者にちゃんと管理して欲しいものです。
「前の持ち主は、トラブルが起きてもずっと放置するような人だった」
再建築不可物件を新たに購入した買主様は何も悪くありませんが、前オーナーに対する悪印象が尾を引くことは少なくありません。
そうなるとますます再建築不可物件の売却が難しくなってしまうので、近隣関係を良好に保つように努めましょう。
１３－５．建物の老朽化による土地工作物責任のリスク
再建築不可物件の建物や工作物（カーポートやフェンス、物置など）が老朽化によって倒壊・破損した結果、その破片が当たるなどして他人に損害を負わせた場合、土地工作物責任を問われるでしょう。
土地工作物責任は民法第７１７条に規定されています。
民法 第７１７条
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
２ 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３ 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
【意訳】土地に設置した建物等に不具合があって他人に損害を与えた場合、建物等の使用者は被害者に損害賠償しなければならない。ただし使用者が損害防止に必要なメンテナンス等をしていた場合は所有者が責任を負う。
２ この規定は庭木などについても適用する。
３ 損害の原因について他に責任者がいる時は、損害賠償した使用者や所有者は、その責任者に対して求償（穴埋めを要求）できる。
土地工作物責任を問われないよう、再建築不可物件の管理は徹底しておきましょう。
１３－６．建物が特定空き家に指定されると税制優遇解除
空き家対策特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法）により、再建築不可物件の建物が周囲に悪影響や危険を及ぼす可能性が高い「特定空き家」に指定されると、先ほどふれた固定資産税などの税制優遇措置が解除されてしまいます。
要するに「地上に建物があっても、その建物が有害であれば税制面で優遇する価値はない」ということでしょう。
以下に再建築不可物件の空き家が特定空き家に指定され、行政代執行を受けるまでの流れをまとめておきます。
| 段階 | 備考 |
| １．空き家の現地調査 | 自治体が行う |
| ２．特定空き家に指定 | 自治体が行う |
| ３．助言・指導 | 助言・指導に従わなければ勧告従って改善すれば問題なし |
| ４．勧告 | この時点で税制優遇の解除 |
| ５．命令 | 命令に従わなければ５０万円以下の過料 |
| ６．行政代執行 | 強制撤去・建物解体など費用は所有者から強制徴収 |
特定空き家に指定されても、助言・指導にしたがって再建築不可物件の状態を改善すれば問題ありません。
しかし助言・指導に従わなければ勧告を受けて税制優遇が解除され、やがて改善命令が下されます。
命令に従わなければ５０万円以下の過料（かりょう／あやまちりょう）が科され、さらに行政代執行へと移行するでしょう。
１３－７．行政代執行を受けると高額請求がくることも
２０２３年１０月に佐賀県佐賀市で行政代執行が実施され、危険な空き家が解体されました。
この解体工事に要する費用５３０万円は所有者に全額請求するということです。
※参考：佐賀市で初 “危険な空き家”解体の行政代執行 費用約５３０万円は所有者に請求【佐賀県】
本ニュースにおける危険な建物がどれほどの大きさだったのか、行政代執行の解体費用が適正価格だったのかは分かりません。
一つ言えるのは、行政代執行とは行政罰の一種であること。一罰百戒的な意味合いを持つことから、少し高めに盛っている（少なくともディスカウントしていない）ことは容易に想像がつきますね。
１３－８．今後は管理不全空き家も行政代執行の対象になる見通し
２０２３年に空き家対策特措法が改正され「管理不全空き家」が新設されました。管理不全空き家とは特定空き家の前段階とも言える状態です。
管理不全空き家に認定されると、特定空き家と同じく税制優遇は解除されてしまいます。
| 段階 | 備考 |
| １．空き家の現地調査 | |
| ２．管理不全空き家に指定 | |
| ３．指導 | 指導に従わなければ勧告 |
| ４．勧告 | この時点で税制優遇の解除 |
| ５．その後 | なお放置すれば、特定空き家へ移行する可能性も |
現時点では管理不全空き家に対する行政代執行は規定されていないものの、今後も管理不全空き家が増えてくれば、行政代執行が実施される可能性も浮上してくるでしょう。
１４．再建築不可物件の売却に強いおすすめ買取業者１０選
再建築不可物件の売却について、さまざまな角度から解説してきましたが、実際に再建築不可物件を売却する時はどの業者に依頼するのがいいのでしょうか。
インターネットで「再建築不可物件 買取」などと検索するといくらでも再建築不可物件の買取り業者が出てきます。
しかしこれら業者の多くは実際に再建築不可物件の買取をしておらず、単にSEO（検索エンジン最適化）対策が巧みであるに過ぎないことも少なくありません。
ここでは実際に再建築不可物件の買取をしている専門業者を１０社ピックアップしました。この中から２～３社を見つくろって相見積もりをとってみるのがおすすめです。
１社だけだと相場観が分からないし、５社以上に連絡してしまうと対応が大変になるばかりで、売却価格がほとんど変わらない骨折り損になりやすいでしょう。
- １４－１．（株）ドリームプランニング
- １４－２．エスアイアシスト
- １４－３．インクコーポレーション
- １４－４．ワンダーホーム
- １４－５．リライト
- １４－６．グリーン
- １４－７．イズミハウス
- １４－８．パトリ
- １４－９．秀建エステート
- １４－１０．ビー・アイ・ジー
１４－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の幸せと喜びを追求する」
横浜から世界一を目指す不動産ベンチャーのパイオニア。世界一熱い社長と精鋭スタッフが、再建築不可物件の高額買取り実現に全力を尽くします。
再建築不可物件だけでなく底地＆借地・共有持分・調整区域・傾斜地＆がけ地・私道・事故物件など、クセあり訳あり物件も何でも高額買取可能です。
神奈川・東京はじめ日本全国のニッチな不動産は、ドリームプランニングへ買取をご用命くださいませ。
１４－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事 (４) 第２５６７９号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 不動産のお悩み解決 URUHOME | https://uruhome.net/ |
| 運営SNS ウチカツ | https://ucikatu.com/ |
| 運営メディア ウチカツタイムズ | https://ucikatu.com/times/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日は営業）ほか年末年始・夏季休暇など |
１４－２．エスアイアシスト
「再建築不可物件の買い取りならエスエイアシスト！（HPより）」
独自のノウハウとアイディアを結集して、再建築不可物件を再建築可能にするなど“お困り物件”を買い取り・再生してくれます。
信頼度８１％・スタッフ対応推奨度８０％・物件処分の悩み解決期待度８４％とJBR三部門で高評価を獲得しており、再建築不可物件の買取にきめ細やかなサービスが期待できるでしょう。
１４－２－１．エスアイアシスト・企業データ
| 会社名 | 株式会社エスエイアシスト |
| 免許 | 国土交通大臣（２）第９３６１号 |
| 設立 | ２００２年９月 |
| 事業内容 | 総合不動産事業／総合人材事業 |
| 資本金 | ５，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 沖島正豊 |
| 本社 | 不動産事業部 ／ ピタットハウス浦和西口店〒３３０－００６３ 埼玉県さいたま市浦和区高砂３－６－１２ グローバル県庁前 |
| 電話 | ０４８－８２４－０９００ |
| FAX | ０４８－８１４－２２５７ |
| HP | https://saassist.co.jp/column/240411/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日・火曜日（短縮営業） |
１４－３．インクコーポレーション
企業理念は「常に地球環境を考える」。
東京都内において再建築不可物件保有数No.１（自社公表）を誇る買取業者です。
残置物そのまま現状買取りOK＆契約不適合責任免責＆司法書士費用なしなど、ユーザーフレンドリーな買取サービスに定評があります。
３０年以上にわたる豊富な取引実績から、再建築不可物件の再生＆有効活用はもちろん、売主様の利益を最大化するため力を尽くしてくれるでしょう。
１４－３－１．インクコーポレーション・企業データ
| 会社名 | 株式会社インクコーポレーション |
| 免許 | 東京都知事（４）第７７０６２号 |
| 設立 | １９９０年７月 |
| 事業内容 | 材料販売・内外装リフォーム業・不動産業・インターネットショッピング業・掃除道具販売・飲食店事業・ジェネリックチェア事業 |
| 資本金 | ４，８００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 入江尚之 |
| 本社 | 東京都葛飾区立石８－３９－６ |
| 電話 | ０３－３６９７－９８８９ |
| FAX | ０３－３６９７－９８６８ |
| HP | https://saikenfuka.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
１４－４．ワンダーホーム
「再建築不可物件・事故物件などの 訳あり・トラブル物件でも すべて弊社で買取可能です！（HPより）」
大阪に本社を構える、訳あり物件買取りのエキスパートです。再建築不可物件の売却でも力強いパートナーとなってくれるでしょう。
他社で断られてしまった物件でもご相談ください！スピーディな現金化と瑕疵担保責任の免責に定評があります。
他にも近所の方に知られないプライバシー保護や面倒な手続きから解放されるなど、メリットがたくさんです。
１４－４－１．ワンダーホーム・企業データ
| 会社名 | 株式会社ワンダーホーム |
| 免許 | 大阪府知事（５）第０４６６１０号 |
| 設立 | １９９８年１２月 |
| 事業内容 | 不動産売買及び仲介 賃貸仲介 賃貸管理 住宅地の開発・造成 分譲住宅・分譲マンションの施工販売 不動産の鑑定及び不動産活用コンサルティング 建築物の設計、施工、請負、監理及びリフォーム 保険代理店 株式、社債等有価証券の取得、保有及び売却 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 浜村導 |
| 本社 | 〒５４６－００１４ 大阪府大阪市東住吉区鷹合２－１７－８ |
| 電話 | ０６－６６９１－２２２７ |
| FAX | ０６－６６９１－２２２８ |
| HP | https://www.wonder-home.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
１４－５．リライト
不動産を楽しんで欲しい、不動産に輝きを与えたい……そんな思いからつけられた会社名の由来は、不動産（Real Estate）のREと楽しむ（Delight）のLightを合わせてリライト。
多彩な再生ノウハウを駆使して不動産ソリューションの実現に尽力している買取業者です。
士業・金融機関とのネットワークや売却のスキームづくり、不動産に関する法律的な知識がリライトの不動産ソリューション力を支えています。
皆さんが持て余している再建築不可物件についても力になってくれるでしょう。
１４－５－１．リライト・企業データ
| 会社名 | 株式会社リライト |
| 免許 | 神奈川県知事免許（３）第２８４７８号 |
| 設立 | ２０１２年６月 |
| 資本金 | １００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 田中裕治 |
| 本社 | 〒２２１－０８４２ 横浜市神奈川区泉町１４－９ |
| 電話 | ０４５－６２０－８６５９ |
| FAX | ０４５－６２０－８７５９ |
| HP | https://www.relight-kaitori.net/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 火曜日・水曜日 |
１４－６．グリーン
奈良県奈良市に本社を構える再建築不可物件の買取り業者です。
社内には宅建士をはじめ空き家管理士・不動産コンサルティングマスター・ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザー・相続診断士など多彩な資格保有者が在籍。豊富な不動産知識をいかんなく発揮してくれることでしょう。
持て余して負動産となってしまっている再建築不可物件がございましたら、ぜひ一度相談してみてください。
１４－６－１．グリーン・企業データ
| 会社名 | 株式会社グリーン |
| 免許 | 奈良県知事（１）第４４３０号 |
| 設立 | ２０２０年１０月 |
| 事業内容 | 不動産の売却仲介業務／不動産の買取り業務／不動産のコンサルタント業務／空家、相続、任売不動産の売却／不動産有効利用／建売住宅企画販売／中古戸建、中古マンションのリノベーション／リフォーム工事業務／家財撤去・遺品整理／損害保険代理店（あいおいニッセイ同和損保) |
| 代表者 | 代表取締役 北垣公一 |
| 本社 | 〒６３１－００３３ 奈良市あやめ池南１－３－２朝日ビル２F |
| 電話 | ０７４２－８１－３６６１ |
| FAX | ０７４２－８１－３６６２ |
| HP | https://green-corp.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：３０～２０：００ |
| 定休日 | 年中無休 |
１４－７．イズミハウス
大阪市を中心として、大阪府内の訳あり物件買取りに力を入れている専門業者です。
大阪の再建築不可物件は、こちらで買取りを相談するといいでしょう。
他店で買取を断られてしまったり、長年放置していたりした再建築不可物件の売却も手厚くサポートしてくれます。
他にも事故物件やゴミ屋敷の売却も対応可能なので、負動産問題でお悩みの方は一度相談してみてはいかがでしょうか。
１４－７－１．イズミハウス・企業データ
| 会社名 | イズミハウス株式会社 |
| 免許 | 大阪府知事（１）第６３２４８号 |
| 設立 | ２０２１年２月 |
| 事業内容 | 総合不動産売買事業／空き家買取事業 |
| 資本金 | ５００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 泉拓孝 |
| 本社 | 〒５５９－０００３大阪府大阪市住之江区安立１－１４－１１ |
| 電話 | ０６－６６７４－４３３３ |
| FAX | ０６－６６７４－４３３４ |
| HP | https://izumi-house.com/ |
| 営業時間 | ９：００～１９：００ |
| 定休日 | なし（年末年始は１２月２７日～１月３日） |
１４－８．パトリ
「売れない不動産はありません！（HPより）」と豪語する、頼もしい専門業者です。
再建築不可物件だけでなく、借地権・底地・共有持分・任意売却など権利関係が複雑化している不動産取引を得意としています。
提携している弁護士や税理士などと連携して、スムーズな売却が自慢です。
東京都２３区を中心に訳あり負動産の買取りに力を入れているので、再建築不可物件を持て余している方は一度相談してみてください。
１４－８－１．パトリ・企業データ
| 会社名 | 株式会社パトリ |
| 免許 | 東京都知事（２）第９６６０４号 |
| 設立 | ２０１４年４月 |
| 事業内容 | 不動産売買／仲介／賃貸／リフォーム／事業再生／新規開業支援／資産コンサルティング |
| 資本金 | １，５００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 藍元秀 |
| 本社 | 〒１０７－００６２ 東京都港区南青山５丁目１２番２８号メゾン南青山５０３号室 |
| 電話 | ０３－６４１９－７８８１ |
| FAX | ０３－６４１９－７８８２ |
| HP | https://www.ptr.co.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日 |
１４－９．秀建エステート
千葉県浦安市に本社を構える買取専門業者です。東京都と千葉県全域で対応可能、相談＆調査費は完全無料になります。
経験豊富なプロ集団による親身な対応力で、皆さんの再建築不可物件売却を手厚くサポートしてくれるでしょう。
仲介手数料不要＆契約不適合責任免責＆現況買取りOKなのも嬉しいですね。
１４－９－１．秀建エステート・企業データ
| 会社名 | 株式会社秀建エステート |
| 免許 | 千葉県知事免許(９)第９０４１号 |
| 設立 | ２００７年９月 |
| 事業内容 | 新築戸建分譲事業／中古リノベ再販事業／ONE STOP仲介事業／収益物件保有事業 |
| 資本金 | １，２００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 島田充 |
| 本社 | 〒２７９－０００４ 千葉県浦安市猫実４丁目２１－１２ |
| 電話 | ０４７－３０４－５８２８ |
| HP | https://www.shuken-estate.jp/saikenchikufuka/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日 |
１４－１０．ビー・アイ・ジー
「これ売れるのかな？と思ったら（HPより）」ビー・アイ・ジーへご用命ください。
狭小地や底地・借地など訳あり不動産に強い専門業者さんです。もちろん再建築不可物件についても得意としています。
スピーディかつ丁寧なコミュニケーションを実践しており、売主様のお手をなるべく煩わせないスムーズな手続きが強みです。
２０２３年２月設立の新進気鋭な専門業者ですから、今後ますますの発展に期待しましょう。
１４－１０－１．ビー・アイ・ジー・企業データ
| 会社名 | 株式会社ビー・アイ・ジー |
| 免許 | 東京都知事(１)第１０９８３１号 |
| 設立 | ２０２３年２月 |
| 事業内容 | 不動産取引業 |
| 資本金 | １００万円 |
| 代表者 | 佐藤春樹 |
| 本社 | 〒１０７－００５２ 東京都港区赤坂４－２－８金春ビル４階C |
| 電話 | ０３－５５４４－９９３５ |
| FAX | ０３－５５４４－９９３６ |
| HP | https://big0222.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
１５．再建築不可物件の売却をご検討なら、URUHOMEへご相談を
再建築不可物件の売却方法について、様々な角度から解説してまいりました。最初からお読みくださった方は大変だったと思います。お疲れさまでした。
再建築不可物件の売却方法でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへ一度ご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、再建築不可物件をはじめとするニッチな訳あり不動産を専門に買取りしており、今回も皆様の再建築不可物件売却でお力になれるものと思います。
再建築不可物件の買取エリアは神奈川・東京をはじめ関東圏だけでなく、日本全国どこであってもカバーしているのでお気軽にご相談くださいませ。
再建築不可物件の買取査定はもちろん完全無料。催促のケースでは２時間で査定完了、２日で売却できた事例もございます。
再建築不可物件の売却をご検討でしたら、ぜひとも当社ドリームプランニングをご用命くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
